（2017）冀09民再18号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-06-26

案件名称

高福建、沧州市渤海新区新村回族乡狼坨村村民委员会房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

法院

河北省沧州市中级人民法院

所属地区

河北省沧州市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

高福建,沧州市渤海新区新村回族乡狼坨村村民委员会

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省沧州市中级人民法院民事判决书（2017）冀09民再18号再审上诉人（一审原告、二审上诉人）：高福建，男，1991年4月日出生，汉族，高中文化，渔民，住沧州渤海新区。。委托诉讼代理人：郭福良，北京凯瑞律师事务所律师。再审被上诉人（一审被告、二审被上诉人）：沧州市渤海新区新村回族乡狼坨村村民委员会。住所地：河北省沧州渤海新区新村回族乡狼坨村。法定代表人：刘宝光，该村委会主任。委托诉讼代理人：张高玮，河北鼎佳律师事务所律师。再审上诉人高福建与再审被上诉人沧州市渤海新区新村回族乡狼坨村村民委员会（以下简称狼坨村委会）房屋买卖合同纠纷一案，黄骅市人民法院于2012年11月13日作出（2012）黄民初字第2248号民事判决，高福建不服，向本院提起上诉，本院于2013年6月13日作出（2013）沧民终字第1254号民事判决，已发生法律效力。高福建不服，向本院申请再审。本院于2014年2月21日作出（2013）沧民申字第300号民事裁定，驳回再审申请。再审上诉人不服，向河北省人民检察院申诉，2015年8月3日河北省人民检察院作出冀检民监[2015]060号民事抗诉书，向河北省高级人民法院提出抗诉。河北省高级人民法院作出（2015）冀民抗字第119号民事裁定，指令本院再审。本院于2016年8月1日作出（2016）冀09民再43号民事裁定，撤销一、二审判决，发回黄骅市人民法院重审。黄骅市人民法院于2016年12月9日作出（2016）冀0983民再15号民事判决。宣判后再审上诉人不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2017年5月3日公开开庭审理了本案。再审上诉人的委托诉讼代理人郭福良，再审被上诉人的委托诉讼代理人张高玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审上诉人高福建上诉请求：1.撤销黄骅市人民法院(2016)冀0983民再15号判决。2.对本案提审重新作出判决。事实和理由：（一）原审判决认定事实不清。本案是《渔民小区一期楼房分配协议》的纠纷，该协议签订前，被上诉人已经经过楼房分配、成本估算、价格预估、楼房平面图的设计、材料的供应等多方面的研究。再三的考量，最后于2011年10月30日被上诉人沧州渤海新区新村回族乡狼坨村委会与上诉人签订了《渔民小区一期楼房分配协议》，协议议规定：楼房分配方式为抓阉分配，享受分配的人员必须按照楼房预期搭配的“车库”、“储藏间”交清购房款，该协议并没有规定楼房预期搭配有阁楼，必须认购，可是被上诉人在向上诉人交付楼房时要上诉人认购阁楼，否则不交付楼房，被上诉人明显违约。另外，被上诉人审理期间谈到对“阁楼”和增加工程合同楼房价款，由1130元／米2增加到1670元／米2的问题，被上诉人在《渔民小区一期楼房分配协议》签订后，往宣传栏张贴过公告。对此，上诉人不仅没有见到过在宣传栏中张贴增加“阁楼”及增加购房款的通知，也没有看到张贴的公告，特别是被上诉人在公告后没有与上诉人签订“补充协议”，双方不签订“补充协议”就不能证明其已对“阁楼”及增加房屋价格已进行张贴是事实，就不能否认本案销价为1130元／米2及楼房搭配无“阁楼”的事实。再者，本案所涉及的阁楼与实际物体面积相差甚远，公告、公示的面积远远大于实际面积，上诉人己提供了证据对事实加以证明，新证据证明公告、公示的面积不实。（二）原审裁定违反法定程序。人民法院应该首先对《渔民小区一期楼房分配办议》进行审查，被上诉人称“阁楼及房屋增加至价格1670元／米2”，已经过公示、公告的形式向购房户公布，可是上诉人并没有看到。被上诉人即使己进行了公示、公告，那么就应该将上诉人看到公告、公示的情况，通过签订补充协议或对公告，公示的阁楼及增加的房屋价款通过签名的方式让看到公告、公示的上诉人一个一个的签名确认。至今已经过一审、二审、再审、再审一审，被上诉人始终也没能向法庭出示，足以证明被上诉人举证不能。另外杜宝存、辛庆芳是原村委会成员，丁振江、王玉军是现村领导亲戚，二人在法庭材料上不知公告、公示的内容，也不知贴在什么地方，己被当庭否掉。85户村民也是私下签的名，并且都没有经过质证，没到过法庭，显失客观真实性、合法性，不能作为认定本案事实的证据，《民事诉讼法》也明确规定未经法庭质证的证据是不能作为证据使用。（三）原审判决适用法律错误。《合同法》对公告、公示以及公告、公示的效力等问题都有明确规定，对于协议中没有规定，通过公告、公示来确认的问题不是张贴了一天二天就生效，还要做完整细致的落实，如签订补充协议、告知书等等，而原审判决只适用了《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条一款、第一百零七条之规定，明显适用法律错误。又依据村委会与建筑商签订的《工程协议书》第三部分专用条款第3.2条“适用法律和法规”及第3.3条“适用标准、规范,规定为现行法律法规和有关规范标准”。当时建筑面积的计算适用建设部发布的国家标准《建筑工程面积计算规范》的公告第326号文，根据326号文第3.0.1条之规定，被上诉人所谓的公告、公示中关于建筑面积的计算不合此法规。326号又明确规定第3.0.1不得违反，应严格遵守。以上三个方面可以认为：一、《渔民小区一期楼房分配协议》中楼房搭配无阁楼的事实是明确的、清楚的。二、被上诉人举证不利，而且一直依据“公告”“公示”，“公告”“公示”中计算的建筑面积不符合国家的“工程建筑面积的计算”的法规。不符合国家的标准就不能有约束力。被上诉人答辩称：一审法院认定事实清楚，请求维持原判。理由：公示书和协议书是不可分割的，共同构成了对双方权利、义务的约定，由于被上诉人作为投资主体，所建楼房价格中不包含土地出让金等费用，因此楼房的性质不属于自由买卖的商品房。被上诉人作为建设施工合同的权利义务主体，在楼房的分配方案、成本估算、价格预估表、价格统计表、楼房平面图的公示中，已经明确了东区在建楼房的单位面积、成本及车库等单价、分配方式。该公示内容应当对全体购房人具有普遍约束力，应属于渔民小区一期楼房分配协议书组成部分。上诉人作为购房人应当受公示书及协议书的约束。被上诉人根据楼房分配方案，黄骅市公证处对楼房的楼位阄的制作和封装、抓取过程进行了现场公证，上诉人在抓阄时对于楼房及楼房的搭配是明知和应当预见到的。85位购房户及4位村民以及村委会的会议纪要足以证实上诉人对公示内容是明知的，因此，被上诉人因上诉人未交清购房款而拒绝交相应楼房符合事实和法律依据。原审原告高福建向一审人民法院起诉称：2011年10月30日，我与原审被告签订《渔民小区一期楼分配协议》，协议规定：“楼房分配方式为抓阄分配，享受楼房分配的人员，必须按照楼房预期搭配的车库、储藏间交清购房款，楼房价格公示后，享受楼房分配者在抓取楼房后十日之内一次性把剩余房款交清。当时每平方米1130元房价。”原审被告没有在协议签订后公布楼房价格，由于本案分配楼是向村民集资建楼，村民从2009年就开始向原审被告交付集资建楼款。在抓取楼房号后，我就去找原审被告结算楼款，原审被告拒收，声称还要交付新增阁楼价款，不交付阁楼价款不提交房屋。我认为协议是双方共同协商签订，原审被告理应信守合同，不应随意增添阁楼加大我的购房费用，不应将认购阁楼作为交不交房的附加条件，不应强制接收附加条件，不应剥夺和限制我对住户户型、结构、面积的控制和自由选择，使平等间的协商变为强制性的房屋分配。为维护我的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令原审被告立即向原审原告交付住宅楼房，履行协议义务。原审经再审查明：2008年6月11日，沧州渤海新区管理委员会制订了《沧州渤海新区加快推进渔民小区建设的意见》（以下简称《渔民小区建设意见》），该意见规定：一、土地供给。根据规划，四个渔村（即新村回族乡下辖的新村、狼坨村、渔沟村、冯家堡村）集中在新村统一建设渔民小区，由新区国土资源部门按照划拨供地方式办理用地手续。其他三村占用新村集体使用的土地，由各村与新村进行土地置换。急需住房的村民按照要求申请购置楼房后，不得再申请村内宅基地。渔民小区建设范围内已有住房和宅基地的村民申购新楼时，必须拆除原有住房，按照拆迁补偿办法予以补偿，并把原有土地使用权收归村集体。其他区域已有住户和宅基地的村民申购新楼时，必须是住新楼、拆旧房，按照拆迁补偿办法执行。二、投资主体。渔民小区以新村、狼坨、渔沟和冯家堡四个村委会为投资主体。为便于办理有关手续，可以通过协议方式，委托新村村委会作为投资主体代表。2008年12月24日，狼坨村委会与河北世达建设集团有限公司订立工程协议书，由狼坨村委会将位于黄骅港南部主城区渔民新村住宅区的工程承包给河北世达建设集团有限公司，工程内容为多层砖混结构住宅楼，开工、竣工日期分别为2008年12月30日、2009年11月30日，合同工期为330天，合同价款25，767，390元。楼房建成后，在沧州渤海新区新村回族乡人民政府和新村乡渔民小区建设筹建办公室的统一组织下，狼坨村委会将分配方案、成本估算、价格预估、价格统计、楼层平面图等材料，于2011年11月26日至11月28日在村委会的公示栏中进行了张贴公示，内容为：此次楼房分配，采取车库、储藏间、小阁楼及各楼层组合的分配方式。由于当前楼房正处于审计决算和工程验收阶段，楼房价格尚不能最终确定，所公示的楼层价格为预估价格。楼房交付前，住户须交清楼款，待工程决算审计结束后，多退少补。该工程东区在建楼房的单位面积成本（十二项费用）总计为1707.00元/平方米，东区总投资为129，578，370元。预估价格为：东区大阁楼、小阁楼、车库、底层储藏间、底层小屋的单价分别为2000元/平方米、1500元/平方米、2200元/平方米、1670元/平方米、2000元/间，东区标准层单价为1670元/平方米，其中一层、二层、三层、四层、五层的单价分别为1670元/平方米、1740元/平方米、1690元/平方米、1650元/平方米、1600元/平方米。公示期结束后，原审原告与原审被告于同年11月30日订立渔民小区一期楼房分配协议书，约定：楼房价格公示后，享受楼房分配者在抓取楼房后十日之内一次性把剩余房款交清。逾期则视为违约，狼坨村委会有权收回楼房，退还已交房款。楼房分配方式为抓阄分配，享受楼房分配的人员必须按照楼房预期搭配的车库、储藏间交清购房款。如出现只要主楼，拒要车库、储藏间者，则视为违约。村委会有权解除合同，将楼房收回，退还其已交房款及同期银行利息。另查明，2011年11月30日，黄骅市公证处对狼坨村小区一期楼房大户型、中户型、小户型楼位阄的制作、核对、封装及抓取过程进行了现场监督后，证明抓阄活动及结果真实、合法、有效。原审原告作为具有申购渔民新区一期楼房资格的买受人，通过分配得到该小区8-3-502室楼房一套，原审原告已向原审被告交付购楼款130，000元，因原审原告拒绝交纳该套楼房所属阁楼款，所以，原审被告以原审原告未交清全部房款为由，至今未向原审原告交付房屋，原审原告现已自行入住。一审法院认为：根据2008年6月11日沧州渤海新区管理委员会制订的《渔民小区建设意见》，原审被告作为建设施工合同的权利义务主体在置换取得的集体所有土地上建造房屋。该楼房价格不包括土地出让金等费用，其性质不属于自由买卖的商品房，只出售给包括原审原告在内的本集体经济组织成员，符合国家相关法律、行政法规和政策的规定。原审原告与原审被告在平等自愿的基础上于2011年11月30日订立的渔民小区一期楼房分配协议，是双方真实意思表示，该协议合法有效，本院依法予以确认。在协议订立之前，原审被告于2011年11月26日至2011年11月28日对楼房分配方案、成本估算表、价格预估表、价格统计表、楼层平面图予以公示。该公示是在沧州渤海新区新村回族乡人民政府、新村乡渔民小区建设筹建办公室的组织监督下进行，且楼房分配协议第一条明确载明：“楼房价格公示后，……”。故认定在双方签订协议之前，原审被告对包括楼房分配方案、成本估算表、价格预估表、价格统计表、楼层平面图等内容予以了公示。该公示内容应属渔民小区一期楼房分配协议书的组成部分，对全体购房人具有普遍约束力，原审原告作为购房人应受公示书及协议书的约束。公示内容明确了东区在建楼房的单位面积成本及大阁楼、小阁楼、车库、底层储藏间、底层小屋的单价及分配方式。原审原告在公示期内未提出异议，且在公示期结束后通过抓阄方式确定了房屋位置8-3-502室及搭配底层储藏间、阁楼，应按公示价格195739元（主楼143385元，储藏间31129元，阁楼21225元）交清房款。原审原告已交付购楼款130，000元，但未按照约定足额交清购房款，原审被告有权依照法律规定及双方合同约定拒绝交付相应楼房。原审原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：驳回原审原告高福建等的诉讼请求。案件受理费100元，由原审原告承担。再审上诉审查明的事实与原审认定一致。二审上诉人未提供新证据。另查明，上诉人已经自行入住，阁楼未使用。本院认为，（一）认定村委会是否应交付房屋的前提是“公示”及双方签订的“分配协议书”的效力认定。再审被上诉人主张“2010年11月26日，村委会对渔民小区一期楼分配相关情况进行了公示，包括渔民小区一期楼房分配名单、楼房价格、分配流程。”一审被上诉人狼坨村委会提供了下列证据：1、85户村民签名的情况说明，证明：狼坨村在2011年11月24日召开村民代表会议，2011年11月26日至28日将狼坨村的楼房分配方案及价格统计、成本估算表、价格预估表、价格统计表、楼房平面图等在狼坨村十字街及村委会公示栏内张贴公示，公示期间未有村民提出异议。11月30日，黄骅市公证处根据《狼坨村村民委员会渔民小区分配方案》对楼房户型楼位阄的制作、核对、封装、抓取过程进行了现场公示，未有村民对楼房搭配方案提出异议。2、原审法院调查原村委会成员杜宝存、辛庆芳证言证实按照新村的分配方案狼坨村也制订了分配方案，村民代表讨论以筹建办制定的分配方案和楼房搭配方式为准，没有村民提出异议。原审法院调查村民丁振江、王玉军的证言证实按照方案，四、五楼搭配阁楼。以上证据应当予以认定。（二）关于狼坨村的楼房分配方案及价格统计、成本估算表、价格预估表、价格统计表、楼房平面图等的公告。1、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第三条的规定：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”原审认定在双方签订协议之前，村委会对包括楼房分配方案、成本估算表、价格预估表、价格统计表、楼层平面图等内容予以了公示。公示的材料属渔民小区一期楼房分配协议书的组成部分，对全体购房人具有普遍约束力，按照方案，四、五楼搭配阁楼，上诉人作为购房人应受公示书及协议书的约束。上诉人称没有看到公告及价格统计表等公告内容并不影响其受公示内容的约束。2、公示内容明确了东区在建楼房的单位面积成本及大阁楼、小阁楼、车库、底层储藏间、底层小屋的单价及分配方式。上诉人在公示期内未提出异议，且在公示期结束后通过抓阄方式确定了房屋位置8-3-502室及搭配底层储藏间、阁楼，应按公示价格交清房款。3、上诉人已交付部分购楼款，但未按照约定足额交清构成购房款的一部分的阁楼款项，被上诉人依照法律规定及双方合同约定拒绝交付相应楼房，并无不妥。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长　　孙兰芬审判员　　郑灿志审判员　　张凤梅二〇一七年五月二十六日书记员　　崔振文来源：百度搜索“”