（2017）苏0281民初6354号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-11-08

案件名称

6354江苏泓安物业管理有限公司与黄群娣物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

江阴市人民法院

所属地区

江阴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江苏泓安物业管理有限公司,黄群娣

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条

全文

{C} 江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0281民初6354号 原告：江苏泓安物业管理有限公司，住所地江阴市澄江中路155号。 法定代表人：邓峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程心源，法尔胜集团公司律师事务部律师。 被告：黄群娣，女，1972年3月8日出生，汉族，住江阴市。。 原告江苏泓安物业管理有限公司（以下简称泓安公司）诉被告黄群娣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告泓安公司的委托诉讼代理人程心源，被告黄群娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泓安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄群娣支付2015年7月1日至2016年12月31日物业费7478元，并承担逾期滞纳金905元；2.判令由被告黄群娣承担本案的诉讼费用。 事实和理由：黄群娣购买了位于江阴市和院××房产，他公司为该小区业主提供相关物业管理服务，黄群娣应向他公司支付物业费。但黄群娣结欠2015年7月1日至2016年12月31日的物业费7478元，逾期滞纳金905元。现经他公司多次催要，黄群娣一直未予支付，为维护他公司的合法权益，故诉至法院。 被告黄群娣辩称：她确实没有支付2015年7月1日至2016年12月31日的物业费7478元，对物业费的数额没有异议。之所以没交物业费是因为泓安公司提供的物业服务不到位，如公共设施300幢20楼的消防玻璃破碎2年多没有更换，直至最近才安装好；她家楼上业主因防水不到位，导致下雨的时候渗水到她家，泓安公司未协调邻居间的漏水问题，待泓安公司将该问题协调处理好，她愿意交纳上述物业费，但她不承担滞纳金和诉讼费。 经审理查明：黄群娣为和院峰景300-2001室的业主，该物业建筑面积为188.82平方米。 2014年6月15日，泓安公司与黄群娣签订《物业管理服务协议》一份，约定由泓安公司为和院峰景小区提供物业管理服务，期限至区域正式成立业主委员会并签署本区域《物业管理服务合同》之日止。合同约定的物业管理服务费（不包括房屋共用部分设施设备大中修、更新、改造的费用）由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为2.2元/m2/月。入伙时一次性交纳为期12个月的物业管理服务费。业主应于交付（即按照《商品房销售合同》内约定的交付时间或实际办理交付手续时间当日两者以先发生者为准）之日起交纳物业管理服务费。物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应于每年度履行交纳义务。关于物业管理服务费的追缴及滞纳金的计收，合同约定业主应按时交纳物业管理服务费，如连续三个月未交纳物业管理服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业管理服务费及滞纳金。滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的万分之五。合同还对物业管理服务内容以及双方的权利义务进行了约定。 当日，黄群娣交纳了2014年7月1日起至2015年6月30日止的物业费4985元。 关于黄群娣拖欠的物业管理费以及对应的滞纳金，泓安公司主张如下： 物业费应交时间 计算期间 欠付物业费 欠付天数（暂计算至2017.5.11） 滞纳金 2015.7.1 2015.7.1-2016.6.30 4984元 680天 1694元 2016.7.1 2016.7.1-2016.12.31 2492元 314天 391元 合计 2086元 庭审中，泓安公司明确主张自2015年7月1日起至2016年12月31日止的物业费为7478元，自愿将滞纳金按905元主张，黄群娣对欠付的物业费7478元没有异议，对滞纳金的计算也没有异议，但她要求泓安公司协调好21楼漏水问题后再交纳物业费或打折交纳物业费。同时，她认为不应该承担滞纳金，原因是由于泓安公司拖沓造成的，而不是因为她的原因。 以上事实，由物业管理协议、交房确认单以及原、被告双方的陈述等在卷予以佐证。 本院认为：泓安公司与黄群娣签订的物业管理协议系双方当事人真实意思表示，亦无法定无效情形，应认定为合法有效。黄群娣作为业主应按约交纳物业管理服务费。根据双方签订的物业管理协议约定，业主应于每年度交纳下一年度物业管理服务费，连续三个月未交纳物业管理服务费的，泓安公司有权采取法律诉讼方式追缴物业管理服务费及滞纳金。现泓安公司主张的2015年7月1日起至2016年12月31日止期间的物业管理服务费7478元均已超过了应付之日三个月以上，泓安公司有权根据协议约定要求黄群娣交纳上述物业管理服务费及滞纳金。黄群娣对该期间的物业费与滞纳金的数额均无异议，本院依法予以确认。泓安公司在本案中仅要求黄群娣承担905元的滞纳金属自主处分其合法的民事权利，不违反法律规定，本院依法予以支持。 业主拒付物业费需有正当理由，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。本案中，黄群娣认为泓安公司提供的物业管理服务不到位，主要存在两点问题，一是20楼消防栓玻璃破碎泓安公司未及时更换安装；二是黄群娣房屋楼上邻居因装修导致漏水问题泓安公司未协调解决。 对于黄群娣提出的第一个问题，本院认为，房屋共用设施设备的维护和管理确实是泓安公司物业管理服务的内容之一，是泓安公司履行合同义务的一部分，虽然泓安公司在消防栓玻璃的维护上存在迟延现象，但并不足以认定泓安公司履行合同存在重大瑕疵；对于黄群娣提出的第二个问题，本院认为，黄群娣楼上邻居因装修导致漏水并非泓安公司造成，泓安公司对此没有责任。黄群娣与楼上邻居两家之间的漏水问题属于相邻权纠纷，黄群娣未能提供证据证明泓安公司有义务处理相邻权纠纷，不能据此认定泓安公司没有履行物业服务合同约定的义务。 小区环境建设需要业主和物业管理企业相互协调配合，物业服务的对象系全体业主，内容涉及环境清洁、设施维护、安全防范等各方面，小区如存在物业服务瑕疵，作为物业服务企业应改进服务质量，作为业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费的行为，既不符合权利义务对等原则，也不利于业主所期待物业服务日益完善目的的实现，反而在一定程度上还会影响物业公司的物业服务能力，进而损害全体业主的利益。综上，黄群娣提出的两点问题不足以证明泓安公司不履行合同义务或履行义务存在重大瑕疵，故黄群娣拒交物业费并无正当理由。黄群娣作为和院峰景小区的业主，接受了泓安公司提供的物业服务，但未按约及时支付物业费，其行为已构成违约，应承担相应违约责任，对于泓案公司要求黄群娣支付拖欠的物业费7478元及滞纳金905元的主张，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 黄群娣应于本判决发生法律效力之日起10日内给付江苏泓安物业管理有限公司物业费7478元，并支付滞纳金905元。 如其未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元（泓安公司已预交），由黄群娣负担，泓安公司同意其预交的案件受理中由黄群娣负担的部分由黄群娣直接向其支付，本院不再返还，黄群娣应于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给泓安公司。 本判决为终审判决。 代理审判员　　田遥 二〇一七年五月二十六日 书　记　员　　唐蕴 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 来源：