（2017）桂11民终221号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-11-16
案件名称
广西贺州市日月恒拓业有限责任公司、周隆富商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贺州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贺州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西贺州市日月恒拓业有限责任公司,周隆富
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂11民终221号上诉人（一审被告）：广西贺州市日月恒拓业有限责任公司。住所地：广西贺州市八步区新宁社区灵峰街*号。法定代表人：黄稳，董事长。委托代理人：陈垚锜，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。被上诉人（一审原告）：周隆富，男，1975年4月14日出生，汉族，住广西富川瑶族自治县。委托代理人：吴海波，广西宏民律师事务所律师。上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司因与被上诉人周隆富商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州八步区人民法院（2016）桂1102民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。广西贺州市日月恒拓业有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人是由于政府职能部门的原因，才导致无法按合同约定期限办理产权登记，因此，按合同约定上诉人不应承担违约责任。二、一审判决没有依职权追加本案有利害关系的第三人贺州市恒业房地产开发有限公司，遗漏了应该参加诉讼的无独立请求权的第三人，导致本案的根本客观事实无法查明，构成程序不当，所以，本案应当依法予以改判或者发回重审。周隆富辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，请二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人与贺州市恒业房地产开发有限公司之间的土地置换关系属另一法律关系，可另案或通过其他途径解决。周隆富向一审法院起诉请求：1、被告在判决生效之日起90日内为原告办妥房屋权属登记手续，并向原告支付逾期办理房屋权属登记备案手续违约金（违约金的计付：以260000元为本金基数，按照日万分之一的比例，自2013年4月29日起计至被告依法办妥房屋权属登记备案手续之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2006年，被告日月恒公司准备在贺州市开发日月恒·八达广场项目。为便于规划使用，被告通过与案外人贺州市恒业房地产开发有限公司置换土地的形式，将双方使用的部分国有建设用地进行置换。此后，被告获得政府规划许可。被告于2010年4月13日取得商品房预售许可证，对外预售房屋。2010年10月8日，原告周隆富与被告日月恒公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于贺州市的日月恒·八达广场A座9层01号房出卖给原告，房屋总价款260000元。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，约定买受人不退房，出卖人按已支付房款的日万分之一向买受人支付违约金……非出卖人原因，……，或政府有关部门行政审核等原因造成备案延期，时间相应顺延。商品房买卖合同签订后，原告支付完全部购房款。2012年6月22日，日月恒·八达广场竣工验收。2012年5月14日，被告将约定的房屋交付给原告。被告仍未办理产权登记备案。一审法院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》有效，各方均应依照合同约定履行自己的义务。原告依据合同第十五条约定，请求被告为其办理权属登记手续的主张，该院予以支持。被告主张因政府相关部门原因，导致被告与案外人的土地置换手续无法完成，造成建设规划许可证与土地使用权证不一致，产权登记部门无法为原告办理产权登记的辩驳，从商品房买卖合同约定的内容和被告提交的证据来看，这是被告与案外人之间的法律关系问题，不构成可据实予以延期办理产权登记的事实，对此该院不予采信。关于逾期办证违约金的诉讼时效及标准的问题。逾期违约金请求权作为债权请求权，应适用诉讼时效的规定。但原、被告签订《商品房买卖合同》主张按日计算逾期办证违约金，为继续性的债权。原告于2016年3月4日向该院递交诉讼材料，应当从2016年3月4日起向前倒推计算诉讼时效，逾期办证违约金应从2014年3月4日起计算。原告主张被告按照原告已付款260000元的日万分之一向原告支付违约金，符合合同约定，计算标准合理，该院予以支持。综上所述，依照有关法律规定，判决如下：一、被告广西贺州市日月恒拓业有限责任公司应在判决生效之日起90日内为原告周隆富办理房屋权属登记备案；二、被告广西贺州市日月恒拓业有限责任公司应向原告周隆富支付逾期办理违约金（以260000元为基数，按日万分之一的标准，从2014年3月4日起计至判决生效之日止）。各方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，一、关于逾期无法办理产权登记是否属于由于政府相关部门的原因的问题。导致逾期无法办理产权登记的原因在于广西贺州市日月恒拓业有限责任公司与案外人置换土地用于建设商品房，而案外人用于置换的土地处于抵押状态，造成建设规划许可与土地使用权不一致，无法办理产权登记。此系由于广西贺州市日月恒拓业有限责任公司与案外人之间的法律关系引起，不属于政府相关部门的原因。二、关于一审未追加第三人是否程序不当的问题。土地置换审批手续无法完成，是上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司与案外人之间的问题，无必要追加第三方作为当事人，上诉人此主张无理，本院不予支持。综上所述，上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏少勋审 判 员 蒙晓华代理审判员 卢晓春二〇一七年五月二十六日本件与原本核对无异书 记 员 侯美妃 微信公众号“”