（2017）苏11民终941号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-07-07
案件名称
夏飞与镇江亿都家居建材城有限公司、骆成梅占有物返还纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
夏飞,镇江亿都家居建材城有限公司,骆成梅
案由
占有物返还纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏11民终941号上诉人（原审原告）：夏飞，男，1979年8月6日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：唐雷洪，江苏大唐人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国蓉，江苏大唐人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：镇江亿都家居建材城有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路371号。法定代表人：蔡刘祈，该公司董事长。委托诉讼代理人：李卫，江苏汇典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：骆成梅，女，1970年6月5日出生，汉族，住镇江市。上诉人夏飞、上诉人镇江亿都家居建材城有限公司（以下简称亿都建材城公司）因与被上诉人骆成梅占有物返还纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2016）苏1191民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭于2017年3月31日公开开庭进行了审理。上诉人夏飞的委托诉讼代理人唐雷洪、上诉人亿都建材城公司的委托诉讼代理人李卫到庭参加诉讼。被上诉人骆成梅经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。夏飞上诉请求：1、撤销镇江经济开发区人民法院（2016）苏1191民初1134号民事判决第二项；2、依法改判支持一审第一项和第二项租金逾期支付利息的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由亿都建材城公司、骆成梅负担。事实和理由：一、一审判决不支持亿都建材城公司返还商铺的请求没有事实和法律依据。事实方面：1、涉案商铺完全可以分割；2、双方约定夏飞有权收回商铺。法律方面：1、一审判决以大多数业主同意由亿都建材城公司继续经营的整体意志约束、限制夏飞收回商铺没有法律依据；2、一审判决适用《中华人民共和国物权法》第七条错误；3、《中华人民共和国物权法》第七十一条在本案中不适用。二、夏飞主张收回商铺有事实和法律依据。三、骆成梅应当对亿都建材城公司是否具有与其签订租赁合同的资格进行审查而未审查，存在缔约过错，不属于善意第三人，租赁合同无效，负有与亿都建材城公司连带返还商铺和支付占用费的义务。四、一审判决按照双方签订的委托经营管理合同约定的租金标准支付商铺占用费，也应按照合同约定计算逾期付款利息。亿都建材城公司上诉请求：1、撤销镇江经济开发区人民法院（2016）苏1191民初1134号民事判决第依法改判；2、诉讼费由夏飞负担。事实和理由：亿都建材城公司与夏飞签订的《委托经营管理合同》期限为2010年9月9日至2015年9月8日，合同到期后，亿都建材城公司不在负有按照合同约定给付租金的义务。夏飞主张2015年9月9日至2016年9月8日占用费，法院应当对该房屋占用费进行评估，而不是照搬《委托经营管理合同》关于租金的约定。针对夏飞的上诉，亿都建材城公司辩称，1、涉案商铺虽然产权证上载明了单个商铺的位置、面积，但在交付时未作物理隔断，客观上与其他商铺存在一个整体空间，性质上涉案商铺符合产权式商铺的特征。在此情形下，只有对商铺整体使用，才能实现商铺最大效益，应当将涉案商铺放在整体环境考虑，而不是放在单个环境考虑。2、夏飞与亿都建材城公司签订了《委托经营管理合同》，表明夏飞对于将涉案商铺委托亿都建材城公司统一经营、管理是明知的，也接受该种经营模式，应当预见到可能发生的后果。3、根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：业主在行使权力时，不得危及建筑安全、不得损害其他业主权力。如允许夏飞将商铺收回，将影响到整体商铺的使用，会对其他业主造成损害。在此情形下，夏飞对其商铺专有部分的使用权，必然受到其他业主共同意志的限制。4、本案所涉商铺是租赁给骆成梅的，骆成梅共租赁12间，夏飞的商铺是8间，另外4间是其他人的，如果同意夏飞收回商铺，将可能导致由骆成梅整体经营的陶瓷店无法继续经营，所以一审法院驳回夏飞的第一项请求是正确的。至于夏飞提出的占用使用费及利息问题，亿都建材城公司也提出了上诉。针对亿都建材城公司的上诉，夏飞辩称，虽然《委托经营管理合同》约定的委托经营期限已到，但事实上亿都建材城公司实际占有、处分了夏飞的商铺，在双方就使用费没有约定的情况下应当根据之前双方约定的租金来计算使用费，因此一审判决完全正确的，请求二审法院予以维持。夏飞向一审法院起诉请求：1、亿都建材城公司、骆成梅立即以清洁适用状态返还非法占有的夏飞名下位于亿都家具建材城12幢127号商铺；2、亿都建材城公司、骆成梅支付2015年9月9日至2016年9月8日占用期间租金损失36866元及上述租金损失逾期支付利息（自2015年9月9日起至实际返还商铺之日止，按同期银行贷款利率6.5%计算）；3、由亿都建材城公司、骆成梅承担诉讼费用。骆成梅未参加本案的二审诉讼活动。一审法院定事实：夏飞与亿都建材城公司分别于2009年10月28日及2014年3月13日签订《商铺委托经营管理合同》及《商铺委托经营管理合同关于租金的补充协议》各一份，约定：夏飞将位于亿都家居建材城12幢1层127号商铺一间交给亿都建材城公司委托经营管理，委托期限为2010年9月9日至2015年9月8日；夏飞自愿放弃前三年经营收益用于市场培育，第四及第五年租金，每满半年期最后一个月内一次性支付夏飞，逾期亿都建材城公司应按同期活期存款利率承担违约金，逾期三个月未支付当年期租金的，夏飞有权解除合同，夏飞解除合同的，亿都建材城公司除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向夏飞支付违约金；委托经营管理合同期满后，夏飞可继续将该商铺委托给亿都建材城公司经营管理五年，期间商铺租金收益按9:1分成(夏飞获得租金收益90%，另10%归亿都建材城公司所有)，具体条款可另行商定。如夏飞不再委托管理的，亿都建材城公司应将商铺以清洁适用状态交付给夏飞，无须恢复到开发商交房之状态。合同签订后，夏飞依约将涉案商铺交给亿都建材城公司经营管理。2010年10月起，亿都建材城公司、骆成梅签订《商铺租赁合同》，约定骆成梅租赁亿都家居建材城12栋121、122、123、126四间商铺用于经营陶瓷。2015年6月5日，骆成梅（承租方）、夏飞等相关业主（出租方）及亿都建材城公司（管理方）签订三方《商铺租赁合同》，约定骆成梅承租包含涉案商铺在内的八间商铺（分别为12栋117、118、119、120、127、128、129、130），租期为2015年5月29日至2016年5月28日，上述合同中出租方签名处有亿都建材城公司市场部经理史云青的签字确认。后上述合同届满，因夏飞申请一审法院查封亿都建材城公司在骆成梅处的租金债权，亿都建材城公司、骆成梅未再签订书面租赁合同，仅口头约定上述商铺继续由骆成梅续租。现包含涉案商铺在内的共计12间商铺由骆成梅统一经营“陶元帅陶瓷店”。上述涉案商铺尚未办理产权登记，初始登记证显示商铺买受人为夏飞。一审法院归纳的争议焦点：夏飞处置涉案商铺的权利是否需受到其他业主共同决定的限制，夏飞主张返还商铺应否支持。一审法院认为：涉案商铺虽权证上载明单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但实际交付时未作物理隔断，客观上众多商铺存在于一个整体空间，具有不宜分割的属性。同时，该商铺作为市场的一部分，整体使用有助于物的效用最大化，也有利于市场经营。对此，夏飞在购买涉案商铺当日签订《商铺委托经营管理合同》时已预见并接受这种运营模式，故涉案商铺作为亿都家居建材城商业广场二期一千余间商铺中的一间，其业主在大多数业主同意由亿都建材城公司继续经营的情况下需受到其他商铺业主整体意志的约束。骆成梅作为涉案商铺承租人，自2010年始基于亿都建材城公司的委托管理单位的身份与其签订《租赁合同》，虽夏飞与亿都建材城公司的委托管理期限已于2015年9月8日届满，但骆成梅作为承租方基于此前亿都建材城公司的委托管理单位身份，有理由相信其享有委托经营管理权限，并继续与其及其工作人员签订《商铺租赁合同》，系善意第三人，且涉案商铺作为骆成梅租赁十二间中的一间仍由其整体经营使用，现租赁合同尚在履行中，并未解除。综上，夏飞要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主及承租方的权利。因此，尽管夏飞享有涉案商铺的所有权，根据目前的状况，该商铺不宜立即返还，对夏飞要求立即返还商铺的诉讼请求，暂不予支持。但亿都建材城公司基于统一经营的要求，客观占用夏飞所有的涉案商铺，应按原《商铺委托经营管理合同》及《补充协议》中的标准支付2015年9月9日至2016年9月8日期间占用使用费36866元。对夏飞主张上述占用使用费自2015年9月9日起算的逾期支付利息，于法无据，不予支持。判决:一、镇江亿都家居建材城有限公司于判决生效后十日内给付夏飞2015年9月9日至2016年9月8日期间占用使用费36866元。二、驳回夏飞的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审相同。本院认为：产权式商铺是指开发商将开发的大型营业用房分割成若干个小面积单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构，分别由不同的投资者根据自身实力购买，再集中交由开发商或者第三方统一经营、统一管理，投资者按支付房款的数额及约定的固定比例取得收益的房地产开发模式，核心理念为所有权与经营权分离。因个人购买的商铺为整个营业用房的小部分，且与其他商铺之间无永久性分割围护结构，相关走道、楼梯等设施均为共用，各商铺之间具有不可分割性，如强制分割，对整个市场的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的合法权益。小部分商铺作为市场的一部分，整体使用有助于效用最大化，也有利于市场经营管理。本案中，夏飞在购买涉案商铺后，即与亿都建材城公司签订《商铺委托经营管理合同》，对于商铺的性质、经营方式、权利的制约等应有所了解。在大多数业主同意由亿都建材城公司继续经营的情况下，夏飞的行为需受到其他商铺业主整体意志的约束，夏飞要求分割并收回商铺的请求，因影响到整个市场的规划、经营和其他业主的权益，一审法院对此不予支持应属适当。涉案商铺属于夏飞所有，因夏飞的商铺为整个营业用房的小部分，且与其他商铺之间无永久性分割围护结构，相关走道、楼梯等设施均为共用，各商铺之间具有不可分割性，如强制分割，对整个市场的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的合法权益。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七条的规定，对夏飞收回商铺的请求不予支持依据充分。同理，夏飞在处分专有物权利时，也不得损害其他业主的合法权益，夏飞认为《中华人民共和国物权法》第七十一条在本案中不适用的理由不充分，本院也不予支持。骆成梅作为涉案商铺承租人，自2010年起与亿都建材城公司签订《商铺租赁合同》，夏飞与亿都建材城公司的委托管理期限虽已于2015年9月8日期满，但骆成梅基于亿都建材城公司委托管理单位的主体身份，有理由相信其享有委托经营管理权限，并继续与其签订《商铺租赁合同》，一审法院认定其为善意第三人应属适当。夏飞认为骆成梅存在缔约过错，不属于善意第三人，租赁合同无效，并负有与亿都建材城公司连带返还商铺的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2015年9月9日后，夏飞未与亿都建材城公司继续签订《商铺委托经营管理合同》，但涉案商铺仍由亿都建材城公司租赁给骆成梅使用，亿都建材城公司应支付夏飞在骆成梅占用期间的使用费用。因费用标准双方未做约定，一审法院参照之前合同约定的标准及相同地域同类商铺的租金水平，支持夏飞支付租金损失的诉讼请求并无不当。亿都建材城公司要求对该商铺占用费进行评估增加诉讼成本，且无实际意义，本院不予支持。2015年9月9日后，夏飞未与亿都建材城公司继续签订《商铺委托经营管理合同》，双方关于租金标准、给付时间、违约责任未作约定，夏飞要求亿都建材城公司支付利息缺乏合同依据，本院不予支持。综上，上诉人夏飞、上诉人亿都建材城公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。夏飞上诉的二审案件受理费722元，由夏飞负担；镇江亿都家居建材城有限公司上诉的二审案件受理费722元，由镇江亿都家居建材城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李守斌审 判 员 张玉宽代理审判员 甘可平二〇一七年五月二十六日书 记 员 唐亚维 来自：