（2017）陕01民终4433号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-08-10
案件名称
辉小文与西安金辉居业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷、车位纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
辉小文,西安金辉居业房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终4433号上诉人（原审原告）辉小文，男，1976年9月1日出生，汉族，住陕西省永寿县。委托代理人ＸＸ练，陕西毕达律师事务所律师。委托代理人贺红霞，陕西毕达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安金辉居业房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区唐延路北段22号金辉国际广场19层。法定代表人林茂祺，该公司董事长。委托代理人范钦，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。上诉人辉小文因与被上诉人西安金辉居业房地产开发有限公司（以下简称金辉居业公司）商品房买卖（车位）纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初5435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无意义的证据，原审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原审法院认定如下：1、据出让协议第四条关于停车位交付时间的约定，金辉居业公司已正常交付，辉小文未接收使用，视为协议已履行完毕。2、协议第五条写明：乙方完全知晓该车位现状，甲方无任何虚假承诺、陈述。根据前期规划，融侨城地下一层停车位为可办产权车位，在融侨城房屋整体交付后，甲方按照国家相关规定办理与停车位有关的手续。…地下二层停车位为非产权车位，经双方一致同意，并认可甲方所出让的地下二层车位仅为停车位的使用权，乙方对此不持异议，也不以任何理由和方式要求甲方赔偿、补偿或承担责任。如乙方的停车位产权手续未能成功办理，则经双方一致同意并认可甲方所出让的仅为停车位的使用权，乙方对此不持异议，也不以任何理由和方式要求甲方赔偿、补偿或承担责任。金辉居业公司在协议中还用黑体字着重强调“地下二层停车位为非产权车位”，辉小文在签订协议时已经知晓该停车位在产权手续未能办理成功时，其获取的停车位仅为使用权。因此，该协议的订立合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现辉小文依据有关规定，认为涉案车位属于人防工程，辉小文不知晓车位情况，禁止出售使用期限为70年的产权车位价款。要求认定《融侨城地下停车位出让协议》无效及退还车位出让费、承担利息损失，依法不予认可。该协议是对使用权转让，且建设用地使用权对投资建筑、附属设施金辉居业公司有原始使用权，所以有权予以处分。在协议上明确写明“乙方完全知晓该车位现状，甲方无任何虚假承诺、陈述。”所以不存在欺骗消费者权益。至于辉小文所提协议版本为单方出具的格式协议，西安金辉居业公司并未做任何说明提示一节，因该格式协议约定清楚，并无歧义，对于条款理解亦无争议之处，且该协议的全部条款仅有九条，内容不足千字，辉小文完全能够在知悉条款内容、且有足够时间精力，对协议条款进行逐条解读的前提下，作出是否订立协议的选择。因此该格式协议是否进行说明提示，不能作为认定协议无效的理由。辉小文于2016年6月30日起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、依法确认辉小文、金辉居业公司所签订的《融侨城地下停车位出让协议》无效；2、依法判令金辉居业公司立即退还辉小文购买车位款216000元，并按同期银行贷款利息两倍赔偿辉小文损失至返还所有款项之日止；3、本案诉讼费用由金辉居业公司承担。事实和理由：2014年11月10日辉小文与西安金辉居业房地产开发有限公司签订《融侨城地下停车位出让协议》，协议约定辉小文以216000元价款购买融侨城地下二层停车场车位两个，车位编号E2-261号，使用年限为70年，辉小文、金辉居业公司签订协议为金辉居业公司单方提供的格式文本，对于格式条款金辉居业公司未对辉小文进行任何说明，而单独强调车位为70年使用权，认为金辉居业公司有义务为辉小文办理产权手续，金辉居业公司至今未能办理产权手续。且金辉居业公司始终隐瞒车位为人防工程，由于金辉居业公司欺诈，使辉小文造成巨大经济损失，现依据《中华人民共和国合同法》第52、58条请求法院认定协议无效，并赔偿损失。西安金辉居业房地产开发有限公司辩称：1、其对所涉车位属规划建设车位有权予以处分，双方当事人签订的《融侨城地下停车位出让协议》合法有效；2、本案所涉车位并非法律规定的需要办理登记的不动产，辉小文依据协议即可享有该车位使用权利。按照西安市目前新出台的政策规定，该车位若具备办理产权登记的政策依据，金辉居业公司愿意在政策允许的情况下办理产权证书；3、地下车位仅是商品房项目的附属设施，并非严格意义上的商品房，不能适用有关商品房买卖合同纠纷的法律规定；4、据协议第四条：涉案车位于2013年10月30日前投入使用，辉小文并未接收车位，金辉居业公司已交付，但辉小文未接收，双方签订的地下停车位出让协议双方已全部履行完毕，不存在无效协议的法定条件。且至今无明文规定人防工程的所有权归谁所有，土地使用权属金辉居业公司，金辉居业公司有该土地使用权，附属设施也是金辉居业公司投资建设的，故辉小文的诉讼请求适用法律错误，且不符合法定认定无效的条件。为维护交易的稳定性，不同意确认协议无效，请求人民法院依法驳回辉小文的诉讼请求。原审法院认为，西安金辉居业房地产开发有限公司答辩，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条【建设用地使用权人建造的建筑物等设施的权属】建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。涉案土地属自己所有，享有最原始使用权，人防车位，谁投资谁收益因而享有处分权，有权处分涉案车位，涉案车位已交付，辉小文并未接收车位，视为协议全部履行完毕。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，本案涉案车位不符合该法规中任何一条可以认定无效的条款，不存在确认无效的法定条件，不同意认定协议无效，符合法律规定，依法予以准许。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条【所有权基本内容】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十四条第一款：【车位、车库的规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第二款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，判决如下：驳回原告辉小文的诉讼请求。案件受理费4540元，由辉小文承担。宣判后，辉小文不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清，对《融侨城地下停车位出让协议》非不动产买卖合同性质的认定错误。1、双方签订协议后，金辉居业公司向辉小文开具了《销售不动产统一发票》。而根据相关规定，《销售不动产统一发票》仅能用于买卖不动产，发票是协议的证明，属于协议的一部分，故双方协议为买卖性质。原审判决认为销售不动产专用发票与协议无关，对该证据不予采纳，明显错误，导致对协议性质错误认定。2、双方协议共九个条款有四个条款表明了双方协议属于买卖合同。协议第二、四、七条等表述明确了买卖性质。原审判决仅抽取双方协议中金辉居业公司未做任何形式提示、说明，属于格式条款的协议第五条作为认定双方协议性质的依据，回避协议中反映双方买卖关系的多个主要条款，导致对协议错误认定。3、金辉居业公司签订协议时使用的公章为“西安金辉居业房地产开发有限公司销售合同专用章”，表明了双方协议的买卖关系。4、判断协议性质不应当仅从名称认定，而应结合协议的主要条款及双方真实意思表示。首先，双方协议约定车位70年限与金辉居业公司销售同区域产权车位一致，70年年限明显符合销售不动产的一般约定；其次，双方协议价款与金辉居业公司在同时期销售同区域产权车位价款相近，甚至高于同区域产权车位销售价款，将其本意理解为获取使用权而非购买产权车位明显不符合常理；再次，金辉居业公司在销售其他有产权车位之时同样也是使用《融侨城地下停车位出让协议》，同样使用销售不动产专用章，并为购买者办理了产权或者正在办理产权，足以让辉小文认为自己同样属于购买产权车位，否则，有违公平正义的法律原则。由此，《融侨城地下停车位出让协议》为买卖合同性质。二、即便协议中有使用权出让约定，但使用权转让属于混淆法律概念，使用权出让实为租赁，双方协议约定期限明显超过法律关于租赁的最高年限，超出部分应为无效。根据物权法定原则，停车位使用权不属于《物权法》中规定的任何法定物权，法律没有不动产使用权出让的规定，出让车位使用权属于恶意混淆法律概念。三、原审判决在未查清事实的基础上认定金辉居业公司享有人防车位使用权并有权处分没有法律依据。1、原审中，金辉居业公司没有提供任何证据证明对涉案车位享有所有权/使用权，无法证明其有权处分涉案车位，此种情况下，原审判决认定金辉居业公司有权对车位使用权予以处分没有法律依据。2、《中华人民共和国防空法》第五条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”金辉居业公司作为开发商其投资已经随着不动产出售时土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以其无权对已经不享有使用权的车位再行出让。3、《人民防空工程平时开发利用管理办法》第九条，“人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。”《陕西省人民防空工程平时使用证管理暂行办法》第二条“本省对竣工验收合格的人防工程，平时开发利用实行许可证制度。《人防工程平时使用证》是我省平时使用人防工程的合法有效证明，任何单位和个人平时使用人防工程，都应向工程所在地人民防空主管部门申请办理《人防工程平时使用证》，禁止无证使用人防工程。”原审判决已查明涉案车位属于占用人防工程，即便金辉居业公司对人防工程享有使用权，也应取得《人民防空工程平时使用证》，但金辉居业公司并未提供，应视为没有涉案人防工程的使用权，原审判决未对该部分事实查明的情况下即认定金辉居业公司有权对人防工程使用权进行出让明显违反法律规定。四、原审判决适用法律自相矛盾，超出适用范围，错误严重。1、原审判决认定双方协议不是不动产买卖合同性质，但却以买卖性质为适用基础的最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》作为本案裁判依据，适用法律明显自相矛盾，严重错误。2、原审判决以《物权法》第七十四条第二款作为裁判依据明显错误。该条款已经明确了适用范围为规划用于停放汽车的车位、车库，本案涉及车位规划为人防工程。故以该法律规定作为本案裁判依据明显错误。五、原审程序严重违法，导致判决不公。原审中，法院在庭审中明确表明使用权出让为20年有效，超过20年部分无效，然其在判决中却对辉小文的诉讼请求全部驳回，严重误导辉小文，严重违反法律程序。原审判决以《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》作为裁判依据，但对于具体适用条款并未指明，有意回避，违背审判公开的司法原则。六、原审判决书第4页第8行关于“禁止出售使用期限为70年的产权车位价款”；第10.11行关于“建设用地使用权对投资建筑、附属设施被告享有原始使用权，所以有权予以处分”的表述令人费解。如果是笔误，则应及时修正，以维护法律文书的严肃性。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判《融侨城地下停车位出让协议》无效，被上诉人返还上诉人购买车位价款并按同期人民银行贷款利率两倍赔偿上诉人损失至返还所有款项之日止；2、一、二审诉讼费被上诉人承担。金辉居业公司辩称，一、金辉居业公司依据《物权法》第一百四十二条规定取得该地下车位原审的所有权，金辉居业房地产公司对涉案车位有权处分。金辉居业房地产公司作为本案所涉车位所属建设用地的使用权人，投资建设的全部房屋及附属设施，金辉居业房地产公司是唯一的、原始的所有权人。按照《物权法》有关规定，金辉居业房地产公司将享有所有权的车位的使用权出让给辉小文，完全是行使处分权的行为，合法有效。二、根据《中华人民共和国人民防空法》相关规定，人防工程有战时可用、平时民用的建筑工程，且不同类人防工程的建设主体不同，其权属当然不同，只是都要服从防空法的管理，而管理主体和权属主体并不等同，其未对权属问题作出专门界定。涉案人防车位系金辉居业公司投资建设，不属于国防资产，权属不归国家所有。按照《物权法》规定，金辉居业公司对涉案地下车位享有较为完整的物权，相关法律、法规并未针对人防车位的权属及开发企业对该车位的处分行为作出禁止性的规定。故金辉居业公司有权对涉案车位进行处分，处分行为合法有效。三、西安市的政策已允许开发企业对人防车位进行处分，并且也具备了办理产权登记的政策条件，故金辉居业公司的处分行为符合法律及政策规定。四、双方签订的《车位协议》中的约定符合《物权法》规定，不存在无效情形。1、根据《物权法》第七十四条，当事人对于车位的处分以及车位的归属，可以通过协议的方式进行约定。2、根据相关规定，发票不是确认协议性质的依据。五、双方签订的《车位协议》不存在《合同法》规定的无效情形。辉小文所列举的法律依据属于部门规章及地方政府规范性文件，并非认定合同效力的依据。且《人民防空法》并未排除金辉居业公司的所有权，也未禁止使用权及所有权的转让。金辉居业公司通过与辉小文签订协议有偿转让涉案车位使用权的方式实现投资收益，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《车位协议》不具有法定的无效合同认定的情形。六、根据双方协议第五条、第六条的约定，辉小文要求金辉居业公司承担责任不符合约定，缺乏事实依据。七、鉴于目前西安市已具备办理产权登记的政策依据，且车位已实际交付使用，本案车位协议不宜认定为无效合同。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，辉小文的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求二审法院维持原判，驳回上诉。本院经审理查明，涉案车位属于人防工程，辉小文系融侨城业主。原审判决查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，金辉居业公司作为融侨城小区开发商，辉小文作为小区业主，依照前述规定，双方有权通过签订协议的方式确定融侨城小区地下停车位的归属。金辉居业公司与辉小文签订的协议也不存在前述《合同法》第五十二条规定的无效情形，故应认定《融侨城地下停车位出让协议》有效。因此，原审判决驳回辉小文要求确认《融侨城地下停车位出让协议》无效的诉讼请求正确，应予维持。辉小文上诉认为《融侨城地下停车位出让协议》无效的理由不成立，上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，辉小文已预交，由辉小文承担。本判决为终审判决。审 判 长 张亚凤审 判 员 肖晓通代理审判员 辛 娟二○二○一七年五月二十六日书 记 员 石李婷 来源：百度搜索“”