（2017）辽0682民初1712号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-09-28
案件名称
原告凤城市明光物业服务有限公司诉被告张鸣迪物业服务合同纠纷一案，民事判决书
法院
凤城市人民法院
所属地区
凤城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
凤城市明光物业服务有限公司,张鸣迪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百零八条，第一百五十三条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第二十六条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
辽宁省凤城市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0682民初1712号原告：凤城市明光物业服务有限公司，住所地：。法定代表人：汪希波，系该公司经理，公民身份号码：委托诉讼代理人：包勤朴，男，蒙古族，凤城市明光物业服务有限公司副经理，住。委托代理人：赵红胜，男，回族，凤城市明光物业服务有限公司职员，住，公民身份号码：。被告：张鸣迪，男，满族，无业，住原告凤城市明光物业服务有限公司诉被告张鸣迪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告凤城市明光物业服务有限公司委托代理人包勤朴、赵红胜，被告张鸣迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年1月1日通过公开竞聘取得了凤城市河畔新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务，根据原告与被告小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，原告每年6月1日至30日收取全年的物业服务费，被告从2011年至2015年，经原告多次催要，被告无正当理由拒不交纳物业费，原告诉至法院，请求判令被告立即给付拖欠2011年至2015年的物业服务费7575元，违约金2273元，合计9848元，并承担诉讼费。被告张鸣迪辩称：原告的收费标准不合理，在我购房时开发商允诺按照步梯楼收费，且在2008年时物业按照步梯楼收取物业费，2011年原告入住河畔小区后按照电梯楼标准收费不合理，居住在河畔三期40号楼205室的业主是按照步梯楼收取物业费，故我也应将按照步梯楼收取物业费。经审理查明：2011年1月1日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二〇一一年一月一日起至二〇一三年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。该合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。合同签订后，原告凤城市明光物业服务有限公司开始为河畔新城小区提供物业服务。2011年5月26日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照，则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。2013年12月31日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当予以奖励。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十七条）。合同签订后，原告开始为河畔新城小区提供物业服务。被告张鸣迪为凤城市河畔三期香铺街40#楼3单元302室业主，其住宅为高层住宅，建筑面积为126.22平方米，每月每平方米1元，每年物业费为1515元。被告居住小区存在绿地没有养护、绿地私人占用、小区公共空间私搭乱建、道路损坏、消防设施不完善、消防通道堵塞等现象。现原告凤城市明光物业服务有限公司为向被告张鸣迪索要2011年至2015年物业服务费总计7575元及违约金2273元，合计9848元而诉至本院。本院所确认的上述事实，有双方当事人陈述、原告提举的《河畔新城小区物业服务合同》、《补充协议》、城建局文件、催费照片，被告提举的收据一张等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原告明光物业服务有限公司已实际为被告张鸣迪所居住的河畔小区提供物业服务，被告张鸣迪亦居住在该小区，双方已实际建立物业服务合同关系，故被告应按双方间的合同履行各自的义务。关于被告提出原告物业费收取标准不合理的问题，本院认为，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，可知被告张鸣迪与前期物业公司签订的前期物业服务合同，因与原告合同的签订而终止，故被告张鸣迪应当按照与原告凤城市明光物业服务有限公司的物业服务合同交纳物业费，对于被告提出河畔三期其他业主按照步梯楼交纳物业费的问题，本院认为，原告对业主实施减免政策是原告的自主选择，不具有普遍性，故对被告的上述抗辩不予支持。关于原告请求支付违约金一项，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金，但因其自身服务一定瑕疵造成被告拒交服务费，其自身亦存在过错，故对原告请求违约金的主张，本院不予支持。鉴于此，明光物业服务有限公司应当立即提高物业服务质量，改变服务态度，真心实意为业主服务。否则业主有权依法召开业主大会或者业主代表大会解除物业服务合同、解聘物业管理企业。小区业主委员会亦应当代表全体业主利益，为全体业主服务，如果广大业主认为业主委员会不是经过法定程序选举产生的或者不能代表全体业主的利益，可取的所在小区的街道办事处等政府相关部门的支持，召开业主大会依法撤销业主委员会，重新选举业主委员会。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百五十三条、《物业管理条例》第十二条、第二十六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张鸣迪给付原告明光物业服务有限公司物业服务费7575元，于本判决生效后10日内支付；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张鸣迪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。代理审判员 杨丽洁二〇一七年五月二十六日书 记 员 吴金霞 来自