（2017）赣民申194号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-07-20
案件名称
吁贤生、抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村小组房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
江西省高级人民法院
所属地区
江西省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
吁贤生,抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村小组,抚州高新技术产业开发区城西街道伍塘社区居民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）赣民申194号再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：吁贤生，男，汉族，1954年7月19日出生，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：刘佳玲，江西衡业律师事务所律师。被申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人)：抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村小组。主要负责人：熊卫钢，该组组长。被申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：抚州高新技术产业开发区城西街道伍塘社区居民委员会。法定代表人:揭国藩，该社区居民委员会主任。再审申请人吁贤生因与被申请人抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村小组（以下简称揭家村小组）、抚州高新技术产业开发区城西街道伍塘社区居民委员会（以下简称伍塘居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市中级人民法院（2016）赣10民终591号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。吁贤生申请再审称：（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.二审判决在没有任何建房手续和产权证的情况下认定涉案房屋土地属农村集体土地且系宅基地错误。首先，涉案房屋底层是店面，二楼至五楼是办公区，不具备住房条件，不属于村民宅基房，涉案房屋应属办公用房。其次，自2000年以后，揭家村小组、伍塘居委会村集体土地都被政府陆续征收为国有，到2010年左右伍塘居委会又由村委会更名为居委会，村民转变为城镇居民，本案房屋土地性质不能当然推定是农村集体土地，法院未依法查明，认定涉案房屋土地性质为集体土地且系宅基地，并无事实依据。2.二审判决认定吁贤生仅支付购房款130000元与事实不符。虽然吁贤生因年久未找到支付55000元购房款的凭证，但结合吁贤生与揭家村小组、伍塘居委会之间尚有未结工程款的债权债务关系，吁贤生向一审法院提供的（2013）临民初字第511号民事调解书、工程款结算单等证据足以印证吁贤生已足额支付购房款185000元。3.吁贤生主张装修、改（扩）建及安装附属设施的事实向法院提供了“维修费用清单”，该清单记载了添附项目和每笔费用，结合涉案房屋装修及改（扩）建前后的照片，足以证实吁贤生实施了房屋添附行为，一、二审判决以吁贤生没有提供正式票据为由不予认定装修及改（扩）建的事实，认定事实错误。4.二审判决依据《2015年抚州市临川区统计年鉴》数据确定吁贤生信赖利益损失，于法无据。《统计年鉴》只是抚州市临川区行政区域内房地产开发投资数据，不属于规范性文件，更不是法律、法规和行政规章，且数据针对的是临川区商品住宅房的销售均价，与本案标的物房屋性质（办公楼）不一致，所在区域也不同，不具有可采性。另外，《统计年鉴》中的相关数据也包含不了吁贤生对房屋进行了装修、改（扩）建及安装附属设施等投入的费用，《统计年鉴》不应作为确定信赖利益的依据。另，一审法院委托鉴定机构对涉案房屋进行了鉴定，鉴定机构作出的《房地产估价报告》评定涉案房屋价值3568516元（含地价791532元），以评估报告确认的房屋价值来确定吁贤生信赖利益损失更具有合法性和客观性。一、二审判决证据采信错误。（二）二审判决适用法律确有错误。依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，村民有权处置村集体财产。吁贤生提供的“村民会议记录”和原抚州市临川区城西街道办事处、伍塘居委会出具的《证明》，足以证实揭家村小组、伍塘居委会处置涉案房屋不仅经过村民代表同意，还征得主管部门的认可，一、二审判决对上述两份证据的真实性予以确认，但仍作出《购房协议书》无效的认定，适用法律错误。吁贤生依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。本院经审查认为：（一）关于二审判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。经查，2002年3月1日揭家村小组召开关于处理原大队办公大楼的相关会议，参加人员有揭方林、揭建荣等24户村民，会议决定因拆迁需要，将揭家村小组原建办公大楼以每平方米140元起价拍卖，由本小组村民优先购买，买不起再找外面人买。同日，原抚州市临川区城西街道办事处和伍塘居委会共同书面证明上述揭家村小组办公大楼房屋产权及土地使用权等一切相关手续遗失。3月6日，伍塘居委会及揭家村小组将坐落在抚州高新技术产业园区青云峰路、占地面积约300平方米的砖混结构办公楼一幢以185000元的价格卖给刘泉盛、许有龙及吁贤生，三方签订《购房协议书》。《购房协议书》上三方签字、盖章，并有10余名村民代表签名。上述购房协议签订后，吁贤生于2002年4月10日支付购房款80000元，2003年1月26日又支付购房款50000元。此后，该房屋一直由吁贤生实际管理，并先后进行了修缮、改建、装修，长期租赁他人使用。揭家村小组、伍塘居委会述称直至2013年12月11日才发现两原告的原领导成员买卖该房屋的事实，遂以集体财产处置未依法经过村民会议过半数通过，且购房协议违反法律强制性规定为由诉至法院。另查明，刘泉盛于2012年4月2日去世，2014年7月6日刘泉盛的法定继承人章美云等人向一审法院出具一份《说明》，陈述与揭家村小组、伍塘居委会签订的《购房协议书》中虽有刘泉盛作为购买者的签名，但刘泉盛并未实际出资，在本案中不享有实体的权利义务。同日，许有龙也向一审法院出具了同样内容的《说明》，自述其并未实际出资，在本案中不享有实体的权利义务。原审中，抚州市万国房地产估价有限公司受一审法院委托对涉案房屋一栋及搭建房价值进行评估，于2015年1月13日作出了万房鉴字第0141206号《房地产估价报告》，评估总价为3568516元(其中估价对象占用土地评估价值为791532元)。该份评估报告记载“自完成之日起一年内有效”。重审中，双方当事人均表示不申请对涉案房屋价值进行评估。又查明，抚州市统计局《抚州统计年鉴-2003》发布的临川区2002年房地产开发投资数据：住宅实际销售面积124523平方米、住宅实际销售额88310000元。抚州市统计局提供的临川区2015年房地产开发投资数据：住宅实际销售面积949015平方米、住宅实际销售额4711580000元。二审判决认定上述基本事实有《村民大会记录》、原抚州市临川区城西街道办事处和伍塘居委会出具的《证明》、《购房协议书》、收款收据、《房屋租赁协议》、许有龙及刘泉盛的法定继承人章美云等人出具的《说明》、房地产估价报告、抚州市统计局提供的相关数据资料等证据在案佐证，足以认定，并非缺乏证据证明。关于涉案房屋所有权及土地使用权性质的问题。《购房协议书》显示涉案房屋系伍塘居委会、揭家村小组所有的村集体财产，该房屋系在农村村民集体所有的土地上建造，建房用地为农村集体土地。吁贤生并未举证证明涉案房屋用地已被政府有关部门收储或征收，二审判决对涉案房屋所有权及土地使用权性质的认定并无不当。关于吁贤生支付购房款数额认定的问题。经查，本案中吁贤生只提供了两张购房款收据，记载金额合计130000元，吁贤生请求认定已支付购房款185000元证据不足，一、二审判决认定吁贤生支付的购房款数额为130000元，认定事实正确。关于吁贤生主张的装修、改（扩）建及安装附属设施费用的问题。经查，一审中，吁贤生向法院提供了其自制的涉案房屋维修费用清单，但清单记载的费用开支情况并未提供相应票据证实；二审中，吁贤生又提供了照片若干，但两审所提交的证据均无法明确、充分证明吁贤生对涉案房屋改（扩）建、维修及装饰部分花费的具体金额，二审判决未予支持其诉请并无不当。关于确定吁贤生信赖利益损失的证据采信问题。本案中，确定吁贤生因合同产生的信赖利益损失与涉案房屋价值相关。经查，对涉案房屋的价值，原一审中，法院虽委托相关评估机构作出了评估报告，但该份评估报告作出的涉案房屋价值包含了集体土地地价，且未考虑房屋折旧年限，又因该份评估报告的有效期为自制作之日起一年，至重审一审判决时该份评估报告已过期，同时考虑到采信抚州市统计局发布的临川区房地产开发投资数据计算信赖利益损失，对双方当事人均较为公平，故一、二审判决不予采信评估报告而依据《统计年鉴》数据确定吁贤生信赖利益损失，证据采信并无不妥。吁贤生关于二审判决认定的基本事实缺乏证据证明的再审申请事由不成立。（二）关于二审判决适用法律是否确有错误的问题。经查，吁贤生与伍塘居委会、揭家村小组签订的《购房协议书》中买卖标的物不仅是涉案房屋，还包含相应的集体土地使用权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案涉案房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋，二审判决依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十二条、第六十三条之规定，确认本案《购房协议书》无效，适用法律并无不当。吁贤生关于二审判决适用法律确有错误的再审申请事由不成立。综上，吁贤生的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回吁贤生的再审申请。审 判 长 熊 伟代理审判员 胡爱菊代理审判员 张 宁二〇一七年五月二十六日代书 记员 毛盈超 更多数据：