（2016）辽0702民初428号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-07-20

案件名称

原告蔡敬与被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司、被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司、被告锦州市发达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

法院

锦州市古塔区人民法院

所属地区

锦州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蔡敬,葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司,葫芦岛市发达房地产开发有限公司,锦州市发达房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第三条，第十四条第一款，第二十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

辽宁省锦州市古塔区人民法院民事判决书（2016）辽0702民初428号原告：蔡敬，女，1973年7月4日出生，汉族，个体业者，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：薛彪，辽宁名崛律师事务所律师。被告：葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司，住所地锦州市古塔区宜昌路。负责人:阚玉军，系该分公司经理。被告:葫芦岛市发达房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人:张春杰，系该公司总经理。被告:锦州市发达房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区。法定代表人:张春杰，系该公司总经理。上述三被告共同委托诉讼代理人侯云峰，辽宁天一律师事务所律师。原告蔡敬与被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司、被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司、被告锦州市发达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡敬及其委托诉讼代理人薛彪，被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司、被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司、被告锦州市发达房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人侯云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡敬向本院提出诉讼请求：1、请求被告退还购房款233120.00元及支付利息73976.32元（按照央行同期贷款利率计算至2016年1月7日为73976.32元，从2016年1月8日起按照央行同期贷款利率双倍计算至给付之日止），并赔偿原告损失合计94000.00元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2010年11月11日原告与被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司签订编号为32号的“土地置换委托建房协议书”约定了置换楼房位置（位于锦州市太和区解放西路以北，新民街以西，青岛街以东，珠海路以南），户型与面积，楼层确定方式，约定了置换楼房价格为2480元/平方米，半地下仓房1200元/平方米，同时约定置换的房屋竣工时间为2012年10月30日前。2010年11月22日原告交购房全款233120.00元。直至2016年1月7日由被告锦州市发达房地产开发有限公司通知原告选号办理入户，当日原告到锦州市发达房地产开发有限公司开发的“发达.皇家公馆”售楼处办理相关手续时，其工作人员拿出32号“土地置换委托建房补充协议书”，该协议书载明甲方为被告锦州市发达房地产开发有限公司，同时载明地下仓房价格调整为2000元/平方米，阁楼价格为3000元/平方米，原告询问工作人员得知要么签字选号入户，若不签字则不能选号入户，原告要求按照原“土地置换委托建房协议书”进行选号，否则好楼层都被选完了，其工作人员拒绝为原告办理，致使原告没能选号办理入户，此后原告找到被告协商未果。另外，“发达.皇家公馆”楼盘宗地位于锦州市太和区解放西路以北，新民街以西，青岛街以东，珠海路以南，系被告锦州市发达房地产开发有限公司开发，故此诉至法院，请予支持。被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司辩称，我方于2010年11月11日与原告签订委托建房协议书属实，因为原告违约在先，我方同意返还本金，不同意违约金。至于原告所述的双倍利息没有法律依据，损失没有法律依据。我方与被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司是分公司与总公司的关系。被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司辩称，我方同意由第一被告给付本金，我方不承担责任，在第一被告无力承担责任时由我方承担责任。被告锦州市发达房地产开发有限公司辩称，我方与本案没有关系，没有承接第二被告债权债务关系，与第二被告都是独立的法人单位。原告蔡敬为支持诉讼请求，向本院提交如下证据：1.土地置换委托建房协议书原件。证明：1）原告与葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州分公司于2010年11月11日签订了土地置换委托建房协议书，双方系商品房买卖预约合同关系；2）双方约定了房屋价格2480元/平方米、仓房价格1200元/平方米，并约定按照协议顺序号自选楼房，没有楼层差价，以及位置、户型、面积等。需要说明的是原告并没有土地予以置换，该协议名为置换，实为买卖。被告对该证据的真实性没有意见，但认为证明问题实际就是土地置换，不是实为买卖。2.收款收据原件。证明原告于2010年11月22日按照协议约定的2480元/平方米向葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司交纳了94平方米的全部购房款233120元，履行了预约合同约定的交款义务，其中收款收据载明10号楼，94平方米。根据双方签订的协议是以土地补偿款抵顶置换楼房的楼款，我们交了23万多全款，结合原告没有土地说明双方协议名为置换实为买卖。被告对该证据的真实性没有异议，第一被告陈述款已经收到。3.国有建设用地使用权出让合同、锦州市发达房地产开发有限公司企业机读档案、土地整理合作协议复印件，该证据原告陈述系在土地管理部门调取，证明原告与第一被告签订协议认定的楼盘国有土地使用权，在2011年10月24日被第三被告取得，该公司系2010年11月30日成立，在协议当时，该公司并未成立。另外，第二被告与锦州市太和区城建公司签订了第三被告取得国有土地使用权宗地的土地整理协议，即第二被告垫付资金，为政府办理了相关的拆迁事宜。我方认为第二、三被告关于协议签订的楼盘的开发是债权债务的承接关系。被告对该证据提出异议，认为这份证据与本案无关，证据都是复印件，应该加盖公章。4.土地置换委托建房补充协议书，证据来源系2016年1月7日第三被告通知原告选房，要求原告签订并交予原告补充协议。另证明该协议违反原协议的约定，擅自提高仓房的价格，增加阁楼的价格，增加迟延付款的违约责任，免除迟延交房的任何责任，并实质改变按原协议约定的应按顺序号选楼的条件。违反诚实信用原则，侵犯原告合法权益。并且，其改变了收款收据当中载明的10号楼为2号楼，在原告要求按照原协议履行的情况下，被告拒绝而引发本案。该协议与本案具有关联性。另外一点，第三被告和第二被告在发达家园这个项目上是债权债务承接关系。三个被告在项目上的关系，如果被告否认，那么我们恳请法庭责令被告提交从介入土地整理到取得土地使用权及宗地的开发资质，这期间相关的财务凭证，重点是土地整理投入的资金，与土地出让金的折抵情况以及所谓的委托建房款的资金去向。本案一目了然。被告认为这份证据与本案无关，与原告签订协议的是第一被告，这份协议是第三被告，第三被告与原告没有合同义务上的关系，如果与原告达成协议，按协议履行，没有达成，按照原先协议履行。第二被告和第三被告是两个独立的法人单位。5、发达皇家公馆置业资料，证明原告购房小区面积98平米的房屋开发商销售单价4680元。原告主张按照3480元/平方米能够购买同位置面积楼房。因原告2480元/平方米即233120元买不到，需要3480元/平米即全款为327120元才能买到，故此主张丧失与第三人签订购房合同的机会所带来的损失为94000元。如果被告对这个价格不予认可，并且人民法院认为这个证据不足以证明我们主张的丧失与第三方损失的交易数额可通过司法鉴定把事实搞清楚。另外，强调一下，原告与被告签订的协议书当中2480元/平米没有楼层差。被告对该证据提出异议，认为这两个宣传单上没有价格，单据上面没有盖章，其中还有一份是复印件，不足以证明。第二点，房屋出售的均为商品房，与回迁房和团购房有明显的区别，价格是明显不一样的。原告主张通过司法鉴定程序鉴定确定价格这一观点是不成立的，没有法律依据，且鉴定应在举证期限届满前提出。6、锦州嘉安置业有限公司的工商档案被告对该证据的真实性没有意见，但认为与本案无关。三被告未提交证据。本案经审理，经庭审质证，结合当事人陈述，认定事实如下：原告（乙方）与被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司（甲方）于2010年11月11日签订了编号为32号的土地置换委托建房协议书，双方就土地补偿款置换楼房一事约定：一、置换楼房位置：锦州市太和区解放西路以北，新民街以西，青岛街以东，珠海路以南。二、置换楼房户型与面积：置换楼房为高层住宅，户型为两室两厅，建筑面积暂定为82.98平方米、94平方米，最终以产权监理处测绘面积为准。三、楼层确定方式：按签订协议顺序自选楼房，无楼层差价。四、置换楼房价格：2480元/平方米、半地下仓房1200元/平方米。五、置换楼房方式，一次性用土地补偿款抵顶暂定面积楼房的房款，多退少补。六、置换楼房时间：乙方所置换的房屋竣工时间为2012年10月30日前。同时双方约定了甲方履行通知义务的方式及相关法律后果等内容。协议签订后，原告按照协议约定2480元/平方米的价格向被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司交纳了94平方米的购房款233120元，被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司于同月22日为原告出具了收款收据，载明收款事由为委托建房款，10#，94㎡。2016年1月7日，被告锦州市发达房地产开发有限公司通知原告，要求原告签订补充协议书，内容为一、置换楼房价格中的地下仓房价格调整为2000元/㎡,阁楼价格为3000元/㎡。二、房屋竣工时间以实际交付为准。三、价格结算：协议约定由乙方支付的款项及办理入住应当支付的款项，乙方均应在签字确认或接到付款通知后3日内一次性付清。四、违约责任：如乙方未能按合同约定时间履行给付金钱义务，每迟延一日，乙方应向甲方支付逾期付款额千分之一违约金，逾期付款超过15日，双方确认无需经过通知程序及司法诉讼程序本意向书即行自动解除，其房源甲方即被告锦州市发达房地产开发有限公司有权另行处分。原告拒绝签字，要求按照原协议履行，被告锦州市发达房地产开发有限公司拒绝。另查，被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司营业期限自1998年6月16日至2018年3月4日，为自然人投资或控股，自然人股东为阚玉军和张春杰。经营范围为房地产开发、房屋销售、房屋租赁。被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司于2005年8月30日开始营业，系被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司（成立于1998年6月16日）分支机构，不具有企业法人资格。经营范围为本公司商品房销售、柜台出租、市场服务、市场管理。被告锦州市发达房地产开发有限公司于2010年11月30日成立，经营范围为房地产开发、商品房销售、租赁，小区物业管理服务。股东情况为自然人股东阚玉军、张春杰、锦州嘉安置业集团有限公司。2011年10月24日取得坐落于太和区解放路以北、新民街以西、青岛街以东、珠海路以南的编号为2011-124号的宗地使用权。该宗地位置与原告和葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司签订委托建房协议书约定置换楼房宗地位置一致。再查，锦州嘉安置业有限公司于2015年5月21日成立，经营范围为房地产开发、商品房销售、物业管理。登记的股东情况为自然人股东阚玉军、张春杰。另关于案涉购房款的处理，被告方拒绝提供财务账目。本院认为，原告与被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司签订的土地置换委托建房协议书从双方协议的内容和收款收据来看，不能体现以土地补偿款置换楼房的内容，被告主张系土地置换，但就此未提供证据，故该协议实际应为委托建房协议书，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照协议履行。现葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司按照合同约定不能履行，应承担违约责任，返还购房款并赔偿损失。被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司同意返还购房款，葫芦岛市发达房地产开发有限公司同意在葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司不能承担责任时，由其承担责任，因上述二被告系总公司与分公司的关系，分公司的财产权属归于总公司，按照《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有独立的法人资格，虽然可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼，但相应的民事责任还应由总公司来承担。故本案应由被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司承担还款责任。双方争议的焦点问题之一为损失赔偿问题，本案因被告方未能按照约定履行与原告签订的协议，因此，给原告造成的损失应予赔偿，本案因被告违约给原告造成的的损失主要为占用原告房款的利息损失，应按照中国人民银行同期贷款利率给付，关于原告主张的房屋购买差价损失，结合锦州市发达房地产开发有限公司给原告出具的补充协议书中对地下仓房的价格进行调整，补充阁楼价格的因素，按照损失补偿原则，原告主张的利息损失已可弥补，其主张房屋购买差价款损失于法无据，故不予支持。双方争议的另一焦点问题在于被告锦州市发达房地产开发有限公司应否承担责任，从本案原告提供的相关证据来看，被告锦州市发达房地产开发有限公司虽然在工商登记上与葫芦岛市发达房地产开发有限公司是独立的法人单位，但从二公司登记的股东的构成情况、经营范围、被告锦州市发达房地产开发有限公司实际取得案涉协议约定房屋楼盘建设宗地使用权及其在发售过程中给原告出具的土地置换委托建房补充协议书来看，二者存在人员和业务的混同，且上述补充协议针对的是原告与葫芦岛市发达房地产开发有限公司锦州市分公司签订的土地置换委托建房协议书的补充，该协议的补充内容按照通常理解应系在承接原协议的基础上进行的补充，该协议出具的主体为锦州市发达房地产开发有限公司，原告提供的该协议初步举证证明上述二公司存在财产的混同，锦州市发达房地产开发有限公司虽否认与被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司就诉争委托建房协议书的承接关系，但就三被告之间的关于案涉房屋购房款的处理问题，被告拒绝提供财务账目，因此无法确定锦州市发达房地产开发有限公司与案涉协议履行无关。综合以上因素，锦州市发达房地产开发有限公司与葫芦岛市发达房地产开发有限公司存在人格混同，应承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第三条、第十四条第一款、第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、于本判决生效后10日内，被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司返还原告蔡敬购房款233120元并赔偿利息损失（利息损失以233120元为本金，自2010年11月22日至款项付清之日按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告锦州市发达房地产开发有限公司对上述判决第一项款项承担连带责任；三、驳回原告蔡敬其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7316元，由原告蔡敬负担1377元；被告葫芦岛市发达房地产开发有限公司负担5989元，被告锦州市发达房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审　判　长　　岳　莉审　判　员　　刘　涛人民陪审员　　李佳宁二〇一七年五月二十六日书　记　员　　赵　月微信公众号“”