（2016）渝民再86号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-08-21
案件名称
吴小军与重庆志龙建设开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事判决书
法院
重庆市高级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
重庆志龙建设开发有限公司,吴小军
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝民再86号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：重庆志龙建设开发有限公司。住所地：重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道16号九龙园区办公楼*楼。组织机构代码：20310418-4。法定代表人：刘万志，董事长。委托诉讼代理人：金海，重庆雷力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世云，重庆雷力律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴小军，男，1974年12月2日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县委托诉讼代理人:欧中华，重庆欣力律师事务所律师。再审申请人重庆志龙建设开发有限公司（以下简称志龙公司）因与被申请人吴小军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民终字第01057号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年3月21日作出（2015）渝高法民申字第02286号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人志龙公司的委托诉讼代理人金海、王世云，被申请人吴小军及其委托诉讼代理人欧中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。志龙公司申请再审称，请求撤销（2014）酉法民初字第03244号民事判决第一项、第二项及（2015）渝四中法民终字第01057号民事判决。主要事实及理由：1.原审判决认定事实错误，案涉房屋净高标准已经符合双方约定，不存在违约责任；2.案涉房屋性质为“其他经营性用房”，以商店净高标准作为交房标准属适用法律错误，且显失公平；3.原审法院类推使用面积误差的方法，计算层高差的标准，没有法律依据，而且违约责任与实际损失严重不符，显失公平。吴小军辨称，案涉房屋应为商业门面。根据相关规定，商业门面的净高应达到3.5米。而案涉房屋最小净高只有2.8米，不符合合同约定，属违约。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应以维持。吴小军向重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）人民法院起诉请求：一、判令志龙公司赔偿因给付吴小军的其他经营性用房（商铺）净高不足而给吴小军造成的损失214.329456万元；二、撤销《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》（以下简称《安置补偿协议》）第三条第2款B项按建筑面积折算其他经营性用房还建面积的约定，按照“拆一还一”的原则，判令志龙公司按照套内面积折算660.31平方米的其他经营性用房的还建面积，如在实物补偿不能的情况下志龙公司现金补偿吴小军1697921.13元；三、判令志龙公司按照《安置补偿协议》约定的“拆一还一的原则”，补偿吴小军被拆迁房屋附属物“院坝”面积100.6平方米，在实物补偿不能的情况下，按每平米10000元进行现金补偿；四、诉讼费用（包括但不限于评估费、勘验费、保全费等）由志龙公司承担。一审法院认定事实：因城市建设需要，志龙公司实施的志龙·酉州天成建设项目需对吴小军位于重庆市酉阳县原钟多镇官仓坝村1组房产证号为酉房权证302字第4041**号的房屋进行拆迁。2011年4月12日，吴小军作为乙方与作为甲方的志龙公司签订了编号为零肆柒号的《安置补偿协议》，对吴小军的拆迁房屋安置补偿情况进行约定。同时《安置补偿协议》还包含附件《志龙·酉州天成建设项目房屋拆迁产权调换补偿、补助、奖励费结算清单》、《志龙·酉州天成3#楼住宿还建户型平面图》、《志龙·酉州天成3#楼商铺还建户型平面图》。其中，《安置补偿协议》第三条第2款B项载明：“其他经营性用房：按拆一还一的原则，由乙方在志龙·酉州天成建设项目新建商品房三号楼贰层临街选择经营性用房还建建筑面积共660.31平方米”。《安置补偿协议》第四条甲方责任第6款载明：“保证乙方与其他商品房购买业主享有同等权利”。2014年7月24日，志龙公司向吴小军发出通知，要求其办理还建的其他经营性用房的接房手续。还建给吴小军的其他经营性用房经勘测套内面积为585.12平方米，分摊系数0.0905，分摊面积52.96平方米，产权面积638.08平方米。2014年9月13日，吴小军以所接房屋结构较订立合同时的商铺平面附图相比作了部分变更、房屋净高不符合国家标准导致其权利受到重大损害为由函告志龙公司拒绝接房，并要求解除与志龙公司订立的《安置补偿协议》第三条第2款B项的约定，由志龙公司承担一切损失。2014年9月22日，志龙公司回复不同意吴小军所提要求。2014年10月10日，吴小军提起诉讼，请求：一、判令志龙公司赔偿因给付吴小军的其他经营性用房（商铺）净高不足、房屋结构改变，导致该房屋使用空间改变而给吴小军造成的损失二百万元；二、撤销《安置补偿协议》第三条第2款B项按建筑面积折算其他经营性用房还建面积的约定，按照“拆一还一”的原则，判令志龙公司按照套内面积折算660.31平方米的其他经营性用房的还建面积（具体差额以实测的套内面积为准）；三、判令志龙公司按照《安置补偿协议》约定的“拆一还一”的原则，补偿吴小军的被拆迁房屋附属物“院坝”面积100.6平方米；四、诉讼费用（包括但不限于评估费、勘验费、保全费等）由志龙公司承担。2015年2月15日，案涉房屋经重庆天度资产评估房地产土地评估有限公司评估，房屋楼面至上一层楼板底高约4.9米，楼面至主梁底高约3.05米，楼面至污水管道底高约2.85米，楼面至通风管道底高约2.8米，市场价值为9900元／建筑面积㎡，该房屋在房管部门登记的用途为商服用房，本次评估产生评估费18000元，该费用已由吴小军先行支付。另查明，案涉房屋内修建有较多的梁及管道，与之相邻的2-4号商铺净高达3.5米以上。2015年6月15日，吴小军结合重庆天度资产评估房地产土地评估有限公司评估报告书所出具的结论将诉讼请求明确如前所述。一审法院判决：一、由志龙公司于判决生效之日起十日内补偿吴小军因交付的还建经营性用房净高不足所造成的损失2143294.56元；二、由志龙公司于判决生效之日起十日内径行支付吴小军房屋评估费18000元；三、驳回吴小军其他诉讼请求。案件受理费45578元，由吴小军负担25524元、志龙公司负担20054元。志龙公司不服一审判决，向重庆市第四中级人民法院上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回吴小军一审第一项诉讼请求；撤销第二项，改判评估费18000元由吴小军负担；本案一、二审诉讼费用由吴小军负担。吴小军不服一审判决，向重庆市第四中级人民法院上诉请求：依法支持吴小军第二项诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由志龙公司负担。二审审理过程中，吴小军撤回上诉。二审法院认定事实：编号为（315）房地证2014字第02057号的房地产权证，登记权利人为志龙公司，房屋坐落于重庆市酉阳县桃花源镇钟灵山大道西路25号裙楼，房屋用途为商服用房，记事一栏载明1-2层为商业门面。案涉房屋在前述裙楼第2层。二审认定的其他事实与一审一致。二审法院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋的性质以及是否以3.5米净高作为交房标准。2.本案是否应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定计算因还建房屋净高不足给吴小军造成的损失。3.评估费用的承担问题。该院对上述焦点逐一评述如下：一、案涉房屋的性质以及是否以3.5米净高作为交房标准。吴小军与志龙公司签订的《安置补偿协议》明确约定，志龙公司应还建给吴小军660.31平方米的经营性用房。结合重庆市酉阳县房管部门将包含案涉房屋在内的整个裙楼的房屋用途登记为商服用房，且在记事一栏明确载明1-2层为商业门面的事实。该院认定案涉房屋的性质为商业门面。在吴小军接收案涉房屋后，如何将该房屋区分为营业区、仓储区或辅助区，由于双方在协议中并未作出明确约定，吴小军有权自行对还建房屋的功能区分进行划分，志龙公司无权进行干涉。在吴小军主张应按营业区的净高标准来确定交房标准的情况下，该院对吴小军的主张予以支持。双方订立的协议中约定“还建安置房标准按照相关职能部门验收合格的新建志龙·酉州天成建设项目销售商品房标准执行”，志龙公司称还建房屋已经验收，取得了备案证书，足以证明该房屋符合设计的强制性规范要求。该院认为，依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第一条的规定“为规范房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收，保证工程质量，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，制定本规定”，工程竣工验收合格并取得备案登记，能够证明工程质量合格，但不能证明案涉房屋已经达到了商业门面销售标准。由于双方对案涉房屋的净高并未进行明确约定，且双方对还建房屋的净高问题依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定，应依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）项的规定“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”，以国家标准确定还建房屋的净高标准。国家有关部门发布的《商店建筑设计规范》第3.2.4条的规定，营业厅的净高在通风方式为自然通风、前后开窗的条件下，最大进深与净高比应为4:1，最小净高应为3.5米。由于还建房屋为前后开窗，净高应符合最低要求，即3.5米。二、本案是否应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定计算因还建房屋净高不足给吴小军造成的损失。《安置补偿协议》约定，志龙公司保证吴小军与商品房购买业主享有同等权利。据此约定，本案可以适用商品房买卖的相关法律及司法解释。因案涉房屋净高的不足，给房屋使用功能造成不利影响，进而造成了房屋价值的减少。在对于就房屋净高不足给商品房买受人造成的经济损失如何计算，当前法律、法规以及司法解释均未有明确规定的情况下，一审法院类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于商品房买卖纠纷面积误差处理原则的规定，并结合鉴定机构作出的案涉房屋单位面积价值的结论，经计算得出因净高不足给吴小军造成的损失大小，并无不当。三、评估费用的承担问题。因案涉房屋的净高不足，志龙公司已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，吴小军为本案纠纷所实际支付的评估费用，系因志龙公司违约，其为维护自身权益提起民事诉讼而实际支出的费用，属于上述法律规定的合同一方当事人不履行合同义务而给对方造成的损失。一审判决志龙公司向吴小军支付该笔费用并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。围绕当事人的再审请求，本院对当事人提交的证据及相关事实分析认定如下：再审中，志龙公司向本院举示了以下证据：证据1.《酉阳县志龙.酉州天成建设项目拆迁片区非住宅拆迁价格咨询报告》及重庆市酉阳县国土资源和房屋管理局复函、志龙公司与案外人签订的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》。证明内容：因办理《房屋拆迁许可证》，志龙公司向重庆同城房地产土地资产评估有限公司对被拆迁房屋的补偿价格进行测算。《酉阳县志龙.酉州天成建设项目拆迁片区非住宅拆迁价格咨询报告》及重庆市酉阳县国土资源和房屋管理局的复函将被拆迁房屋同地段新建商品房用途划分为住宅、商业经营性用房、其他经营性用房、其他非住宅。因案外人被拆迁房屋包含了平街层经营性门面，志龙公司还建了一间平街层经营性门面，该门面位于平街层。证明目的：吴小军被拆迁房屋面积为1176平方米，全部为住宅。志龙公司与吴小军签订《安置补偿协议》时，酉州天成项目已区分为平街一层是商业经营性用房、平街二层为其他经营性用房，其他经营性用房明确限定为办公服务类用房。志龙公司还建给吴小军的案涉房屋为其他经营性用房，已限定为办公、服务类用房。证据2.渝海特咨评字2016第009号、013号《房地产估价报告书》。证明内容：2016年1月16日，志龙公司委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司重新对案涉房屋及相邻的2-4号房屋的市场价值进行评估。案涉房屋最低净高为2.85米，建筑面积每平方米为6070元。相邻的2-4号房屋最低净高为3.87米，建筑面积每平方米为5770元。房屋的净高并未影响房屋价值。证明目的：1.一审法院委托评估机构作出的建筑面积每平方米9900元，与房屋实际价值不符；2.案涉房屋的净高低于相邻的2-4号房屋，但价值却要高一些，房屋净高不足未对吴小军造成任何损失。证据3.认购协议书、客户签约确认表、重庆农村商业银行客户交易回单。证明内容：案外人以建筑面积每平方米6650元购买与案涉房屋相邻的02号房屋。证明目的：所购买的房屋与案涉房屋相邻且净高一致，建筑面积为每平方米6650元。一审法院委托评估所作案涉房屋建筑面积每平方米9900元不符。证据4.租赁合同三份。上述房屋与案涉房屋相邻，2-1、2-6号房屋净高与案涉房屋净高一致，说明房屋净高并未影响房屋价值。吴小军对上述证据发表如下质证意见：证据1不属于新证据，不应被采信；证据2系志龙公司单方委托，不具有合法性；对证据3、4的真实性、关联性不予认可，房屋位置不同，价格也会不同。志龙公司提交的证据1只能证明被拆迁片区根据房屋的用途区分为住宅、商业经营性用房、其他经营性用房、其他非住宅，而不能达到志龙·酉州天成项目已区分为平街一层为商业经营性用房及二层为其他经营性用房，故本院对其关联性不予认可。证据2系志龙公司单方委托，本院不予采信。证据3、4与本案无关，本院不予采信。经再审查明，根据志龙·酉州天成裙楼测算报告书，案涉房屋套内面积为585.12平方米，产权面积为638.08平方米。对于案涉房屋面积小于《安置补偿协议》约定面积的问题，吴小军明确表示已另案提起诉讼。本院再审认定的其他事实与原审一致。本院认为，志龙公司与吴小军签订的《安置补偿协议》系双方当事人真实意思表示，内容也不违反法律、法规强制性规定,合法有效。当事人争议焦点是志龙公司是否应当对吴小军承担违约赔偿责任，该焦点涉及的具体问题是志龙公司交付的案涉房屋净高是否符合《安置补偿协议》的交付标准。现评议如下：根据《安置补偿协议》第三条第2款B项的约定，志龙公司应当还建吴小军660.31平方米的经营性用房一套。经营性用房（又可称之为商铺），一般是指进行各类商业服务、生产经营（办公）等经营性活动的房屋。经营性用房涵盖范围广，凡用于经营性活动诸如零售业、娱乐业、餐饮业、旅游业等的房产都可称为经营性用房。经营性用房大致分为办公用房、商业营业用房、服务业用房三类。本案中，志龙公司与吴小军在《安置补偿协议》中约定还建经营性用房一套，而未约定还建经营性用房的具体类型，也未约定还建经营性用房的净高标准。那么志龙公司还建的房屋的净高只需到达某一类经营性用房的净高标准即可。根据酉房权证302字第4041**号记载的内容，吴小军的被拆迁房屋性质均为住宅，根据《安置补偿协议》载明的内容，吴小军的房屋也仅是划分为了住宅和其他经营性用房。因此，本院所作志龙公司只需按上述标准交付房屋的认定意见并不会导致双方当事人之间的利益失衡。事实上，案涉房屋的最低净高为2.8米，该净高标准已能满足多种业态的经营性用房对净高的要求。如《办公建筑设计规范》4.1.10条中规定“一类办公建筑不应低于2.70M；二类办公建筑不应低于2.60M；三类办公建筑不应低于2.5M。办公建筑的走道净高不应低于2.20M，贮藏间净高不应低于2.00M”。又如《旅馆建筑设计规范》第4.2.9条中规定：“1客房居住部分净高，当设空调时不应低于2.40M；不设空调时不应低于2.60M；2利用坡屋顶内空间作为客房时，应至少有8平方米面积的净高不低于2.4M；3卫生间净高不应低于2.20M；4客房层公共走道及客房内走道净高不应低于2.10M”。这些事实足以说明，志龙公司还建的案涉房屋净高标准符合《安置补偿协议》的协议约定。吴小军提出的“应以案涉房屋产权证记事一栏载明的内容来认定案涉房屋应为商业门面”的意见不能成立。因为房屋产权证具有推定房屋权属归属之功能，但房屋产权证上记事一栏上有关用途等自然状况的记载不能适用推定力。本案是合同纠纷，对于案涉房屋用途等性质的认定应以双方通过平等协商所作书面约定为依据。吴小军提出的“案涉房屋的设计做过变更，致使房屋净高不足”的意见缺乏事实依据。因为《安置补偿协议》所附平面图形成于设计方案阶段，此时的图纸只能做到标明平面的总尺寸、开间、进深尺寸及结构受力体系中的柱网、承重柱位置和尺寸，而未标示有房屋的净高尺寸。另外，根据上述分析，志龙公司不存在违约行为，对该案产生的评估费不承担责任。综上所述，志龙公司在再审中的请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民终字第01057号民事判决和重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院（2014）酉法民初字第03244号民事判决；二、驳回吴小军的诉讼请求。一审案件受理费45578元、二审案件受理费23946元，由吴小军负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 超审 判 员 邹玉辉代理审判员 马艳艳二〇一七年五月二十六日书 记 员 张 洋 来源：百度“”