（2016）粤0403民初2948号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-07-03
案件名称
珠海市斗门商贸城联合发展有限公司与罗剑商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市斗门商贸城联合发展有限公司,罗剑,中国银行股份有限公司珠海分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初2948号原告：珠海市斗门商贸城联合发展有限公司，住所地广东省珠海市斗门区井岸桥东商贸城B区9号楼，统一社会信用代码914404001926760981。法定代表人：贾永清，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭英东，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙敏，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。被告：罗剑，男，1982年1月22日出生，汉族，户籍所在地广东省阳春市，现被羁押在珠海市第一看守所。第三人：中国银行股份有限公司珠海分行，住所地广东省珠海市拱北粤海东路1148号，统一社会信用代码91440400X17503368W。负责人：黄曙光，该行行长。委托诉讼代理人：吕少清，女，该行职员。原告珠海市斗门商贸城联合发展有限公司与被告罗剑商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案后，同年12月2日本院通知中国银行股份有限公司珠海分行作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珠海市斗门商贸城联合发展有限公司的委托诉讼代理人孙敏、被告罗剑、第三人中国银行股份有限公司珠海分行的委托诉讼代理人吕少清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市斗门商贸城联合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告向原告返还位于珠海市××区××路××单元××房；3.被告向原告支付违约金109431.6元；4.被告承担本案全部的诉讼费。庭审时原告变更其第一项诉讼请求为：解除原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、补充协议及附件、《分期付款协议》；撤回其第二项诉讼请求。后原告撤回解除原被告双方《分期付款协议》的请求。事实与理由：2015年6月10日，被告与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，被告购买原告开发的珠海市××区××路××单元××房，房屋总款1094316元，被告应当于2015年4月29日前支付首期款438316元，余款656000元由被告向第三人申请贷款。逾期超过180日付款的，出卖方有权解除合同。因被告首期款不足，2015年4月25日，原告与被告签订《分期付款协议》，其中第一、二条约定：首期款438316元，扣除已经支付的10万元，剩余338316元被告可以在二年内分三期支付给原告。第四条约定：被告未能按照分期付款期限付款90天以上的，原告有权向法院起诉，追索被告拖欠的全部购房款及违约金。第七条约定：任何一方无正当理由不得擅自解除本协议，否则解除协议一方应按总房价款的10%向守约方支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了部分首期款10万元，但剩余款项一直未支付。2016��11月15日，第三人向原告发出还款通知书，要求原告承担保证人的连带责任，原告因此向第三人履行了保证义务，向第三人清偿被告在第三人处所欠的贷款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费共计756837.05元。自此，第三人与被告与原告的抵押贷款及保证合同法律关系终结。原告珠海市斗门商贸城联合发展有限公司对其诉称提供证据如下：1.商品房买卖合同（预售）、《珠海市商品房买卖合同》补充协议及附件各一份，拟证明原被告双方签订了商品房买卖合同；2.分期付款协议一份，拟证明原被告就商品房首付房款的支付方式达成合意，约定就首付房款向原告免息分期支付，若被告违约逾期付款90日以上，原告有权单方解除合同；3.收据二份，拟证明被告于2015年4月25日向原告支付首付房款30000元，于2015年6月10日向原告支付首付房款70000元；4.回购通知书一份，拟证明第三人于2016年7月5日向原告主张回购担保的法律责任；5.还款通知书一份，证明第三人于2016年11月15日向原告主张含贷款本金、贷款利息、罚息、诉讼费及律师费共计756837.05元的回购担保责任；6.广东省农村信用社网银交易回单一份，证明原告已于2016年11月15日向第三人履行了该回购担保责任的义务，付清所有费用。被告罗剑辩称，被告只向原告支付了部分首期款10万元，剩余首期款未支付。被告认为原告主张的违约金过高，请法院予以调整。被告罗剑对其辩称没有提交证据证明。第三人中国银行股份有限公司珠海分行述称，原告请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、补充协议及附件是没有合法的依据，原告的其他诉讼请求与我方无关。第三人中国银行股份有限公司珠海分行对其述称提交证据如下：1.商品房买卖合同（预售）示范文本及附件、首期款发票、收据、商品房买卖合同（预售）及附件、授权书、个人一手住房贷款合同、借款收据、诚信保证书，拟证明第三人是根据原告与被告的商品房买卖合同，在原告向第三人出具被告已交付首期款的情况下，第三人审核资料后向被告发放贷款，贷款金额是656000元，被告是用所购房产作为贷款抵押，目前抵押正在办理当中；2.个人房屋贷款合作协议，拟证明原告为被告向第三人的借款提供阶段性保证担保。原告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院审查后认为，原告及第三人提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月25日，原告（合同甲方）作为出卖人与作为买受人的被告（合同乙方）签订了《分期付款协议》，协议第一条约定：乙方向甲方购买位于珠海市××区××大道××单元××房，建筑面积143.15平方米，每平方米单价7644.54元，总房价款为1094316元。由于乙方的个人原因且经得甲方的同意，首期房款为438316元向甲方免息分期支付，余下房款656000元乙方通过办理银行按揭支付。协议第二条约定：甲乙双方确认：在签订本协议前，乙方已支付该商品房部分首付款10万元，剩余首期款338316元，乙方在2年内分3期支付给甲方，第一期须在2015年12月25日前支付130000元，第二期须在2016年8月25日前支付130000元，第三期须在2017年4月25日前支付78316元。协议第四条约定，乙方如果���能按本协议约定的分期付款期限内付款的，甲、乙双方同意按以下情况处理：1、逾期30天以内的，乙方应按日向甲方支付逾期应付房款金额的万分之四的违约金，本协议继续履行；2、逾期60天以内的，乙方应按日向甲方支付逾期应付房款金额的万分之五的违约金，本协议继续履行；3、逾期60天以上的，甲方除了按本协议第四条第2点执行外，还向乙方发出律师函，提出诉讼警告；逾期90天以上的，甲方有权向法院起诉乙方，追索乙方所欠甲方的购房款及违约金。2015年4月29日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定：被告购买原告位于珠海市××区××路××单元××房，建筑面积143.15平方米，总价款为1094316元。合同第七条付款方式及期限约定买受人应当于2015年4月29日前支付首期房价款438316元，占全部房价款的40%，余款656000元向中国银行申请贷款支付。合同第八条逾期付款责任约定：按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第三项第6点约定，买受人未能履行���向银行应尽的义务（包括但不限于怠于清偿银行贷款本金、利息或任何费用）而导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按合同约定房价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已付房款中扣除违约金。原告（合同乙方）与第三人（合同甲方）签订了《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，约定双方合作房屋项目名称为旭日华府，地址位于珠海市××区××东开发区，符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。乙方保证向甲方提供的与购房借款人签订的商品房买卖合同和首付款证明的真实、有效、合法。乙方自甲方与借款人签订的借款合同生效之日起，至该笔贷款办妥《国有土地使用权证》、《房地产权证》及《房地产他项权证》且甲方收到《房地产他项权证》正本之日止，为购房借款人提供阶段性不可撤销连带责任保证。2015年5月28日，被告（借款人）和第三人（贷款人）签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人借款656000元用于购买珠海市××区××路××单元××房，贷款期限30年。2015年4月25日，被告向原告支付购房定金3万元。2015年6月10日，被告向原告支付首期款7万元。2015年7月3日，第三人向原告账户发放贷款656000元。因被告未按合同约定还款，第三人于2016年11月15日向原告发出了《还款通知书》，要求原告履行回购担保的法律责任。2016年11月15日，原告向第三人履行保证责任，支付贷款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费合计756837.05元。至此，被告在第三人处贷款的656000元全部清偿完毕。另查明，案涉位于珠海市××区××路××单��××房未办理预告登记和预告抵押登记。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。被告没有按照其与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》向第三人按时偿还贷款本息，导致作为担保人的原告承担担保责任，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三条第三项第6点“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于清偿银行贷款本金、利息或任何费用）而导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按合同约定房价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已付房款中扣除违约金”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告罗剑应当按合同的约定承担违约责任。原告请求被告按照房价款的10%支付违约金，被告抗辩原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。对此本院认为，根据合同补充协议的约定，原告作为担保人而承担担保责任后，原告有权解除合同，要求被告按照房价款的30%向原告支付违约金，现原告已自行主张���违约金调整为房价款的10%，且原告向第三人履行保证责任给原告造成了一定损失，而被告没有证据证明原告请求的违约金过分高于造成的损失，故被告请求调整违约金，没有依据，本院不予支持。被告应按照房价款的10%向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告珠海市斗门商贸城联合发展有限公司与被告罗剑签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件；二、被告罗剑于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门商贸城联合发展有限公司支付违约金109431.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14649元（原告珠海市斗门商贸城联合发展有限公司已预交），由被告罗剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长 董 凯审 判 员 何 莹人民陪审员 梁国裕二〇一七年五月二十六日书 记 员 林东嫦附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 更多数据：搜索“”来源：