（2017）豫01民终3765号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-06-05

案件名称

胡金州、黄锦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡金州,黄锦

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终3765号上诉人（原审被告）：胡金州，男，汉族，1986年4月10日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵孟军，河南银基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄锦，男，汉族，1966年11月9日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：巩蔺娜，河南春秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晓莉，河南春秋律师事务所律师。上诉人胡金州因与被上诉人黄锦房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初6041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡金州上诉请求：1、原审判决认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法改判；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。原审法院认定：2015年1月1日上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，租金支付方式为现金支付，每年度为一个支付周期，被上诉人须提前30天交付下一年度租金，逾期半个月的，违约方赔偿守约方当月租金50000元的违约金。在经营过程中，遇市场重大变化导致无法经营，需提前30天通知，30天后合同即行解除，双方互不承担违约责任。事实上，被上诉人提交的房屋租赁合同系虚假合同，其本人进行了改动。而且上诉人的月租金为45833元，因此，关于所谓逾期半个月的，违约方赔偿守约方当月租金50000元的说法也明显不成立。其次，双方合同约定的是按照季度缴纳租金，2015年12月31日第一年第四季度租金到期之前，上诉人已经告知被上诉人并征得其同意元旦假期过后缴纳下一季度租金，但是由于2016年1月1日，被上诉人因其物业管理人员工作失职，导致上诉人店面物品被人拉走，在上诉人报警处理过程中，被上诉人随即与2016年1月5日通知解除租赁合同。因此，并非上诉人违约，而是被上诉人管理疏漏且单方解除合同导致上诉人无法经营。二、原审法院判决适用法律错误。在房屋租赁合同系被上诉人修改存在虚假的情况下，原审法院以双方合同约定为由，判决上诉人承担50000元违约金，明显适用法律错误。补充：上诉人是从案外人手里转接过来的房屋，转接过来房屋后上诉人和被上诉人直接签订的合同，在签合同时我方预付了一万元的押金；在2015年9月份所租赁房屋在2层、3层的房屋装修过程中漏水，整栋楼7层的房屋都属于被上诉人所有，当时在协商赔偿过程中2015年第四季度的房租晚交，同时2016年第一季度房租晚交，都得到了被上诉人的同意；上诉人并不是单方无法经营，而是在2015年底的漏水是上诉人需要对房屋进行整修。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律错误。上诉人现上诉至贵院，请求依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。黄锦辩称，我方认为一审判决认定事实清楚，被上诉人认可一审判决的结果，请求法院维持原判。理由：双方租赁合同系双方真实意思表示，不存在虚假合同的情况，当时在签订合同时确实是有笔误，漏写了一个字，但在双方的合同上都进行了修改，并不是被上诉人单方涂改；双方合同解除的真实原因是上诉人经营不善突然搬离租赁房屋导致其大量客户对租赁的房屋以及被上诉人进行围堵，因此还造成新闻事件，大河报当时进行了报道，被上诉人不存在物业管理人员工作失误造成上诉人店面财务被人拉走的情况。因此上诉人搬离房屋之后没有再交租金，造成被上诉人一个季度没有把房屋租出，造成了我方的经济损失。黄锦向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付违约金137500元；2、被告向原告支付拖欠的电费4001元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月1日，原被告签订房屋租赁合同一份，主要约定：租赁房屋位于郑州市××全路××楼××层（郑房权证字第××），租赁期限六年，自2015年1月1日至2020年12月31日止。租金支付的方式为现金支付，每年度为一个支付周期，原告交付房屋之日，被告支付第一年度租金，以后每年被告须提前30天交付下一年度租金。合同双方应按照约定交付房屋与支付租金，逾期半个月的，违约方赔偿守约方当月租金50000元的违约金。在经营过程中，遇市场重大变化导致无法继续经营，被告需提前30天通知原告，30天后合同即行解除，双方互不承担违约责任，否则被告需按一季度的合同费用支付给原告。合同签订后，被告向原告支付了第一年房屋租金550000元，原告向被告交付了房屋。原、被告履约至2015年12月31日，被告未提前30天向原告交付下一年度租金，并拖欠2015年12月12日至2015年12月28日电费4001元。一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违背相关法律法规强制性规定，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。被告未按照合同约定支付下一年度租金构成违约，应当承担违约责任。违约金依据双方合同约定为50000元，原告过高部分诉讼请求该院不予支持。另，被告经营期间的产生的电费4001元应由被告予以承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告胡金州于本判决生效后十日内支付原告黄锦违约金50000元。二、被告胡金州于本判决生效后十日内支付原告拖欠的电费4001元。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3130元，原告负担1140元，被告胡金州负担1990元。二审中，上诉人提供《房屋租赁合同》原件一份。拟证明违约责任约定为违约方赔偿守约方当月租金的5%，被上诉人提交的合同上边是手填的五万元。被上诉人质证称，对证据真实性无异议，对证明目的有异议，双方不存在约定当月租金5%的情况，事实情况是双方约定当月租金五万元，上诉人在被上诉人没有注意的情况下没有在自己的合同上边修改，但是不影响合同条款所表述的内容，因为在合同条款上已经明确了赔偿的是当月租金，并且联系上下文，本条违约责任中三项内容约定的违约金金额均为五万元。本院对上诉人提供的《房屋租赁合同》真实性予以采信。二审经审理查明的事实原审查明的事实一致。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违背相关法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。上诉人胡金州未按照合同约定支付下一年度租金构成违约，应当承担违约责任。一审法院依据双方合同约定判令上诉人支付违约金50000元并无不当。上诉人胡金州上诉称，经双方协商被上诉人同意2016年第一季度房租晚交，其不构成违约。因被上诉人对该事实不予认可，上诉人不能提供有效证据证明被上诉人已同意其晚交2016年第一季度房租。故本院对此不予支持。上诉人胡金州称，《房屋租赁合同》违约责任约定为违约方赔偿守约方当月租金的5%。虽上诉人提供《房屋租赁合同》一份，但不能充分证明上诉人的该主张。故本院对上诉人该主张不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人胡金州负担。本判决为终审判决。审判长　　马增军审判员　　贾建新审判员　　郑新红二〇一七年五月二十六日书记员　　胡　枭