（2017）吉24民终537号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-07-20

案件名称

崔淳国与张洪美、郑今玉、马玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院

所属地区

吉林省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

崔淳国,张洪美,郑今玉,马玲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2017）吉24民终537号上诉人（原审被告）：崔淳国，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金美兰，吉林敖联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李日光，吉林敖联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张洪美，住吉林省延吉市。被上诉人（原审原告）：郑今玉，住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：马玲，住吉林省延吉市。上诉人崔淳国因与被上诉人张洪美、郑今玉、马玲房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初5101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔淳国上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院判决上诉人崔淳国和马玲承担违约金30万元及支付利息没有事实根据和法律依据；2.原审法院没有查明本案房屋现登记在谁的名下，处于什么状态；3。如果被上诉人张洪美和郑今玉对房屋没有处分权，该买卖无效，也不应承担违约金及利息。张洪美、郑今玉、马玲辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持一审判决。马玲辩称：一审判决让我承担支付房款、违约金及利息没有依据。张洪美向一审法院起诉请求：请求法院判令二被告立即偿还欠款本金170万元及利息（以本金655338元为准，从2015年8月13日起按每月2%计算至偿还之日止；以本金1462144元为准，从2015年10月6日起至偿还之日止，按每月2%计算），并支付违约金30万元。事实与理由：二被告于2016年4月8日与原告签订了《欠款协议》。协议约定，二被告所欠原告房屋款本金170万元及利息、违约金，如果二被告于2016年5月1日前还清170万元，所有往来账目就结清；如违约按欠款协议履行。经原告多次催讨，二被告以种种理由仍未履行协议，也未清偿债务。一审法院认定事实：原告郑今玉、张洪美系夫妻关系。2015年5月13日，被告马玲与原告郑今玉签订《房屋买卖合同》，约定将二原告所有的座落在海兰江花园73号4单元601号，面积为130.25平方米的��屋以每平方米5031元，总价款为655338元的价格出卖给马玲。马玲应于2015年8月13日付清全部房款，如逾期不付款，郑今玉有权解除合同，马玲应向郑今玉支付违约金10万元。此后，马玲将该房屋转让给崔淳国，并经二原告同意后由崔淳国在房屋买卖合同中签名。2015年7月6日，郑今玉与崔淳国又签订两份房屋买卖合同，约定将二原告所有的位于延吉市海兰江花园26-2-601号、26-3-602号、面积均为146.15平方米，总价款均以731072元的价格出卖给崔淳国。崔淳国应于2015年10月6日付清全部房款，如逾期不付款，郑今玉有权解除合同，崔淳国应向郑今玉支付违约金10万元。签订合同后，二原告已向崔淳国交付上述三套房屋。因崔淳国未能按期付款，2016年4月8日，崔淳国、马玲与张洪美、郑今玉签订《欠款协议》，主要约定：“三处房款总计为2117482元加违约金30万元，扣除马玲、崔淳国��支付的40万元，剩余款项2017482元于2016年4月末一次性付清（以钢材顶款、网价、国标三级钢、含发票、运费单付），如未按上述约定日期付清必须按如下要求支付：23#-4-601房屋利息自2015.8.13-2016.4.13，共计9个月，按2.7%计算，本金加利息应支付814585元（655338元+159247元）；26#-4-602、26#-4-601号，两套房屋利息计算自2015.10.6-2016.4.6，共计7个月，按2.7%计算，本金加利息应支付1738489（1462144元+276345元），三套房款共计2553074元，如不履行上述协议，另加违约金30万元，并且有抵押物作担保。”。该协议的欠款人处由崔淳国、马玲签某某。另在，该欠款协议下方书写“如果5.1之前结清170万元，所有账目结清，如违约按上述条款执行”、“马玲愿为以上崔淳国欠张洪美的170万元偿还钢材，具体事宜见上。”的字样。同日，崔淳国与马玲签订协议书（以下简称第二份协��书），张洪美、郑今玉作为见证人签某某，其主要内容为：“崔淳国欠张洪美房款170万元，欠马玲检察院抵押借款35万元中的20万元及利息，借款时间是2015年8月11日；马玲收到崔淳国现金51万元，以上款崔淳国共欠马玲139万元整。马玲转卖崔淳国2套文体小区住宅，每平方米4000元，合计984000元，总计2374000元。”。马玲提供的该协议书下方写有“还款计划，崔淳国在2016年4月30日将检察院房屋赎回，如不能按期赎回，所签协议本人不承担责任。”对此协议，张洪美、郑今玉、崔淳国均表示只有马玲持有该协议书原件，并对“还款协议”部分内容均予以否认，指认系由马玲后填写进去，且双方并未协商赎回检察院房屋的问题。审理中，张洪美、郑今玉提供手机照片，确认二原告于签协议当日对该第二份协议进行拍照，照片中的协议并未书写还款计划内容。二原告承认崔淳国已支付40万元房款，仍欠170万元未付。一审法院认为：二原告与崔淳国之间的房屋买卖关系系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，其三份合同合法有效。双方对于已交付三套房屋的事实予以认可，故被告崔淳国应当按约定支付房款。2016年4月8日的欠款协议，是经二原告及崔淳国、马玲协商确定而签订的协议，马玲就崔淳国所欠的170万元的房款由其共同承担的意思表示真实，且在欠款协议中签某某的行为亦证明对协议内容知情并了解的情况下签某某，故欠款协议对崔淳国、马玲均发生拘束力，马玲的签某某行为应视为债务加入。马玲主张，第二份协议书约定崔淳国不赎回检察院房屋其不承担责任的主张，因二原告及崔淳国均予以否认，且二原告提供的协议书照片与马玲提供的协议书不一致，本院无法确认马玲提供的��议书的唯一性及真实性，故其主张不成立。因二原告自认被告崔淳国已支付40万元，只主张170万元，故对此本院予以确认。对于利息及违约金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”之规定，违约金为合同双方约定的在一方违约的情况下应当向对方支付的一定金钱，违约金不但有损失补偿的功能，还具有惩罚性，即就算没有造成对方损失，仍需依约支付，过分高于损失的应适用公平原则适当调整。本案既约定违约金，又约定利息，其利息在性质上亦属于逾期付款违约金，按照上述法律规定，违约金过分高于实际损失的，应当基于公平原则兼顾双方的利益酌情予以调整。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于民间借贷利率不得超过年利率24%的规定，本院认为二被告应当支付违约金30万元，并自三方签订的《欠款协议》之日2016年4月8日起以170万元房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算利息较为合理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、被告崔淳国、马玲于本判决发生法律效力之日起立即共同支付原告张洪美、郑今玉购房款170万元、违约金30万元，共计200万元及利息（以购房款170万元为准，自2016年4月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付至全部给付之日止）。二、驳回二原告的其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由二被告负担。二审中，当事人均未向本院递交新的证据。二审对一审认定的事实予以确认。本院认为：二审对上诉请求的范围内进行审查。崔淳国对一审判决其支付170万房款未提出异议。崔淳国上诉主张合同效力未审查的情况下不应支付违约金及利息，本院认为，张洪美、郑今玉与崔淳国签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，且涉案房屋已经交付给崔淳国，故不予支持。马玲虽对一审判决提出异议，但未提出上诉，故对此不予评判。综上，崔淳国的上诉理由不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由崔淳国负担。本判决为终审判决。审判长　　朴美兰审判员　　刘晓娟审判员　　林　美二〇一七年五月二十六书记员　　朴晟慧来源：百度“”