（2016）粤1322民初3395号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-07-19
案件名称
林秀连与邓秀丽、刘修建房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
博罗县人民法院
所属地区
博罗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林秀连,邓秀丽,刘修建
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第一百零九条
全文
广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1322民初3395号原告林秀连，女，1962年11月3日出生，汉族，住博罗县。委托代理人陈翊东，广东鸿浩律师事务所律师。被告一邓秀丽，女，1980年9月20日出生，汉族，住惠州市惠城区。委托代理人纪雪雄，广东金卓越律师事务所律师。被告二刘修建，男，1969年4月20日出生，汉族，住湖南省怀化市中方县怀化磷肥厂居委会五工区。原告林秀连诉被告邓秀丽、刘修建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈翊东、被告邓秀丽委托代理人纪雪雄、刘修建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林秀连诉称，原告与被告邓秀丽在2012年5月1O日签订《铺位租赁合同书》，原告将博罗县罗阳镇商业东街永安居A栋117一118号门店两层出租给被告邓秀丽使用。合同约定：租期自2012年5月lO日至2017年6月30曰止；租金自2012年7月1目至2014年6月30日期间，每月8000元；自2014年7月1日起至2017年6月30日期间，每月9200元，每月5日支付当月租金；被告若逾期支付租金，则根据月租金额按日计加5％的滞纳金，逾期8天以上，原告有权单方解除合同，收回出租房屋。本案当中被告自2016年7月份起拖欠原告租金至今。为此，原告已经在2016年8月4日向被告发出《催款函》，敦促被告积极履行缴纳租金的义务，但是被告置之不理。2016年9月6日原告再次发函敦促被告履行支付租金的义务，同时要求解除与被告签订的《铺位租赁合同书》，但是被告依然置之不理。被告的行为已经严重违反合同约定，并损害原告的合法权益。向贵院提起诉讼，请求：1、判决解除原告林秀连与被告邓秀丽于2012年5月10目签订的《铺位租赁合同书》，并要求被告将房屋交还给原告；2、判决被告向原告支付拖欠的租金合计27600元(2016年7月、8月、9月)；3、判决被告向原告支付逾期租金的滞纳金42320元(月租金额按日计加5％即：9200元×0.05×92天)；4、判决被告向原告支付房屋占用使用费，按月参照月租金额9200元，计算至被告房屋交还原告之日止。被告邓秀丽辩称，我与原告签订《铺位租赁合同书》，租用原告商铺用于开办博罗县惠利装饰材料经营部，经营建筑陶瓷。经营至2015年7月2日，我与被告刘修建签订《合同》，将博罗县惠利装饰材料经营部经营股份转让给被告刘修建，连同涉案店铺也一起交给被告刘修建使用。按股份转让合同第二条“甲方（被告邓秀丽）已与房东（原告），签订了租赁合同，租期至2017年6月30日止，月租金为9200元。本店经营股份转出给乙方（被告刘修建）后，由乙方代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款”的约定，被告刘修建才是涉案店铺的实际承租人，且被告刘修建实际使用店铺后，租金由其直接通过转帐的方式支付给原告。原告应当知道被告刘修建是实际房屋的使用人。原告应向被告刘修建主张权利，请求法院依法驳回原告对我的诉讼请求。被告刘修建辩称，被告邓秀丽申请追加我为本案被告参加诉讼，本人不接受，提出答辩如下：1.我不是本案租赁合同的相对人，与本案无关。2.由于被告邓秀丽的隐瞒事实、欺骗行为导致涉案店铺不能正常经营，造成原告及本人的损失，应由被告邓秀丽承担。导致涉案店铺不能正常经营原因有三，（1）房东明确不准门店再转租，知道后要收回门店，声明要断水断电和锁门，每天提心吊胆，无法经营；（2）经营主体鹰牌陶瓷经营权不能转让；（3）个体工商户经营股份转让非法无效。3.在2016年3月诉讼开始后，本人也主动表示交出房屋钥匙，但没人接受。房屋交回后，那本人的损失找谁要；4.门店合同作价250000元，按24个月分摊，每月10420元，房东诉讼后10个月造成损失104200元，被告邓秀丽应承担全部责任；5.被告邓秀丽根据经营股份转让合同追加本人参加诉讼，就合同约定的250000元价款中，包括鹰牌经营权50000元及门店装修在内。鹰牌经营权在本人与被告邓秀丽的纠纷中确认为无效，说明本人花500000元取得的经营股份实际上是没法经营的，除50000元鹰牌经营权外，其他相应责任由被告邓秀丽承担，门店装修及品牌代理资质与其等价200000元被告邓秀丽应该返还给我，合同约定的250000元鹰牌产品被告邓秀丽应收回，同时退回我250000元。经审理查明，原告于2012年5月10日与被告邓秀丽签订《铺位租赁合同书》，由被告邓秀丽租用原告位于博罗县罗阳镇商业东街永安居A栋117—118号门面房。合同主要约定：租赁期限从2012年5月10日至2017年6月30日；租金2012年7月至2014年6月每月8000元，2014年7月至2017年6月每月9200元，每月5日前交清当月租金，逾期按日计加5%滞纳金，起过8天不交租金，原告可以终止合同，扣除押金；合同签订后，被告邓秀丽在该门店开办了惠利装饰材料经营部，经营陶瓷产品。在门店租赁期间，被告邓秀丽将其经营的惠利装饰材料经营部经营权及财产以500000元价格转让给被告刘修建，双方于2015年7月2日签订《合同》，转让合同约定：惠利装饰材料经营部经营股份99.9999%及被告邓秀丽与原告签订的房屋租赁合同中被告邓秀丽享有的权利义务转让给被告刘修建。从2015年7月起惠利装饰材料经营部由被告刘修建经营，每月房租由被告刘修建支付给原告。2016年3月被告刘修建以被告邓秀丽存在欺骗、隐瞒事实为由向本院提起诉讼（案号：【2016】粤13**民初1255号），要求确认双方2015年7月2日签订的《合同》无效，返还转让款500000元；赔偿损失120000元。该案经审理，于2016年12月22日作出终审判决：1.被告邓秀丽返还被告刘修建保证金50000元；2.驳回被告刘修建其他的诉讼请求。被告刘修建从2016年7月至今未向原告缴交房租，因而引起纠纷。本院认为，原告与被告邓秀丽签订《铺位租赁合同书》，是双方真实思表示，合同约定未违反法律法规禁止性强制性规定，双方应自觉履行。被告邓秀丽经营惠利装饰材料经营部，在房屋租赁期间，被告邓秀丽将其经营的惠利装饰材料经营部经营权及《铺位租赁合同书》权利义务转让给被告刘修建，其《铺位租赁合同书》权利义务的转让虽未经原告同意，但转让后由被告刘修建支付租金，原告应当知合同已转让，而未提出异议，且经本院（2016）粤1322民初1255号判决认定经营权转让合同有效。因此，拖欠租金期间，被告刘修建是房屋的实际使用人，应承担支付房屋租金的义务。被告邓秀丽在房屋租赁合同的权利义务转让给被告刘修建时未经原告同意，存在过错，对被告刘修建拖欠的租金应承担连带责任。被告邓秀丽辩称，其已将房屋租赁合同的权利义务转让给了被告刘修建，本案中其无需承担责，缺乏法律依据，本院不予采纳。被告刘修建辩称，其不是房屋租赁合同的相对人，且其与被告邓秀丽签订的经营权转让合同是被欺骗的，其与本案无关，本院不予采纳。被告从2016年7月份起拖欠原告房屋租金，时间较长，已构成违约，原告要求终止合同，支付所欠房屋租金，理由充分，符合有关法律规定，本院予以支持；租赁合同约定按每日5%计付滞纳金过高，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项，第一百零九条规定，判决如下：一、终止原告林秀连与被告邓秀丽2012年5月10日签订的《铺位租赁合同书》。二、被告刘修建在本判决生效之日起七日内将位于博罗县罗阳镇商业东街永安居A栋117—118号门面房清空交还给原告林秀连。三、被告刘修建在本判决生效之日起七日内支付原告林秀连房屋租金（租金：从2016年7月起每月9200元，计至房屋交还原告林秀连之日止）；此款由被告邓秀丽负连带清偿责任。四、驳回原告林秀连其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1794元，由被告刘修建承担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 黄伟强审 判 员 毛振良人民陪审员 朱瑛媚二〇一七年五月二十六日书 记 员 张美珍 关注微信公众号“”