（2017）冀01民终5148号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-11-15
案件名称
齐红卫、鹿泉市永才木器加工厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
齐红卫,鹿泉市永才木器加工厂,王昆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终5148号上诉人（原审被告）:齐红卫，女，汉族，1968年8月16日出生，住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：王红梅，河北三和时代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鹿泉市永才木器加工厂，经营地：石家庄市鹿泉区上庄镇台头村。组织机构代码证L2369894-2。经营者：郄立加，职务厂长。委托诉讼代理人：刘彦存，河北弘宇律师事务所律师。原审被告：王昆，女，汉族，1987年7月25日出生，住唐山市路北区。上诉人齐红卫因与被上诉人鹿泉市永才木器加工厂、原审被告王昆房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市鹿泉区人民法院（2016）冀0110民初2672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人齐红卫委托诉讼代理人王红梅、被上诉人鹿泉市永才木器加工厂法定代表人郄立加及其委托诉讼代理人刘彦存���庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐红卫上诉请求：1、依法撤销石家庄市鹿泉区人民法院（2016）冀0110民初2672号民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定上诉人单方解除合同没有任何依据，上诉人已经提交证据证明系协商解除；二、原审法院在没有查明被上诉人实际损失的情况下就支持违约金，明显违法。鹿泉市永才木器加工厂辩称：一、原审法院认定事实清楚，上诉人属于单方违约。上诉人和被上诉人签订的房屋租赁合同约定租赁期限为五年，上诉人只交纳了前3年的租赁费，合同不满3年，对方就毁约不再租赁房屋，也不交纳第4年的租赁费。二、法院认定上诉人承担25万元违约金合理合法，不存在违约金过高的情况。鹿泉市永才木器加工厂向一审法院起诉���求：1、请求判令对方支付第四年租金250000元。2、请求判令对方支付租赁期间所欠水费1584元。3、判令双方继续履行合同。4、诉讼费由对方承担。诉讼中变更诉讼请求为要求解除双方所签订合同，被告支付50万元违约金及1584元的水电费。一审法院认定事实：鹿泉市永才木器加工厂与齐红卫在2013年5月18日经协商，签订一份房屋租赁合同。约定齐红卫租赁鹿泉市永才木器加工厂在上庄镇台头村火炬大街上庄工业园的厂房2个，三层办公楼1栋。租赁期限为5年，自2013年7月15日至2018年7月15日止。自2013年7月15日至2014年7月15日为租金起始年。合同约定，第一年租金23万元，第二年租金23万元，第三年租金24万元，第四年租金25万元，第五年租金26万元。租金支付方式为按年支付，齐红卫、王昆应于上一期租赁期结束前1个月向鹿泉市永才木器加工厂支付下一年度租金。另外合同第八条约定，甲方同意乙方租用房屋享有转租权。第九条约定，双方不得以任何借口解除合同，如单方解除合同，视为违约，应赔偿对方房屋租金两倍数额的违约金。合同签订后，齐红卫承租经营，租金交至2016年7月15日。2016年5月11日郄立加写字条一份，内容：台头村原粉佳人实景基地及多功能三层主体楼已还原，已验收合格。尹四林在字条上签名。鹿泉市永才木器加工厂立案时按标的2501584元交纳诉讼费，庭审中鹿泉市永才木器加工厂增加25万元，但是增加部分未交纳诉讼费。一审法院认为，鹿泉市永才木器加工厂、齐红卫对租赁合同和交纳的租金款数额均无异议，予以确认。鹿泉市永才木器加工厂、齐红卫双方均应按照合同约定全面履行义务。通过本案开庭审理，双方争议主要焦点在于2016年5月11日郄立加和尹四林签字的字条���否能证明双方达成解除租赁关系。从该字条内容和鹿泉市永才木器加工厂对该证据的质证意见以及综合其他证据，可以认定鹿泉市永才木器加工厂、齐红卫在2016年5月11日之前曾就双方是否解除租赁或者转租以及违约金赔偿问题进行过协商，但该字条内容不能说明鹿泉市永才木器加工厂、齐红卫双方已经就解除协议后的违约金问题双方已经达成一致意见。齐红卫辩称2016年4月双方已经解除协议和违约金已经说清，按照举证责任规则，齐红卫负有举证责任。齐红卫未能提供相应的证据，故对齐红卫的辩称不予采信。鹿泉市永才木器加工厂最初起诉请求要求齐红卫、王昆继续履行合同并赔偿违约金，后齐红卫应诉答辩中表示已经解除租赁协议，明确表明不再承租，鹿泉市永才木器加工厂变更诉讼请求为要求齐红卫支付违约金50万元。以上情况可以认定鹿泉市永才木器加工厂、齐红卫在本案审理中租赁协议解除。关于违约金问题，租赁协议解除，不影响鹿泉市永才木器加工厂主张违约金。齐红卫单方提出解除协议，已经属于违约，应当承担提前解除协议的违约金责任。鹿泉市永才木器加工厂、齐红卫双方在签订协议时，违约金适用条件对双方当事人公平一致，即任何一方违约均应适用。并且双方在签订协议时，双方当事人对于合同的履行有合理预期，任何一方违约后承担的支付违约金的数额，并未超出双方当事人签订协议时预见范围。再有鹿泉市永才木器加工厂在齐红卫准备不承租情况下，通过各种渠道进行招租以减少损失，但是仍未承租出去。综合以上情况，鹿泉市永才木器加工厂要求齐红卫赔偿租金2倍数额过高，齐红卫赔偿鹿泉市永才木器加工厂违约金以下一年的租金数额25万元为标准比较适宜。关于水费1584元问题，鹿泉市永才木器加工厂提交的水费收据中显示的户名与本案鹿泉市永才木器加工厂、齐红卫均不相符，对此项请求不予支持。关于电费问题，因退还电费需要押金条和电卡，鹿泉市永才木器加工厂、齐红卫当庭均表示在对方手中，齐红卫主张退还，举证责任在齐红卫，齐红卫现证据不足，对此项不予支持。关于鹿泉市永才木器加工厂诉称王昆与齐红卫为合伙人，但未提交证据，不予支持。基此，原判决为：齐红卫于本判决后十日内给付鹿泉市永才木器加工厂违约金25万元。案件受理费2537元（已减半收取）由齐红卫负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年4月上诉人、被上诉人协商解除本案争议的《房屋租赁合同》，根据合同的约定，上诉人雇佣尹四林将租用的房屋、场地恢复原状，被上诉人于2016年5月11日验收合格，双方解除租赁合同，但对违约责任双方未能达成一致意见。本院认为，被上诉人于2016年5月11日将出租的场地、厂房验收合格，并于2016年5月17日开始发布出租信息，表明其已经同意双方解除租赁合同，应当认定2016年5月11日双方解除《房屋租赁合同》，原判认定双方在案件审理中租赁合同解除，理据不足，属认定事实错误；关于违约金问题，上诉人主张其租金已交至2016年7月15日，实际双方于2016年4月即协商解除合同，多交的3个月租金已经足够被上诉人另外寻租，补偿损失。此外，双方是协商解除合同，而双方合同第9条约定，双方均不能单方解除合同，否则视为违约，因而双方协商解除不适用该违约条款，约定的违约金过高，应予降低。被上诉人于2016年5月11日验收出租场地及厂房，并于同年5月17日开始向外出租���已证明双方协商解除了合同，其在一审起诉时要求继续履行合同，给付第四年租金25万元及水电费，是对双方已解除租赁合同的反悔。诉讼中被上诉人又变更诉讼请求，请求给付违约金及水电费。综合上述事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，故在双方合同解除后，被上诉人仍有权主张赔偿损失，其损失应为该合同解除后另行招租期间租金损失，以三个月计算为宜，双方2016年5月11日解除合同，上诉人已给付租金至2017年7月15日，上诉人应再给付一个月租金损失，即20833元，原判上诉人给付被上诉人一年租金的违约金不当。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销石家庄市鹿泉区人民法院（2016）冀0110民初2672号民事判决；二、齐红卫赔偿鹿泉市永才木器加工厂损失20833元；三、驳回鹿泉市永才木器加工厂其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计7611元，由上诉人齐红卫负担800元，被上诉人鹿泉市永才木器加工厂负担6811元。本判决为终审判决。审 判 长 郝福海代审判员 王 婷代审判员 赵美珠二〇一七年五月二十六日书 记 员 赵 晓 来源：百度搜索“”