（2017）川0108民初690号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-07-26
案件名称
原告潘险峰与被告孙广林、靳磊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘险峰,孙广林,靳磊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0108民初690号原告潘险峰。委托代理人陈海燕。委托代理人王伟杰。被告孙广林。被告靳磊。原告潘险峰与被告孙广林、靳磊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告潘险峰的委托代理人王伟杰及被告孙广林到庭参加诉讼。被告靳磊经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘险峰诉称，2016年6月中旬，原告与二被告通过电子邮件签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将其位于成都市二环路房屋出租给二被告，租赁期一年，自2016年6月25日至2017年6月24日，房屋租金每月2400元，按季度支付，租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安、物业管理等费用由二被告按时支付,并约定了违约责任。合同签订后，原告交付了房屋，二被告分别于2016年6月、9月支付了两个季度的房租。但二被告未能按合同约定于2016年12月31日支付第三季度房租7200元，也未提前一个月与原告协商解除租赁合同并赔偿原告损失，未将占用房屋交付原告。现约定给付期满，二被告仍未支付。至今，二被告拖欠水、电、物业管理等费用共计3269元、天然气及其滞纳金604.82元。现起诉，1、请求判令解除原、被告的房屋租赁合同；2、请求判令二被告赔偿原告经济损失14400元；3、请求判令二被告从2017年1月1日起至房屋腾退之日止按照每月2400元的标准，支付房屋实际占有使用费；4、请求判令二被告因原告办理腾退房屋所产生的搬运、换锁、清洁及财产保管等必要费用1000元；5、请求判令二被告承担租赁之日起至本诉讼申请日止所欠水、电、物业管理等费用共计3269元，天然气费及其滞纳金604.82元；6、请求判令被告承担本案诉讼费用。被告孙广林辩称：1、由于房屋是公司租的，我来了之后是接着续租。由于公司的经营场所的更换，于2016年10月搬迁至双流,我就跟房东打电话说不租了，因为公司在双流重新租了房子，租房日期是2016年11月10日。10月底我就从涉案房屋搬走，当时涉案房屋有2400元押金，我跟房东说退租时，房东说我应提前三个月告知，他好提前安排下一个租户。我感觉提前一两个月说已经合乎情理，我当时跟他说2400元的押金不要了，抵水电、燃气、物管费，当时完全够抵。房东当时在外地，12月份时他多次打电话要求我支付下半年的房租，用押金抵水电燃气的事我又向其提出，他还只要求我支付下半年房租，之后我就没有理会他。我也提出涉案房屋内的东西我都不要了，清洁费我可以承担。房屋一直挂在中介，我并不知道其现在是否对外出租了。经审理查明，2016年6月中旬，原告潘险峰与被告孙广林通过电子邮件签订了房屋租赁合同。合同约定，原告（合同甲方）将其位于成都市二环路房屋出租给被告（合同乙方），租赁期一年，自2016年6月25日至2017年6月24日，房屋租金每月2400元，合同生效后7日内支付半年的租金7200元，第二次付款为2016年12月31日前，押金上一年度乙方支付押金2000元继续由甲方留存。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的物管费用、水电气费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方返还给乙方。租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安、物业管理等费用由乙方按时支付给物业公司。租赁期内，需要解除协议的，必须提前一个月通知对方，可协商一致后解除本协议，并赔偿对方经济损失2400元。合同签订后，原告交付了房屋，被告分别于2016年6月、9月支付了两个季度的房租。但至2016年12月31日，被告未按合同约定向原告支付下一季度的房租。原告多次通过邮件和短信联系被告，要求其支付租金。在此期间，被告提出不再租赁该房，原告认为被告未按照合同约定提前一个月通知，也未与原告协商赔偿事宜，要求被告缴纳相关费用。双方协商无果。2017年1月24日，原告找来开锁公司打开了涉案房屋。并花去260元，重新更换了锁芯，并因清运被告遗留的东西支付清洁费400元，另查明，涉案房屋建筑面积119.21平方米，物业服务费为1.50元/㎡/月，生活垃圾处理费为8元/月。截止2016年12月23日，被告拖欠物业费、水电能源费共计2625.10元，截止2017年1月5日，被告拖欠气费481.95元及违约金14.19元。截止2017年3月22日，原告欠缴物管等费用为3269.5元。再查明，在被告承租前，案涉房屋系被告同事周长望租赁并缴纳了押金，周长望未租赁后，由孙广林承租，原告未将周长望支付的押金2000元退还，转入孙广林租赁合同中。上述事实，有原、被告陈述及经庭审质证的下列证据证实：租赁合同、电子邮件、短信、催缴通知书、物业公司证明等。本院认为，原告与被告孙广林之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且并不违背法律、行政法规等强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，被告孙广林在合同履行期间终止合同履行，构成违约，应当承担相应的违约责任。现双方事实上已终止履行合同，故对原告请求判令解除房屋租赁合同的理由成立，本院予以支持。原告主张被告赔偿经济损失14400元的问题。本院认为，双方在合同中约定：租赁期内，需要解除协议的，必须提前一个月通知对方，可协商一致后解除本协议，并赔偿对方经济损失2400元。由于被告没有提供证据证明其履行了提前通知义务，致原告房屋产生一定的空置期，被告应当对该空置期产生的损失承担赔偿责任。双方约定的2400元足以弥补原告的损失。原告要求以2017年1-6月未缴纳的14400元租金赔偿损失不当，本院不予以支持。因为原告在2017年1月24日就收回房屋，并挂牌出租，表明双方均事实上终止了履行合同。被告仅就违约行为承担合同约定的相关违约责任，但原告收回房屋后是否出租、能否出租不是被告所能预见。故此期间的损失不应由被告承担。关于原告主张被告从2017年1月1日起至房屋腾退之日止按照每月2400元的标准，支付房屋实际占有使用费问题。由于被告违约未能及时将房屋返还给原告，原告在催告无果的情况下，于2017年1月24日收回房屋，被告应当支付此期间的租金2400元。原告主张被告支付腾退房屋所产生的搬运、换锁、清洁及财产保管等必要费用1000元的问题。本院支持有证据证明的660元，其余无证据证明，本院不予以支持。原告主张被告承担租赁之日起至本诉讼申请日止所欠水、电、物业管理等费用问题。因原告在2017年1月24日收回房屋，故本院仅认定上述费用至原告收回房屋时止，之后的费用和无证据证明的费用，不予以支持。现有证据证实的为截止2016年12月23日，拖欠物业费、水电能源费共计2625.10元，截止2017年1月5日，拖欠气费481.95元及违约金14.19元。截止原告收回房屋被告还应承担至2017年1月24日的物管费及垃圾处理费186.82元（119.21㎡×1.50元/㎡/月+8元/月）。上述费用共计3308.06元，被告应按合同约定承担。合同中约定押金2000元在合同解除时抵扣应由被告承担的物管费用、水电气费用，故被告还应向原告支付1308.06元。由于原告没有证据证明靳磊是合同相对方，故对原告要求被告靳磊承担合同责任的请求不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告潘险峰与被告孙广林之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告孙广林自本判决生效之日起五日内赔偿原告潘险峰损失2400元；三、被告孙广林自本判决生效之日起五日内支付原告潘险峰房屋租金2400元；四、被告孙广林自本判决生效之日起五日内支付原告潘险峰腾退房屋产生的费用660元；五、被告孙广林自本判决生效之日起五日内支付原告潘险峰水、电、气、物业管理费用1308.06元；六、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135元，由被告孙广林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 刘宗华二〇一七年五月二十六日书记员 牛玉婷 关注微信公众号“”