（2016）苏0703民初2903号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2018-07-17
案件名称
高立徐与张永当、李方梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市连云区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高立徐,张永当,李方梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初2903号原告：高立徐，男，1960年6月20日生，汉族，退休工人，住本市海州区。委托诉讼代理人：吕庆根，连云港市海州区宁海法律服务所法律工作者。被告：张永当，男，1959年10月20日生，汉族，无固定职业，住本市徐圩新区。委托诉讼代理人：张随来，连云港市为民法制服务中心法律工作者。被告李方梅（系张永当妻子），女，1959年12月24日生，汉族，退休工人，住本市徐圩新区。原告高立徐与被告张永当房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，审理过程中，被告李方梅申请作为本案的共同被告到庭参加诉讼，本院经审查后依法予以准许。后因案情复杂，本案转为普通程序，继续公开开庭进行审理。原告高立徐及其委托诉讼代理人吕庆根、被告张永当及其委托诉讼代理人张随来、被告李方梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高立徐向本院提出的诉讼请求为：要求被告返还占用的徐圩新区辛高圩社区六组23号（八家巷23号）的房屋。事实与理由：1992年6月15日，原告通过徐圩盐场公房改革购买了位于徐圩盐场××（××）的房屋。2010年4月初，被告经人介绍与原告签订房屋买卖协议，约定原告将涉案房屋以12000元的价格出售给被告。协议签订后，被告向原告支付了购房款12000元。原告将房屋交付给被告。2010年4月28日，原被告双方商定，解除双方签订的房屋买卖协议。被告当场出具一份内容为“本人与高立徐签的房屋买卖协议作废，特此说明”的声明给原告。原告承诺并在2010年4月30日委托弟弟高立祥向被告返还购房款12000元并支付补偿款8000元（合计20000元）。被告承诺尽快将涉案房屋返还给原告。此后被告一直推脱拖延，不予返还涉案房屋。至2015年5月，经高立祥报警处理，被告以租用涉案房屋的形式支付租金1000元。2016年5月原告再去收取租金时，被告以拥有涉案房屋的所有权为由拒绝支付租金，更拒绝返还涉案房屋。被告行为侵犯了原告合法权益，为此诉至法院，请求支持诉求。被告张永当辩称，1.被告妻子李方梅与原告系亲戚，2007年被告将位于东辛农场的房屋卖掉购买了涉案房屋，当时商定价格是12000元，双方订立协议后于2007年2月15日被告给付原告12000元，原告将房屋交付给了被告。自2007年2月15日至今被告一家一直居住在该房屋内。2.该房屋交付后，2008年1月22日原告又找到被告称所出售的房屋在从盐场购买时有另外二间系其自建，要求再给付6000元，2008年1月22日，被告又给付原告6000元。原告向被告出具了收条。3.2010年4月28日声明及2010年4月30日收条中张永当签名并非张永当本人所签，并对签名申请笔迹鉴定。原告诉称的返还购房款、补偿款及合同解除并要求返还房屋没有事实依据，被告也未向原告支付租金。该房屋买卖合同已经生效近十年，原告看到该地段房屋升值有拆迁可能，不顾亲情不讲信用，用伪造证据的形式，意图达到自己不正当目的，请求人民法院驳回其诉求，并对其伪造证据行为依法予以制裁。被告李方梅辩称，被告张永当无权处分夫妻共同财产，原告提供的证据也没有我签字，而且原告是因为我的关系才将涉案房屋出售的。我是原告的侄女，原告是我的亲叔伯三叔。本院经审理认定事实如下：原、被告系亲戚关系。1992年高立徐从徐圩盐场购买公房一套，即徐圩新区辛高圩社区六组23号（八家巷23号）房屋（以下简称涉案房屋）。2007年高立徐以12000元的价格将其出售给张永当、李方梅夫妇，同年2月15日，高立徐与张永当签订《售房协议》一份，内容为：“现有辛高圩八家巷23号高立徐住房一套即平方七间，现卖与张永当居住，价格壹万贰仟元（12000元）正，原有产权使用证交于张永当使用，以后与高立徐无关，如需办理房产证、土地证，高立徐要给于帮助，双方签字生效。房款一次付清。卖房人：高立徐买房人：张永当证明人：王德金高立岗”。上述协议签订后，张永当、李方梅将购房款支付完毕并搬至涉案房屋内居住至今。另认定，涉案房屋属于徐圩盐场公房，无法办理产权证。原告主张2010年原被告双方协商解除了2007年《售房协议》、原告已将房款及补偿款合计20000元支付被告，故要求被告返还涉案房屋。为证明上述主张其向本院提供2010年4月28日《声明》一份及2010年4月30日《收条》一份予以证明，声明内容为“本人与高立徐签的房屋买卖协议作废。特此说明。此据声明人：张永当2010年4月28日”、收条内容为“现收到高立祥人民币：贰万元整（其中还购房款12000元，补偿8000元）收款人收到此款后，同意将房屋退还给高立徐。此据收款人：张永当2010年4月30日）”，原告主张上述事宜均是委托其弟弟高立祥代办，并申请高立祥出庭作证，证言主要内容为：我父母去世时将涉案房屋留给原告，但原告在没有经过其他兄弟姐妹同意的情况下，自己把房子卖掉了。后来我们兄妹几个委托我去找被告协商，想把房子要回来，2010年4月份第一次找被告，被告没同意。第二次找被告，被告同意了，并在我提供的《声明》和《收条》上签了字、收了我给的钱。声明中签名和落款时间是张永当书写，其他内容是我书写；《收条》中的签名是张永当书写，其他内容是我姐夫冯玉产书写。2010年4月28日当天，我至涉案房屋内，因我带的钱不够，张永当虽然在《声明》中签了字但并没有将《声明》给我，2010年4月30日我带足了2万元到涉案房屋内，将钱给了张永当，被告在《收条》上签了字并将《声明》、《收条》给了我。张永当在《声明》和《收条》签字时，李方梅一直在场。因为张永当是一家之主，所以其在《声明》和《收条》上签字后，就没再要求李方梅在上签字。当时，张永当也将卖房协议给我了，但事后我才发现该份卖房协议是假的。因为我家与张永当系亲戚，所以直至2015年前我们兄弟姐妹从未要求被告搬离涉案房屋，2015年5月13日，我至涉案房屋索要房租，但是被告不同意给付，称不存在房租的事，然后我就报警，经警察从中调解，被告就支付了1000元租金，我向其出具了收条。2016年，我又向被告索要房租，但被告仍然拒付，接着我就报警，警察出警称其解决不了这个问题，叫我去法院诉讼”。原告向本院提供了证人所谓的假的《住某》，内容为“甲方;高立徐乙方：张如安（买方）现经甲乙双方协商一致：乙方购买甲方住房一套（房产证一件）购房款12000元（壹万贰仟元正）一次性付清，住房具体情况及平面图见房产证。注：1.以上情况属双方同意签字后有效2.本协议一式两份，甲乙双方各持一份。甲方;高立徐乙方：张永当2010年4月27日此协议作废”。被告对《声明》、《收条》均不予认可，并申请对其上所载“张永当”签名进行笔迹鉴定；对高立祥证言，其认为不属实，证人是高中毕业，却委托其姐夫书写收条内容，不符合常理，另外被告均能够写字，而证人却某《收条》及《声明》内容写好后带来让被告张永当签字亦不符合常理；报警虽然属实，但出警警察并未处理，也未形成笔录，更不存在给付租金1000元的事实。对《住某》不予认可。根据被告张永当申请，本院委托南京东南司法鉴定中心对《声明》及《收条》中“张永当”签名字迹是否为其本人所签进行鉴定，2016年11月22日该鉴定中心出具司法鉴定意见书一份，载明：《声明》及《收条》上“收款人”处签名字迹“张永当”均是张永当所写。被告为此支付鉴定3200元。原、被告双方对鉴定意见均无异议，但被告张永当认为即使经鉴定签名确系其本人所签订，签名亦是在2016年4月份以后在两张空白信纸上签署，其称经其仔细回忆记起：2015年时其跟随亲戚朱某在徐圩水产公司1号水库打工，因工钱没有结算和支付，便于2016年4月份找到朱某要工钱，当时朱某拿出两张空白信纸要求其签字，目的用于结算劳务费。后经其签字的该两张空白信纸被高立祥取得并被高立祥添加了内容，便形成了《收条》和《声明》。为此，其认为，《收条》和《声明》实际形成日期为2016年4月份以后，并申请对《收条》和《声明》形成时间进行鉴定。但其对上述陈述的在空白信纸签名后该空白信纸被高立祥取得的主张并未举证证实。本院再次根据被告申请，委托南京东南司法鉴定中心对《声明》及《收条》形成时间进行鉴定，并提供了庭审笔录、起诉状并要求《声明》及《收条》内容的原书写人高立祥及冯玉产提供手写笔迹等材料以供比对，后该鉴定中心认为上述比对材料不具备比对条件并要求继续补充提供比对样本，被告称无法提供比对样本，但申请以鉴定中心留存在的样本进行比对鉴定，后因该鉴定中心亦未收集到与其条件相符的样本，故终止了鉴定并将鉴定材料退还本院。原告对该鉴定决定无异议。被告则不服该鉴定决定，再次要求形成时间的鉴定。本院对其再次鉴定形成时间的申请未予准许。庭审中，本院向原告释明，原被告2007年签订的房屋买卖合同已经履行完毕，已丧失了解除的条件，2010年签订《声明》及《收条》实际是形成了新的房屋买卖合同关系。经本院上述释明，原告将其诉求变更为要求被告滕让、交付涉案房屋。本院认为，当事人对自己的主张所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能举证的，应当承担不利后果。本案中，原告主张《声明》、《收条》签名系张永当本人所签订，系双方协商一致达成的，为双方当事人真实意思表示的结果。被告张永当则对上述《声明》、《收条》不予认可，并对签名申请笔迹鉴定，后经鉴定，签名确系被告张永当亲笔所签。后张永当认可签名系其本人所签，但其是在2016年后经案外人要求在两张空白信纸上签订，后该两张空白信纸被原告弟弟高立祥从案外人处取得并添加了其他内容形成了《声明》和《收条》，并以此为由申请对《声明》、《收条》形成时间进行鉴定，但其对上述陈述的《声明》和《收条》的纸张来源并未举证证实，也未能根据鉴定机构的要求补充提供比对样本以供比对鉴定形成时间，致使鉴定终止。本院认为，张永当先是否认《声明》和《收条》中的签名，后经鉴定后又认可签名的真实性，其陈述前后矛盾，另外其陈述的其应案外人要求下在空白信纸签字，即未举证证实，也与常理不符合。故本院对其上述所谓的《声明》及《收条》形成于2016年之后的主张不予采信，并对《声明》《收条》的真实性予以确认。原告据《声明》和《收条》主张2007年的房屋买卖协议已经解除，本院认为，双方2007年签订的房屋买卖协议，原告早已将交付房屋的合同义务履行完毕，被告亦将购房款支付完毕，且涉案房屋亦无法办理产权证，故合同已因履行完毕而终止，不存在再行解除的情形。原告与被告张永当2010年签订的《声明》及《收条》实质是双方形成了新的房屋买卖合同关系，即作为房屋所有权益人之一的张永当再行以20000元的价格将涉案房屋卖给原告高立徐。关于张永当签订《声明》和《收条》能否发生房屋买卖的效力问题。法律规定，婚姻关系存续期间购买的房产为夫妻共同财产。夫妻一方在未经对方同意情况下无权单独处分共有房产。本案中，因涉案房屋购买于2007年，处于被告张永当、李方梅婚姻关系存续期间内购买，属于张永当、李方梅夫妻共同财产。2010年，原告与被告张永当之间签订房屋买卖合同，再次买回涉案房屋。因作为房屋共有人之一的李方梅并未在《声明》和《收条》中签字表示同意出卖涉案房屋，也未对其丈夫张永当处分涉案房屋的行为进行追认，原告虽主张被告李方梅对出卖涉案涉案房屋一事是明知且同意的，但未能举证证实，另外，原告也并非属于善意买卖合同相对方，故本院原告该主张不予采信，原告与被告张永当签订的《声明》和《收条》不产生房屋买卖的效力，原告据此主张被告搬离并交付涉案房屋无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告高立徐的所有诉讼请求。案件受理费300元，由原告高立徐承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费300元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：10×××94。审 判 长 何宝国代理审判员 张西灵人民陪审员 王 娟二〇一七年五月二十六日书 记 员 李 卓法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，由平等的处理权。《最高人民关于适若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或者妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或者妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或者妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。《最高人民关于适若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理了产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，保江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 搜索“”