（2017）京0119民初3477号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-14
案件名称
北京海成恒兴物业管理有限公司与赵文姬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市延庆区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京海成恒兴物业管理有限公司,赵文姬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0119民初3477号原告：北京海成恒兴物业管理有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇南菜园二区61号平房。法定代表人赵成，经理。委托诉讼代理人：陈焕生，1964年3月28日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：韩秀敏，1973年2月14日出生，住北京市延庆区。被告：赵文姬，1977年11月15日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王振云（赵文姬之夫），1968年12月21日出生，住北京市延庆区。原告北京海成恒兴物业管理有限公司（以下简称海成恒兴公司）与被告赵文姬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告海成恒兴公司的委托诉讼代理人陈焕生、韩秀敏，被告赵文姬及其委托诉讼代理人王振云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海成恒兴公司向本院提出诉讼请求：1.要求赵文姬交纳2011年4月至2017年3月期间的物业费22260元及违约金100元，合计22360元；2.要求赵文姬承担本案诉讼费用。事实和理由：赵文姬系北京市延庆区××室业主，该房屋建筑面积为206.09平方米，物业费收费标准为1.5元/平方米·月。海成恒兴公司多次催要未果，故诉至法院，要求赵文姬支付2011年4月至2017年3月期间的物业费及违约金共计22360元。被告赵文姬认可海成恒兴公司起诉的事实，但之所以未交纳物业费，是由于物业公司对于楼房前地砖损坏、室内小库房墙体裂痕、门厅墙体漏水等问题均未能予以解决。故要求物业公司履行维修义务，维修好后同意交纳物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：舜泽园小区开始由北京海成人和物业管理有限公司（以下简称海成人和物业公司）提供物业服务，原告于2010年4月16日成立。2010年7月3日，海成人和物业公司与原告签订了交接协议，海成人和物业公司将全部业务转交给原告，海成人和物业公司的全部债权、债务一并转移，该公司所管理服务的各小区业主拖欠的历年物业费一律由原告追缴。赵文姬系北京市延庆区××室业主，该房屋建筑面积为206.09平方米。延庆区××社区居民委员会出具证明，证明海成恒兴公司自2009年1月至今无间断在舜泽园别墅区提供物业服务。2017年1月1日，延庆区××社区业主委员会与海成恒兴公司签订《北京市物业服务合同》，约定物业服务期限为1年，自2017年1月1日至2017年12月31日；物业服务费标准为别墅1.5元/平方米·月。此外，物业服务合同中约定，物业服务费的开支之一为物业共用部位的运行和维护，房屋主体结构、户外墙面属于物业共用部位。赵文姬未交纳2011年4月至2017年3月期间的物业费。2017年4月6日，海成恒兴公司诉至本院，要求赵文姬交纳2011年4月至2017年3月期间的物业费22260元及违约金100元。本案在审理过程中，原告坚持原诉意见，并提供《北京市物业服务合同》、延庆区××社区居民委员会出具的证明等证据，被告对原告提供的证明认可，对于《北京市物业服务合同》不予认可。被告认为原告未尽维修义务，提供照片一组，原告对被告提供的证据认可。经现场勘查且经双方签字确认：一层门厅北窗口漏水、小库房墙体有裂缝、外墙渗水、南面客厅的门厅外墙渗水、楼前地砖损坏、楼体外墙皮脱落。海成恒兴公司认可未对上述问题予以维修，认为楼前地砖属于开发商维修范围；小库房墙体裂缝问题系地基下沉所致，楼体墙皮脱落属于房屋质量问题，不属于物业修复范围；漏水问题回去核查报修记录。上述事实，有原告提供的北京市物业服务合同、交接协议、物业管理委托合同、延庆区××社区居民委员会出具的证明，被告提供的照片一组，现场勘查笔录及当事人的陈述在案佐证。本院认为，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。海成恒兴公司作为物业服务企业，依约履行了物业服务义务，赵文姬作为业主应当按照合同约定的收费标准按时交纳物业费。关于赵文姬主张的维修问题，可在明确因果关系及责任主体之后另行解决。关于海成恒兴公司要求违约金的请求，考虑赵文姬拖欠物业费系维修问题未能及时解决所致，并非故意拖欠，故对上述请求本院不予支持。依据合同约定，房屋建筑共用部位（包括房屋主体结构、户外墙面等）的维修、养护和管理属于物业公司职责范围。同时，对属于开发商的保修范围的项目，物业公司应当积极联系开发商解决修缮事宜，积极与业主进行沟通。根据庭审查明事实及双方当事人陈述,涉案房屋相关部位漏水及损坏与原告怠于履行物业服务职责存在一定关系，且一定程度上给被告的居住生活带来不便，故本院对物业费数额予以酌减。该酌减是针对2011年4月至2017年3月已发生的物业费，对于将来的物业服务收费没有约束。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条以及《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告赵文姬于本判决生效后七日内给付原告北京海成恒兴物业管理有限公司二〇一一年四月至二〇一七年三月期间的物业费共计二万一千一百四十七元；二、驳回原告北京海成恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百八十元，由被告赵文姬负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 张淑娟二〇一七年五月二十六日书记员 王欢欢