（2017）鄂28民终451号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-07-24

案件名称

恩施众业房地产开发有限责任公司、赵泽轩房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院

所属地区

湖北省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

恩施众业房地产开发有限责任公司,赵泽轩,胡大红

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2017）鄂28民终451号上诉人(原审原告)：恩施众业房地产开发有限责任公司，住所地湖北省恩施市舞阳办事处耿家坪村。法定代表人：吕先平，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭正标，湖北夷水律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢亚平，湖北夷水律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赵泽轩，男，1964年10月24日出生，汉族，湖北省恩施市人，恩施市国税局职工，户籍所在地湖北省恩施市，现住恩施市。被上诉人（原审被告）：胡大红，女，1966年1月14日出生，土家族，湖北省恩施市人，户籍所在地湖北省恩施市，现住恩施市。系赵泽轩配偶。上诉人恩施众业房地产开发有限责任公司（以下简称众业公司）因与被上诉人赵泽轩、胡大红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初2678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人众业公司的委托诉讼代理人谭正标、谢亚平与被上诉人赵泽轩到庭参加了诉讼，胡大红经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。众业公司上诉请求：撤销（2016）鄂2801民初2687号民事判决第一项，依法发回重审或改判，并由被上诉人赵泽轩、胡大红承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审法院作出的判决违背基本事实，对实体权利义务归属不当。一审判决认定双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，但却未依该合同约定判令双方合同解除，一审认定“众业公司并无充分证据证实赵泽轩、胡大红系故意或恶意拖欠首付款”明显违背基本事实。首先合同约定的解除条款并不以“故意或恶意”为前提。其次该认定违背基本交易习惯，即便赵泽轩、胡大红手中没有《商品房买卖合同》，其作为买受人，房屋的价款及付款方式、期限作为交易中不可或缺的信息，系签订合同前双方已达成的合意。合同只是对该合意及其他具体事宜的书面确认。另外，在赵泽轩庭审中也表示其一直与众业公司的销售人员保持电话联系，表明赵泽轩、胡大红知道首付款未付清的事实。赵泽轩、胡大红在未付清购房款，也未办理按揭贷款事宜的情况下，迟迟不支付下欠房款的行��，违反了双方的约定。一审认定众业公司无证据证实进行过催收，根据我国相关法律规定，催收是债权人的合法权利，并非义务，众业公司是否催收，与该事实认定并不存在因果关系。关于《解除合同的告知函》的送达问题，众业公司提交的快递单，可以查询二被上诉人事实上已经签收并知晓了众业公司解除合同的意思表示。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定了合同双方可约定合同的解除条件，第九十四条规定了适用法定解除的情形。本案无论是根据双方签订的合同约定，还是根据法律规定，众业公司均有权单方解除合同。一审法院以众业公司未通知对方，驳回众业公司的诉讼请求明显错误。即便赵泽轩、胡大红未收到众业公司的解除通知，在众业公司向法院起诉后，赵泽轩、胡大红收到传票及起��状时，已经知道了众业公司解除合同的意思表示。故该《商品房买卖合同》已经依法解除。综上，一审判决认定基本事实缺乏证据，事实不清，适用法律错误，请求二审法院维护众业公司的合法权益。赵泽轩辩称：原审法院判决是正确的，2015年9月20日，赵泽轩、胡大红按照约定已经缴纳房屋定金2万元，2015年11月25日，按照约定缴纳首付款10.5万元，2015年11月24日，双方签订《商品房买卖合同》，在签订该合同时因为没有到房管局备案，所以到现在为止被上诉人赵泽轩、胡大红还未得到《商品房买卖合同》。由于没有得到该合同，因此不知道该合同的具体条款，同时也未收到众业公司的催款通知。在2016年8月24日收到恩施市人民法院的传票，才知道众业公司想解除合同。后多次找到众业公司要求支付余款，众业公司一直要求退房并解除合同。一审开庭时，赵��轩才看到房屋买卖合同的复印件，经仔细辨认，在许多重要章节，众业公司进行了修改。众业公司为了达到毁约的目的，私自篡改了合同的重要章节，基于以上原因，根据合同法的规定，基于合同交易的稳定性及众业公司未尽到催款义务，要求继续履行该合同。胡大红在法定期限内未向本院提交书面答辩意见。众业公司向一审法院起诉请求：1.解除众业公司与赵泽轩、胡大红于2015年11月24日签订的《商品房买卖合同》；2.由赵泽轩、胡大红支付众业公司违约金8353.17元，并由赵泽轩、胡大红承担本案诉讼费。一审法院认定事实：众业公司与赵泽轩、胡大红于2015年11月24日签订编号为ES1508818的《商品房买卖合同书》一份，合同约定，合同双方当事人：出卖人为众业公司；买受人为赵泽轩、胡大红；买受人所购商品房的基本情况：恩施世纪广场第8号楼1单元1层111号房，商品房用途为商业，属框架结构；建筑面积共41.7平方米，其中套内建筑面积36.49平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.21平方米；商品房总价款为960317元；付款方式为买受人于2015年11月26日支付首付款480317元，余款480000元申请办理银行按揭，由银行审批后按规定拨付给出卖人，若因买受人原因未能办理银行按揭的，则以现金方式一个月内结清余款。买受人逾期付款的违约责任：…，（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。签订房屋买卖合同之前即2015年9月20日，赵泽轩、胡大红以赵泽轩名义向众业公司交纳购房定金20000元。合同签订后，赵泽轩、胡大红于2015年11月25日再次向众业公司支付购房款105000元。2016年4月15日，众业公司以赵泽轩、胡大红未按合同约定于2015年11月26日支付全部购房首付款为由出具《关于解除商品房买卖合同的告知函》一份，并将该告知函通过韵达快递（编号为1202093802948）方式向赵泽轩、胡大红邮寄送达，但赵泽轩、胡大红并未实际收到。另查明，双方签订房屋买卖合同前即于2015年9月20日签订《众业汇通广场商铺认购协议》一份，协议约定：赵泽轩、胡大红认购众业公司开发的恩施世纪广场的8号楼111号房，建筑面积41.7㎡，单价14508.39/㎡，总价605000元；赵泽轩、胡大红当日须交纳定金人民币20000元；签订《商品房买卖合同》后所交纳定金直接转为购房款；所认购物业具体事宜以双方签订的《商品房买卖合同》为准；签订《商品房买卖合同》同时赵泽轩、胡大红必须与众业公司委托的商业公司签订租期不低于5年的商铺租赁合同，且商业公司向赵泽轩、胡大红一次性支付5年租金（5年租金为折后总房款的37%），该款由商业公司代赵泽轩、胡大红直接向众业公司支付赵泽轩、胡大红应付给众业公司的房款。后，赵泽轩、胡大红并未与商业公司签订商铺租赁合同，亦未于2015年11月26日足额交纳首付款。后，众业公司既未向赵泽轩、胡大红催收上述款项，亦未交付房屋买卖合同文本。一审法院认为，众业公司与赵泽轩、胡大红双方于2015年11月24日签订的编号为ES1508818的《商品房买卖合同��》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，对双方当事人均有拘束力，合法有效，予以确认。对于众业公司主张解除双方于2015年11月24日签订的编号为ES1508818的《商品房买卖合同书》的理由，原审认为，众业公司并无充分证据证实赵泽轩、胡大红系故意或恶意拖欠首付款，且双方签订房屋买卖合同之前曾欲以返租租金的形式抵扣部分购房款。其次，赵泽轩、胡大红在庭审中亦无证据证实自己曾催收过该笔款项，且至今未向赵泽轩、胡大红送达房屋买卖合同文本。至于解除合同的告知函，赵泽轩、胡大红并未实际收到。因此，在赵泽轩、胡大红愿意继续履行合同的情况下，基于交易行为的稳定性及众业公司亦未尽到相应合同义务的情况下，其单方解除合同的主张，缺乏充分依据，不予支持。因此，其主张赵泽轩、胡大红支付其违约金8353.17元的理由，亦缺乏充分证据证实，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回恩施众业房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费125元,由恩施众业房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中众业公司与赵泽轩、胡大红于2015年11月24日签订《商品房买卖合同》，该合同内容并不违��法律法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，一审认定该合同合法有效正确。该合同第七条对买受人逾期付款的违约责任进行了明确约定：“（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……”即双方对于买受人逾期付款情况下出卖人享有合同单方解除权进行了约定。经审查，赵泽轩、胡大红在签订合同前支付了购房定金20000元，签订合同后支付了购房款105000元，合计支付125000元购房款。按照双方的合同第六条第3项约定，赵泽轩、胡大红应当于2015年11月26日支付首付款480317元，余款480000元申请办理银行按揭。现赵泽轩、胡大红既未支付完全部的首付款，也无证据证实余款480000元办理了银行按揭手续。故赵泽轩、胡大红已存在逾期90日未付款情形，依据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，出卖人众业公司享有了约定的合同解除权。合同法第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”众业公司称已于2016年4月17日向赵泽轩、胡大红发出了解除合同的告知函，但其在一审中所举证的快递单因未注明所邮寄的具体邮件内容，故不能证实众业公司的解除通知已经于2016年4月17日送达到赵泽轩、胡大红。但在2016年7月12日众业公司向一审法院起诉时，其已经明确要求解除涉案《商品房买卖合同》，该诉状送达给赵泽轩、胡大红之日即2016年8月1日，应视为解除通知到达之日。故涉案的《商品房买卖合同》于2016年8月1日解除。依据合同法第九十七条规定，合同解除后，众业公司收取的购房��125000元应当返还给赵泽轩、胡大红。一审法院以众业公司无证据证实赵泽轩、胡大红存在故意或恶意拖欠首付款、无证据证实众业公司进行过催收为由不予支持众业公司解除合同的诉讼请求明显不当。赵泽轩、胡大红与众业公司签订的合同中并未约定一方享有合同解除权的前提是合同另一方必须存在主观恶意，且我国合同法第107条采取的是严格责任原则，即一方只要履行合同义务不符合约定，就应当承担违约责任，不论违约方主观上有无过错。依据《商品房买卖合同》第七条的约定，众业公司解除合同的，买受人赵泽轩、胡大红还必须按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，众业公司要求赵泽轩、胡大红支付违约金的诉讼请求应当予以支持。本案赵泽轩、胡大红应付房款为835317元，其应承担的违约金为8353.17元。赵泽轩辩称其在签订《商品房买卖合同》后未收到书面的合同原件，众业公司向法院提交的合同存在篡改，但赵泽轩、胡大红对该主张在一、二审中均未提交书面的证据予以证实。且赵泽轩、胡大红对于双方达成购买涉案房屋的合意的基本事实并不否认，众业公司提交的《众业汇通广场商铺认购协议》也能佐证双方进行房屋买卖的事实。赵泽轩称其并不知晓应付首付款的具体时间和金额,其逾期未付款不存在违约，本院认为，本案双方在签订《商品房买卖合同》前，已经进行过磋商，并且在2015年9月20日达成了《众业汇通广场商铺认购协议》，涉案房屋作为商铺系大宗商品的购买，对购房款的具体支付系合同协商约定的重要条款，在签订合同后赵泽轩称其不知晓房款支付的具体内容显然不符合常理。综上所述，上诉人众业公司的上诉理由成立，应予支持；一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初2678号民事判决；二、解除恩施众业房地产开发有限责任公司与赵泽轩、胡大红于2015年11月24日签订的《商品房买卖合同》；三、赵泽轩、胡大红支付恩施众业房地产开发有限责任公司违约金8353.17元。一审案件受理费125元，二审案件受理费130元，合计255元，由赵泽轩、胡大红负担。本判决为终审判决。审判长　　王朝友审判员　　吴　卫审判员　　侯著韬二〇一七年五月二十六日书记员　　陈　乾关注公众号“”