（2017）甘0102民初1937号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2018-05-31
案件名称
陈某某和罗某某;刘某某;唐某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某某,罗某某,刘某某,唐某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第一百零七条
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0102民初1937号原告陈某某。原告罗某某。以上二原告共同的委托诉讼代理人：王伟，甘肃经邦律师事务所律师。被告刘某某。委托诉讼代理人：郭德泉，甘肃郭德泉律师事务所律师。第三人唐某某。原告陈某某、罗某某与被告刘某某、第三人唐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某某、罗某某及其委托诉讼代理人王伟、被告刘某某的委托诉讼代理人郭德泉到庭参加了诉讼，第三人唐某某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某、罗某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还款项17万元整；2、判令被告承担逾期付款利息8925元（按年2.1‰标准自2014年10月24日计算至2016年6月31日，实际应计算至被告还款之日止）。事实和理由：二原告系夫妻关系。2014年10月因在报纸上看到被告发布的兰州市城关区酒泉路4号”九鼎商行”转让信息，原告遂与被告就店铺转让进行了协商，在协商过程中，被告告知原告转租方系第三人唐某某。2014年8月25日，原告陈某某经与被告口头商定，与第三人唐某某签订了《房屋协议书》，约定转租期限为一年。但因原告转让商铺欲开设打印社，而打印社前期投入巨大，原告遂向被告及第三人提出租期不能少于10年。被告承诺只要商铺不拆，原告可以一直承租。原告承租该房屋后，向被告支付了17万元转让费，并对房屋进行了装修、购置了打印设备。2015年8月25日一年租期届满，原告要求与第三人续签合同，才得知商铺的所有权人为兰州天益房屋建筑工程有限责任公司第一分公司，且该公司与第三人的商铺承租协议约定未经其同意，第三人不得转租该房屋。原告认为被告虚构事实、隐瞒真相，在没有合法依据的情况下，收取原告转让款17万元，侵犯了原告合法权益，故其诉至本院。被告刘某某辩称，一、被告与两原告从未口头约定转租期不少于10年。二、被告将房屋转让给原告时已经得到了原房东的认可，现房屋转让一年后原房东收回房屋承租权是原房东的权利，与被告无关。三、被告收取房屋转让费17万元具有合法的依据。四、两原告在2016年6月30日曾以同样的诉讼请求及事实理由向兰州市城关区人民法院拱星墩法庭起诉过，后原告撤诉，现其以同样理由又起诉违背了一事不再理原则，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。位于兰州市城关区酒泉路南段的4号、6号商铺原是案外人马龙从兰州天益房屋建筑工程有限责任公司第一分公司（以下简称：天益公司第一分公司）处承租，后马龙将两间商铺分别转让给了被告刘某某及第三人唐某某。为方便收取租金，天益公司第一分公司与第三人唐某某就上述两套房屋重新签订了《房屋租赁合同》，被告刘某某的租金由第三人收取后统一向天益公司第一分公司交纳。天益公司第一分公司与第三人之间的《房屋租赁合同》为一年一签，最后一份《房屋租赁合同》约定：租赁期限为2015年10月1日至2016年9月30日；第三人在承租期间不得将承租房屋转租，如将房屋转租，天益公司第一分公司有权终止合同，造成的损失由第三人承担。2014年10月，二原告得知被告刘某某欲转让其承租的4号商铺，遂与被告进行了协商。2014年10月24日，原、被告双方就商铺转让达成口头协议，被告刘某某将其承租的4号商铺转让给二原告经营打印社，二原告向被告支付转让费17万元。同日，原告陈某某通过转账方式向被告付款9万元，原告罗某某通过转账方式向被告刘某某的妻子王玉侠付款10万元，以上合计19万元（17万元转让费及2万元租房押金）。因《房屋租赁合同》约定的承租人为第三人唐某某，2014年10月25日，经被告介绍，原告陈某某与第三人就4号商铺签订《房屋协议书》一份，约定：原告陈某某承租城关区酒泉路4号商铺一间，每月租金6000元；租赁期限自2014年8月25日至2015年8月25日，为期1年。同时，第三人向原告陈某某出具了收到押金20000元的收条一份。该合同签订后，被告将商铺交付二原告，二原告对房屋进行装修并购置打印设备后，办理了名称为”城关区酒泉路陈诚图文店”的个体工商户营业执照，开始经营打印社。《房屋协议书》履行期限届满后，原告与第三人再未续签合同，但其继续使用商铺并向第三人支付了房屋租金。2016年4月13日，天益公司第一分公司向兰州市城关区酒泉路4号、6号的租户统一发出通知，告知租户其将于2016年9月30日租赁期届满后收回房屋。但2016年9月30日租赁期限届满后，原告及第三人均未将房屋交付天益公司第一分公司。后天益公司第一分公司又多次要求租户腾交房屋，原告无奈于2017年4月20日左右停止经营。现原告认为被告刘某某转让商铺时曾口头承诺商铺可一直承租，但其仅经营一年多商铺即被收回，被告隐瞒真相收取原告17万元转让款的行为给原告造成严重损失，故其诉至本院。本院认为，关于被告辩称原告曾以同一事实及诉讼请求诉至本院，现再次起诉违反一事不再理原则的主张，因原、被告双方均认可原告已撤回了此前的诉讼。根据我国民事诉讼法的相关规定，除离婚案件对于撤诉后再次起诉有限制条件外，我国法律并未禁止原告撤诉后又重新提起诉讼，故本案原告的起诉并不违反”一事不再理”原则，其有权提起本案诉讼,主张自己的权利。本案的纠纷主要是原、被告双方达成口头转让协议后，原告支付转让费却在使用房屋一年半后无法继续承租房屋所致。房屋转让费这一概念是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。本案原告与被告之间口头约定的转让费主要是房屋使用权及经营权的转让费用，是沿袭市场惯例的做法。由此可见，原告与被告之间就房屋转让达成的口头协议内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，也是双方当事人的真实意思表示，该口头协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告主张双方在达成口头协议时被告曾承诺其可长期承租，尽管被告对此予以否认，但从原告支付17万元高额转让费及购置设备、办理营业执照、经营打印社的事实可以推定原告与被告达成口头转让协议时，双方就原告长期承租商铺是进行过确认的，故本院对原告主张的该事实予以确认，被告应当依据该承诺尽力保证原告享有合理的承租期限。但现在原告仅使用房屋一年半，房屋出租人天益公司第一分公司即因租赁合同期限届满而要收回房屋，导致原告长期承租房屋的目的无法实现，产生了相应的转让费的损失。被告作为口头转让协议的相对人，应当对该转让费损失承担相应的法律责任。而原告作为房屋的次承租人，在签订合同时，不向第三人核实房屋权属情况及出租人天益公司第一分公司的出租期限，即轻易相信被告的口头承诺，支付17万元的高额转让费，其本身的不谨慎对于房屋无法继续承租也存在一定过错，故原告对产生转让费损失也应当承担相应的法律责任。关于原告认为被告隐瞒房屋不得转租事实的主张，虽然房屋出租人天益公司第一分公司与第三人签订的《房屋租赁合同》中有关于不得转租的约定，但其在原告使用承租房屋的过程中并未提出过异议，且核实房屋实际出租人属于原告的注意义务，故本院对原告的该项主张不予采纳。综上，本院结合原告实际使用涉案商铺的期限及原、被告双方当事人的过错程度，酌定原告陈某某、罗某某对其转让费损失承担40%的责任即68000元（170000×40%=68000），被告刘某某对原告的转让费损失承担60%的责任即102000元（170000×60%=102000），故本院对原告要求被告返还转让费17万元的诉讼请求予以部分支持，被告刘某某向原告陈某某、罗某某返还转让费102000元。关于原告要求被告承担逾期付款利息的诉讼请求。因原告支付转让费17万元是双方口头协商达成的合意，被告在转让房屋时收取该费用符合双方口头协议约定及市场交易规则，而原告与被告双方并未就转让合同无法履行的法律后果进行明确的约定，亦未约定被告退还转让费的期限，因此原告要求被告承担逾期付款利息缺乏事实依据。同时，原、被告双方对于原告无法长期承租房屋均负有相应责任，原告要求被告承担逾期付款利息亦缺乏法律依据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告刘某某于本判决生效后十日内向原告陈某某、罗某某返还转让费102000元。二、驳回原告陈某某、罗某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3879元，减半收取1939.5元，由原告陈某某、罗某某承担834元，被告刘某某承担1105.5元，余款1939.5元退回原告陈某某、罗某某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员 祝 静二〇一七年五月二十五日书 记 员 张燕冰????????1 来源：