（2016）沪0115民初72295号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-12-01

案件名称

金恪投资控股股份有限公司与上海润安置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

金恪投资控股股份有限公司,上海润安置业发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2016）沪0115民初72295号原告(反诉被告)金恪投资控股股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人李准。委托代理人沈琪，上海市天华律师事务所律师。委托代理人茅婕，上海市天华律师事务所律师。被告(反诉原告)上海润安置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人刘先湖。委托代理人扶羽斌，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人范伟情，上海市海华永泰律师事务所律师。原告金恪投资控股股份有限公司诉被告上海润安置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，后被告提起反诉。本院于2017年3月7日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告，以下简称原告)委托代理人沈琪、茅婕，被告(反诉原告，以下简称被告)委托代理人范伟情均到庭参加了诉讼。审理中，当事人一致申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告金恪投资控股股份有限公司提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年11月23日签订的《东方万国企业中心租赁合同》，并退还已付租金人民币(以下币种同)1250万元，物业管理费203,773.29元；2、判令被告支付违约金500万元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年11月23日，原、被告签订《东方万国企业中心租赁合同》一份，约定由原告承租上海市浦东新区新金桥路XXX号XXX幢(D栋)整栋(以下简称系争房屋)用于办公，房屋土地性质为工业，建筑面积为16,433.33平方米。合同约定系争房屋的交付日期为2015年12月1日，租赁期限至2015年12月1日至2016年12月31日，租金为每日每平方米建筑面积(明显高于同期同类同地段2元每日每平方米)，合同另约定双方权利义务、违约责任等。在签订租赁合同的同时，双方以附件三形式对合同有关内容作出补充于修正，主要涉及：原告在2015年12月1日至2016年12月31日期间有权优先购买系争房屋，购买总价格XXXXXXXXX元，原告先期支付的租金可用于冲抵购买价款。合同及附件签订后，原告即按约于11月30日支付租金250万元，12月1日，双方对D栋整幢物业以毛坯现状交付，且明确如原告发现其存在安全质量问题包括建筑结构安全、外幕墙渗水等，由被告负责敦促总包单位负责整改修复。12月15日，原告经两周的检验发现房屋存在严重的质量问题，出具了一份书面的《东方万国企业中心D栋楼项目交房验收评估报告》，并以电子邮件方式送达被告，根据原告的要求，被告象征性的维修了部分有质量问题的地方，并回复邮件。但经原告复查仍不符合合格的交付条件，此后原告多次以书面函件、工作联系单的形式不断向被告提出要求整改，但被告始终敷衍了事。截至目前为止，房屋严重的质量问题未得到妥善解决，原告也一致未能实际入住装修。期间，2016年4月原告为装修系争房屋与上海鼎像装饰设计工程有限公司、上海固能实业有限公司、江苏省苏中建设集团股份有限公司签订《室内装饰工程施工合同》，因无法进场施工，遭巨额索赔。2016年7月，由被告、中建八局、监理单位、设计单位、物业单位多次召开系争房屋质量缺陷的会议，期间几家单位包括被告多次确认：渗漏点反复修，但是修不好，已经严重影响到正常使用。明确被告在未征得原告同意下强行收回D栋，并出租给第三方，严重侵害原告的合法权益。根据双方合同6-1条、9-3条第1款，被告应保证其交付的房屋质量完好，如不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，原告有权解除合同，被告还应支付违约金及赔偿原告损失。被告上海润安置业发展有限公司辩称：同意合同于2016年6月30日解除。2016年6月29日被告向原告发送了解除函，原因是原告违约，所以合同应在2016年6月30日解除。就D栋被告确实收到了1250万元，203,773.29元确实也收到了，但是该203,773.29元钱款的性质是保证金，不是物业管理费。不同意退还租金、物业费、支付违约金等请求。同时即使法院认为被告需要承担违约责任，也认为标准过高，要求法院调低。反诉原告上海润安置业发展有限公司的反诉请求：1、确认反诉原、被告之间的租赁合同已于2016年6月30日解除；2、反诉被告返还上海市浦东新区新金桥路XXX号XXX幢的东方万国企业中心D栋房屋，拆除D栋楼顶楼设置的原告方的logo；3、反诉被告支付2016年5月1日至2016年6月30日租金500万元及滞纳金(滞纳金以250万为本金，从2016年4月28日开始计算到实际支付之日止；以250万为本金，从2016年5月29日起计算到实际支付之日止，均按照日万分之三标准；4、反诉被告支付2015年12月1日至2016年9月30日期间的物业管理费2037,732.90元及滞纳金(滞纳金以每次欠付的203,773.29元为基数，按照日万分之三标准，分别从2015年12月1日、2015年12月21日、2016年1月21日、2016年2月20日、2016年3月21日、2016年4月20日、2016年5月21日、2016年6月20日、2016年7月21日、2016年8月21日，要求计算至实际支付之日)；5、反诉被告支付空调费，按照每月98,599.80元标准计算，自2015年12月1日到2016年9月30日及支付空调费滞纳金，以每次欠付的98,599.80元为基数，按照日万分之三标准，分别从2015年12月1日、2015年12月21日、2016年1月21日、2016年2月20日、2016年3月21日、2016年4月20日、2016年5月21日、2016年6月20日、2016年7月21日、2016年8月21日，要求计算至实际支付之日)；6、反诉被告支付房屋占用费，按照日租金82166.65元为基数，自合同解除之日的次日即2016年7月1日起计算至实际返还之日止；7、反诉被告支付违约金150万元；8、反诉被告承担本案律师费10万元；9、反诉被告承担本案诉讼费用。反诉事实与理由：反诉原、被告于2015年11月23日签订租赁合同，约定反诉被告作为承租人承租反诉原告所有的系争房屋。租赁合同约定，房屋交付日期为2015年12月1日，房屋租赁期为2015年12月1日至2016年11月31，租金为每月250万元，物业费为每月276,447.21(222,941.13*12.40)元，承租人有权根据实际运作成本调整物业管理费，以维护系争房屋的管理品质，并对费用调整有最终决定权。在整个租赁期内，承租人应当在每期租金到期3日前向出租人支付下期租金，租金按月支付，签订合同3日内支付首期租金；承租人应当在当期物业管理费到期前10日内支付下期物业管理费。租赁合同9-2条约定，承租人未能按照本合同约定，在租金、物业管理费及其他到期费用支付日的15日内支付该等费用的，出租人有权提前终止合同并合法地提前收回房屋或其他任何部分。租赁合同10-3条约定，依据租赁合同第九条因承租人违反合同约定二提前终止时，承租人还需支付解除合同当年度6个月的租金及因违约事件给出租人造成的其他损失和支付的合理费用，包括但不限于律师费。上述租赁合同签订后，双方办理了房屋交接手续。根据合同约定，反诉被告应当于2016年4月27日前支付5月份租金、2016年5月28日前支付6月份租金，但反诉被告并未按时支付。反诉原告发函催收租金及物业管理费，反诉被告仍迟迟不予支付。后反诉原告根据租赁合同第9-2条约定于2016年6月29日向反诉被告发函解除租赁合同。截至目前，反诉被告尚欠巨额租金及物业管理费未予支付。反诉原告认为，反诉被告拖欠租金、物业管理费及逾期返还房屋的行为已构成严重违约，损害了反诉原告的合法权益。审理中，反诉原告向本院撤回要求返还房屋并拆除D栋楼顶楼设置的原告方的logo的请求。反诉被告金恪投资控股股份有限公司辩称：不同意反诉请求。系争房屋存在严重质量问题，并非原告不支付租金。反诉被告同意解除合同，理由是房屋存在质量问题。据原告代理人所知，楼顶的logo已经拆除，如果还存在，也愿意拆除。原告从未使用过系争房屋，不同意支付租金及滞纳金，即便法院认定原告应当支付，也认为标准过高，应当参照C栋的标准支付。关于物业管理费及滞纳金，原告没有使用过房屋，也不同意支付。物业管理公约是被告单方面的，对原告没有约束力。关于空调费，不同意支付。不同意第六项诉请，房屋是毛坯交付，也没有实际掌控在原告手里，房屋是开放式的，原告没有使用过，时间节点也不认可，反诉被告认为7月21日反诉原告已经确认收回了房子。关于第七项诉请，原告不存在违约行为，不同意支付。合同第7条、第9-3条约定是不公平的，约定过高，要求法院按照对等原则进行调整。不同意支付律师费，被告未举证证据其实际支出了律师费，而且认为合同对于律师费的约定不公平。经审理查明：系争房屋的权利人为被告。2015年11月23日，原告与被告签订《东方万国企业中心租赁合同》，约定，被告将系争房屋出租给原告，该房屋土地性质为工业，房屋类型为新建商品房、结构为钢混，建筑面积为16,433.33平方米；该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求：现有装修、附属设施、设备状况及需约定的有关事宜，由双方分别于交付日加以验收及说明，双方同意以验收文件内容为被告向原告交付该房屋和合同终止(或提前终止)时原告向被告返还该房屋之验收依据；交付该房屋及办理交接手续日期为2015年12月1日；原告向被告承诺，租赁该房屋仅用作办公使用；房屋租赁期为2015年12月1日至2016年12月31日。合同还约定，其中4-1条约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为5元，月租金为250万元，月租金的计算方法(每平方米建筑面积的日租金×房屋的租用建筑面积×当年总天数)/12，租赁期内免租期后首月及尾月租金的计算方法〔(每平方米建筑面积的日租金×房屋的租用建筑面积×当年总天数)/12〕×(该月实际租用天数/当月总天数)；4-2条约定，在整个租赁期内，原告应于当期租金到期3日前向被告支付下期租金；租金按月支付，原告在签订本合同3日内向被告支付一个月租金。所述日期恰逢法定休假日的，可顺延至下一个工作日。逾期支付的，每逾期一日，则原告需按所欠租金的万分之三支付滞纳金。原告支付租金的日期以被告实际收到之日为准；5-1条约定，于签署本合同之后10个工作日内，原告须按照相当于该物业第一年1个月物业管理费，即203,773.29元向被告存放保证金，以确保原告遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。在整个租赁期内保证金由被告保管，被告无须向原告支付保证金的利息。原告应于签署本合同之日起10日内交清该保证金；5-4条约定，原告应根据本条的约定，每期向被告或被告指定的单位支付物业管理及其他费用；但被告有权根据其实际运作成本调整该等费用，以维护该物业的管理品质。被告对上述收费标准的调整有最终的决定权。自交付日至租赁期结束日，原告必须按时支付物业管理费，物业管理费为每月建筑面积每平方米12.40元。原告应于当期物业管理费到期前10日向被告或被告指定单位支付下期物业管理费；5-7条约定，如果原告违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费及其他费用等，在不影响被告其他权利或补救的前提下，被告有权以该保证金或其任何部分抵付任何合同约定欠款或被告因原告违约而根据本合同规定可以要求其承担的任何其它款项。同时被告有权要求原告按照欠付金额支付日息万分之三的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至原告补足用于支付所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关费用的保证金部分并结清所有拖欠款项为止。在被告以此方式使用该保证金或其任何部分的情形下，原告应在收到被告书面通知的15日内向被告支付一笔款项，以补足该保证金。若不补足，则构成原告违约，应承担违约责任；第5-9条约定，在租赁期内的任何时间，保证金均应相等于当时1个月的物业管理费；6-1条约定，租赁期间，原告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时书面通知被告修复；被告应在接到原告书面通知后尽快进行维修。原告不得擅自处理，如因原告或其雇佣人员擅自处理该等损坏或故障，而造成的财产损失、人身伤害、责任等均由原告承担。6-4条约定，原告对既存设备进行变更、装修或增设附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意，按规定向有关部门审批后，方可进行。6-4-1条约定，原告在任何时间内对该房屋进行任何装修工程(包括但不限于原告对该房屋进行的内部装修、分隔或安装、更换设备、装置等)，其设计及图纸必须事先取得被告的书面同意，并征得所有必要的政府有关部门的书面同意或批准。7-1条约定，除被告同意原告续租外，原告应在本合同的租期届满或提前终止后的3日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或被告书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态下交还被告或被告管理处。原告须持续向被告支付原告以前述状态实际返还该房屋之日止的物业管理费。返还时，应经被告或被告管理处验收认可，原告结清其应当承担的所有费用。同时，须将通向该物业及该房屋各部分的钥匙交还被告；7-2条约定，若原告未按约定的时间将该房屋返还给被告，每逾期一日，按当时的日租金计算，且原告应赔偿被告因此而遭受的一切损失，包括但不限于被告因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介方、律师费等，及该房屋占用使用费，每逾期一日，按当时的日租金计算；9-3条约定，在发生下列情形之一时，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付相当于月租金双倍的违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1)被告交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；或被告交付的房屋存在缺陷，危及原告安全的；原告未征得被告书面同意改变房屋用途的；……3)根据本合同规定被告以此保证金抵付原告的任何欠款包括但不限于租金、物业管理费、滞纳金及其他费用，而原告未能在被告发出书面通知的15日内补足该保证金及滞纳金的；10-3条(4)款约定，无法定或者约定的事由，原告擅自单方面要求提前终止合同，或本合同依据第九条中因原告违反本合同有关规定而提前终止时，被告有权不予退还原告已付保证金。原告还需支付下列费用作为违约金：a)解除合同当年度6个月的租金；b)被告基于原告完全履行本合同考虑而给予原告享有的免租期、现行使用期的租金等。该合同“附件二房屋交付基本标准”中列明了系争房屋毛坯交付标准。“附件三双方就本合同有关内容所作之补充、修正”还约定：1、如原告在2015年12月1日至2016年12月31日期间购买该房屋的：1)该房屋购买价款按该房屋的建筑面积进行计算，单价为每平方米20,800元，总金额为341,813,264元等。2015年11月30日，被告通过快递方式向原告发出《付款通知书》，要求原告支付系争房屋项下的租金和物业管理费押金。之后，原告即向被告支付1250万元租金及203,773.29元。2015年12月1日，原、被告签署《房屋交接单》，就系争房屋于2015年12月1日交付后的有关事项作出约定：1、该整幢物业以毛坯现状交付，租赁面积范围内由原告装修；2、系争房屋的土建、结构、电梯、幕墙以及消防、暖通等各专业工程均已完成并通过政府相关部门的竣工验收，并取得了《房屋产权证》；3、系争房屋交付后，原告如发现其存在安全质量问题(功能性安全、质量缺陷)包括建筑结构安全、外幕墙渗水问题；空调及消防无法达到实际使用要求或存在质量问题。被告接到原告书面通知后，根据《房屋建筑质量保修办法》及相关设备的维保期督促工程总包单位负责整改修复，不影响原告施工和使用；……6、该物业交付后的水、电、煤费用由原告自行承担；……2015年12月15日，原告通过对系争房屋现场查验后制作了《东方万国企业中心D栋楼项目交房验收评估报告》，并对发现的问题进行了描述罗列。2015年9月至2016年6月期间，原告方工程经理姜华、工程监理李晓轩与被告方杜经理多次通过电子邮件联系。其中2015年12月17日李晓轩向杜经理发送的邮件中称：“附件为我们对万国企业中心D栋楼和A2栋验房报告请查收，上述存在的问题请落实整改并回复。另明天12月18日上午10：15我们碰面讨论整改事宜。”，该邮件附件中包含了《东方万国企业中心D栋楼项目交房验收评估报告》。2015年12月28日，杜经理给李晓轩的邮件中，将原告所罗列的系争房屋所描述的问题中，在“完成时间”和“备注”栏内注明了已维修的项目和待复查项等内容。2016年6月7日姜华给杜经理的邮件称：“我司于6月7日下午将万国维修事宜及消防报审未能实施事宜形成函件送至贵司。由于贵司收文未明确接收人，纸质盖章版文件留你处，望贵司明确收件人并签收后返回我司。”，附件为万国大楼缺失整改的函件，2016年6月20日，姜华给杜经理的邮件称：“……6月20日最新检查发现D栋新增漏水点11处，详见附件中最新统计表。”2016年6月21日，被告向原告发出《租金催收函》，向原告催收欠付的租金。期间，物业公司也向原告发出了《管理费缴款通知书》。2016年6月23日，原告向被告发出《公函》：1、双方就所涉交易标的签署的系列文件实质上建立的是买卖关系，签订名义上的租赁合同目的仅为我司能依约定向贵司分期支付买卖交易标的的交易价款，使我司能获得交易标的的所有权，而非我司要求的交易标的的承租权，即双方是为实现贵司将交易标的售予我司，而我司能购入交易标的为最终目的的；2、根据双方的真实意思，我司是以租金的名义向贵司支付了部分购房款，实际并无我司拖欠贵司租金之说；3、为妥善解决双方分歧，我司建议双方尽快协商解除已签署的涉及交易标的的系列文件，做好相应的结算工作，以免损失发生。2016年6月29日，被告向原告发送《商务函》，称因原告欠付租金、物业管理费等，故函告原告，双方签订的租赁合同及全部合同附件至原告收到商务函之日正式解除，并要求原告于2016年6月30日前支付欠付款项，于被告就合同解除后事宜进行洽谈。2016年7月19日，原告给被告的《复函》中称：一、我司不存在欠付贵司任何租金及应付违约金。……二、贵司提出的单方解除合同不仅没有合同约定和法律依据，还在合同履行中存在贵司不履行合同义务及其他严重违约的问题。我司多次多渠道与贵司反映贵司交付的房屋存在质量问题已经严重影响我司使用，如每栋房屋幕墙玻璃存在几十处严重漏水，玻璃幕墙损坏缺失，空调设施设备运转不良，多次存在安全隐患等。至本函发出日，前述问题一直没有解决，造成我司客观上无法正常使用房屋。我司针对房屋装修的设计、招标工作都已完成，但因贵司未按照合同约定履行对该房屋的维修义务，解决交付房屋的严重漏水及其他安全隐患，导致与我司签约的施工队无法进场施工……我司理性要求贵司沟通解决所有问题，贵司不但不作正面回复，而是决定单方面解除协议。贵司此举已经违反合同约定和合同法相关规定，已构成了根本违约；……五、贵司要求我司7月20日前将房屋恢复原状清理干净交还房屋，我司再次郑重声明，贵司与我司的合同并未解除，贵司单方解除合同的行为不符合合同约定和法律规定，我司要求贵司全面履行合同，房屋仍归我司合法占有使用。2016年7月11日，被告、中建八局、监理单位、设计单位和物业单位共同参加所形成的《会议纪要》显示：1、监理公司代表发言称：竣工验收将近2年，我8号到现场看到很多渗漏、空鼓、裂缝等等，封堵比较差，我希望总承包单位维修的时候，首先要确定好原因，然后再针对性的维修……2、(被告方)罗总：竣工验收的时候，我们有一个质量缺陷统计，今年9月8日质保期到期，时间不多了，过程当中我们也发了很多联系单，你们也反复在修，但是修复的结果，我们需要进行一个系统的查验。之前下雨我们也做了一个初步的查验，幕墙渗漏D号楼有51处；结构渗漏缺陷单体部分15处、地下部分44处；其他缺陷单体部分13处、地下部分15处。以上问题确认后，我们再对问题进行了分类，一是已经完成的、二是继续由八局修复的简单的缺陷、三是八局维修反复修不好的、四是有争议八局拒绝维修的。3、中建八局田经理：……幕墙渗水问题、结构渗水问题是没有争议的，渗水点也差不多，罗总你放心，我们也不会9月8日到了就不履行维修责任，结构渗漏、幕墙渗漏我们肯定还是要维修的。万一到了一个极限了，反复还修不好了，就扣钱……4、现场查验：根据现场查验情况，幕墙渗水、结构渗水、地板渗漏、基坑渗漏等事实存在、承包单位虽然维修多次，但始终未能解决问题。中建八局田总最后说：“幕墙渗漏、结构渗漏的事实及点和数量，没有问题，我们承认，就是具体的点位确认就不需要了，我们承认这个事实，我们认可来维修，因为也需要时间来确认发生问题的原因，尽量简单……”该次会议后，上述单位还共同签署了《东方万国企业中心保修期质量缺陷验收证明》，罗列了系争房屋幕墙渗漏、单体部分和地下部分结构渗漏、单体部分和地下部分还存在其他缺陷。7月13日，被告向原告发出《商务函》，认为因原告拖欠被告租金已逾15日，故被告行使了解除权，通知双方的合同及附件已于2016年6月30日起正式解除，并要求原告在7月20日前将系争房屋恢复至与原状一致的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态，办理房屋交还手续等。7月14日，被告、中建八局、监理单位、设计单位和物业单位形成的《7月14日东方万国企业中心质量缺陷修复验收会议纪要》，对7月11日后补充检查的房屋及室外质量缺陷补充验收情况进行了说明。该会议结论为：……二、现存质量缺陷情况是反复维修未能修复的幕墙渗漏及土建结构渗漏问题，已严重影响使用，要求总包加强对分包的维修管理；三、八局反复修复不好的一些严重的渗漏问题，幕墙渗漏、地板渗漏、基坑渗漏、顶板渗漏等问题，幕墙渗漏八局负责查找原因后，由幕墙顾问单位出具专项修复方案，最终报设计单位和甲方确认。土建结构渗漏总包查找原因后出具专项修复方案，最终报设计单位和甲方确认。方案确定后再行商议如何处理。八局原因查找及出具专项维修方案需在2016年7月20日完成报设计单位及甲方把关确认；四、其他小质量缺陷问题八局拿出修复计划，限期(15日内)进行修复并报监理及甲方验收；五、有争议的幕墙质量问题共同委托第三方单位进行检测，检测费用由责任单位承担。7月21日，被告又向原告发出《商务函》，认为因原告未及时履行恢复原状交还房屋的义务，故通知已根据《租赁合同》第7-3条约定于7月21日直接接管并收回系争房屋，并将房屋正式交由物业管理单位负责物业管理及相关安保工作。同日，被告向物业公司发出《关于加强对A2、D栋房管理的通知》，要求物业公司自即日起加强对该两栋房屋的安全管理，严禁除被告管理人员及装修人员之外的其他任何外单位人员进入等。9月12日，被告再次向原告发出《商务函》，称原告仍未履行系争房屋交还义务，且继续占用系争房屋，故函告原告，其已责成物业单位于2016年9月15日前正式接管系争房屋，并做好相关安全管理工作，并要求在9月15日前支付所欠租金等费用。7月26日，被告针对中国建筑第八工程局有限公司就关于工程2016-16号联系单回复及《修复方案论证会议纪要》相关事宜出具《工作联系单》，指出：中建八局施工质量原因导致的大量幕墙及结构渗漏问题已经严重影响其东方万国企业中心项目的租售和正常使用。7月26日，被告、中建八局、监理单位、设计单位、物业单位、幕墙施工分包单位、幕墙设计单位召开会议，形成的《东方万国企业中心项目质量缺陷修复方案论证会议纪要》显示：工程监理称：……从原因分析来看，幕墙和结构渗漏均系施工质量问题造成，这是一致公认的，从上报的修复方案来看，幕墙渗漏修复方案还是老套路，恐怕不能从根本上解决问题；结构渗漏方案中地下室大地板渗漏是关键，比较难修复，……地下室顶板渗漏也须根据渗漏部位，查找准确的渗漏水问题，然后对症下药，才能予以彻底解决。被告在会议上称：……分析原因，幕墙出现大面积严重渗漏问题均为施工质量问题……对总包上报的结构渗漏方案，有部分是可取的比如针对地下室大地板渗漏，采用表面混凝土层凿除后找出原混凝土大底板渗漏点和裂缝等问题，再进行工艺修复处理，我们认为这个方案是可以解决地板渗漏问题；至于电梯基坑和电缆沟渗漏同样先凿除表面混凝土层再进行相应工艺修复处理；地下顶板渗漏须首先查找出渗漏部位(管道或细部裂缝处)，对上部的绿化及石材等覆盖物进行清理干净，再根据裂缝及管道情况按工艺流程进行修复处理；外墙渗漏，地下室侧墙渗漏水应分为两种情况如穿墙管道渗漏，应参照地下顶板渗漏处理方式进行修复处理。2016年8月1日，被告、监理单位、幕墙设计单位和物业单位共同出具的《东方万国企业中心幕墙渗漏专项维修方案》明确：幕墙渗漏情况，根据业主方、工程监理、物业公司提供的幕墙质量问题资料，以及多方现场实地察看，该项目幕墙存在严重渗漏问题，其中D号楼51处等。同日，以上单位还共同出具了《东方万国企业中心项目地下室渗漏水维修方案》载明：项目渗漏水情况及原因分析，查勘核实东方万国企业中心项目地下室现场情况，不但有大面积渗水现象，而且结构表面基本都存在大面积湿渍，其中单体部分201-215号共15处，地下部分301-344号共44处，主要为地下室地板渗漏水、地下室电梯基坑及电缆沟渗漏水、地下室顶板渗漏水、地下室外墙渗漏水。另查明，上海鼎象装饰设计工程有限公司、上海固能实业有限公司和江苏省苏中建设集团股份有限公司于2016年6月曾分别向原告出具《工作联系单》，称：与原告于2016年4月签订的上海东方万国企业广场室内装饰工程施工合同和室内空调工程施工合同，至今因总包和甲方就开发商大楼缺陷整改事宜一直未能完成，装饰总包无法进场施工，致其管理人员及工人进驻现场近2个月之久无法进场施工，由此已产生前期材料订货预付款、管理人员工资、工人配合费、工人宿舍房租、工程一切险、电气与排水图纸深化设计费等多项费用，分别为390,640元、327,800元和656,490元。为本案的诉讼，被告委托湖北新欣长城房地产有限公司向上海市海华永泰律师事务所交纳了律师费10万元。证明上述事实的证据有：上海市房地产权证及上海市房地产登记簿、东方万国企业中心租赁合同、2015年11月30日的付款通知书、房屋交接单、付款凭证及收据、东方万国企业中心D栋楼项目交房验收评估报告、经公证的电子邮件、2016年6月21日的租金催收函、管理费缴款通知书、公函、复函、2016年7月11日的会议纪要、7月14日东方万国企业中心质量缺陷修复验收会议纪要、2016年6月29日、7月13日、7月21日和9月12日的商务函、关于加强对A2、D栋房管理的通知、修复方案论证会议纪要、东方万国企业中心项目质量缺陷修复方案论证会议纪要、东方万国企业中心幕墙渗漏专项维修方案、东方万国企业中心项目地下室渗漏水维修方案、工作联系单、委托代理合同、贷记凭证和增值税专用发票等证据，当事人经质证，原、被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。被告提交的物业公司出具的《关于东方万国质量缺陷修复验证会议纪要的情况说明》以及高力国际(东方万国企业中心)服务中心员工辞职/辞退申请表仅是说明原告取得相关证据的来源问题，但并不能由此否定原告从物业公司所取得的证据的真实性。被告提交的中建八局的工作联系单，以证明中建八局不认可系争房屋存在严重质量问题的事实，因中建八局为系争房屋的总包方，其对房屋是否存在质量问题的自行陈述并不具有证明效力。被告提交的房屋渗水照片并不能真实反映质量问题的真实情况，本院对被告据此证明房屋仅为轻微渗水，并无严重质量问题的事实，难以采信。被告还提交同类租户的房屋使用情况及其租赁合同，以证明系争房屋所在园区的其他租户也存在同样问题，但均正常装修入住的事实，因该证据与本案并无直接关联性，本院不予认定。原告提交的编号为JK-ZL-003《东方万国企业中心租赁合同书》因与本案并无直接关联性，本院不作认定。原告提交的2015年12月28日的商务函及合同编号为DFXXXXXXXXXX《东方万国企业中心租赁合同》系复印件，被告也不予认可，本院不予采信。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《东方万国企业中心租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。一、根据合同第6-1条的约定，租赁期间，原告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时书面通知被告修复，被告应在接到原告书面通知后尽快进行维修，原告不得擅自处理，如因原告或其雇佣人员擅自处理该等损坏或故障，造成的责任均由原告承担。现从双方的履行情况看，被告于2015年12月1日向被告交付了房屋，同年12月15日原告即向被告提交了《东方万国企业中心D栋楼项目交房验收评估报告》，对系争房屋存在的问题进行了罗列描述，此后，直至2016年6月期间，原、被告相关人员还通过邮件联系，原告多次指出了尚未修复的相关质量问题。虽被告认为上述质量问题并不影响使用，且很多问题可在装修时进行修复，加之《房屋交接单》第3条也约定，系争房屋交付后，原告如发现存在安全质量问题包括建筑结构安全、外幕墙渗水问题等无法达到实际使用要求或存在质量问题，被告在接到原告书面通知后，根据《房屋建筑质量保修办法》及相关设备的维保期督促工程总包单位负责整改修复，不影响原告施工和使用。原告则认为系争房屋的质量问题已经严重影响其使用，导致原告客观上无法正常使用房屋。对此，本院认为，就被告抗辩来看，其也确认系争房屋存在一定的质量问题，仅认为这些质量问题并不影响原告的使用，并认为可以通过原告的装修进行弥补，而从实际情况看，至2016年7月份，作为系争房屋的专业施工单位和监理单位、设计单位等还在核查系争房屋的幕墙渗漏、单体部分和地下部分结构渗漏等缺陷，在7月14日形成的《7月14日东方万国企业中心质量缺陷修复验收会议纪要》的会议结论为“现存质量缺陷情况是反复维修未能修复的幕墙渗漏及土建结构渗漏问题，已严重影响使用”，且被告等单位还要求施工单位要负责查找幕墙渗漏原因、土建结构渗漏原因，并出具专项修复方案，直至7月26日被告在《工作联系单》中指出，中建八局的施工质量原因导致的大量幕墙及结构渗漏已经严重影响其东方万国企业中心项目的租售和正常使用，并在当日的会议纪要中，仍尚在讨论幕墙渗漏、地下室地板渗漏等问题的修复处理方案，到8月1日，被告和幕墙设计单位等还在共同就地下室渗漏水出具维修方案。综上可以看出，系争房屋确实存在幕墙和结构渗漏等多处质量问题，且上述质量问题的核查和维修方案在2016年8月时尚在被告和建设施工单位等公司之间讨论和确定，被告还多次确认上述质量问题已经严重影响使用。故如被告所述，系争房屋的施工单位、幕墙单位等作为施工的专业单位尚在核查质量问题的原因和讨论修复的方案，此时原告如果即投入装修，可能将影响质量问题的核查，也可能导致责任的区分，甚至会进一步扩大损失的存在，在这种情况下，被告认为在交付房屋后不影响原告的使用，有些质量问题在装修后可以进行修复的意见，本院不予采信。二、在合同签订后，原告已经向被告支付房屋租金1250万元，而自2015年12月15日开始，原告已经向被告提出房屋质量问题，但被告一直未能予以修复，原告的合同目的迟迟未能实现，在此情况下，原告有权拒绝被告继续支付租金的履行要求，并未因此构成违约。相反，被告在未能修复系争房屋的情况下，以原告未支付租金为由于2016年6月29日向原告发函要求解除合同，无事实和法律依据。审理中被告称其于2016年9月30日收回系争房屋，但原告对此不予确认，故本院根据被告于2016年7月21日发给原告函件中被告自已的确认即其已根据合同约定于2016年7月21日直接接管并收回D栋房屋并正式交由物业公司负责物业管理及相关安保工作，确认房屋已由被告于2016年7月21日直接收回，故双方租赁合同事实上于被告收回租赁房屋之日解除。三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。结合本案事实，被告向原告交付的系毛坯房，且双方合同约定系争房屋仅作办公使用，由此可以看出，原告需对毛坯房进行装修后才能入住办公使用，如上所述，现在被告未对房屋质量问题进行修复的情况下，原告无法对系争房屋投入装修，更不可能使用，被告收取原告租金并无事实依据，已经收取的1250万元租金应当予以返还。关于原告另外支付的203,773.29元，对于该款的性质，双方存有争议，原告称该款为物业管理费，被告则认为该款为保证金，对此，无论该款是什么性质，现解除合同并非原告的违约所致，且原告实际并未对系争房屋进行使用，故上述款项，被告均应予以返还。四、合同的权利和义务终止，并不影响合同中结算和清理条款的效力。现本院已经认定被告因未能及时修复系争房屋的质量问题，即交付的房屋不符合合同约定，致使原告不能实现租赁目的而构成违约，为此，原告基于合同约定要求被告支付相当于月租金双倍的违约金，有事实依据，但被告抗辩认为原告主张的该违约金明显过高而要求调低，对此，因违约金是否过高，应结合原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，现原告除了在审理中举证证明其接收房屋后欲对房屋进行装修而与相关装饰装修公司之间的《工作联系单》外，并未举证证明被告违约给其造成的实际损失，况且上述《工作联系单》中所述的费用损失也仅系装修公司单方面陈述，原告并未按此费用实际对外赔偿，故本院结合本案事实综合判定，被告应向原告支付违约金100万元。五、如上所述，原告在接收房屋后因质量问题，实际并未投入使用，就系争房屋的幕墙渗水和结构渗漏等问题，直至2016年7月，相关施工单位在核查和查找原因，由此可见，该属于毛坯房的系争房屋，原告虽已经接收，但在此期间，并未影响被告正常的出入和管理，也未影响被告对系争房屋的正常维修。被告反诉主张至2016年7月1日起实际使用费，本院亦难以支持。被告反诉主张2016年5月和6月租金和物业管理费的请求，如上述第三点所述，本院不予支持。被告反诉主张空调费，并无双方合同约定，本院不予支持。被告反诉还主张各项费用的滞纳金、违约金和律师费等其余请求，因无事实依据，本院亦不予支持。审理中，被告撤回要求原告返还系争房屋及拆除D栋屋顶LOGO的请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于合同法司法解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)金恪投资控股股份有限公司与被告(反诉原告)上海润安置业发展有限公司于2015年11月23日签订的《东方万国企业中心租赁合同》于2016年7月21日解除；二、被告(反诉原告)上海润安置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)金恪投资控股股份有限公司租金1250万元；三、被告(反诉原告)上海润安置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)金恪投资控股股份有限公司费用203,773.29元；四、被告(反诉原告)上海润安置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)金恪投资控股股份有限公司违约金100万元；五、驳回被告(反诉原告)上海润安置业发展有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费128,022元，由被告(反诉原告)上海润安置业发展有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计96,149元，由被告(反诉原告)上海润安置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　胡铁红审　判　员　　周　婉人民陪审员　　梅丽华二〇一七年五月二十六日书　记　员　　刘　露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。关注公众号“”