（2017）苏01民终3859号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-26
案件名称
尹某、朱某与南京图腾置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京图腾置业发展有限公司,尹某,朱某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3859号上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹某,女,汉族，1980年11月3日生，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：朱某，男，汉族，2005年8月25日生，住南京市鼓楼区。法定代理人：尹某，系朱某母亲,自然情况同上。两被上诉人共同委托诉讼代理人:张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人:蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾置业公司）因与被上诉人尹某、朱某房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初11280号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南京图腾置业发展有限公司的委托诉讼代理人芮敏及被上诉人尹某、朱某的共同委托诉讼代理人张桂宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。图腾置业公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判由上诉人按照实际对外经营收益向被上诉人给付租赁回报，判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、本案诉争的《委托经营合同》的合同性质为委托合同并非租赁合同，一审法院对于《委托经营合同》的法律性质认定错误。二、《委托经营合同》中对于回报的约定实质是对被上诉人委托利益目标的约定，一审法院忽略了不可归责于上诉人（××）的原因导致租赁回报减少甚者为无的情况，而按照该条款判决要求上诉人承担委托人的全部目标利益，违背了委托合同的法律基础。三、上诉人已按约履行经营商铺的委托事务，而商铺经营收益根本无法满足被上诉人的要求，上诉人未予支付的行为不是违约行为，一审法院以逾期支付回报为由判决上诉人承担违约金没有法律依据，且一审法院按每日万分之三的比例判决上诉人支付逾期付款违约金，该比例明显过高，没有事实依据和法律依据。尹某、朱某辩称，一、一审法院认定双方签订的《商铺房屋委托经营合同书》属房屋租赁合同，认定事实清楚，定性准确。二、合同真实合法有效并已履行，上诉人应依法履行合同义务，不可单方面变更合同或者反悔。三、经营合同对于租赁回报的计算，支付时间、方式作了明确的约定，上诉人未按照约定时间支付租赁回报，系违约行为，应依合同约定承担违约金责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。尹某、朱某向一审法院提出诉讼请求：图腾置业公司向尹某、朱某支付四个季度的租金98123.6元（自2015年10月30日起至2016年10月29日止）及违约金（均以24530.9元为基数每日按万分之三计算，自2016年3月15日起至实际给付之日止，自2016年6月15日起至实际给付之日止，自2016年9月15日起至实际给付之日止，自2016年12月15日起至实际给付之日止），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于南京市××××室房屋（建筑面积为82.63平方米）登记的所有权人为尹某、朱某。2015年4月26日，被上诉人（甲方）与上诉人（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将案涉商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为2582207元；委托经营期限为五年六个月，自2015年4月30日起至2020年10月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×4%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为25822元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。合同签订后，上诉人开始经营管理案涉商铺。审理中，双方确认上诉人尚欠被上诉人自2015年10月30日起至2016年10月29日止的税后租赁回报，上诉人欠付4期租赁回报金违约金的起算时间应为2016年3月15日、2016年6月15日、2016年9月15日、2016年12月15日。一审法院认为：双方之间签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于合同性质的问题，图腾置业公司辩称本案应为委托经营合同纠纷，而不应当是房屋租赁合同纠纷。一审法院认为，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。合同约定的租赁回报金为固定数额，与图腾置业公司经营状况无关，名为委托经营合同，实为租赁合同，本案应为房屋租赁合同纠纷，故图腾置业公司的该项辩解意见，一审法院不予采信。关于租赁回报的问题。图腾置业公司请求变更回报计算标准，但尹某、朱某不予认可。一审法院认为，合同中约定的租赁回报计算标准是双方的真实意思表示，经营环境的变化是属于正常的经营风险，故图腾置业公司的该项辩解意见，一审法院亦不予采信。因此，图腾置业公司应当按照合同约定继续支付欠付的租赁回报。关于违约金的问题。图腾置业公司辩称不应当支付违约金，亦认为违约金标准过高。一审法院认为，双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，图腾置业公司逾期支付租赁回报，应当按照合同约定支付违约金。尹某、朱某自愿从逾期后30日开始起算违约金，并不违反合同约定，一审法院予以确认。图腾置业公司辩称违约金标准过高无事实和法律依据，一审法院不予采信。综上所述，一审法院判决：南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付尹某、朱某租赁回报98123.6元及违约金（均以24530.9元为基数，按每日万分之三标准，分别自2016年3月15日、2016年6月15日起、2016年9月15日起、2016年12月15日起计算至实际给付之日止）。本院二审期间，双方皆没有提交新证据。对一审判决查明的事实，双方皆无异议，本院予以确认。以上事实，有《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》、银行交易账单及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。本案的争议焦点为：一、双方签订的《委托经营合同》的性质是委托合同还是租赁合同；二、一审判决的违约金是否应当予以调整。关于第一个争议焦点即《委托经营合同》的性质问题。委托合同是委托人和××约定，由××处理委托人事务的合同；委托合同中××的义务是依据委托人的授权处理某项委托事务，其权利仅为收取处理该项事务的报酬；××依据委托处理该项事务的后果，由委托人承担。租赁合同是承租人支付一定的对价后，依照合同约定使用租赁的房屋；承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁房屋，义务是支付租金；承租人按照合同约定使用房屋取得的经营利益归于承租人。从双方签订的《委托经营合同》的内容看，上诉人图腾置业公司并未向被上诉人收取委托费用，反而在合同中约定向被上诉人支付租赁回报；图腾置业公司在向被上诉人支付租赁回报后，有权在约定范围内自行决定涉案商铺的使用，这一约定更加符合租赁合同的特征；图腾置业公司向被上诉人支付的租赁回报是确定的，从这一约定可以看出，图腾置业公司利用被上诉人商铺取得的超过约定租赁回报的部分归属于图腾置业公司。综上，双方签订的《委托经营合同》，名为委托，实际为租赁合同关系。图腾置业公司主张该合同为委托合同，租赁回报应当建立在有租赁收益的基础上，并要求将其实际取得的租赁回报扣减基本委托费用后向被上诉人支付，该上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点即一审判决的违约金是否应当予以调整问题。图腾置业公司在使用被上诉人商铺后，未按照双方约定向被上诉人支付约定的租赁回报，构成违约，其上诉主张其不构成违约的意见不符合法律规定以及双方的约定，图腾置业公司应当支付违约金。图腾置业公司上诉提出违约金过高，要求予以调整，经审查，图腾置业公司提出的未按约定支付租赁回报的理由，均属于正常的经营风险，并不存在客观上无法履约的情形，该约定的违约金并不过高，上诉人请求减少违约金或适用情势变更原则的，不应予以支持。综上所述，上诉人图腾置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由上诉人南京图腾置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 侃审 判 员 陈晓霞代理审判员 徐聪萍二〇一七年五月二十六日书 记 员 宋龙雯 关注公众号“”