（2016）鄂0202民初2001号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-07-13
案件名称
黄石市城市建设投资开发公司与黄石港区名人缤纷年代会馆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
黄石市黄石港区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄石市城市建设投资开发公司,黄石港区名人缤纷年代会馆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0202民初2001号原告：黄石市城市建设投资开发公司，住所地黄石市磁湖东路28号，组织机构代码证代码71460238-8。法定代表人：谈国华，董事长。委托代理人：张顺，湖北易圣律师事务所律师。被告：黄石港区名人缤纷年代会馆，住所地黄石市磁湖新天地13号楼，注册号420202600145365。经营者：王伟。原告黄石市城市建设投资开发公司诉被告黄石港区名人缤纷年代会馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法由审判员周雷刚担任审判长，与人民陪审员傅靖宏、李乔乔组成合议庭，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告黄石市城市建设投资开发公司委托代理人张顺，被告黄石港区名人缤纷年代会馆经营者王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金2296140元（从2014年12月1日起至2016年8月30日止），并按合同约定6个月的租金承担违约金616677.6元，计算方式（2186.8平方米×47元/平方米×6个月）；2、判令被告立即支付欠缴的水、电费合计730934.3元（截止至2016年8月26日）；3、确认双方租赁合同关系于2015年12月24日解除；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：根据湖北省高级人民法院2015年9月21日作出的（2015）鄂民二终字第00080号民事判决书，确认从2014年9月3日起，武汉中天力商业管理有限公司与原告签订的《委托经营管理及物业租赁合同》已解除。该判决生效后，原告于2015年11月23日书面通知被告，原告已依法承继了武汉中天力商业管理有限公司与被告之间租赁合同的权利义务，告知被告合同的权利义务继续按原合同履行，同时告知被告截止至2015年11月23日，被告欠付12个月水费67847.4元，欠付12个月的电费325119元，拖欠12个月的租金1312080元，并告知被告，在接到通知后5日内按以上欠款数额交清所欠租金，如逾期未交纳，原告将视为被告违约，按照合同约定，原告有权单方终止合同。被告收到该通知后，一直无正当理由拒付租金和代垫的水电费。2015年12月24日，原告向被告送达了《解除商铺租赁合同通知书》，双方租赁关系自该解除通知到达之日即生效。2016年8月26日，原告再次书面通知被告并告知截止至2016年8月，共欠房租21个月计2296140元，欠缴水电费21个月计730934.3元，通知其于2016年8月30日缴清，但被告至今未履行缴费义务。原告为证明其所主张的事实，向本院提供了以下证据：证据一，原告营业执照、组织机构代码证。证明原告的主体资格。证据二，被告身份证复印件、户籍信息、企业基本信息。证明被告的主体资格。证据三，黄石市发展和改革委员会黄发改投资[2010]10号文件、建筑工程交接单。证明原告享有对外经营及租赁的权利。证据四，湖北省高级人民法院（2015）鄂民二终字第00080号民事判决书。证明原告从2014年9月4日起取得租赁房屋的出租人资格。证据五，《通知书》。证明原告依法承继了原租赁合同的权利义务，并及时告知了被告违约的法律后果。证据六，《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》。证明被告与被告存在租赁合同关系。证据七，《解除商铺租赁合同通知书》、快递详情单。证明原、被告之间的租赁关系已经解除。证据八，《通知》。证明被告拖欠水、电费的金额。被告黄石港区名人缤纷年代会馆辩称，1、原告起诉的事实大部分属实，被告未交纳租金是因为原告与武汉中天力商业管理有限公司的纠纷造成的；2、被告对拖欠租金的金额有异议，武汉中天力商业管理有限公司核定的租赁面积超出原告核定的面积，多出了几百平方米，武汉中天力商业管理有限公司多收取了被告租金；3、被告希望与原告签订新的租赁合同，并愿意缴纳租金。本院组织当事人对证据进行了质证，被告对原告提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2010年1月，黄石市发展和改革委员会以黄改发投资[2010]10号文核准了原告黄石市城市建设投资开发公司在本市磁湖东北岸建设景观工程。2010年10月18日，原告与武汉中天力商业管理有限公司签订一份《委托经营管理及物业租赁合同》，合同约定原告将“磁湖新天地”园区内的房屋（总面积约16963平方米）委托武汉中天力商业管理有限公司经营管理及租赁用于经营商业、旅游业、休闲娱乐业等，租期为15年，至2026年10月31日止。合同签订后，原告于2012年5月25日前陆续向武汉中天力商业管理有限公司移交了包括16栋建筑物（不包括“飞天白鹭”建筑约5000平方米）在内的园区经营权。2011年11月23日，武汉中天力商业管理有限公司与被告签订一份《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》，合同约定：被告租赁商铺位置为磁湖东北岸“磁湖新天地”园区内，楼号13栋，共两层，签约面积为2186.8平方米；商铺仅限于被告用作经营会所“缤纷年代”品牌，如未经书面同意擅自超越双方约定的经营范围，被告将承担违约责任；租赁期限为3年，从2011年11月23日起至2014年11月22日止，从2011年11月23日起至2012年3月31日止为免租期，在此期间免收租赁费，物业租赁费起算日为2012年4月1日；如被告在正常履行合同义务的前提下，合同到期前90天，被告如要求续租，应当以书面方式提出申请，在同等条件下，被告有优先承租权，否则合同到期即终止，被告无条件退还租赁物；合同解除或租赁期届满后七日内，被告应将合同项下的租赁物连同不可拆卸装修物及设施完整的无偿移交给出租方，出租方无需为此向被告支付任何费用，被告逾期未移交，留存在商铺内的物品视为其放弃该财产所有权，出租方有权处置被告留存在商铺内的全部物品并收回租赁物；合同签订后，被告在11月24日前向出租方交纳履约保证金100000元，12月2日前交纳履约保证金200000元，该履约保证金不计息，合同租期届满、被告在约定时间内将租赁物全部返还给出租方后，出租方在七个工作日内将履约保证金全额退还给被告；租金第1-2年为固定租金42元/月/平方米，第3年租金47元/月/平方米，商业管理费1-3年固定为3元/月/平方米，租金按三个月交付，付款时间为每第三个月的第一个月10日前，如被告拖欠租金的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向出租方支付违约金，如在15日内仍未足额交纳应付款的，则视为被告根本违约，出租方有权单方终止本合同，并对被告按违约责任处理；因被告原因单方要求解除合同的，原告有权不予返还合同履约保证金，并有权要求被告按6个月的租金标准承担违约金；商铺所发生的水、电、气等费用及相关经营税费均由被告自行承担，双方还对其他租赁事项进行了约定。合同签订后，武汉中天力商业管理有限公司按约将租赁房屋交付被告使用。因原告与武汉中天力商业管理有限公司在履行双方签订的《委托经营管理及物业租赁合同》过程中发生纠纷，原告将武汉中天力商业管理有限公司起诉至黄石市中级人民法院，该案经过一审和二审，湖北省高级人民法院于2015年9月21日作出了（2015）鄂民二终字第00080号民事判决书，判决确认了本案原告与武汉中天力商业管理有限公司签订的《委托经营管理及物业租赁合同》已于2014年9月3日解除，本案原告收回了向武汉中天力商业管理有限公司移交的包括16栋建筑物（不包括“飞天白鹭”建筑约5000平方米）在内的园区经营权，本案原告并承继了武汉中天力商业管理有限公司与本案被告之间租赁合同的权利义务。被告在承租过程中，因未按约交纳租金及水、电费，原告于2015年11月23日向被告发出书面通知书，截止至2015年11月23日，欠缴12个月水费67847.4元、欠缴12个月电费325119元、欠缴12个月房租1312080元，要求被告在五日内履行交纳租金及水、电费义务。2015年12月29日，因被告未履行义务，原告向被告邮寄一份《解除商铺租赁合同通知书》，告知被告自通知到达被告之日起合同解除，并限被告在七日内腾退房屋，但被告收到通知后一直未履行。2016年8月26日，原告再次书面通知被告并告知截止至2016年8月26日，共欠房租21个月计2296140元，欠缴水、电费21个月计730934.3元（原告已代缴），通知其于2016年8月30日缴清，但被告至今未履行缴费义务。本院认为，武汉中天力商业管理有限公司与被告于2011年11月23日签订的《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》没有违反法律、行政法规效力性禁止性规定，除违约金约定过高外应属合法有效。因湖北省高级人民法院（2015）鄂民二终字第00080号民事判决书确认了原告与武汉中天力商业管理有限公司签订的《委托经营管理及物业租赁合同》已于2014年9月3日解除，故原告从2014年9月4日起承继了武汉中天力商业管理有限公司与被告于2011年11月23日签订的《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》的权利义务，原、被告均应按该合同约定行使权利和履行义务。一、对于原、被告租赁合同关系的解除时间。根据合同约定，租赁期限为3年，从2011年11月23日起至2014年11月22日止，租金按三个月交付，付款时间为每第三个月的第一个月10日前，如在15日内未足额交纳应付租金的，则视为被告根本违约，出租方有权单方终止本合同，并对被告按违约责任处理。而被告从2014年12月1日起便开始未交纳租金，故被告的行为已构成违约，原告按约有权单方终止合同。因双方在合同到期后均未作出终止合同的意思表示，且双方继续履行原租赁合同的权利义务，故双方已形成不定期租赁合同关系。但原告于2015年12月29日向被告送达了《解除商铺租赁合同通知书》，原告已向被告明确的作出提前终止合同的意思表示，因此，双方租赁合同关系已于2015年12月29日解除。二、对于被告拖欠租金、水电费的金额及是否承担占用费的问题。根据原告提供的通知来看，截止至2016年8月26日，被告共拖欠水电费730934.3元，因该费用原告已代被告缴纳，故被告应将该费用支付给原告。另被告从2014年12月1日起便开始拖欠租金未付，按原告主张的每月租金109340元（含商业管理费）计算，被告应支付从2014年12月1日起至合同解除之日即2015年12月29日止的租金及从2015年12月30日起至原告主张的2016年8月30日止的房屋占用费，共计2296140元。三、对于违约金的计算问题。租赁合同约定，因被告原因单方要求解除合同的，原告有权不予返还合同履约保证金，并有权要求被告按6个月的租金标准承担违约金。原告主张按该合同条款主张违约金，但因该条款适用前提是被告提出解除合同的情形，故原告引用该条款主张违约金不符合合同约定。另根据租赁合同约定，如被告拖欠租金的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向出租方支付违约金，故被告拖欠的租金应计算违约金。因双方合同约定的违约金过高，且原告未提交证明直接损失和可预期利益损失的相关证据，故本院按照中国人民银行同期贷款年利率的195%为标准计算违约金。因此，被告应支付从2014年12月1日起至原告主张的2016年8月30日止的违约金，以月租金109340元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的195%为标准计算。对于履约保证金问题，因《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》系武汉中天力商业管理有限公司与被告签订，该履约保证金按合同约定应由武汉中天力商业管理有限公司收取，故被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告黄石市城市建设投资开发公司与被告黄石港区名人缤纷年代会馆的房屋租赁合同关系已于2015年12月29日解除。二、被告黄石港区名人缤纷年代会馆于本判决生效后五日内向原告黄石市城市建设投资开发公司支付水、电费共计730934.3元、租金及房屋占用费共计2296140元，并支付违约金（以月租金109340元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的195%为标准从2014年12月1日起计算至2016年8月30日止）。三、驳回原告黄石市城市建设投资开发公司的其他诉讼请求。案件受理费35950元，由被告黄石港区名人缤纷年代会馆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币35950元，款汇湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18；开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长 周雷刚人民陪审员 傅靖宏人民陪审员 李乔乔二０一七年五月二十六日书 记 员 肖 君 搜索“”