（2017）沪01民终3423号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-09-06
案件名称
姜才娟诉施秀芳房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜才娟,邬吉祥,施秀芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3423号上诉人（原审被告、反诉原告）：姜才娟，女，1964年8月4日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审被告、反诉原告）：邬吉祥，男，1964年12月3日生，汉族，住上海市奉贤区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：张春光，上海申蕴和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：施秀芳，女，1976年9月27日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：吴榕，上海徐卫红律师事务所律师。上诉人姜才娟、邬吉祥因与被上诉人施秀芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初16980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姜才娟、邬吉祥共同向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，改判驳回施秀芳一审中的诉讼请求，并支持姜才娟、邬吉祥一审中的全部反诉请求。事实和理由：就买卖上海市奉贤区XX农场XX城XX区XX幢XX室房屋(以下简称系争房屋)，姜才娟、邬吉祥与施秀芳分别于2016年8月15日及XX房XX居间合同，该协议应属预约合同，故姜才娟、邬吉祥与施秀芳就买卖系争房屋仅成立预约合同关系，姜才娟、邬吉祥有权随时解除该预约合同关系。同时，该份协议存在欺诈行为，应当予以撤销。即便该协议有效，但对网签时间、过户时间、违约责任等重要条款均未作出约定，且双方对此不能协商一致，导致合同不能继续履行，该合同也应当予以解除。双方对办理产权过户的时间未作约定，故不能适用合同法第62条的规定，施秀芳也无权随时要求姜才娟、邬吉祥履行办理产权过户手续。被上诉人施秀芳辩称，不同意姜才娟、邬吉祥的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。施秀芳向一审法院提出诉讼，请求判令：1、施秀芳与姜才娟、邬吉祥签订的涉及上海市奉贤区XX农场XX城XX区XX幢XX室的《房地产居间合同》有效；2、姜才娟、邬吉祥协助施秀芳办理房产过户手续。姜才娟、邬吉祥共同向一审法院提起反诉，请求判令：1、解除双方就上海市奉贤区XX农场XX城XX区XX幢XX室房屋签订的《房地产居间合同》；2、姜才娟、邬吉祥不予返还定金10万元；3、施秀芳返还上海市奉贤区XX农场XX城XX区XX幢XX室房屋。一审法院认定事实：2016年8月15日，施秀芳与姜才娟、邬吉祥签订《房地产居间合同》，约定姜才娟、邬吉祥将登记在姜才娟名下的上海市奉贤区XX农场XX城XX区XX幢XX室房屋出售给施秀芳；建筑面积63.22平方米，随房屋的附属设施为固定装修、维修基金；房屋价格为38万元，2016年8月15日支付购房定金2万元（该款可抵作购房价款，如果施秀芳中途违约则不返还定金，如果姜才娟、邬吉祥中途违约，应双倍返还定金），2016年9月20日支付全款，如姜才娟、邬吉祥有特殊原因，可提前支付，该房款38万元为姜才娟、邬吉祥的净到手价；办理房屋买卖过户手续所需的税款和其他相关费用，由施秀芳负担。2016年8月15日，施秀芳支付定金2万元，2016年8月23日支付房款20万元，2016年8月25日支付房款16万元，姜才娟、邬吉祥出具收条中明确房款全部付清，交易结束。2016年8月25日，姜才娟、邬吉祥夫妻两人出具委托书，全权委托施秀芳办理上海市奉贤区XX农场XX城XX区XX幢XX室房屋的出售事项。该委托书于2016年8月31日在上海市奉贤公证处作了公证。2016年中秋节（即2016年9月15日）前一周左右，姜才娟、邬吉祥已将上述房屋交付给施秀芳。后施秀芳要求姜才娟、邬吉祥办理过户手续，姜才娟、邬吉祥不愿意过户，认为房价过低，有价格欺诈行为，不愿继续履行合同，并且于2016年9月13日在上海市奉贤区不动产登记中心补办了上述房屋的产权证（仍登记在姜才娟名下）。2016年9月30日，姜才娟、邬吉祥委托的律师张春光制作律师函，发送给施秀芳，律师函主要内容为解除施秀芳就上述房屋出售事宜的委托。施秀芳收到该律师函。一审法院另查明，施秀芳于2016年11月8日在民政部门协议，协议约定，夫妻共同财产中的两套房屋归儿子所有。本案一审审理中，经一审法院调查，施秀芳名下现无房产。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方签订的房地产居间合同，合法有效，双方均应当遵守与履行。该合同没有约定是否网签，没有约定过户时间、房屋交付时间，但实际已经完成了房屋交付和接收，房价款也已经全部付清，而对于过户的税费约定由施秀芳负担，现查明施秀芳名下无房产，不受限购政策限制，所以双方在合理期间内办理过户手续，并没有障碍。关于过户问题，双方在房地产居间合同中并没有约定，而合同法第六十一条规定，双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。合同法第六十二条又约定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。所以，本案中姜才娟、邬吉祥应在合理时间内办理过户手续，对施秀芳的本诉诉请应予以支持。姜才娟、邬吉祥主张解除合同，没有法律、合同或事实依据，其主张的价格过低，价格欺诈，限购等理由均不成立，无法采纳，对反诉诉请应予驳回。一审法院审理后于2016年12月30日作出判决：一、确认施秀芳与姜才娟、邬吉祥双方于2016年8月15日签订的《房地产居间合同》有效；二、姜才娟、邬吉祥于判决生效之日起十日内协助办理上海市奉贤区XX农场XX城XX区XX幢XX室房屋登记过户至施秀芳名下的手续；三、驳回姜才娟、邬吉祥的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费人民币7,000元，减半收取计3,500元，反诉案件受理费人民币1,150元，均由姜才娟、邬吉祥负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就买卖系争房屋签订居间合同，合同对房屋坐落、价格、当事人、付款方式均作出了约定，虽然并未约定办理产权过户手续的时间。但此后，被上诉人已支付了合同约定的全部价款38万元，上诉人对此出具收条予以确认，并已将系争房屋交付被上诉人，因此，可以认定上诉人与被上诉人就买卖系争房屋成立本约合同关系。上诉人非以法定或约定理由，不得解除双方间的买卖合同关系。上诉人关于双方仅成立预约合同关系，其有权随时解除合同的上诉意见，本院不予采纳。因双方已成立买卖合同关系本约，故虽然双方在居间合同中未对办理产权过户的时间作出约定，此后双方也未能就此达成一致，但被上诉人依据合同法的相关规定有权依法要求上诉人办理产权过户手续，上诉人关于双方未能协商一致，则合同无法继续履行，应予解除的上诉意见，于法相悖，本院不予采纳。至于上诉人提出的双方签订的居间合同存在欺诈情形应予以撤销的上诉意见，因缺乏证据证明，本院难以采纳。至于涉案居间合同的效力问题，合同法第五十二条明确规定了合同无效的情形，上诉人并没有证据证明上述合同存在法律规定的无效情形，故上诉人关于涉案居间合同无效的上诉意见，因缺乏证据证明，本院不予采纳。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人姜才娟、邬吉祥的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,150元,由上诉人姜才娟、邬吉祥共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年五月二十六日书 记 员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”