（2017）苏01民终2609号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-26
案件名称
江苏省南京与南京新鸿运物业管理股份有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京新鸿运物业管理股份有限公司,江苏省南京
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2609号上诉人（原审被告）：南京新鸿运物业管理股份有限公司，住所地南京市汉中路185号。法定代表人：王中宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈路，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：江苏省南京女子监狱，住所地南京市雨花台区。法定代表人：吴晓凤，监狱长。委托诉讼代理人：陈清，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秀云，江苏博事达律师事务所律师。上诉人南京新鸿运物业管理股份有限公司（以下简称新鸿运公司）因与被上诉人江苏省南京女子监狱（以下简称女子监狱）物业服务合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初4076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新鸿运公司上诉请求：一、撤销一审判决，上诉人不应承担赔偿责任；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由如下：一、一审审理程序违法。上诉人在一审期间收到了一审法院提供的江苏省高级人民法院作出的指定管辖决定书和南京市中级人民法院作出的批复，按照上述决定书和批复，涉及上诉人的物业服务合同纠纷均被指定由江苏省句容市人民法院受理，故上诉人立即向一审法院提出了管辖权异议，一审法院接收管辖权异议申请后未出具书面的裁定书即作出判决违反了法定程序。二、一审判决上诉人承担10%的赔偿责任没有事实和法律依据。根据招标文件和合同约定，车库设施设备和监控的维修、养护、管理都是由被上诉人负责，且被上诉人对地下车库进行实时监控管理，因此地下车库的安全管理责任应由被上诉人承担。三、一审法院认定上诉人没有准备沙包是没有尽到管理责任的表述没有合同依据。合同约定地下车库的管理责任属于被上诉人，没有准备沙包的防范责任全部应由被上诉人承担，虽然一审判决上诉人只承担10%的责任，但这仍属于超越法律依据的“利益平衡”。四、一审法院认定此次进水不属于不可抗力没有法律依据。2016年7月7日凌晨地库所在地降雨量超过300毫升，达到特大暴雨标准，积水从红线外的隔壁男子监狱涌入女子监狱形成山洪，突破女子监狱的露天排水能力涌入地下车库，地下车库的积水超过了其排水设施运行能力的上限，所以地下车库被淹没完全属于不可抗力。综上，一审判决认定事实不清、适用法律不当，侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法判决。女子监狱辩称：一、上诉人认为一审法院违反管辖的规定，这是不能成立的。上诉人在一审期间并没有按照规定在法定的时间提出管辖异议的申请。高院的决定只是对个案的一个批复，不能适用于本案。上诉人在一审法庭辩论终结以后才向法院提起管辖异议，在这之前就已经收到管辖指令再审的决定，一直没有向法院提交，这是浪费司法资源的行为。二、针对上诉人第二个上诉理由，我们认为原审法院判决上诉人承担10%的赔偿责任，已经是对上诉人责任的一种减轻。三、上诉人认为准备沙包是被上诉人应当承担的，这显然与双方的合同约定以及上诉人服务的承诺是不符的，应当由上诉人来准备相关的防水设施，包括沙包。四、上诉人认为本案是属于不可抗力是没有法律依据的，本案的事件是发生在南京的梅雨季节，每年的天气都会下大雨，都有可能造成一些淹水，如果没有采取适当的防范措施，就有可能导致一些财产或者是财物被雨水淹没，但是上诉人在此期间没有采取积极的措施，才会导致本案后果的发生，因此上诉人认为本案属于不可抗力的情形没有法律依据。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。女子监狱向一审法院起诉请求：1.判令新鸿运公司赔偿女子监狱损失932281.79元；2.案件受理费由新鸿运公司负担。一审法院认定事实：2015年12月28日，双方签订物业服务合同一份，约定由新鸿运公司为女子监狱办公楼提供保安、保洁、工程部、绿化养护及物业公用设施运行、维修、养护（由专业机构负责的除外）等物业服务，服务期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，合同金额为468005.96元。另双方就安保、车辆等服务计划措施及服务管理标准达成书面约定和承诺，其中停车场（库）管理巡视载明每半小时或临时检查车辆情况，治安突发事件处理预案中水浸事项载明在汛期来临之际，对办公楼排水设施、防洪设施、人员值班、应急准备等工作作出了明确规定。2016年7月7日凌晨，南京城区突降特大暴雨，南京中南部地区小时雨量20-40毫米，局部超过50毫米。暴雨造成大量雨水进入地下车库，造成地下车库车辆被泡，财物损毁。2016年7月1日，南京市气象灾害应急指挥部办公室发布重大气象灾害（暴雨）Ⅲ级应急响应，并于2016年7月3日将应急响应提升为Ⅱ级应急响应。2016年7月7日1时23分，南京市气象台发布雷暴黄色预警信号，2时11分发布暴雨黄色预警信号，2时53分变更雷暴黄色预警信号为雷暴橙色预警信号。另查明，南京市人民防空办公室出具的南京女子监狱改扩建工程地下车库必建人防面积及区域核定单、南京市规划局备案核准的南京女子监狱地下一层平面图（建字第320114201011288号）显示地下车库除人防区域外有储藏室若干处。对以上证据，一审法院予以确认并在卷佐证。关于女子监狱主张新鸿运公司工作人员于2016年7月7日3时19分通知女子监狱地下车库发生浸水时，地下车库已被浸泡，无法抢救，新鸿运公司存在过错。新鸿运公司当晚当班保安王陵到庭陈述，当晚物业有两人值班，负责门卫和11个巡更点，保安人员夜间巡逻为两小时一次，当晚凌晨12时50分时，其正常巡更时，地下车库无异常。2时20分-30分许，开始下雨，雨量不是很大。凌晨2时50分其再次巡更时，雨量较大，车库水已淹至汽车轮，后王陵立即通知物业管理处和女子监狱负责人，同时王陵在向女子监狱指挥中心、配电房值班人员反馈时均无果，凌晨3时20分，水淹没至车辆引擎盖，后因水势较大，淹没车顶，无法查看。关于巡更时间，女子监狱主张合同约定为每半小时一次，新鸿运公司主张夜间巡逻为每两小时一次，从晚上9时至早上5时，且有巡更棒记载，女子监狱在新鸿运公司服务期间均未提出异议。女子监狱提供地下车库被淹监控视频及照片一组，证明7日凌晨1时55分左右，车库开始有雨水涌入，3时15分左右，积水没过车轮，3时30分左右，积水已淹至车身位置，且新鸿运公司未采取应急措施。新鸿运公司亦提交的当日照片一组，抗辩称因地下车库入口与隔壁男子监狱存在高度差，浸水原因是雨水太急及男子监狱雨水倒灌形成，自动排水泵无法正常工作。女子监狱质证认为该组照片形成于7日5时左右，不能证明凌晨3时左右淹水时的情况。庭审中，女子监狱提交以下维修票据及报价清单：1.奥的斯电梯（中国）有限公司南京分公司出具的电梯维修费报价单及维修费发票，维修金额为10910元，付款方为江苏衣源服饰有限公司（女子监狱所有企业）；2.南京联盛机电设备安装工程有限公司出具的地下室排水系统维修报价单及设备更换发票，证明女子监狱因本次地下车库被淹导致地下室排水系统损毁，维修费为37133.18元；3.南京联盛机电设备安装工程有限公司出具的地下室人防通风系统维修报价单及设备更换发票，证明女子监狱因本次地下车库被淹导致地下室人防通风系统损毁，维修费为72945.85元；4.南京联盛机电设备安装工程有限公司出具的地下室动力配电系统维修报价单，证明女子监狱因本次地下车库被淹导致地下室动力配电系统损毁，维修费为115024.56元，现已维修，正在付款；5.南京联盛机电设备安装工程有限公司出具的地下室照明及疏散指示系统维修报价单，证明女子监狱因本次地下车库被淹导致地下室照明及疏散指示系统损毁，维修费为45816.79元，现已维修，正在付款；6.南京凯峰源装饰工程有限公司出具的地下车库墙面修复、房门隔断更换恢复、通风管道油漆维修报价单及发票，证明维修费为122800元，现已维修，正在付款，已出具发票金额为80210元；7.南京凯峰源装饰工程有限公司出具的地下车库防火卷帘门维修报价单，证明维修费为45600元，现尚在维修中；8.南京苏双信息科技有限公司出具的地下车库门禁系统维修报价单，证明维修费为14364元，现已维修，正在付款；9.南京苏双信息科技有限公司出具的地下车库监控系统维修报价单，证明维修费为29000元，正在维修，现已出具发票金额为3150元；10.江苏平安消防工程有限公司南京第二分公司出具的地下车库消防设施维修报价单，证明维修费为77305.41元，正在维修，现已出具发票金额为7435.35元；11.南京德铭鑫建设工程有限公司出具的地下车库淹水后垃圾清运清单及报价单，证明存放于储藏室内的27台空调、24台显示器、若干木质桌椅等家具等全部报废，垃圾清运费损失为9000元，并提供石新增出具的清运垃圾发票9800元；12.报价单及工程变更单，证明存放于储藏室内的27台空调及24台显示器购买时价格分别为87400元及90000元；13.存放于储藏室内的家具损失金额为86000元；14.购买水泵、水管、电缆发票一张，证明发生浸水事故后，女子监狱购买水泵10台，金额22300元；15.照片及视频监控设备发票一张，证明因本次地下车库被淹导致一台警车视频监控设备被损毁，2012年8月27日购买金额为61450元；16.公证费发票，证明对地下车库被淹受损进行公证，金额为6000元。以上证据证明因地下车库被淹的损失情况，合计金额为933849.79元。新鸿运公司质证意见为地下车库相关设备的维保责任均由女子监狱委托第三方机构负责，新鸿运公司并不参与维修管理，对设施设备损坏情况不清楚，女子监狱提供的报价单并非法定评估意见，对报价单及损失金额不予认可；对储藏室内物品不清楚，其存放于人防设施内不符合法律规定，新鸿运公司亦不参与储藏室管理；对女子监狱提供的抽水设备的数量不予认可，新鸿运公司仅发现抽水泵2-3台；另新鸿运公司作为物业管理单位仅承担看管和安全护卫责任，本次淹水系不可抗力，新鸿运公司已尽责并采取相应措施，不应承担损害赔偿责任。一审法院认为，物业服务企业应当按约全面履行合同义务。双方签订的物业服务合同及附件，对物业服务内容及安全保卫进行了明确约定，故新鸿运公司应当按物业服务合同的约定履行物业服务和安全风险防范的义务。关于暴雨淹没车库是否为不可抗力。一审法院认为，本次暴雨虽雨量强度较大，但时值梅雨季节，降雨频繁，且通过天气预报和暴雨预警等信息，可以提前预测，采取投入沙包、加大排水等措施以应对，并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故新鸿运公司主张暴雨雨量过大，非人力可阻挡的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于女子监狱的损失数额。一审法院认为，损失发生后，女子监狱已对相关设施设备进行了维修、处理或正在维修，但未提供证据表明已与新鸿运公司就维修服务机构或相关费用达成一致，或将地下车库存放的车辆及相关财物具体情况告知新鸿运公司，故一审法院无法对相关财产损失进行评估、认定。综合考虑女子监狱的损失情况以及尚在维修的实际，一审法院将女子监狱提交的维修费报价单及发票作为其损失金额的参考。故对电梯维修、排水系统、人防通风系统、动力配电系统、照明系统、装修恢复、防火卷帘门、门禁系统、监控系统、消防设施、垃圾清运、公证费等损失金额计入其损失范围，以上各项损失金额合计为586699.79元。关于女子监狱主张存放于储藏室的空调、显示器、家具等损失为263400元，新鸿运公司抗辩称不参与储藏室管理，对储藏室内物品不清楚，将上述物品存放于人防设施内不符合法律规定。一审法院认为，地下车库内规划建造了储藏室，故该部分财物损失应计入损失范围，庭审中，女子监狱认可上述物品均为旧电器及旧家具，淹水后，女子监狱将上述物品均作垃圾处理，故一审法院参考二手物品酌定上述空调、显示器、家具等损失为10000元。关于抽水泵损失，女子监狱主张购买10台费用为22300元，一审法院认为，该批抽水泵系淹水后处理地下车库积水所用，考虑到使用后仍具有一定使用价值，故将该项损失酌定为6000元。关于女子监狱警车视频监控设备一台损失金额为61450元，一审法院认为，该设备购买于2012年8月27日，考虑到设备折旧及重置价格，一审法院酌定该项损失为30000元。以上各项损失合计632699.79元。关于新鸿运公司有无尽责履行合同义务及责任承担问题。一审法院认为，案涉地下车库雨水倒灌虽与短时雨量过大、市政管网排水不畅、所在地区整体低洼等客观情况存在关联，但事发时正处梅雨季节，在暴雨来临时，新鸿运公司作为专业物业服务单位，应当具有一定的预见能力，如果提前采取相关措施，有可能减少损失。但新鸿运公司未能尽责履行合同约定做好检查或加大排水、加强值班、准备沙包等防洪准备，亦未及时采取应急措施减少损失，故新鸿运公司存在一定过错。另考虑到新鸿运公司未参与地下车库设施设备的日常维护、新鸿运公司工作人员在通知女子监狱后未得到有效回应、女子监狱掌握地下车库实时监控及相关设备的管理、案发地区被淹实际情况及女子监狱单方维修的事实，一审法院酌定新鸿运公司承担本案损失10%的赔偿责任，即63269.98元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、南京新鸿运物业管理股份有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿江苏省南京女子监狱各项损失合计63269.98元；二、驳回江苏省南京女子监狱的其他诉讼请求。一审案件受理费13123元，由江苏省南京女子监狱负担11741元，由南京新鸿运物业管理股份有限公司负担1382元。（该款已由江苏省南京女子监狱垫付，南京新鸿运物业管理股份有限公司在履行义务时一并向江苏省南京女子监狱支付）二审中，上诉人提交南京女子监狱办公楼物业管理项目费用测算投票报价明细表一份，证明上诉人提供的物业服务费用构成中只有保安、保洁人员工资、保洁耗材等，没有防汛沙包、排水、消防等费用构成，被上诉人未提出异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人新鸿运公司与被上诉人女子监狱之间签订了物业服务合同及附件，双方对南京女子监狱办公楼物业服务及安全保卫进行了具体的约定，上诉人应当按约履行合同义务。合同履行期间，被上诉人的地下车库遭受水淹造成较大损失，双方对此均存在过错，原审法院认定因上诉人未参与地下车库设施设备的日常维护、维修以及淹水的实际情况，认定被上诉人自行承担主要责任，由上诉人承担10%的赔偿责任，处理并无不当。上诉人上诉主张不应承担管理上的过错责任，对此，本院认为，上诉人作为专业的物业服务单位，在暴雨来临时应当提前采取应对措施并尽到提醒注意义务以减少暴雨灾害引起的损失，损害发生的当天晚上，上诉人理应加强值班检查以尽早应对而减少损失的发生，上诉人对此存在管理上的过错，原审法院判决上诉人承担10%的赔偿责任，本院予以维持。上诉人上诉主张损失的发生系不可抗力，没有事实依据。上诉人提出一审在管辖上程序违法，但上诉人未在法律规定的期限内提出管辖异议，故其上诉理由，本院不予采信。综上所述，新鸿运公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13123元，由上诉人南京新鸿运物业管理股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李飞鸽审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一七年五月二十六日书记员 朱亚芳 微信公众号“”