（2017）浙03民终1707号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-07-04

案件名称

瑞安市瑞祥珠宝有限公司、瑞安市港瑞商业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

瑞安市瑞祥珠宝有限公司,瑞安市港瑞商业管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2017）浙03民终1707号上诉人（原审被告）：瑞安市瑞祥珠宝有限公司，住所地瑞安市玉海街道解放中路珍珠楼一层15-20号。法定代表人：蔡永达。委托诉讼代理人：姜正，浙江合一律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴力，浙江合一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瑞安市港瑞商业管理有限公司，住所地瑞安市玉海街道文化巷与邮电北路交叉口西北处。法定代表人：郑统弟。委托诉讼代理人：陈继锋，浙江玉海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈督，浙江玉海律师事务所律师。上诉人瑞安市瑞祥珠宝有限公司（以下简称瑞祥珠宝公司）因与瑞安市港瑞商业管理有限公司（以下简称港瑞公司）租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2016）0381民初11924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞祥珠宝公司上诉请求：请求撤销原判，发回重审。事实和理由：一、港瑞公司不具备诉讼主体资格。港瑞公司与业主签订的《委托经营管理合同》明确约定必须以业主的名义与瑞祥珠宝公司签订合同，并以业主的名义收取租金收益。港瑞公司以自己的名义签订租赁合同并收取租金，系超越代理权限，属于无权代理行为。港瑞公司未举证证明已经被代理人追认，故涉案合同系无效合同。二、一审判决瑞祥珠宝公司支付公共能耗、综合管理费及违约金，缺乏事实和法律依据。瑞祥珠宝公司与港瑞公司签订《港瑞新玉海商铺租赁和综合管理服务合同》后，港瑞公司并未实际交付房屋，而是与张士俭签订《房屋租赁合同》，将涉案商铺交付给张士俭经营，故继续履行该份合同已没有必要性和客观性。现港瑞公司要求解除该合同，瑞祥珠宝公司亦同意解除合同。但解除合同的原因是港瑞公司未交付商铺的违约行为。三、一审判决认定租金标准及租金、公共能耗、综合管理费等费用计算至瑞祥珠宝公司实际交还涉案商铺之日止，缺乏事实和法律依据。港瑞公司未将涉案商铺交付给瑞祥珠宝公司使用的情况下要求瑞祥珠宝公司支付租金等相关费用没有法律依据。如二审法院认定瑞祥珠宝需承担支付租金等相关费用的，应计算至搬离商铺之日。四、一审法院未经送达程序而缺席判决的行为属于程序违法。一审诉讼中，一审法院邮寄的传票由瑞祥珠宝公司的工作人员签收，而该工作人员签收后未转交相关负责人。该名工作人员的签收不符合法律规定，一审法院未经送达程序而缺席判决的行为导致本案的重大事实并未查清，属于程序严重违法。港瑞公司答辩称：一、港瑞公司具备诉讼主体资格。在委托书中已经明确港瑞公司具有相应的代理权限，有权出租涉案商铺并收取租金，且在委托经营管理合同中明确约定合同期内港瑞公司的签字盖章均代表业主，故港瑞公司具备诉讼主体资格，双方签订的租赁合同有效。二、一审法院认定瑞祥珠宝公司违约，事实清楚，适用法律正确。瑞祥珠宝公司主张港瑞公司存在违约缺乏证据支持，且其主张的违约事实和理由并不是租赁合同的组成部分，对双方没有约束力。瑞祥珠宝公司主张停止缴纳租金的抗辩事实在真实性上无法证实，在关联性上又无约定事项。三、瑞祥珠宝公司提供的电费单、个体工商户注销证明，无法证明瑞祥珠宝公司主张的撤铺事实。在港瑞公司起诉的其他案件中均存在停用电后或注销登记后重新经营的情况。且瑞祥珠宝公司未依据双方约定向港瑞公司交还商铺，一审判决瑞祥珠宝公司支付租金和实际腾空并交付商铺的判决符合客观事实。四、合同18.1条已明确约定关于公共能耗费、综合管理费等费用了计算方式。五、因瑞祥珠宝公司未缴纳租金导致合同解除，并最终影响港瑞公司租金收益属于客观事实，一审判决酌情支持以两个月的租金计算违约金符合港瑞公司重新出租所需时间以及给新租户免租期等实际情况。六、瑞祥珠宝公司主张的港瑞公司违约将房屋另行出租给张仕俭与事实不符。首先，张仕俭是瑞祥珠宝公司的受托人，在签订租赁合同时签字，且由瑞祥珠宝公司加盖公章予以确认，故瑞祥珠宝公司系合同相对方，而张仕俭作为瑞祥珠宝公司的代理人，其行为所产生的后果均是由瑞祥珠宝公司承担。根据合同约定，瑞祥珠宝公司由其股东经手向港瑞公司缴纳保证金15万元多，与双方签订的租赁合同约定一致，后又由张仕俭经手向被港瑞公司缴纳29000元，同样与合同约定相符。故港瑞公司有理由充分相信是瑞祥珠宝公司在履行合同。其次，港瑞公司向瑞祥珠宝公司交付商铺的时间是2014年8月6日，并由瑞祥珠宝公司的委托人张士俭签字确认，而《房屋租赁合同》签订时间是2014年9月30日，由此可见港瑞公司依约向瑞祥珠宝公司交付商铺在先，且已完成交付义务。第三，在港瑞公司与瑞祥珠宝公司签订的租赁合同附件中，有一份授权证明书，显示上海老凤祥有限公司是老凤祥注册商标的持有人，授权给瑞祥珠宝公司，允许其在门牌上使用老凤祥银楼瑞安专卖店的字样，而没有提到授权给张仕俭，故能够充分印证瑞祥珠宝公司系本案合同相对的租赁方。瑞祥珠宝公司否定张仕俭作为受托人，毫无依据，与合同义务相冲突，属于片面之词，没有依据，不能予以采信。七、一审法院在送达程序方面并无瑕疵。港瑞公司向一审法院起诉请求：1.解除港瑞公司、瑞祥珠宝公司签订的《港瑞新玉海商铺租赁和综合管理服务合同（6-104、105、106）》，并责令瑞祥珠宝公司腾空并交还租赁商铺；2.瑞祥珠宝公司支付租金、综合管理费、公共能耗费、违约金共计2221548元（其中租金自2014年11月18日起计算至瑞祥珠宝公司腾空租赁商铺之日止，暂算至2016年11月17日为1822176元；综合管理费、公共能耗费自2014年10月18日起计算至瑞祥珠宝公司腾空租赁商铺之日止，暂算至2016年11月17日为171600元；按3个月租金计算的违约金227772元）；3.瑞祥珠宝公司支付免租期期间对商铺的占有使用费75924元。一审法院认定事实：2013年7月22日，港瑞公司与瑞祥珠宝公司就瑞安玉海商务广场6幢104、105、106室签订《港瑞新玉海商铺租赁和综合管理服务合同》一份，合同约定：月租金75924元，综合管理费、公共能耗费合计每月6864元，商铺面积208.01㎡，租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止，免租期自2014年6月1日起至2014年6月30日止，交租方式为半年一付，合同签订当日瑞祥珠宝公司应一次性缴纳首期租金455542元及与两个月租金等额的履约保证金151847元，装修保证金20000元。逾期支付租金的，每延误一日应按欠付租金5‰的标准向港瑞公司支付违约金直至所有应付租金实际全部付清。逾期支付租金达10天，港瑞公司有权单方终止合同。后瑞祥珠宝公司于2013年8月9日由其股东林冬兰经手向港瑞公司缴纳履约保证金151847元，2014年8月11日由张士俭经手向港瑞公司缴纳29000元（其中包括装修保证金20000元）。庭审中，港瑞公司同意此笔装修保证金20000元在瑞祥珠宝公司应付港瑞公司的款项中予以扣减。温州市绿地房地产开发有限公司享有瑞安玉海街道玉海商务广场6幢105室〔权证号瑞安房权证瑞（房）字第××号、建筑面积为58.78㎡〕、6幢106室〔权证号瑞安房权证瑞（房）字第××号、建筑面积为58.78㎡〕的产权，其与港瑞公司签订《港瑞新玉海购物广场商铺委托经营管理合同》，预告登记人林冬兰已就购买的瑞安玉海街道玉海商务广场6幢104室（证明号：瑞房预字第018815号）的商铺与港瑞公司签订《玉海商务广场商铺委托经营管理合同》，委托港瑞公司就上述商铺进行经营管理。其中约定：港瑞公司有权出租、发包商铺；委托人应付受托人的管理服务费与受托人根据本合同对委托人商铺自统一开业之日起算三周年取得收益包干抵销，由受托人自负盈亏。港瑞新玉海购物广场于2014年10月18日正式开业。瑞祥珠宝公司在港瑞公司起诉前就已停止营业，但并未与港瑞公司办理交接铺手续。一审法院认为，港瑞公司依法享有瑞安玉海街道玉海商务广场6幢104、105、106室的出租权、收益权。双方就上述商铺在协商一致的基础上签订的《港瑞新玉海商铺租赁和综合管理服务合同》，基本条款完整、明确，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，也无其他无效情形，属于有效合同。双方当事人应当按照合同的约定各自履行义务。现港瑞公司已按约向瑞祥珠宝公司交付商铺，瑞祥珠宝公司装修营业后也应按约支付租金及综合管理费、公共能耗费等。根据合同约定：交租方式为半年一付，合同签订当日瑞祥珠宝公司应一次性交纳租金455542元及履约保证金151847元；租金或者其他费用在到期后10天内未支付，港瑞公司可解除合同；逾期支付租金达10天，港瑞公司有权单方终止合同。合同履行已逾二年，至今瑞祥珠宝公司仅交纳履约保证金151848元，而租金分文未付，已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。港瑞公司由此主张解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，瑞祥珠宝公司也同意解除租赁合同，故予以准许。合同解除后，瑞祥珠宝公司应腾空商铺并返还港瑞公司。港瑞公司、瑞祥珠宝公司约定免租期为1个月，结合瑞安玉海商务广场于2014年10月18日正式开业的实际，港瑞公司主张租金自2014年11月18日起算，综合管理费、公共能耗费自2014年10月18日起算，均算至商铺腾空之日止，予以支持，但不予退还履约保证金依据不足，庭审中港瑞公司同意瑞祥珠宝公司已付的装修业保证金在其应付款项中予以扣减，故确定瑞祥珠宝公司应付租金部分扣除瑞祥珠宝公司已交的履约保证金151847元及装修保证金20000元。合同约定每延误一日支付租金，按欠付租金5‰的标准向港瑞公司支付违约金。港瑞公司要求按3个月的租金计算违约金227772元，易导致利益失衡，应予以调整。结合本案实际，由于瑞祥珠宝公司单方违约确实造成港瑞公司损失，酌情确定按2个月的租金标准计算违约金151847元。港瑞公司并未提供证据证明对免租期作出限制性规定，其要求瑞祥珠宝公司支付免租期期间对商铺的占有使用费75924元，于法无据，不予支持。港瑞公司诉请合理部分，予以支持。对瑞祥珠宝公司的辩解意见，一审法院分析如下：一、关于港瑞公司是否具备诉讼主体资格的问题。港瑞公司提供的委托经营管理合同明确港瑞公司有权出租、发包商铺，并享有商铺收益权，且根据合同相对性原则，涉案商铺系以港瑞公司的名义出租并交付瑞祥珠宝公司使用，故港瑞公司有权以自己的名义起诉，系本案适格主体；二、违约责任问题。瑞祥珠宝公司关于港瑞公司未按约向其交付商铺，而是将商铺交付给了张士俭经营的瑞安祥和黄金珠宝店的辩解意见，缺乏相应证据佐证，不予采纳。理由为：1、张士俭是作为本案瑞祥珠宝公司的受托人与港瑞公司签订租赁合同，且合同及附件上均盖有瑞祥珠宝公司章，则瑞祥珠宝公司作为合同相对方无疑。至于瑞祥珠宝公司事后将商铺交付给谁经营，与本案无涉；2、根据租赁合同的约定，瑞祥珠宝公司由其股东林冬兰经手向港瑞公司缴纳履约保证金151847元，由张士俭经手向港瑞公司缴纳29000元，故此港瑞公司有充分的理由相信是瑞祥珠宝公司在履行租赁合同。瑞祥珠宝公司不享有不安抗辩权，至今租金分文未付，属根本性违约，从而港瑞公司可依约向瑞祥珠宝公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除港瑞公司与瑞祥珠宝公司于2013年7月22日签订的《港瑞新玉海商铺租赁和综合管理服务合同》；二、瑞祥珠宝公司于本判决生效后十日内将瑞安玉海街道玉海商务广场6幢104、105、106室予以腾空并交付港瑞公司；三、瑞祥珠宝公司于本判决生效后十日内支付港瑞公司租金（自2014年11月18日起计算至商铺实际腾空之日止按月租金75924元计，租金总额扣除171847元）、违约金151848元；四、瑞祥珠宝公司于本判决生效后十日内支付港瑞公司综合管理费、公共能耗费（自2014年10月18日起计算至商铺实际腾空之日止按每月6864元计）；五、驳回港瑞公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25180元，减半收取12590元，由港瑞公司负担1214元，瑞祥珠宝公司负担11376元。本院二审期间，本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞祥珠宝公司向本院提交了证据一、张士俭与港瑞公司于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》、个人工商户情况，以证明港瑞公司与张士俭重新签订租赁合同及将涉案商铺交付给张士俭经营瑞安祥和黄金珠宝店。证据二、历月电费明细表，以证明张士俭已于2016年1月20日腾空店铺并交还港瑞公司。港瑞公司向本院提交了证据三、光盘、照片，以证明瑞祥珠宝公司系本案租赁关系实际承租人，且瑞祥珠宝公司至今未实际腾空，依然持续占有涉案店铺。证据四、（2016）浙03民终5874、5877号判决书，以证明张士俭与港瑞公司签订的房屋租赁合同并非双方真实意思表示，而是因办理工商登记所需而形成的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：作为一份综合性商场的租赁合同，在合同中仅约定了租金，而对在经营过程中双方的权利义务、综合（物业）管理费等没有详细的约定，不符合商业习惯。而瑞祥珠宝的股东林冬兰向港瑞公司交纳了履约保证金151847元，该金额与双方合同约定一致。且张士俭又系瑞祥珠宝公司的委托人。结合港瑞公司在瑞安玉海商务广场的其他租户同样有签订前后签订两份合同的情形，本院认为瑞祥珠宝公司提供的《房屋租赁合同》不是双方真实意思表示，对该份合同本院不予采信。至于瑞祥珠宝公司在承租涉案商铺后，自己经营还是交由他人经营，与本案无关，故对个体工商户情况，本院不予确认。历月电费明细表可以证明涉案商铺在2016年3月后没有经营的事实，但不能证明张士俭已于2016年1月20日腾空店铺并交还港瑞公司。港瑞公司提供光盘内容拍摄角度模糊，不能证明其待证事实。其提供的照片无原件，照片的内容亦不能反映瑞祥珠宝公司占用涉案店铺的情形，故对港瑞公司提供的光盘、照片，本院不予确认。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于的诉讼主体资格问题。港瑞公司提供的委托经营管理合同明确港瑞公司进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，港瑞公司的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。且根据合同相对性原则，涉案商铺系以港瑞公司的名义出租且交付瑞祥珠宝公司使用。故港瑞公司有权以自己的名义起诉。关于瑞祥珠宝公司是否为适格被告问题。本院认为瑞祥珠宝公司系《港瑞新玉海商铺租赁和综合管理服务合同》的一方当事人，且涉案店铺用于经营合同中约定的“老凤祥”珠宝业务，瑞祥珠宝公司的股东林冬兰向港瑞公司按照该合同约定支付了151848元履约保证金，以上事实足以说明瑞祥珠宝公司系本案当事人。关于合同解除及腾空的问题。港瑞公司不同于一般租赁合同中的出租人，其既是商铺的出租人，也是商铺的管理人。双方签订的《港瑞新玉海商铺租赁合同》中约定商铺内经营品牌及经营项目，经营管理制度、出售商铺的价格水平、在经营期间因价格问题引起消费者投诉或退货等情况的责任、商铺的装修图纸需交港瑞公司审核等条款，说明港瑞公司在交付商铺的同时，还具有管理商铺、保证整个商场的正常运行等权利和义务。瑞祥珠宝公司在港瑞公司向一审法院起诉前已从涉案商铺搬离。但瑞祥珠宝公司提供的证据不能证明双方已就合同解除达成合意，该搬离行为不产生合同解除的法律后果。因瑞祥珠宝公司在承租期内未依约支付租金及其他费用，港瑞公司有权解除合同。享有合同解除权的一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。港瑞公司于2016年11月25日向一审法院起诉要求解除合同，瑞祥珠宝公司于2016年12月9日签收了起诉状副本，故港瑞公司与瑞祥珠宝公司的租赁合同于2016年12月9日解除。尽管双方未办理交接手续，但港瑞公司作为商场的经营者和管理者，对瑞祥珠宝公司搬离涉案商铺不再经营的情况是知情的，本案并不存在需腾空的事实。瑞祥珠宝公司未依约支付租金，构成违约。一审判决认为双方在合同中关于违约金的约定过高，酌情调整为2个月的租金，并无不当，本院予以维持。经审查，一审法院按照瑞祥珠宝公司的注册地址向其送达相关诉讼材料，其工作人员亦签收了相关诉讼材料。一审法院送达程序合法。综上，对瑞祥珠宝公司的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持瑞安市人民法院（2016）浙0381民初11924号民事判决主文第五项及一审案件受理费负担部分；二、变更瑞安市人民法院（2016）浙0381民初11924号民事判决主文第一项为：确认瑞安市港瑞商业管理有限公司与瑞祥珠宝公司签订的《港瑞新玉海商铺租赁和综合管理服务合同》于2016年12月9日解除；三、撤销瑞安市人民法院（2016）浙0381民初11924号民事判决主文第二、三、四项。四、瑞安市瑞祥珠宝公司于本判决生效后十日内支付瑞安市港瑞商业管理有限公司租金（自2014年10月18日起计算至2016年12月9日止按每月75924元计算，租金总额扣除171847元），违约金151848元；五、瑞安市瑞祥珠宝公司于本判决生效后十日内支付瑞安市港瑞商业管理有限公司综合管理费、公共能耗费（自2014年10月18日起至2016年12月9日止按每月6864元计算）；如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费25180元，由瑞安市港瑞商业管理有限公司负担2428元，瑞安市瑞祥珠宝公司负担22752元。本判决为终审判决。审　判　长　　余　萌审　判　员　　刘宏杰代理审判员　　陈黛锦二〇一七年五月二十六日书　记　员　　姜岳良来源：