（2017）云2823民初171号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2018-09-07
案件名称
勐腊佳和物业服务有限公司与施德勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
勐腊县人民法院
所属地区
勐腊县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
勐腊佳和物业服务有限公司,施德勇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
云南省勐腊县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2823民初171号原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地勐腊县曼它拉路502号。法定代表人：ＸＸＸ，职务执行董事。委托诉讼代理人：苏俊，男，该公司法务专员。特别授权代理。委托诉讼代理人：李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。被告：施德勇，男，1976年7月20日出生，汉族，云南省墨江县人，现住勐腊县。原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告施德勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司委托诉讼代理人苏俊、被告施德勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告2013年3月1日至2016年11月30日期间尚品名居3栋4单元601室的物业费、垃圾清运费、水电运行费、水池清洗费共计6157元。事实和理由：2011年7月13日，被告与西双版纳天泽房地产开发有限公司（以下简称天泽公司）签订了《商品房购销合同》，向天泽公司购买尚品名居3栋4单元601室，建筑面积为149.13㎡。2013年3月20日该小区的原物业公司由于合同到期撤出该小区的物业服务管理，2013年3月21日天泽公司委托原告对该小区提供物业服务管理，并与原告签订了《尚品名居物业服务合同》，双方约定了相关的权利义务。原告于签订合同当日通过在该小区内拉横幅、出告示的方式公示给尚品名居的广大业主，配置物管工作人员，正式为该小区提供物业服务，并每年垫付小区的垃圾清运费、水电运行费。而被告无正当理由拒交物业费。2013年3月1日至2016年11月30日被告欠原告物业费、垃圾清运费、水电运行费共计6157元，原告多次催交未果。据统计，被告欠原告2013年3月1日至2014年2月28日物业费、垃圾清运费、水电运行费、水池清洗费1682元，欠2014年3月1日至2015年2月28日物业费等费用1682元，欠2015年3月1日至2016年11月30日物业费等费用1652元，欠2016年3月1日至2016年6月30日物业费等费用1141元。综上所述，原告依法接受天泽公司的委托为被告所住的尚品名居提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费和水电运行费，且被告实际接受了原告提供的物业服务，因此应当履行缴纳物业费的义务。被告辩称，对于物业费、水电运行费的收取有异议，原告也未履行物业合同义务，故被告没有按时缴纳物业费。第一，被告对其149.13㎡住房的物业费计算有异议。合同约定物业费为0.65元/㎡，实际是按0.75元/㎡收取。物业费是按照市场价格调整的，原告提供的收费依据（行政文件）只是行政指导意见，不能作为强制调价的依据。涨价需要向小区业主公示。第二，对停车场的管理方式有异议，物业合同中载明停车场所收的是场地占用费，不负责车辆损坏遗失。如果原告对于所有住户都是按照该项合同内容执行，那么该合同条款就属于格式条款，明显偏袒原告利益，不符合合同双方平等的原则。被告缴纳了停车费就与原告构成了车辆保管关系，原告提供的作为证据的照片中有保安，保安就应当尽到安保义务。该停车场也对外来车辆收取费用，被告的车停放在小区内被偷，要求物业公司赔偿。原告提供的证据中没有看到原告在停车场明显位置提示“停车收费，丢失车辆概不负责。”第三，对每年收取的水电运行费有异议。被告认为物业服务应当是持续性的，被告提供的照片说明了屋顶长期漏水的问题，青苔也长起来了。水池是最近才清洗的。第四，原告在未征得小区住户同意的情况下，擅自把小区运动场改成羽毛球场对外出租，因此产生的出租费由原告收取，电费却由住户承担。羽毛球场上打球到半夜，严重影响到住户休息。第五，物业管理合同是房地产公司与原告签订的，被告并未同意。原告提供的证据中也未看到原告在小区内拉横幅告示，要求原告为此提供证据。小区的告示栏是最近才做的。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、尚品名居物业服务合同1份（复印件，与原件核对无异），欲证明天泽公司与原告签订物业委托服务合同，由天泽公司委托原告对尚品名居提供物业服务的事实，开发商有权委托物业公司提供前期物业服务，不需要住户的同意。2、缴费通知书1份、费用明细1份（复印件，与原件核对无异），欲证明被告欠原告物业费、垃圾清运费、水电运行费、水池清洗费，原告进行催缴的事实。3、腊发工（2012）48号文件、收款收据各1份（复印件），欲证明收取垃圾清运费的依据标准及原告已统一缴纳垃圾清运费的事实。垃圾清运费是由政府委托佳和物业公司代收后交由环卫站。4、工作中照片8张（机打件），欲证明原告对尚品名居提供服务的事实。5、照片1张（机打件），欲证明2017年3月28日楼顶是干燥无漏水的。6、照片1张（机打件），欲证明关于羽毛球场损坏需维修、现已停用的事实已经公示，并征求业主意见，如果需要维修，需要业主公摊维修费。7、腊发工（2015）64号文件（复印件），欲证明上调后物业费是0.75元/㎡。经质证，被告对原告提交的证据真实性、合法性、关联性均不认可。对证据1被告不清楚该合同签订的时间和收取费用事项，被告认为开发商应当召集业主开会，告知物业公司的信息并征得业主同意才能签订物业服务合同。对证据2被告认为每个地方费用收取标准不一样，原告应当告知收费依据。对证据3被告不予认可，不清楚其内容。对证据4被告不予认可，认为该照片是房地产开发商在保修期内进行的，不是现在的照片，无法证明原告的观点。对证据5被告不予认可，房顶已经漏水很长时间，并且长了很多青苔。对证据6被告不予认可，认为维修运动场需要征得所有住户同意。对证据7被告不予认可，认为原告应当张贴告示让业主知道收费标准。被告为证明其答辩理由，向本院提交以下证据：1、接处警登记表1份（复印件，与原件核对无异），欲证明2015年9月13日10时35分被告停放在小区停车场的摩托车被盗。2、机动车销售统一发票1份（复印件，与原件核对无异），欲证明被盗车辆信息。被告明确与发票上的购货人“王芹香”系夫妻。3、照片4张（机打件），欲证明小区楼顶长期漏水，物业公司服务不周。4、照片2张（机打件），欲证明小区羽毛球场对外出租，影响业主生活作息。5、申请证人普某（男，1969年8月4日出生，汉族，云南省墨江县人，现住勐腊县尚品名居3栋2单元302室，公民身份号码）出庭作证称，小偷两次进入尚品名居小区，一次使得被告的摩托车被盗，另一次使得证人的摩托车被小偷砍坏，小偷还拿棍棒敲打证人家的门，很嚣张。证人称，太阳能长期漏水造成被告家浸水，房顶有青苔。而且没有看到物业公司公示服务收费标准，羽毛球场之前长期开着灯影响业主睡眠。6、申请证人李某（男，1976年3月28日出生，汉族，四川省泸州市人，现住勐腊县尚品名居3栋2单元501室，公民身份号码）出庭作证称，小偷半夜4点进入小区，证人追赶小偷并打了物管的电话，物管却懈怠履行职责。羽毛球场在2012年被出租给他人使用，却让业主公摊电费，后来羽毛球场的电线被剪断才没有使用的。房屋到处在漏水，证人也不清楚物业服务的收费标准。被告通过两证人证言欲证实摩托车被盗、房顶漏水、小偷进入小区，对于原告所作服务及相关的告知义务被告及证人都没有看到。经质证，原告对证据1、2的真实性认可，合法性和关联性不认可，原告认为该证据无法证实被告摩托车在该小区被盗；物业提供的是安全防范工作，不对业主的生命财产保障，物业公司人员已经在公共区域巡查，被告未与物业公司签订保管协议，物业公司没有保管义务。对证据3、4的真实性、合法性认可，关联性不认可，原告认为照片显示的是太阳能管漏水的情景，并不是屋顶长期漏水，原告定期安排机电员对楼顶检查并通知业主，只有业主同意维修并支付费用，原告才能维修，这期间水管自然漏水不会对业主生活造成影响。原告通知过业主太阳能漏水，业主不愿意维修，所以原告没有进行维修。原告接管小区后，发现羽毛球场严重扰民，是因为开发商将场地租给勐腊县农业发展银行使用，原告多次与开发商协商要求其中断租赁合同。经查询，该羽毛球场属于业主所有，2015年1月1日时已经终止了租赁合同，现在是免费给业主使用，没有收过任何费用。对证据5、6证人普某、李某的证人证言，原告不认可，原告认为其提交的证据是充分的，收费是有依据的，原告也提供了相关的物业服务。太阳能漏水的维修需要征得业主同意，若因此造成其他业主的损失，被告可以另行起诉。对以上证据，本院评判认为，原告提交的证据1系天泽公司与原告于2013年3月21日签订的《尚品名居物业服务合同》，可证实原告受天泽公司的委托对尚品名居小区提供物业服务的事实，本院予以采信；证据2《缴费通知书》及《费用明细》，可证实原告就被告应缴纳的相关费用，曾于2016年11月5日采用粘贴缴费通知、费用明细的形式要求被告缴纳的事实，本院予以采信。证据3能够证明原告于2015年4月10日向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元的事实，本院予以采信。证据4能够证明原告为尚品名居小区提供物业服务的事实，本院予以采信。证据5无其他证据印证，无法证明原告观点，本院不予采信。证据6与被告证据4与本案无关联性，本院均不予采信。证据7系复印件，无法与原件核对，真实性无法确认，本院不予采信。被告提交的证据1、2与本案诉争无关联，本院不予采信；证据3无其他证据印证，无法证明房顶长期漏水的事实，本院不予采信；证据5、6对原告认可的太阳能管漏水的部分，本院予以采信，对于其他无相应证据佐证，又与本案无关联性部分，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年3月21日，天泽公司与佳和物业公司签订《尚品名居物业服务合同》，天泽公司委托佳和物业公司对尚品名居提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项作出约定。其中合同第三章“服务费用”第六条约定，住宅（公寓）部分的物业管理服务费为0.65元/㎡/月（按建筑面积收取）、垃圾二次处置费（实际收取标准按勐腊县环卫站实际的标准执行）住宅按12元/月/套、公摊水电费每户每年预收100元。第三十二条约定，合同期限自2013年3月9日-2023年3月9日。佳和物业公司于2016年11月5日向施德勇发出《缴费通知书》，要求施德勇交纳2013年3月1日至2016年11月30日的物业费5032元、垃圾费510元、水电运行费390元、水池清洗费225元，共计6157元。该费用施德勇至今未缴纳。本院认为，物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。在本案中，尚品名居未成立业主委员会，原告提供的物业服务来源于与天泽公司签订的《尚品名居物业服务合同》。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，该合同属于前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，天泽公司与原告于2013年3月21日签订的《尚品名居物业服务合同》对本案业主具有约束力。根据该合同第三章“服务费用”第六条约定，住宅（公寓）部分的物业管理服务费为0.65元/㎡/月，垃圾二次处置费（实际收取标准按勐腊县环卫站实际的标准执行）住宅按12元/月/套、公摊水电费每户每年预收100元，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已通过《缴费通知书》形式进行了催交，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”及第九条第二款“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理”的规定，及根据原告与天泽公司签订的《尚品名居物业服务合同》中的约定，对于原告诉请的物业费及垃圾清运费、水电运行费（庭审中原告明确水电运行费的性质属于公摊水电费），符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对于物业费及垃圾清运费、水电运行费支付期间及金额，根据天泽公司与佳和物业公司签订的《尚品名居物业服务合同》中约定合同期限自2013年3月9日至2023年3月9日，故对原告请求被告支付2013年3月1日至2013年3月8日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行费，本院不予支持。本院依据《尚品名居物业服务合同》中约定的合同期限及标准支持2013年3月9日至2016年11月30日期间物业管理服务费4337元、水电运行费373元、2013年3月9日至2016年2月28日期间垃圾清运费429元，共计5139元。对于水池清洗费，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告并未向本院提交证据予以证实其收取水池清洗费的依据，故本院对原告要求被告支付225元水池清洗费的诉讼请求不予支持。对于被告提出的因摩托车被盗、小偷进入小区而拒交物业费的答辩意见，因车辆管理只是物业服务的一部分，这种违约不足以构成根本性违约从而完全免除业主拒交物业管理费的抗辩理由，并且车辆被盗与本案并非同一法律关系，并非本案审理范围，本院不做评判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一.被告施德勇在本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2013年3月9日至2016年11月30日期间尚品名居3栋4单元601室的物业费4337元、水电运行费373元、2013年3月9日至2016年2月28日期间垃圾清运费429元，共计5139元。二.驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担4元，被告施德勇负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 陶琪仙二〇一七年五月二十六日书记员 罗丛丽 关注微信公众号“”