（2017）皖13民终579号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-07-07
案件名称
黄如良、阚乐义房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄如良,阚乐义
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终579号上诉人（原审被告）：黄如良，男，1965年10月24日出生，汉族，农民，住安徽省萧县。委托诉讼代理人：王修动，安徽汇龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阚乐义，男，1967年11月20日出生，汉族，农民，住安徽省萧县。委托诉讼代理人：王孝伙，安徽汇龙律师事务所律师。上诉人黄如良因与被上诉人阚乐义房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2016）皖1322民初5023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄如良上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回阚乐义的诉讼请求。事实和理由：1、本案是阚乐义违反诚信所致，并意图获取法外利益。阚乐义经人介绍，与黄如良达成了租赁两年，每年租金30000元的协议，因其资金紧张，先交20000元，另出具10000元欠条。房屋交付1个多月，阚乐义经营入不敷出，经协商双方决定解除合同，没给付的10000元租金不再给付，已给付的20000元不再退还，阚乐义将房屋清理好返还了钥匙。其现又以房屋漏雨为由要求返还租金，有违诚信；2、阚乐义请求返还租金的理由不应支持。阚乐义主张双方间为不定期租赁合同，但黄如良提供的证据能证明双方系定期租赁合同。而一审却依据合同法第九十四条的规定判决黄如良败诉，适用法律不当；3、阚乐义请求解除合同的理由不能成立。阚乐义在租赁房屋前经过查看，况涉案房屋是一楼，不可能漏雨，其诉讼中也没有提供漏雨的证据，阚乐义请求解除合同不能成立；4、一审判决解除租赁协议，侵犯了黄如良的合法权益。租赁合同不能履行是阚乐义造成的，给黄如良造成的损失就是房租损失，虽一审适用了合同法第九十七条规定，但没有支持黄如良的意见，致判决错误。阚乐义辩称，其于2016年10月17日将钥匙交给了黄如良，双方一致同意解除房屋租赁合同，不违反法律规定。合同解除后，黄如良负有返还多付租金的义务，即使黄如良存在损失，应计算至2016年10月17日之前，但阚乐义主张自2016年10月20日之后的租金并无不当。黄如良称双方达成了不再返还20000元租金的协议，阚乐义没有同意，才产生诉讼。请求驳回黄如良的上诉，维持原判。阚乐义向一审法院起诉请求：1、判决解除双方间不定期租赁合同并返还剩余租金16712.32元；2、诉讼费用由黄如良承担。一审法院认定事实：2016年9月10日，黄如良、阚乐义协商一致达成了房屋租赁合同。黄如良将其门面房两间租赁给阚乐义使用，年租金30000元，自2016年9月10日至2017年9月10日。协议达成后，黄如良出具了租房协议一份交给了阚乐义。阚乐义给付了黄如良20000元租金，并出具10000元欠条（该欠条已被阚乐义收回）。后阚乐义搬进并使用所租房屋，一月后，阚乐义以所租房屋严重漏水、进水，无法正常使用为由，要求解除房屋租赁合同，返还剩余租金。双方对返还剩余租金未协商一致，为此产生纠纷。对上述双方当事人没有争议的事实，予以确认。对有争议的事实，经庭审举证、质证，认证如下：阚乐义提供2016年9月10日，黄如良出具的租房协议一份。阚乐义认为该协议没有其本人签字，黄如良认为该协议约定了租金数额，约定了租期，应为定期租赁合同。该租房协议是黄如良出具的，协议约定了租金数额，租赁期限及禁止行为；黄如良将该租赁协议交付了阚乐义，阚乐义虽未在协议上签字，但黄如良已按协议约定履行了给付租金的主要义务。故该协议是真实有效的，是双方当事人的真实意思表示，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。一审法院认为，黄如良将其门面房两间租赁给阚乐义使用，黄如良出具的租房协议已交付阚乐义，给付了黄如良20000元租金，并出具10000元欠条（该欠条已被阚乐义收回），且搬进并使用了所租房屋，阚乐义虽未在该租房协议上签字，但阚乐义的行为视为对该租房协议的默示认可，该租房协议应为双方之间签订房屋租赁合同的一种书面形式，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。租房协议已就租金数额、租赁期限及禁止行为进行了约定，该房屋租赁合同应为定期租赁合同。庭审中，黄如良认可阚乐义已于2016年10月17日将所租房屋钥匙已交付给黄如良，故双方房屋租赁合同已无履行之可能，合同已实际解除，予以确认。合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，阚乐义未实际使用的房屋租金，黄如良应予退还。综上所述，阚乐义要求解除与黄如良达成的房屋租赁合同，具有事实及法律依据，予以支持。对阚乐义要求黄如良返还剩余租金的诉讼请求，根据合同约定依法予以确定，阚乐义要求黄如良返还剩余租金16712.32元，予以确认。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、阚乐义与黄如良2016年9月10日达成的租房协议于2016年10月17日已解除；二、黄如良于判决生效后十日内返还阚乐义房屋租金16712.32元。案件受理费218元，减半收取109元，由黄如良负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因黄如良申请出庭作证的证人证词，不足以证明双方已达成由阚乐义使用涉案房屋至2017年1月5日，黄如良收取的20000元租金不予退回的事实，本案不予认定。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，阚乐义与黄如良达成租赁涉案房屋协议后，阚乐义即支付了当年租金，黄如良亦将涉案房屋交付给阚乐义使用，双方间的租赁关系成立。后，阚乐义因故不愿再租赁涉案房屋，并于2016年10月17日将涉案房屋钥匙交给黄如良，黄如良即接收了房屋钥匙，一审认定双方解除了涉案租赁合同客观真实。虽黄如良上诉称其接收钥匙的前提是双方约定房屋由阚乐义使用到2017年1月5日，收取的20000元租金不予退还，并返还阚乐义出具的10000元欠条，双方还签订了书面协议，但阚乐义否认双方曾就此节作出过上述协商一致及签订书面协议的意见。为此，二审期间，黄如良申请参与调处的证人出庭作证，其中出庭的一位证人仅能证明双方曾为此事协商过，具体是否协商一致及签署书面意见不太清楚；另一位证人则证明其未具体参与协调此事，仅陈述阚乐义、黄如良在其住处协商过，具体协商内容不知情。因黄如良提供的证据不足以证明双方已达成由阚乐义使用房屋至2017年1月5日及其不再退还20000元房屋租金的有效证据，一审根据阚乐义实际使用房屋的时间及年租金标准，判决黄如良返还阚乐义未使用期间的租金并无不当。黄如良称一审判决其返还剩余期间的租金错误的理由，依据不足，本院不予支持。至于涉案租赁合同是何原因不再履行，双方各执一词，但双方均认可该合同已于2016年10月17日已解除，因租金返还与否的分歧，不影响对该事实的认定，故，黄如良称阚乐义要求解除合同的理由与事实不符，不应支持。鉴于双方间的租赁合同已解除，阚乐义仍要求解除该租赁合同，没有法律依据，但一审却又判决确认该解除事实不当，本院予以撤销。虽黄如良称由于阚乐义的违约给其造成损失，但在本案中其没有提供阚乐义存在违约行为的有效证据，况本案是阚乐义提起的返还租金诉讼，黄如良在本案中要求阚乐义承担责任，本案不予支持。综上，黄如良的上诉请求不能成立，本院不予采纳；一审判决认定基本事实清楚，但判决确认双方间的租赁合同已解除，与阚乐义的诉讼请求不相符，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持安徽省萧县人民法院（2016）皖1322民初5023号民事判决第二项，即“黄如良于判决生效后十日内返还阚乐义房屋租金16712.32元”；二、撤销安徽省萧县人民法院（2016）皖1322民初5023号民事判决第一项，即“阚乐义与黄如良2016年9月10日达成的租房协议于2016年10月17日已解除”；三、驳回阚乐义的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费218元，由上诉人黄如良负担。本判决为终审判决。审判长 周亚丽审判员 丁 伟审判员 赵 路二〇一七年五月二十六日书记员 张 猛附：本案适用的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自