（2017）辽08民终1023号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-07-06
案件名称
原野与营口诚顺物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省营口市中级人民法院
所属地区
辽宁省营口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
原野,营口诚顺物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽08民终1023号上诉人（原审被告）：原野，现住营口市西市区。委托诉讼代理人：刘岩（系上诉人妻子），女，现住营口市。被上诉人（原审原告）：营口诚顺物业服务有限公司，住所地营口市西市区。法定代表人：王东富，公司总经理。委托诉讼代理人：张云，公司职工。上诉人原野因与被上诉人营口诚顺物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2016）辽0803民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人原野，被上诉人营口诚顺物业服务有限公司的法等代表人王东富及其委托诉讼代理人张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原野上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人起诉，被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间没有合同关系，合同主体不符。2.诚顺物业始终没有物价局的《收费许可证》。3.物业收的是一级物业费，实际服务质量五级标准都达不到。4.物业服务有瑕疵是减免物业费的意见，一审已认定物业有瑕疵，不应再按1元钱每平方米的标准收费。5.小区现状是物业捆绑收费，不合理。6.物业私搭乱建，，未经业主同意占用公用地，小区安全也没有保障。7.被上诉人违反《营口市物业服务收费管理办法》的规定，应依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》予以查处。营口诚顺物业服务有限公司辩称，1.2011年我方注册成立新诚物业服务中心，与开发商签订物业合同，之后因工商局要求更名，所以更名为诚顺物业公司，所以合同真实合法。2.我方是有三级资质证书的物业服务企业，根据各自物业法律法规，小区的物业服务收费标准也都是依据合同约定标准收取的，涉案小区的每平方米1年的收费标准是合同约定的。3.我方在收费许可证的过程中，物价部门已经停办了的，但我方是有资质的，所以收费合法。4.根据物业合同约定，现在仍属于前期物业合同，而小区业主委员会成立后一直未与物业公司签订新的合同，所以现在的前期物业合同合法有效。5.我方已经依照合同约定对小区物业履行了服务的义务，收费率打到百分之九十以上，至于乱搭乱建的问题，我方已经依法劝阻并报告给了综合执法，如何管理需要综合执法具体处理。6.车棚并未出售。营口诚顺物业服务有限公司向一审法院起诉请求：要求被告支付物业费2921元、电梯费960元、滞纳金8412元及诉讼费。一审法院认定事实：被告系原告物业服务小区的业主，居住在该小区1#-2-6东户，居住面积91.31平方米。自2013年7月4日至2016年3月4日未交物业费。该小区电梯费与物业费同时收取，交费后划卡使用。另查，该小区业主的书面调查显示过半数的业主不同意原告的服务及收费标准，并同意解聘营口诚顺物业服务有限公司。一审法院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力。原告为相合尚品小区提供物业服务，小区业主接受服务应支付物业服务费，对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。该小区业主乘坐电梯系划卡使用，被告在原告诉请时段未交电梯费亦无法使用电梯，故对原告要求被告支付电梯费的诉讼请求本院不予支持。因原告对小区内物业管理服务存在一定瑕疵，因此对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告原野于本判决生效后十日内支付原告营口诚顺物业服务有限公司自2013年7月4日至2016年3月4日的物业服务费2921元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费人民币108元，由被告承担。二审中，上诉人提交如下证据：1.工商登记，拟证明被上诉人公司并非更名，新诚物业公司已经注销，被上诉人公司是新成立的公司。2.微信通话记录截图，拟证明现在小区车棚已经变卖。3.照片，拟证明现在小区物业服务没有改善，也没有达到合同约定的标准。对该三组证据，被上诉人质证意见为：1.针对工商登记，一开始新诚公司我是法人，后来我不想当法人了，所以改名顺诚以后改为现在的法人。2.针对微信通话记录，车棚属于开发商建的，产品属于开发商的，一开始开发商建的车棚就是收费的，只是换一个人管理，产品现在还是开发商的，没变。3.针对照片，收费车棚很多业主不进，我还又建一个免费车棚呢，免费车棚装不下，业主就停的满楼前都是。本院对此综合认定如下：双方争议的事实未超过原审认定的事实范围，本院认定的事实与原审一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同法律关系，上诉人作为小区业主应依约支付物业服务费，原审关于被上诉人的主体身份、物业服务及收费标准等事实认定，并无明显不当，据此认定物业服务存在一定瑕疵而未予支持被上诉人关于滞纳金的请求，并无不当。综上所述，原野的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人原野负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈友占代理审判员 狄 荣代理审判员 刘佳庆二〇一七年五月二十六日书 记 员 张 锐 来自：