（2016）川0522民初3390号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-12-13
案件名称
黄建容与倪忠豹案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
合江县人民法院
所属地区
合江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄建容,倪忠豹,向仲川,先大文
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第二百二十七条
全文
四川省合江县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0522民初3390号原告(案外人)：黄建容，女，1988年5月11日出生，汉族,四川省人。委托诉讼代理人：刘琪，四川万盛行律师事务所律师。被告（申请执行人）：倪忠豹，男，1982年1月29日出生，汉族，宁夏回族自治区中卫市人。第三人（被执行人）：向仲川，男，1963年1月4日出生，汉族，四川省人。第三人：先大文，女，1964年6月1日出生，汉族，四川省人。原告黄建容与被告倪忠豹、第三人向仲川、先大文案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用普通程序，于次年1月20日和5月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、第三人先大文到庭参加诉讼。被告倪忠豹、第三人向仲川经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。黄建容向本院提出诉讼请求：1.判决停止对原告购买的川源第一城5幢1单元502号房产（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除查封；2.确认该房归原告所有；3.判令向仲川协助原告办理该房的产权过户登记。事实和理由：2011年12月1日，第三人向仲川、先大文在川源第一城售房部购买了位于川源第一城5号楼1单元502号商品房。2015年5月16日，经少岷地产介绍，第三人与原告签订了房屋转让协议，将该房转让给原告。但由于该房系按揭购买，遂约定由原告以第三人的名字继续在工行支付按揭款，直至办理产权证，由原告付清尾款、结清费用再办理过户。原告于2015年5月26日支付第三人购房款187275元后，对案涉房屋进行了装修并入住至今。其间原告以第三人的名义缴纳了物管费，收据一直由原告保管。2016年第三人因其他纠纷，致该房被法院查封。原告遂提起案外人执行异议之诉。倪忠豹（书面）辩称：1.案涉房屋至今登记在向仲川名下，原告未申请过预告登记，法院根据该房信息而查封，保全行为合法有效。2.原告所述与房屋交易习惯严重不符，不排除向仲川为逃避债务与原告进行虚假交易。这是因为，原告陈述买房时未办房产证，该房在银行办理按揭，而银行不可能对无产权的不动产办理按揭，这与法院执行中查明的房产信息也不符。同时因产权不明，原告也要考虑交易安全，在未办预告登记就随便交付房款，并以向仲川的名义交按揭款，出资装修并入住，完全不符合房地产交易的一般习惯。此外，2013年至2015年，向仲川在宁夏中卫市涉及多起房屋买卖合同纠纷，其一直杳无音信。办案法官曾多次到其户籍地查找未果，现在原告陈述与向仲川买卖房屋，显然与事实不符。3.即使原告陈述的交易属实，向仲川在中卫市涉及多起房屋买卖合同纠纷，也存在躲避债务而非法转移财产的嫌疑，为保障当事人的合法权益，该房不能解封。此外，案外人执行异议之诉是为解决阻止执行的问题，不解决权利归属，对原告要求确权的诉请不应支持。综上，原告的诉讼请求不能成立，应当依法驳回。先大文述称：原告所述是事实，无意见，请求解封房子，双方完善交易手续。向仲川未予陈述。双方争议的主要焦点：是否停止对案涉房屋的强制执行并确认该房归原告所有，由向仲川协助原告办理该房过户。原告为证明其诉讼主张，提交了以下证据：1.原告、第三人的身份证、第三人的结婚证，证明其主体身份适格。2.商品房买卖合同、前期物业服务协议，证明先大文于2011年12月1日向泸州川源房地产开发有限公司（以下简称川源公司）购买了案涉房屋并签订物管协议。3.房屋装饰装修管理协议、房屋转让协议、承诺书、川源公司和物业公司及购房中介的收据、告知书、室内燃气管线改装协议、装饰施工许可证、温馨提示、借记卡账户历史交易明细，合江县法院对先大文、黄建容、阳方军、杜文会、胡方贵、王凤梅的询问笔录，证明原告与先大文对案涉房屋的交易是真实的，原告买房后向先大文支付187275元的购房款，并进行装修，以先大文名义缴纳水电气费和物管费及按揭款，已实际占有、使用该房至今。4.重庆少岷房地产经纪有限责任公司合江分公司的营业执照及证明、四川省房地产经纪咨询机构备案证书等，舒春梅的调查笔录和资格证，不动产登记产权证，合江县不动产登记中心的证明，证明案涉房屋于2016年12月9日办理了初始登记，因川源第一城的所有房屋未向合江县住建局缴清相关费用，所有房产均未发放不动产权证，亦不能办理过户。5.（2015）沙民初字第870号民事判决、（2016）川0522执367号执行裁定，证明倪忠豹与向仲川房屋买卖合同纠纷一案，于2015年9月经中卫市沙坡头区人民法院判决，并于2016年进入执行，将案涉房屋进行了查封，而判决生效和申请执行的时间均在原告购买该房之后，且判决未载明先大文承担连带责任。6.（2016）川0522执异30号执行裁定书，证明原告得知案涉房屋被查封后，及时向法院提出执行异议和案外人执行异议之诉。倪忠豹、向仲川、先大文未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人先大文、向仲川系夫妻。2011年12月1日，先大文与川源公司签订了商品房买卖合同，上面记载出卖人取得出让土地证号为合江县国用（2011）第**号，建设工程规划许可证号为建字第(2011)-42号、施工许可证号为510522201109280101，商品房预售许可证号为（合住建）房预售证第36号。双方约定出卖人将坐落于合江县合江镇川源第一城第5号楼1单元第5层502号（暂定编号）的房屋出售给买受人，建筑面积约104.11㎡，单价为3740元/㎡，总价款389371元，买受人在签订合同当日向出卖人支付总价款的40.16%即156371元作为首付款，余款233000元由买受人向贷款单位申请按揭，并由贷款单位转账至出卖人账户。2015年5月16日，先大文（甲方）通过重庆少岷房地产经纪有限责任公司合江分公司介绍，将上述房屋出售给黄建容（乙方），双方签订了房地产转让协议，约定总价款为438000元，乙方在签订协议时向甲方交纳定金5000元，并在5月30日前支付甲方购房款20万元（含定金），甲方交房给乙方；余款238000元由乙方以甲方名义，继续在工行按月交纳按揭贷款，直至川源第一城的房产证办下来，甲方过户给乙方，双方结清尾款和费用。2015年5月27日，黄建容在中国建设银行向先大文转账支付了180000元，另付现金7275元，并向中介公司支付了4000元中介费，先大文为此向黄建容出具了收到购房款187275元的收条一张，双方交接房屋。接房后，黄建容先后与合江恒万物业管理有限公司、四川天铭燃气管道管材有限公司合江经营部签订了房屋装饰装修及燃气管线改装协议，开始装修房屋，并以自己或先大文的名义交纳物管费、燃气费等。从2015年6月18日起，黄建容以先大文的名义（卡号为62×××97）每月准时向中国工商银行合江支行交纳1000元至1800元金额不等的按揭款（至2017年5月20日，已累计交纳按揭款38400元）。2016年12月19日，合江县不动产登记中心对案涉房屋办理了不动产产权登记，证号为川（2016）合江县不动产权第0011149号，上面记载该房为先大文单独所有，建筑面积104.18㎡，登记地址为合江镇菜坝社区少岷北路494号A区2栋1单元5层02号。另查明，2015年5月4日，宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院受理倪忠豹与宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司、向仲川、中卫市楚雄房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，并于9月11日作出判决：由向仲川返还倪忠豹购房款、违约损失217000元及其他损失。判决生效后，向仲川未履行付款义务，本院接受中卫市沙坡头区人民法院的委托执行，于2016年4月20日作出执行裁定，依法查封了向仲川与先大文共有的位于合江县住房一套(产权预告证号201200550，建筑面积104.10㎡)。2016年7月27日，黄建容向本院提出执行异议，被裁定驳回异议请求后，遂于11月29日提出执行异议之诉。本院认为，先大文与川源公司签订商品房买卖合同时，开发商已先行取得辖区相关行政部门的用地、规划、施工和预售房许可，该合同应为合法有效。随后，黄建容通过中介公司，与先大文签订该房的转让协议，并按约交纳定金、购房款及按揭款，接手房屋，这些均表明双方签订履行合同是合意和真实有效的。其次，黄建容接房后，与物业、燃气公司签订服务协议，对该房进行装饰装修，并交纳相关费用，这又表明黄建容已实际占有房屋并进行管理使用至今。第三，黄建容与先大文签订履行房屋买卖协议并交房，均发生在倪忠豹与向仲川房屋买卖合同纠纷案判决和执行以前，庭审无证据显示双方为逃避债务而恶意串通，进行虚假交易。同时，该房系2016年12月19日办理的产权登记，产权证书尚待移交按揭银行，自然尚未完清按揭款的房屋不能办理过户，这亦不能归责于黄建容。对前述事实，先大文亦当庭明确表示认同；倪忠豹的答辩理由不能成立，不予采纳。基于本案事实，权衡黄建容对案涉房屋的居住生存利益与倪忠豹的经营利益之间的冲突，本院认定黄建容对案涉房屋享有的物权期待权应当优先于倪忠豹的一般金钱债权，即黄建容的权利能够排除法院对案涉房屋的执行。综上所述，原告黄建容请求停止对案涉房屋的强制执行，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。鉴于该房的产权证书尚存于产权登记部门，正在办理按揭转现过程中，故本案不支持原告的其余请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一.停止对原告黄建容购买的合江县合江镇菜坝社区少岷北路494号A区2栋1单元5层02号房屋的执行；二.驳回原告黄建容的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄建容负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长 陈 斌代理审判员 杨祖平人民陪审员 王贤权二〇一七年五月二十六日书 记 员 张瑞嘉 关注公众号“”