（2017）桂13民终377号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-07-04
案件名称
祝明、广西来宾市建昌房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区来宾市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区来宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
祝明,广西来宾市建昌房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终377号上诉人（一审原告）：祝明，男，汉族，1970年5月8日生，住址广西桂林市秀峰区。委托代理人：覃宗安，广西桂中律师事务所律师。委托代理人：腾玲英，广西桂中律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：广西来宾市建昌房地产开发有限公司，住所来宾市桂中大道滨江园小区20栋B2-320号。法定代表人：梁玉宏，该公司董事长。委托代理人:韦立军，广西天际律师事务所律师。委托代理人:蒲俊杰，广西天际律师事务所律师。上诉人祝明因与被上诉人广西来宾市建昌房地产开发有限公司（以下简称建昌公司）商品房销售合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2016）桂1302民初1839号民事判决，向本院提出上诉。本院2017年4月12日受理后，依法组成合议庭，并于2017年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人祝明的委托代理人覃宗安、腾玲英，被上诉人的委托代理人韦立军、蒲俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝明上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认为先交清房款后交付房屋是商品房买卖的交易习惯，与现实相悖。现实中商品房买卖交易习惯是买受人先付首付款后，出卖人即交房，余下大部分房款由买受人向银行按揭贷款支付，现实中极少将付清全部房款作为商品房买卖的交付条件。二、对于交房条件，《附件六：合同补充协议》已对《商品房买卖合同》作出实质性变更、修改，一审判决仍认定本案的交房条件为付清全部房款，系认定事实错误。《商品房买卖合同》为格式合同，该合同第九条明确约定交房期限为被上诉人应当在2014年12月31日前交付，但该合同并未明确约定付款方式和期限，仅在该合同第七条第（4）项中约定“其他方式，详见附件六。”《附件六：合同补充协议》第七条第一款第（2）项明确约定付款方式和期限，即“买受人在签订本《商品房买卖合同》之日起五个工作日内，即2014年7月16日前缴纳全部房款的57.14%……款待房产证、土地证办好后五日内付清。”《附件六：合同补充协议》对付款方式、期限的约定及实际履行中被上诉人收到上诉人57.14%首付款后出具的《收据》内容均充分证实《附件六：合同补充协议》已对《商品房买卖合同》第九条约定“付清应付款”或“付清全部房款”的交房条件作出实质性变更和修改。因此，上诉人按《附件六：合同补充协议》的约定付款并不构成违约，且付清全部房款并非本案商品房买卖的交付条件。三、一审判决违反当事人意思自治原则。在一审庭审过程中，被上诉人并未以上诉人未付清全部房款进行抗辩，亦未提起反诉或另案起诉上诉人未付清全部房款的违约责任，据此，付清全部房款并非双方的合同意思表示，一审判决认定付清全部房款系本案合同的交房条件，违背了合同当事人的意愿。建昌公司答辩称，一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人之间不存在真实的商品房买卖关系，双方系民间借贷关系，所签订的一系列商品房买卖合同是为了保证上诉人所借出借款得到偿还，按上诉人的要求，在办理签订商品房买卖合同及进行合同备案登记后，上诉人才向被上诉人支付借款。收到借款后，被上诉人先后向上诉人支付相应利息。因此，上诉人提出的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决后被上诉人虽未上诉，但被上诉人要求撤销一审判决，驳回上诉人的诉讼请求。祝明向一审法院起诉请求：1.建昌公司继续履行合同交付房屋给祝明；2.建昌公司向祝明支付违约金8953.46元；3.一审案件诉讼费由建昌公司承担。一审法院查明，2014年7月15日，祝明与建昌公司签订《商品房买卖合同》，约定：单价为每平方米2100元；出卖人应当在2014年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人；在交房时，如买受人未付清应付款，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内等。同时，在《附件六：合同补充协议》又约定：“买受人在签订本《商品房买卖合同》之日起五个工作日内，即2014年7月16日前缴纳全部房款的57.14%……款待房产证、土地证办好后五日内付清”。2014年7月17日，来宾市房产管理局对该房屋办理商品房买卖合同备案登记手续。2014年7月17、18日，祝明以转账方式向建昌公司尾号为4881的银行账户两次转入2986344元。2014年7月18日，建昌公司向祝明出具收据，载明：今收到祝明交来购买来宾市“水岸新都”项目1号楼、2号楼、3号楼共计18套房屋（建筑面积合计2488.62m2，购房成交总价5226102元）首付款2986344元。祝明所购的商品房房产证、土地证领取时间为2015年1月30日前并于同期内开具购房税务发票（因我司原因祝明得到普通收据），祝明所购的商品房余款待房产证、土地证全部办好后5日内付清。”2016年5月16日，祝明以建昌公司未按期交付商品房为由，向法院提起民事诉讼。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。建昌公司以双方之间的《商品房买卖合同》存在诸多疑点、与交易习惯不符等理由辩称双方之间存在民间借贷关系、所签订的《商品房买卖合同》只是作为在借贷合同的担保，但未提供充分证据予以证实；同时，对建昌公司所称的合同疑点、不符合交易习惯等，一审法院认为，本案所涉合同的即便存在疑点或违背交易习惯的情形，也属于合同的瑕疵，可以通过补充协议等方式予以纠正。因此，在建昌公司未提出任何证据的情形下，不能以合同存在瑕疵为由推定双方之间存在民间借贷关系，故对建昌公司的辩解意见不予支持。同时，对商品房的交付方式，该《商品房买卖合同》主文中既约定“……在交房时，如买受人未付清房款的，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内……”，在《附件六：合同补充协议》又约定：“买受人在签订本《商品房买卖合同》之日起五个工作日内，即2014年7月16日前缴纳全部房款的57.14%……款待房产证、土地证办好后五日内付清”。对此，一审法院认为，一方面，先缴清房款后交付房屋符合商品房买卖的一般交易习惯；另一方面，《附件六：合同补充协议》中“买受人在签订本《商品房买卖合同》之日起五个工作日内，即2014年7月16日前缴纳全部房款的57.14%……款待房产证、土地证办好后五日内付清”的约定仅为双方对支付购房款方式进行补充协商，对商品房的交付条件未作变更，即仍按照合同主文部分“……在交房时，如买受人未付清房款的，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内……”的约定确定商品房交付条件。本案中，祝明在仅支付了57.14%购房款的情形下，无权要求建昌公司交付商品房。因此，对祝明提出的建昌公司履行交房义务、支付逾期交房的违约金等诉讼请求，缺乏合同依据、法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，判决：驳回祝明的诉讼请求。一审案件受理费50元，由祝明负担。二审期间，被上诉人建昌公司向本院提供两份新证据：1.上诉人转款给建昌公司的转账凭证；2.银行业务汇单、用款申请书及曾广军移动业务受理单。证据1拟证明祝明、高焰向被上诉人建昌公司转款共计1200万元。证据2拟证明被上诉人向祝明、高焰支付了314万元的利息。上诉人的质证意见：被上诉人提交的证据均非原件，依照法律规定，不能作为定案依据，亦不能证明本案纠纷系民间借贷，上诉人不予质证。二审期间，被上诉人建昌公司申请证人梁某出庭作证，拟证明证人梁某系建昌公司的职工，按公司领导指示将提现的钱交给曾广军，该款项系建昌公司向上诉人支付的利息。上诉人的质证意见：无证据证明梁某系建昌公司的职工，如梁某是建昌公司职工，该证人系利害关系人，其证词不能作为定案依据，且证人表示其不清楚曾广军与上诉人的关系，故该证人证言不能作为认定事实的依据。本院对上述证据及证人证言的认证意见：被上诉人提供的证据1可确认本案事实，对证据1予以确认。因无法确认证据2的真实性，亦无其他证据予以佐证，故对证据2不予认可。证人梁某不清楚曾广军与上诉人间的关系，不能证明交付给曾广军的款项系支付给上诉人的借款利息，该证人证言不能证明被上诉人向上诉人支付利息的事实，据此，对证人证言不予认可。经审理查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条交付期限及交付条件约定：出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。……在交房时，如买受人未付清应付款（含银行按揭贷款或公积金贷款尚未发放及贷款额不足应补交房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定：买受人按下列第4种方式按期付款：4、其他方式详见附件六。《附件六：合同补充协议》第七条付款方式及期限约定：买受人应在签订本《商品房买卖合同》之日起五个工作日内，即2014年7月16日前交纳全部房款的57.14%，……款待房产证、土地证办好后5日内付清。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。根据双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.本案是否属于名为商品房买卖实为民间借贷的法律关系？2.上诉人请求被上诉人交付房屋是否符合法律规定？本院认为，关于本案是否属于名为商品房买卖实为民间借贷关系的问题。首先，被上诉人主张其曾向上诉人支付借款利息，双方之间的法律关系应为民间借贷，但被上诉人提供的证据无法证明向上诉人支付过利息，上诉人也否认收到被上诉人的利息，且一审判决后被上诉人并未提出上诉，视为其对一审定性为商品房销售合同关系无异议。为此，被上诉人主张双方当事人之间应为民间借贷法律关系，证据不足，理由不成立，本院不予支持。关于被上诉人是否应向上诉人交付房屋的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定的交房条件为被上诉人应于2014年12月31日前经五方验收合格的房屋交付给上诉人使用，但同时也约定如上诉人未付清应付款，则交房日期顺延，顺延至付清全部房款之日起10日内。而对于付款期限，双方当事人在《商品房买卖合同》中并未明确约定，是在《附件六：合同补充协议》中进行约定，即“买受人应在签订本《商品房买卖合同》之日起五个工作日内，即2014年7月16日前缴纳全部房款的57.14%……款待房产证、土地证办好后五日内付清。”本院认为，这一约定并不是对主合同中的付款期限进行变更，也没有明确上诉人缴纳全部房款的57.14%后被上诉人即应交房，为此，应认定双方当事人并未对主合同中约定的“付清全部房款”的交房条件作出变更。而且上诉人在交清全部购房款的57.14%的情况下即主张交房与商品房买卖中先交清房款后交付房屋的交易习惯不相符。综上，上诉人在仅支付了全部购房款的57.14%后即请求被上诉人交付商品房，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人祝明负担。本判决为终审判决。审判长 韦远潇审判员 卢 怡审判员 邓 媚二〇一七年五月二十六日书记员 李思憶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 更多数据：