（2017）吉06民终361号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-08
案件名称
刘树华与赵立达租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白山市中级人民法院
所属地区
吉林省白山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘树华,赵立达
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉06民终361号上诉人（原审被告）：刘树华（曾用名刘淑华），女，1966年6月3日生，汉族，无职业，住吉林省抚松县。被上诉人（原审原告）：赵立达，男，1987年4月12日生，汉族，无职业，住吉林省抚松县。刘树华与赵立达租赁合同纠纷一案，经吉林省抚松县人民法院（2016）吉0621民初1925号民事判决后，刘树华不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵立达原审诉称：2015年，赵立达从张云海手中购买门市房，同年9月28日办理房屋所有权证。刘树华要求租用房屋一年，租金36000元／年。现刘树华无正当理由拒绝交还房屋。诉讼请求：1、刘树华迁出占住房屋；2、刘树华给付房屋租金39000元（13个月、3000元／月）。刘树华原审辩称：刘树华曾通过赵立达的母亲向别人借款，由赵立达母亲担保，后来因刘树华未能偿还该笔借款而由赵立达母亲代偿。诉争房屋作价120万元抵顶给赵立达母亲，赵立达母亲要求把房屋过户给赵立达。当时双方口头协商诉争房屋由刘树华无偿使用二年，若系租赁诉争房屋，完全可以在赵立达欠刘树华的8万元购房款中扣除房屋租金。如果赵立达索要房屋租金，赵立达必须给付剩余8万元购房款及相应利息，刘树华才能交付房屋。赵立达主张给付39000元的房屋租金（年租金36000元）与事实不符，诉争房屋所处地段其他房屋的年租金一般为2万元，有一户年租金为23000元(含取暖费)。原审法院审理查明：刘树华通过赵立达母亲曾向案外人借款并由赵立达母亲提供担保。嗣后，因刘树华未能偿还前述借款，由赵立达出资代刘树华偿还借款本息112万元。2015年，刘树华将位于抚松镇书香阁小区C1#楼-010009号商业用房作价120万元抵顶给赵立达，并由赵立达为刘树华出具尚欠购房款8万元的欠据。嗣后，赵立达与刘树华达成口头租赁房屋协议，约定租期为一年，对房屋租金问题未约定。2015年9月28日，抚松县房产产权管理处向赵立达颁发前述房屋的房屋所有权证，载明：房屋所有人为赵立达，建筑面积为108.13平方米，房屋坐落（抚松镇）书香阁小区C1#楼-010009号，房屋用途为商业，共有情况为与付洋共同共有。庭审中，刘树华自认诉争房屋年租金为2万元。经原审法院释明后，赵立达未在指定的期限内申请有关诉争房屋租金数额的司法鉴定。至诉讼时，前述房屋一直由刘树华占有使用。原审法院认为：2015年9月28日，抚松县房产产权管理处向赵立达颁发位于抚松镇书香阁小区C1#楼-010009号商业用房的房屋所有权证。因该房屋所有权证明确载明前述房屋的所有权人为赵立达，依据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”之规定，应认定前述房屋归赵立达所有（与赵立达之妻付洋共同共有）。刘树华称诉争房屋系作价120万元抵顶给赵立达母亲，且赵立达同意该房屋由刘树华无偿使用二年，因赵立达对此予以否认，且刘树华对其主张亦未提供相关证据予以证实，故对刘树华的上述抗辩主张不予支持。至诉讼时，前述房屋一直由刘树华占有使用。赵立达主张刘树华返还位于抚松镇书香阁小区C1#楼-010009号商业用房，于法有据，予以支持。关于赵立达要求刘树华支付39000元租金的实质是要求给付占有使用费，因赵立达取得诉争房屋的所有权证日期为2015年9月28日，且诉争房屋一直由刘树华占有使用，赵立达主张刘树华应支付13个月占用房屋租金的请求，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，刘树华应向赵立达给付2015年9月28日至2016年10月28日期间的房屋租金。因刘树华自认诉争房屋年租金为2万元。且赵立达亦未申请对诉争房屋的租金数额进行司法鉴定，以抗辩刘树华自认的租金数额是否公平合理，属于自愿放弃举证权利。故刘树华应向赵立达支付的房屋租金总数额为21667元［房屋租金2万元／年×1年+（房屋租金2万元／年÷12月）×1月]。对赵立达要求刘树华给付13个月房屋租金39000元的诉讼请求中不超过21667元的诉讼请求部分予以支持（从2015年9月28日起至2016年10月28日），对其超出部分的请求，不予支持。关于刘树华称赵立达尚欠其购房款8万元问题，因赵立达所欠购房款系双方依据用诉争房屋抵顶代偿欠款发生的，与本案不属同一法律关系，刘树华可另行主张权利。原审判决：“一、刘树华于判决生效之日起十日内向赵立达交付位于抚松镇书香阁小区C1#楼-010009号商业用房（建筑面积为108.13平方米）；二、刘树华于判决生效之日起三日内给付赵立达2015年9月28日起至2016年10月28日期间的房屋租金21667元；三、驳回赵立达的其他诉讼请求。案件受理费776元，减半收取388元，刘树华负担228元，赵立达负担160元。”刘树华上诉认为：刘树华占有使用诉争房屋系因赵立达欠刘树华8万元购房款，双方口头约定将诉争房屋由刘树华无偿使用两年，请求二审法院判决刘树华不承担租赁费及利息。赵立达答辩认为：原审法院判决认定事实清楚、正确。请求二审法院依法维持原判。二审查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。本院认为：刘树华上诉主张不应向赵立达给付房屋租赁费，但其自认自2015年9月28日至今一直占有使用物权归属于赵立达的诉争房屋，故刘树华作为占有人应向房屋所有权人赵立达支付占有使用费。刘树华上诉主张其占有使用诉争房屋系因赵立达欠刘树华8万元购房款，双方口头约定刘树华可无偿使用诉争房屋两年，但刘树华未提供证据予以证明，赵立达对此亦不予认可，故本院对其上诉主张不予支持。赵立达拖欠刘树华购房款的问题与本案不属于同一法律关系，刘树华可另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费776元，由上诉人刘树华承担。本判决为终审判决。审 判 长 王 勇代理审判员 兆艳红代理审判员 郭惠靖二〇一七年五月二十六日书 记 员 杨鸿宇 微信公众号“”