（2017）鄂10民终305号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-20
案件名称
张仁信与杨劲松房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆州市中级人民法院
所属地区
湖北省荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张仁信,杨劲松
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂10民终305号上诉人（原审原告）：张仁信，男，1969年11月19日生，汉族，住江陵县。委托诉讼代理人：王松陵，湖北荆安律师事务所律师。上诉人（原审被告）:杨劲松，男，1970年5月14日生，汉族，住湖北省石首市。上诉人张仁信因与上诉人杨劲松房屋租赁合同纠纷一案，不服江陵县人民法院（2016）鄂江陵民初第569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张仁信及其委托诉讼代理人王松陵、上诉人杨劲松庭参加诉讼。本案现已审理终结。张仁信上诉请求：撤销江陵县人民法院（2016）鄂江陵民初第569号民事判决第二项，改判杨劲松承担违约金60000元。事实和理由：杨劲松在合同期内，单方提出解除租赁合同，其理由不成立，因此，杨劲松构成违约，应当承担60000元的违约责任。杨劲松答辩称，张仁信在房屋租赁期间停电造成我损失，无法进行经营。遂提出解除房屋租赁合同，我没有构成违约。杨劲松上诉请求：撤销江陵县人民法院（2016）鄂江陵民初第569号民事判决，改判驳回张仁信的诉讼请求。事实和理由：张仁信停电造成我无法经营，违约在先，我只是被迫搬走。我和张仁信解除房屋租赁合同后，将房屋通道钥匙给了另一个房主。张仁信完全可以另行出租该房屋。至于三个展示橱窗钥匙，张仁信完全可以打电话联系我。他无法将该房屋向外出租的责任不在于我，我不应该承担三个月的房屋占用费。张仁信答辩称，双方解除房屋租赁合同后，杨劲松没有及时将租赁物返还给张仁信，其应当承担此期间的房屋占用费。张仁信向一审法院起诉请求：1、判决被告给付原告2010年-2012年应补交的房屋租金3万元；2、判决被告给付原告2015年2月28日至2015年8月24日的房屋占有费6万元；3、判决被告承担违约金6万元；4、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：杨劲松为从事家具经营，于2010年1月30日与张仁信签订房屋租赁合同。合同约定张仁信将位于江陵县郝穴镇西湖路郝穴工商分局对面（原郝穴文化馆）6间门面及后面2楼租赁给杨劲松，租赁期限6年；每年租金20万元；2月28日前付清当年租金。违约责任：一方无故提前解除合同的，应赔偿另一方损失；乙方（杨劲松）逾期交纳租金视为违约，甲方（张仁信）有权终止本合同；一方违约的，应赔偿另一方60万元。2010年2月10日，张仁信向杨劲松收取房屋质保金6万元。在合同履行过程中，杨劲松分数次向张仁信交纳租金60万元。其中，2010年1月30日交纳20万元、2011年2月28日交纳20万元、2012年2月28日交纳20万元。之后，张仁信将出租门面的一半产权（其中3间）及后面2楼转让给李国龙。2013年3月8日，杨劲松与李国龙另行签订了租赁合同。因租赁房屋所有权变更，张仁信出租的门面由6间变更为3间，年租金变更为：2013年3月1日至2014年2月28日3间门面租金11万元；2014年3月1日至2015年2月28日3间门面的租金12万元。2013年3月6日，杨劲松按张仁信的指示，向张仁信女儿张亚梅转账23万元。但张仁信与杨劲松未重新签订合同，仍执行原合同。2013年3月至2014年3月，双方因租金等发生争议，张仁信对出租屋以用电户名的名义，数次向江陵县供电公司申请停电20余天。2015年2月28日，杨劲松迁出租赁房屋。2015年3月8日、3月15日，杨劲松分二次向张仁信送达了《解除合同通知书》，张仁信收到该通知后于2015年3月18日向杨劲松送达了《不同意解除合同的通知书》，要求杨劲松按照合同约定缴纳2015年3月1日至2016年2月28日的房屋租金，如在2015年3月30日前不足额缴纳房屋租金视为违约。2015年3月31日，张仁信向杨劲松送达了《关于终止房屋租赁合同的通知书》，因杨劲松未按时足额缴纳房屋租金视为违约；根据《房屋租赁合同》约定，没收杨劲松交纳的6万元房屋质保金，自2015年4月1日起终止《房屋租赁合同》。杨劲松于同日收到该通知书。2015年8月24日杨劲松将三个展示橱窗钥匙交付给张仁信。一审认为，本案争议焦点，一是被告是否应补交原告2010年至2012年房租3万元的问题。由于原告出租的房屋由6间变为3间，案外人李国龙3间，但是原告与被告之间并没有签订新的合同，也未在原来的房屋合同中约定补交房租的事宜，故本院对原告补交3万元房租的诉请不予支持。二是双方解除合同后，被告是否承担租赁房屋占用费的问题。2015年3月31日，双方解除合同，但被告未将三个展示橱窗钥匙交给原告，导致原告2015年2月28日至2015年8月24日6个月无法将该房屋向外出租，其责任在于被告，应承担相应民事责任。经综合考虑，被告杨劲松应承担3个月房屋占用费（即3万元）。三是原告主张的违约金问题，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告杨劲松向原告张仁信给付3万元房屋占用费；二、驳回原告张仁信其他诉讼请求。二审补充查明，杨劲松于2015年7月份将本案三个展示橱窗钥匙交给湖北荆安律师事务所律师王德轩。因张仁信在外地，其回家后，王德轩才得以于2015年8月24日将三个展示橱窗钥匙交付给张仁信。除此以外，二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于张仁信主张杨劲松单方提出解除涉案租赁合同，应当承担违约责任的上诉理由。双方当事人因租金发生争议，张仁信对出租屋以用电户名的名义，数次向江陵县供电公司申请停电20余天。杨劲松遂提出解除涉案租赁合同，张仁信也同意解除合同，只是因为60000元质保金应否作为违约金予以没收发生争议。关于返还该质保金，另案已作处理。本案中，张仁信以杨劲松在合同期内，单方提出解除租赁合同构成违约，应当承担60000元的违约责任为由向法院提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，结合本案的事实，合同解除后，当事人有权要求要求赔偿损失。故张仁信主张杨劲松承担违约责任的诉讼请求，没有事实和法律依据。关于杨劲松主张其不应承担三个月的房屋占用费的上诉理由。双方解除涉案租赁合同后，应交还租赁房屋钥匙。杨劲松于2015年7月份将本案三个展示橱窗钥匙交给他人转交，应为返还涉案租赁物的时间。一审法院按三个月的时间计算房屋占用费，没有超出未返还涉案房屋的时间。故杨劲松的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人张仁信负担1300元，上诉人杨劲松负担800元。本判决为终审判决。审判长 陈时中审判员 李 静审判员 韩秀士二〇一七年五月二十六日书记员 程 瀛