（2017）豫1326民初758号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2018-07-12
案件名称
南阳峰基伟业房地产开发有限公司与贾红林、王潇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淅川县人民法院
所属地区
淅川县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南阳峰基伟业房地产开发有限公司,贾红林,王潇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第十八条
全文
河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1326民初758号原告：南阳峰基伟业房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91411300664658796B。法定代表人：刘峰，系该公司董事长。住所地：南阳市高新区312国道丰乐园宾馆。委托代理人：姜风生，河南武侯律师事务所律师。执业证号：14113200810916957。被告：贾红林，男，汉族，1978年1月20日出生，住淅川县。被告：王潇，女，1983年3月1日出生，住址同上。系贾红林之妻。二被告委托代理人：王志丹，淅川县中业装饰工程有限公司法务人员。原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司与被告贾红林、王潇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司委托代理人姜风生、被告贾红林、王潇委托代理人王志丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除双方于2013年4月3日签订的《书香水岸商铺租赁合同》；二、要求被告支付合同约定的第四年度所欠的24万元房租；三、要求被告立即腾空房屋，将租赁物交还原告；四、合同解除后，被告支付房屋使用期间的房屋使用费，按第四年度租赁费用标准支付至实际腾房之日至。五、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月1日，原被告签订房屋租赁协议，约定由被告租赁原告所有的位于淅川县西滨河路书香水岸1#2#号楼1、2层约3700平方米用于商业经营，租赁期限5年，自2013年4月1日至2018年3月31日止，年租金40万元。约定租金为一年一付，每年租赁到期前一个月支付下一年房屋租金，租赁费自第三年起逐年递增10%（即第三年度为44万元，第四年度为48.4万元，第五年度为53.24万元）。合同签订后，原告按合同约定向被告移交房屋钥匙，被告入驻经营，前两年度都能履约，但被告违反约定，在第四年房租递增为44万元后，经原告催要仅付20万元。为此，原告多次通知被告支付所欠租金，但被告以种种理由推托至今未果。原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司为支持其诉请，依法向本院提交如下证据：南阳峰基伟业房地产开发有限公司和贾红林于2013年4月3日签订的《书香水岸商铺租赁合同》。证明方向：1、租赁期限；2、租金标准；3、原告方的解除权等以及被告的义务；被告贾红林、王潇辩称，第一，诉讼主体，本案王潇不是适格被告，因为合同注重强调双方的权利义务，要求被告王潇承担责任是根据《婚姻法》规定的夫妻双方的权利义务，另外，本案原告并没有提供被告双方的夫妻证明。因此不能证明原被告的夫妻关系。第二，根据最高法院的解释，原告没有证明该房屋的房产和规划，我们认为原告没有提供，该合同即为无效合同，第三，在实际租赁期间无房屋产权证明。存在一定的干扰。第四，根据合同法第五十二条规定，本案合同中所诉房产损害国家利益，根据合同法规定，系无效合同。第五，房租应参照无效合同的约定支付房租，但支付的相对方是房屋所有权人，而非对方。第六，原告公司的董事长没有到庭，无法查明事实。但我方已经装修花费大量金钱，已经造成重大损失。建议驳回原告对王潇的起诉，对贾红林的诉讼请求。被告王潇、贾红林未向法院提交证据证明其辩称。经审理查明：2013年4月1日，南阳峰基伟业房地产开发有限公司作为出租方与被告贾红林签订《书香水岸商铺租赁合同》，合同约定由贾红林租赁原告所有的位于淅川县西滨河路书香水岸1#2#号楼1、2层约3700平方米用于商业经营，租赁期限5年，自2013年4月1日至2018年3月31日止，年租金40万元。约定租金为一年一付，每年租赁到期前一个月支付下一年房屋租金，租赁费自第三年起逐年递增10%。合同签订后，南阳峰基伟业房地产开发有限公司按合同约定向贾红林移交房屋钥匙。2013-2015年，被告贾红林依约向原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司支付租金，但在第四年房租递增为44万元后，贾红林仅付20万元，剩余24万元房租未支付。另查明：本案涉及的淅川县西滨河路书香水岸房屋淅川县规划局于2008年8月16日颁发淅规证字（2003）29号建设用地规划许可证，淅川县住房与建设局于2009年2月28日颁发《建筑工程施工许可证》（编号：412927200902180201）。贾红林与王潇于2015年9月1日登记结婚，结婚证字号：J411326—2015—004460。南阳峰基伟业房地产开发有限公司于2017年3月13日向本院提出诉讼保全申请书并提供担保，本院于2017年3月15日作出（2017）豫1326民初758号民事裁定，裁定一、对被告贾红林所有的豫Ｒ×××××、豫Ｒ×××××、豫Ｒ×××××三辆小型汽车予以查封。二、对保全担保人刘昱麟所有的豫Ｒ×××××小型普通客车一辆予以查封。本院认为，2013年4月1日南阳峰基伟业房地产开发有限公司与贾红林签订《书香水岸商铺租赁合同》，系双方真实、自愿的意思表达。《最高人民法院》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司提供了淅规证字（2003）29号建设用地规划许可证，证明本案出租房屋取得建设工程规划许可证。被告贾红林主张原告未取得房屋所有权，主张合同无效的辩解，本院不予采纳。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。被告贾红林与王潇登记结婚的日期是2015年9月1日。原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司与贾红林签订《书香水岸商铺租赁合同》的日期是2013年4月1日，即双方签订合同时，被告贾红林与王潇尚未登记结婚，故该债务不属于夫妻共同债务，被告王潇主张不是适格被告的辩称，本院予以采纳。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉及的合同系合法有效的租赁合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据《书香水岸商铺租赁合同》第二条：租期五年，自2013年4月1日起至2018年3月31日止。第三条：租金每年人民币肆拾万元整，租金一年一付。承租方必须提前一个月缴纳下一年度租房金。第四条：租赁费用从第三年起逐年递增10%。即第四年度的租金为44万元，且应于2016年3月31日前支付完毕，目前被告贾红林已支付20万元，原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司诉请被告贾红林支付剩余房租24万元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告贾红林逾期一年不支付剩余租金的行为已经构成违约，根据《书香水岸商铺租赁合同》第三条第二款：承租方必须提前一个月缴纳下一年度租房金，如违约，出租房有权收回出租屋的约定，原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司诉请解除双方于2013年4月3日签订的《书香水岸商铺租赁合同》、被告贾红林立即腾空房屋，将租赁物交还原告的要求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。故原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司诉请，被告贾红林在合同解除后支付房屋使用期间的房屋使用费，按第四年度租赁费用标准支付至实际腾房之日止的主张，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院》第二条、第十八条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司与被告贾红林于2013年4月1日签订的《书香水岸商铺租赁合同》；二、被告贾红林在本判决生效后十日内向原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司支付租金24万元整；三、被告贾红林在本判决生效后十日内腾空淅川县西滨河路书香水岸1#2#号楼1、2层房屋，将该房屋归还原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司；并向原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司按44万元/年的标准支付自2017年4月1日至房屋实际归还之日止的房屋使用费。四、驳回原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，退还原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司6100元，由被告贾红林负担4900元。保全费4520元，由原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司负担2800元，由被告贾红林负担1720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 陈国富审判员 谢蕊娜审判员 张少普二〇一七年五月二十六日书记员 陈志伟 微信公众号“”