（2017）粤12民终469号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-12-04

案件名称

肇庆市端州万汇物业有限公司、陈迪刚物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省肇庆市中级人民法院

所属地区

广东省肇庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

肇庆市端州万汇物业有限公司,陈迪刚

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省肇庆市中级人民法院民事判决书（2017）粤12民终469号上诉人（原审原告）：肇庆市端州万汇物业有限公司，住所地:广东省肇庆市，统一社会信用代码:91441202598942800H。法定代表人：邱永聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：温锡棋，广东端庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈迪刚，男，1956年10月8日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：梁少芳，广东余黎张律师事务所律师。上诉人肇庆市端州万汇物业有限公司（以下简称万汇公司）因与被上诉人陈迪刚物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万汇公司向一审法院起诉请求判令：1、陈迪刚立即向万汇公司支付2012年至2016年物业管理服务费3157元、滞纳金3223元，合计6380元；2、本案诉讼费用由陈迪刚承担。一审法院认定事实：位于肇庆市××前××房的权属人为陈迪刚，该房屋建筑面积为67.9650㎡。陈迪刚房屋所在的是肇庆市铁路东区及X小区住宅小区，原为广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司负责物业管理，广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司于2011年3月1日将肇庆市铁路东区及X小区铁路职工宿舍物业管理及站北路东区31栋底楼物业办公室移交邱永聪，由邱永聪负责对该小区进行物业管理。2012年6月20日，邱永聪独资成立万汇公司，经营范围为物业管理服务、清洁服务等。此后，万汇公司对涉案房屋所在的小区进行物业管理。2014年6月30日，肇庆市铁路东区及X小区住宅小区业主委员会（甲方）与万汇公司（乙方）签订《物业委托管理合同》，合同主要约定：甲方将肇庆市站北路铁路东区、X小区职工宿舍X栋-X栋委托乙方实行物业管理，服务期限自2014年7月1日零时起至2019年6月30日零时止；乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托事项包括房屋建筑共用部位的维护和管理，共用设施、设备的维护运行和管理，市政公用设施和附属建筑物的维护与管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑的设施维护与管理，公共环境卫生，维持公共秩序，实施小区的安全监控、24小时值班巡视、门岗执勤，以及负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、卫生清洁费、机动车保管费等；物业管理服务收费标准按建筑面积每月0.7元/㎡（含公共水电费），垃圾转运费按每户5元/月收取，45栋、47栋、49栋的对讲机维护费10元/月/户的标准收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金；房屋的共用部位，共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用由三茂公司肇庆房建段负责维修，房屋的共用部位及共用设备维修乙方只负责单项300元以内的项目，其余部分由业主承担，乙方不承担市政公用设施费用。2016年7月28日，万汇公司以陈迪刚拖欠2012年至2016期间物业管理费为由提起诉讼。诉讼中，万汇公司在该院指定的期限内未能提交其从事物业管理的相关资质证书。一审法院另查明:陈迪刚在诉讼中确认其按每月26元的标准支付物业管理费，缴费方式由工作单位在工资中代扣，并未向万汇公司支付过任何物业管理费，但对其主张没有提供相应证据。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于万汇公司与肇庆市铁路东区及X小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》的效力问题。根据《物业管理条例》第三十二条的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，即物业管理公司从事物业管理业务的前提条件是取得相应的资质管理证书，但万汇公司在该院指定的期限内未能提交其从事物业管理的相关资质证书，应承担举证不能的不利后果，视其为未取得相应的从事物业管理的资质。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，万汇公司与肇庆市铁路东区及X小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》属无效合同。关于万汇公司要求陈迪刚支付2012年至2016年的物业管理费、垃圾清运费及滞纳金的诉讼请求。根据上述认定，万汇公司与肇庆市铁路东区及X小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》无效，万汇公司以合同约定的收费标准、违约条款主张物业管理费及滞纳金的理据不充分，该院均不予采纳。但万汇公司自成立至今为包括陈迪刚在内的小区业主提供了物业服务,陈迪刚作为小区的业主实际上亦接受了万汇公司提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，因此，根据公平合理和权利义务相一致原则，陈迪刚理应向万汇公司支付物业管理费。至于收费标准的问题,2011年3月1日，广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司于将肇庆市铁路东区及X小区铁路职工宿舍物业管理移交邱永聪后，邱永聪及其成立的万汇公司均按每平方米0.56元/月的标准向小区业主收取物业管理费至2014年6月30日，故万汇公司主张的物业管理费可参照上述标准计付。至于陈迪刚认为其按每月26元的标准支付物业管理费，缴费方式由工作单位在工资中代扣，并未向万汇公司支付过任何物业管理费，但对其主张没有提供相应证据予以证明，该院对此不予采纳。对于万汇公司成立即2012年6月20日以前的物业管理费，因万汇公司非适格主体，应由邱永聪另行主张权利。对于房屋面积的问题，根据房地产权证所载，陈迪刚房屋建筑面积为67.9650㎡，因此，陈迪刚交纳的物业管理费应当以上述面积为准。万汇公司主张按照74㎡的面积计算物业管理费，依据不足，该院不予采纳。至于万汇公司主张的垃圾清运费，根据现有的证据不足以支持该项诉讼请求，故对该主张该院不予支持。综上，陈迪刚应向万汇公司支付2012年6月20日至2016年6月30日（万汇公司起诉之前1个月）物业服务费1839.46元(0.56元/㎡/月×67.9650㎡×48个月10日)。万汇公司要求陈迪刚支付2012年1月至2016年12月的物业管理费、垃圾清运费及滞纳金的诉讼请求，其合理部分，该院予以支持。对于陈迪刚以万汇公司的服务、管理不符合合同约定为由而拒交物业费的问题。由于物业管理服务具有整体性，涉及所在小区全体业主的共同利益。部分业主以物业管理公司提供的服务不周为由拒交物业管理费，不但不符合小区的整体利益，而且损害到其他业主尤其是已交费业主的利益。因此，当双方因物业服务与缴纳物业管理费存在冲突时，均应在履行自己义务后，再通过法律途径寻求解决。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《物业管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、陈迪刚应在该判决发生法律效力之日起十日内向万汇公司支付其所欠的2012年6月20日至2016年6月30日的物业服务费1839.46元；二、驳回万汇公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由万汇公司负担35元，陈迪刚负担15元。万汇公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判陈迪刚向万汇公司支付2012年至2016年物业管理服务费3157元、滞纳金3223元，合计6380元；3、本案诉讼费用由陈迪刚承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、万汇公司与肇庆市铁路东区及X小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》是有效的，一审判决适用法律错误。第一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。而且该规定并没有规定物业服务企业必须是具有资质的物业服务企业，而一审法院以万汇公司不具备相应的物业服务资质而认为《物业委托管理合同》为无效的合同是错误的。第二，万汇公司无须办理物业管理企业资质。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”《物业管理企业资质管理办法》第五条规定：“……三级资质：1.注册资本人民币50万元以上；2、……3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书……”很显然，依照上述规定，万汇公司的注册资金是60万元，只能申请办理三级资质。然而，根据2012年10月31日国务院发布的《国务院关于同意广东省“十二五”时期深化行政审批制度改革先行先试的批复》【国函（2012）177号】的第27项及《广东省人民政府转发〈国务院关于同意广东省“十二五”时期深化行政审批制度改革先行先试的批复〉的通知》【粤府（2012）335号】的规定，国务院在2012年10月31日便已同意停止对广东省行政区内对物业服务企业二级及以下资质的核准。万汇公司几年前曾经向肇庆市住建局递交的申请办理资质的文件也被退回。因此，万汇公司于2014年6月20日与业主委员会签订《物业委托管理合同》时，国务院早已停止办理广东省物业管理资质，且至今都没有恢复办理。因此，万汇公司是无须办理物业管理资质。第三，国务院已删除物业管理人员取得职业资格证的条款，《物业管理企业资质管理办法》要求实行物业管理企业资质的规定，已无据可依，无法办理。根据《国务院关于修改部分行政法规的决定》（国务院令666号）已删除《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。其中《物业管理条例》第三十三条规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。国务院已取消物业管理职业资格，而《物业管理企业资质管理办法》中第五条还规定，将物业管理人员职业资格作为申请物业管理企业申请三级资质的条件之一，明显已无法操作。第四，一审法院认定从事物业管理业务的前提条件是取得物业管理企业资质证书是错误的。有合法生效的物业合同才是申办物业资质的前提条件。根据国务院、住建设局在没有停止办理广东省物业资质之前的有关规定，物业公司应是先办理营业执照、再有委托管理的物业合同，才能申请办理物业管理资质。《物业服务企业资质管理办法》第五条规定：“三级资质：……4、有委托的物业管理项目……”由此可见，国务院及住建局是要求物业公司办理营业执照，并有合法生效的委托项目（即有物业委托管理合同），才能申报资质。因此，有合法生效的物业合同才是申办资质的前提条件。一审法院认定物业管理企业资质是从事物业管理业务的前提条件，明显没有分清楚物业合同与物业资质的先后关系。且该资质明显就是管理性的资质，而非决定合同的生效要件。第五，《物业管理条例》第三十二条规定是管理性强制性规定，而非效力性强制规定。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”国务院并没有明确规定，无资质的物业企业签订的物业合同无效。一审法院将《物业管理条例》第三十二条的规定引申为“即物业管理公司从事物业管理管理业务的前提条件是取得相关应的资质管理证书”从而认定双方的合同无效，这显然是滥用法律，我国民法通则的原则是法无明文禁止则不属于违法，《物业管理条例》第三十二条并没有明文禁止无资质企业不得从事物业管理业务，因此一审判决适用法律错误。国务院授权建设部对物业服务企业资质管理也只是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的一种管理手段。只有违反法律、行政法规的效力性强制规定才会必然导致合同无效。有合法生效的物业合同才是申办资质的前提条件，而该物业管理企业资质明显就是管理性的资质，而非决定合同的生效要件。一审法院因万汇公司没有资质而判令物业合同无效，明显错误。万汇公司与业主委员会签订的《物业委托管理合同》是双方的真实意思表示而且没有违反强制性的法律规定，应为合法有效合同。二、一审法院认定物业服务费按0.56元/㎡，不计垃圾清运费及滞纳金，属认定事实不清。首先，《物业委托管理合同》有效，合同约定万汇公司需提供多项物业服务及配备人员数额等多项条款合同签订后，万汇公司为积极履行合同约定在管理区域范围内全覆盖安装监控东区增32个监控摄像头、更换消防道路地沟盖板、消防道标志牌、出入大门远程蓝牙刷卡系统设备、庭院内死角铺设安装照明路灯等等设备。而一审法院依照2011年3月1日万汇公司接手广东三茂铁路股份有限公司经济开发公司肇庆物业分公司时的交接清单里的设施设备，也能看出当时按2011年的设施收取0.56元/㎡所基于的设施及服务标准。由于万汇公司与业主委员会已经签订物业合同，且万汇公司已经按合同的规定提供了物业服务，那么万汇公司的物业管理费的标准，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的精神及参照《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的立法精神，万汇公司主张按照合同标准收取定0.7元/㎡计收物业服务费及支付垃圾清运费及滞纳金有事实基础及法律支持，人民法院应当予以支持。三、一审法院认定陈迪刚的房屋建筑面积为67.9650㎡，是认定事实不清。根据房屋（是老证）资料显示，陈迪刚的房屋建筑面积与住宅面积均是67.9650㎡，该数额明显与实际不符，没有包含分摊面积，不可能楼梯、过道的费用由万汇公司承担。且陈迪刚的房产证的附页上均注明了分摊面积，该公摊面积应计入实际的建筑面积内，核算物业管理费用。四、陈迪刚称其不认识业主委员会而不承认业主委员会。业主委员会的成立是否合法有效，不由陈迪刚主观意见决定。万汇公司与业主委员会签订的物业合同合法有效，万汇公司已按约履行各项义务，陈迪刚应按约定支付物业费用及相关费用。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实及适用法律，支持万汇公司的诉讼请求。陈迪刚辩称，一、一审法院认定万汇公司无资质之事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院予以维持。万汇公司不具备法律法规要求的资质。1、根据《物业服务企业资质管理办法》第五条，各资质等级物业服务企业的条件如下：“(三)三级资质：……2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.有委托的物业管理项目;5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。”万汇公司至今仍未提供上述法条要求资质，且万汇公司全公司人员加起来都不足10人，故即使不论资质，若无法提供《劳动合同》，那么其起码人员方面已经无法满足要求。从该法条第1点可以看出，除了物业管理人员资格外，还要求工程、管理、经济等相关专业类人员，且中级职称不少于5人。2、物业服务企业并非不需要资质，而是交由行业协会自律管理。根据《广东省住房和城乡建设厅关于做好暂时停止实施部分企业资质行政许可后续监管工作的通知》粤建办〔2016〕102号：“二、我厅已按照粤府函〔2012〕335号和粤府函〔2013〕35号文件要求及相应程序，将暂时停止实施部分企业资质行政许可后的行业自律管理工作转移给行业组织承接。具体如下：……(五)暂时停止实施物业服务企业二级及以下资质行政许可后的行业自律管理工作交由广东省物业管理行业协会承接。上述承接主体将于近期公布行业自律管理实施方案，采取有别于政府部门行政许可的企业资信等级方式作为市场准入的参考依据，公布企业资信情况，接受社会监督，为行业、企业提供服务，以此加强行业行为规范，发挥行业自律作用。”明确物业服务企业二级以下资质行政许可由广东省行业协会承接，作为市场准入的参考依据，这就说明万汇公司所称无须办理资质纯属狡辩。3、根据《物业服务企业资质管理办法》第六条“新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：(一)营业执照;(二)企业章程;(三)企业法定代表人的身份证明;(四)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同”的规定可知，按照规定是自领取营业执照之日30日内就应当去申办资质，但至今万汇公司并未提供任何证据证明其曾经去相关部门申办过，而且相信其《劳动合同》是无法提供。二、陈迪刚所在小区的业委会是违反《中华人民共和国物权法》规定，未经选举的情况下产生的，其与万汇公司签订的《物业委托管理合同》未经业主授权签订且业主通过业主大会决议不予追认，应当认定无效。1、一审期间，有作为被告的业主已经提供过证据证明该小区业委会的成立并无经过业主大会的选举，而是经过公司指定的，业委会成员表示自己也不愿意担任，并且业委会成立后也没相关章程，更没召开过任何业主大会。所以这个业委会与万汇公司签订《物业委托管理合同》并未经过过半数业主的投票，未得到业主有效授权，无法反映广大业主的真是意思表示。2、一审庭审期间，经过127超过20%户业主联名提出召开业主大会，最终又以共计270户业主过半数签名决议不追认该《物业委托管理合同》，不同意万汇公司提供物业服务，并要求万汇公司退场，合同应当无效。综上，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的相关规定，合同应当无效。三、万汇公司在进驻小区期间，强迫业主接受其所谓的服务，小区被其肆意破坏，公共区域被恶意滥用，导致环境日益恶劣。1、万汇公司肆意破坏小区原有公共设施和绿化，擅自将原本经开公司搞好的台湾草坪全部用除草剂杀死，填埋、占用公共绿化带以及楼底、小区过道等业主共有的公共部位作为停车位，但收费却独自占有，从不公开；且未经业主或者业委会决议明目张胆擅自贴出所谓“公约”，明示只要交费就允许业主擅自违建自搭车棚，但不交费的就视为侵占公共地方违章搭建，这种管理逻辑，业主无法认同。也是因为万汇公司这种“交费就不违章搭建”的管理逻辑，很多业主都擅自违章搭建停车棚，导致小区内到处是违建车棚，人车混杂、混乱无章，隐藏极大的安全隐患。2、万汇公司恶意滥用、占用业主共有的小区公共区域和资源，收益全部揽为己用。万汇公司除了当初移交的办公场所外，竟然擅自在楼底公共地方违建了住房出租和自住；万汇公司法定代表人妻子更在其办公场所隔壁利用小区公共区域开起了早餐店，其长期使用小区公摊的电来营业、使用大功率电器制作早点馒头等售卖，然而，该公摊电费却要小区全部业主替其承担。3、万汇公司只顾忙于强迫业主交费，其在未成立法人之时就进场至今，均只是带着几个毫无资质的保安，清洁工等开展服务，完全没能力承担起管理工作和责任。小区杂草丛生、垃圾随意堆放、住户楼房漏水无人处理，管理不力导致很多业主圈围公共地方养家禽、种菜、挖鱼池养鱼，小区犹如城中村，环境极其恶劣，业主关系非常紧张。因此，热心业主已经无法坐以待毙，开始征集意见希望小区成立自治管理委员会，想重建自己的美好家园，但对于万汇公司对小区的破坏行为，业主们将另行起诉追究其法律责任。四、一审法院支持万汇公司主张的费用中，2014年10月29日前的费用已经超过诉讼时效，不应受到法律的保护。五、房产面积应按房产证登记面积为准。综上，请求二审法院依法维持原判。本院二审期间，万汇公司提交了以下证据：1、房屋分户平面图，拟证明陈迪刚房屋的面积与实际的面积不相符，陈迪刚房屋面积应当以实测面积为准。2、光盘，内容是2017年4月18日在小区拍摄的视频，拟证明万汇公司对小区的管理增添了许多设备，具体有视频监控（含32个摄像头）、出入门禁设备、智能停车管理场系统、快递箱、减速带、门口栏杆等，已超出合同约定服务的设施设备，对小区管理尽心尽责，履行合同义务的事实。陈迪刚提交了以下证据：1、公开意见征询函，拟证明在一审庭审期间征询广大业主是否追认《物业委托管理合同》，127户联名召开业主大会，表决是否同意召开业主大会。2、本小区业主大会审议事项公告及127户召集业主名单，拟证明127名业主联名召集召开业主大会决议，超过270户业主签名表示不同意追认合同。3、小区被破坏的照片，拟证明万汇公司的侵权行为，大部分公共部分的改建并没有经过三分之二的业主同意，是万汇公司强行改建的，严重损害广大业主的权益。4、照片，拟证明万汇公司法定代表人配偶利用公共区域和供用电经营早点店的事实。5、业主筹建自建委员会照片，拟证明业主因无法忍受万汇公司管理而提议筹建自建委员会公告。经质证，陈迪刚对万汇公司提交证据的质证意见如下：1、面积应当以房产证登记面积为准。2、光盘的内容可以看出在2017年4月18日前小区应有的设备是没有的，万汇公司在长达几年的时间没有为小区添加应有的设备，而是在一审败诉后才匆匆忙忙安装的，强迫业主接受他的服务。假如业主要求退场的话，这些损失应由万汇公司自行承担。万汇公司对陈迪刚提交证据的质证意见如下：1、对公开意见征询函的三性不予以确认，该函是陈迪刚自行打印，而且内容是煽动小区业主不予追认物业管理合同，该行为不具备合法性，更不能证明小区业主不认可物业委托管理合同，退一万步说，需要解除合同应由合同的相对方业主委员会与万汇公司进行解除。2、127户召集业主名单不能证明签字的业主就是本小区的业主，即使业主的名字、身份等资料能对得上，也不能证实是业主亲自签名的事实，这也与本案无关。3、小区被破坏照片，与万汇公司提供的视频不相符，而且不能证明是谁的侵权行为，从万汇公司提供视频可以知道小区管理井井有条，而且小区还被评为肇庆市花园单位、安全文明小区，不存在陈迪刚所说侵权的事实，不排除陈迪刚为了拍照片故意摆拍的事实。4、对经营早餐店的照片对三性不予以确认，与万汇公司记载的视频相矛盾。5、业主筹建自建委员会照片是陈迪刚自行拍摄，不能证实在筹建新的业主委员会。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据本案双方当事人上诉和答辩，本案争议焦点是：一、《物业委托管理合同》是否合法有效；二、万汇公司收取物业服务费及相关费用的标准。一、关于《物业委托管理合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；……”、第十二条：“……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”根据上述规定，选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，再由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，万汇公司主张《物业委托管理合同》合法有效，但其并没有提供证据证实选聘万汇公司经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且万汇公司也没有证据证明在起诉前取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，万汇公司与肇庆市铁路东区及X小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》属无效合同。万汇公司主张该合同合法有效，理据不足，本院不予支持。二、关于万汇公司收取物业服务费及相关费用的标准问题。由于《物业委托管理合同》属无效合同，万汇公司以合同约定的收费标准、违约条款主张物业管理费、垃圾清运费及滞纳金的理据不足，本院不予采纳。但万汇公司自成立至今为包括陈迪刚在内的小区业主提供了物业服务,陈迪刚作为小区的业主实际上亦接受了万汇公司提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，因此，根据公平合理和权利义务相一致原则，陈迪刚理应向万汇公司支付物业管理费。对于收费标准的问题,2011年3月1日，邱永聪及其成立的万汇公司按每平方米0.56元/月的标准向小区业主收取物业管理费至2014年6月30日，故一审法院认定万汇公司参照上述标准收取物业管理费并无不妥，本院予以维持。对于房屋面积问题，涉案房地产权证记载陈迪刚房屋建筑面积为67.9650㎡，因此，一审法院认定陈迪刚交纳的物业管理费以67.9650㎡为准并无不当，万汇公司主张按照74㎡的面积计算物业管理费，依据不足，本院不予采纳。对于万汇公司成立即2012年6月20日以前的物业管理费，因万汇公司非适格主体，应由邱永聪另行主张权利。对于本案涉及的其他问题，因当事人没有提出上诉，且没有涉及法律、行政法规强制性规定的内容，视为当事人服从一审判决，本院依法不予审查。综上所述，万汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人万汇公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　张日红审　判　员　任喜跃代理审判员　欧阳平平二〇一七年五月二十六日法官　助理　李结琼书　记　员　邵丽虹关注公众号“”