（2017）川0603民初1195号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-12-05

案件名称

德阳宜必思酒店有限公司与重庆腾辉建设工程集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

法院

德阳市旌阳区人民法院

所属地区

德阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

德阳宜必思酒店有限公司,重庆腾辉建设工程集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0603民初1195号原告：德阳宜必思酒店有限公司，住所地四川省德阳市长江西路二段33号，统一社会信用代码91510600791831723N。法定代表人：鲁其云，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈麟、钟国权，四川旭辉律师事务所律师。被告：重庆腾辉建设工程集团有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处石院街197号，统一社会信用代码915002236889385067。法定代表人：余暇。原告德阳宜必思酒店有限公司（以下简称宜必思公司）与被告重庆腾辉建设工程集团有限公司（以下简称腾辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜必思公司的委托诉讼代理人钟国权到庭参加诉讼；被告腾辉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宜必思公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾辉公司向原告支付房租115606元及自2015年11月6日至实际付清之日止按照未付款每日万分之五计算的滞纳金；2.判令被告支付原告为其垫付的商、综服务费114140元及自2016年12月28日至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；3.判令被告支付原告为其垫付的物管费、水电费共计24525元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年原告将其所有的位于德阳市长江西路二段29号20楼B1、B2、B3、B4、B5、A6房屋租赁给被告，并签订了《物业租赁合同》。合同签订后，原告依约履行了交付房屋给被告使用的义务。但被告自2015年11月5日起至2016年12月27日，已连续欠缴长达一年多房屋租金。原告在多次催收无果后，根据《物业租赁合同》第十二条的约定，于2016年12月27日依约向被告发出了解除合同的通知，并为被告在租赁房屋期间欠缴的商、综服务费与物管费等费用进行了代缴。之后被告仍然拖延房屋租金等所有费用，特向法院提起诉讼。腾辉公司庭下提交书面意见辩称，原告宜必思公司与重庆腾辉建设工程集团有限公司德阳分公司（以下简称腾辉德阳分公司）所签订的《物业租赁合同》以及其他合同应当无效，腾辉公司并未授权腾辉德阳分公司对外签订任何合同。合同签订后，原被告双方也并未履行该合同，实际使用房屋的一方为王昌伟个人，因此王昌伟才是本案适格被告。另外，腾辉德阳分公司已于2014年9月5日注销，如果注销前腾辉德阳分公司实际使用过租赁物，但其早已注销，期间原告从未找答辩人主张权利，其诉讼请求已过诉讼时效。综上，请依法驳回原告所有诉讼请求。经审理查明：坐落于德阳市市区长江西路二段29号钻石广场1栋房屋为宜必思公司、案外人四川新境界置业有限公司（以下简称新境界公司）共同共有（所有权证：德房权证德阳市字第C00992**号）。2014年1月4日，新境界公司出具《授权书》：授权宜必思公司签署关于涉案房屋的房屋租赁合同。2014年4月，原告宜必思公司与腾辉德阳分公司签订《物业租赁合同》，合同约定：宜必思公司将其享有完全产权的位于德阳市长江西路二段29号“钻石广场”20楼B1、B2、B3、B4、B5、A6房屋租赁给腾辉德阳分公司；租赁期限为2014年5月6日起至2019年5月5日起止，如承租方在此期限内无任何违约行为则租期顺延至2024年5月5日；每月租金7811.25元，首年度租金93735元/年，租金按每自然年5%进行递增，从使用当日开始计算自然年。租金支付额度和缴纳时间为：第一年2014年5月6日至2014年11月5日租金为46867.5元，本期实收租金35150.63元，2014年11月6日至2015年5月5日租金为46867.50元，2015年5月6日至2015年11月5日租金为49210.88元，2015年11月6日至2016年5月5日租金为49210.88元，2016年5月6日至2016年11月5日租金为51671.42元，2016年11月6日至2017年5月5日租金为51671.42元，合同还对合同期内的其他月份租金明细作了约定。物业交付时间为2014年5月6日。租金每半年支付，先付后用，第一期使用金于签订合同后5个工作日内支付，以后每期使用金提前30日以银行转账方式支付；承租方逾期支付物业租金，逾期10天及以上的，应当支付滞纳金，滞纳金每天按应交所有费用的应付而未付部分万分之五计算,承租方逾期支付物业租金，当次逾期时间连续达30日，且经出租方书面通知后，仍不支付的，出租方有权单方解除本协议，并视为承租方违约，解除通知当面或邮寄送达即为生效。与此同时，腾辉德阳分公司还与新境界公司签订《商业管理和综合服务合同》及《钻石广场物业服务协议》。其中《钻石广场物业服务协议》约定：新境界公司对腾辉公司德阳分公司承租的钻石广场29号20楼A6、B1、B2、B3、B4、B5、A6房屋提供物业管理服务，物业面积520.75平方米；物业管理服务费收费标准为2.5元/平方米，每月1301.8元，每六个月支付一次。2013年6月18日，腾辉德阳分公司核准成立，公司登记基本情况如下：负责人王昌伟，电话1878109****，营业场所四川省德阳市旌阳区长江西路二段29号钻石广场1栋20楼2号。2014年9月4日，腾辉德阳分公司因被撤销被注销，并未通知宜必思公司，双方签订的《物业租赁合同》及相关协议仍继续实际履行。2016年12月15日，腾辉公司德阳分公司注销前的负责人王昌伟出具书面承诺书，承诺在2016年12月20日付钻石广场所欠房租费，王昌伟通过手机1828389****向原告工作人员发送该承诺书的图片。2016年12月27日，宜必思公司、新境界公司共同通过手机短信向王昌伟的手机1828389****发送《关于解除合同并追究其责任的通知》图片，通知载明：腾辉公司德阳分公司应于宜必思公司并于2016年11月5日前缴纳下一期房租、商业管理费、物管费，但截止今日，已接近14个月未缴纳上述费用，在此期间，我公司曾多次以书面、短信、电话等方式催缴，但承诺一直未兑现，已构成严重违约，依约解除双方签订的《物业租赁合同》、《商业管理和综合服务合同》年以及《钻石广场物业服务协议》，并追缴拖欠的相应的费用，所欠费用（截止2016年12月27日）如下：房租115606元、商管费154140元，物管费2226元、水电费6972元，已缴40000元，欠费238944元，滞纳金33536.97元，共计欠费272480.97元。以上事实，有原告的陈述、《物业租赁合同》、《商业管理和综合服务合同》、《物业服务合同》、收据等证据在卷佐证。本院认为，被告腾辉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，故本院对原告陈述及所举证据的真实性予以采信，即本院对被告欠原告房屋租金115606元的事实予以认可。本案中，腾辉德阳分公司作为被告腾辉公司的分支机构，其可以以自己的名义对外签订合同，是适格的合同主体。涉案房屋系腾辉德阳分公司登记的营业场所所在地，被告腾辉公司主张腾辉德阳分公司未经授权签订合同无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于责任承担主体问题。根据《中国人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，腾辉德阳分公司依法被注销后，被告腾辉公司未提交即已终止租赁合同的证据，且王昌伟作为腾辉德阳分公司的负责人，一直由其与原告联系，并于2016年12月15日出具关于租金支付的书面承诺，可以认定双方签订的《物业租赁合同》继续实际履行。故原告主张被告腾辉公司支付所欠租金115606元的请求成立，本院予以支持。关于诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第二十二条的规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。本案中，2014年9月4日，腾辉德阳分公司依法注销，双方签订的《物业租赁合同》仍继续履行，腾辉公司德阳分公司注销前的负责人王昌伟于2016年12月15日承诺于2016年12月20日之前付钻石广场所欠房租，该承诺发生同意履行义务的效力。被告腾辉公司关于原告诉请已过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。关于原告主张支付滞纳金的问题。根据《物业租赁合同》，承租方逾期支付物业租金，逾期10天及以上的，应当支付滞纳金，滞纳金每天按应交所有费用的应付而未付部分万分之五计算，该“滞纳金”属于违约金性质。被告应在2015年11月6日前支付租金49210.88元，2016年4月6日前支付租金51671.42元，2016年10月6日前支付租金14724元（限于原告诉请）而未支付，则该违约金计算方式为：以49210.88元为基数，自2015年11月6日始计算，以51671.42元为基数，自2016年4月6日始计算，以14724元为基数，自2016年10月6日始计算，以上违约金均按实际未付租金的每日万分之五为标准计算至实际给付之日止。对原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张的商、综服务费以及物业费问题。本院认为，《商业管理和综合服务合同》、《物业服务合同》的合同双方为新境界公司与腾辉德阳分公司，本案系房屋租赁合同纠纷，上述费用系另外一层法律关系，原告的上述主张，本案中不予处理，权利人可另案主张。关于原告主张的水电费问题。本案中,该费用已实际产生，被告腾辉公司逾期支付租金的行为导致原告宜必思公司以通知的方式解除了《物业租赁合同》，原告作为该房屋业主，已经代被告向新境界公司交纳2015年11月5日至2016年12月27日的水电费6972元，被告作为承租人，应当支付该费用。故原告的该项主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中国人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告重庆腾辉建设工程集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告德阳宜必思酒店有限公司支付房屋租金115606元，并支付违约金，违约金计算方式为：以49210.88元为基数，从2015年11月6日始计算，以51671.42元为基数，从2016年4月6日始计算，以14724元为基数，从2016年10月6日始计算，均计算至本判决确定的本金给付之日止，以每日万分之五为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止；二、被告重庆腾辉建设工程集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告德阳宜必思酒店有限公司支付为其垫付的水电费6972元；三、驳回原告德阳宜必思酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费2710元，由被告重庆腾辉建设工程集团有限公司全部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员　代秀荣二〇一七年五月二十六日法官助理　刘　羿书 记 员　刘斌冰 更多数据：搜索“”来源：