（2017）鲁01民终1054号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-19
案件名称
李冬梅与赵洪真等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李冬梅,赵洪真,赵洪涛,济南市旧城改造投融资管理中心
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终1054号上诉人（原审原告）：李冬梅，女，1974年12月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：申春华，山东国盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵洪真，女，1969年6月4日出生，汉族，山东广播电视台总监，住济南市。被上诉人（原审被告）：赵洪涛，男，1971年10月1日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：周华中，男，住菏泽市。原审被告：济南市旧城改造投融资管理中心，住所地济南市。法定代表人：杨庆绪，主任。委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。上诉人李冬梅因与被上诉人赵洪真、被上诉人赵洪涛、原审被告济南市旧城改造投融资管理中心（以下简称旧投中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李冬梅上诉请求：1、撤销一审民事判决并依法改判。2、一、二审所有的诉讼费用、保全费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人赵洪涛因上诉人不支付差价款导致未能办理房产证无法办理过户手续有事实和法律依据是错误的，而判决驳回上诉人的诉讼请求更是给上诉人造成了无法弥补的损失，使上诉人办理产权证的合法权利无法得到切实保障，形同虚设，严重违反了合同法规定的公序良俗原则。首先，一审法院的该认定没有任何事实依据和合同根据。上诉人不是被上诉人和旧投中心签订的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》的相对方，该产权调换协议的双方为被上诉人赵洪涛和旧投中心，一审法院认定上诉人承担差价款没有任何事实依据，违反了《中华人民共和国合同法》规定的公平公正原则和合同的相对性原则，一审法院判定上诉人承担该差价款是违反合同法第五条、第八条的规定。旧投中心在2014年9月3日该涉案房屋具备办理房产证的条件后，对该房屋重新测绘，该房屋面积增加，通知被上诉人赵洪涛、赵洪真补交差价款办理房产证的相关事宜，该事实被上诉人在答辩中也认可是拆迁办公室通知被上诉人的，而不是通知的上诉人补交差价款办理房产证，是被上诉人办理房产证，并且旧投中心也是根据其与被上诉人赵洪涛签订的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》的相对人进行的通知，该通知也是通知给了被上诉人赵洪涛、赵洪真，让其履行义务是符合《中华人民共和国合同法》规定的合同相对性原则的，并且一审法院也在该判决中认定了“产权调换协议”的双方为被上诉人赵洪涛和旧投中心，上诉人不是该协议的相对方，无权要求旧投中心协助办证的事实，一审法院也是根据合同的相对性原则认定的上诉人要求旧投中心办证没有事实和法律依据。上诉人不是该产权调换协议的相对人，没有义务承担，一审法院把被上诉人应当承担的义务转嫁到和该合同没有任何关系的上诉人身上，显然违反合同法的相对性、公平合理原则和合同法的立法精神，严重损害了合同以外的上诉人的合法权益。其次，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第61条规定的交易习惯判令上诉人承担增加面积的差价款，属于适用法律错误。第一、根据合同法第61条的全文内容“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”可知。该条规定是在合同当事人双方就质量、价款、报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确时，才适用该条规定，但根据上诉人和被上诉人赵洪涛、赵洪真签订的“房地产转让协议书”的合同内容可以证明，双方对合同的价款是明确约定，该套房屋的总价款就是人民币肆拾伍万元，这是整套的价格，没有按照每平方米计算，双方对该房屋的价款已经进行了明确约定，没有约定不明或没有约定，并且上诉人和被上诉人赵洪涛和赵洪真对此予以认可，双方没有任何异议，至于差价款的问题，与上诉人无关，也不是我们诉讼请求所提及的问题，根据不诉不理的原则，一审法院不应当审理，一审法院更不应该作为焦点问题审查。第二、一审法院判令被上诉人承担房屋差价款违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》的规定，上诉人购买的是被上诉人的二手房，房屋差价问题根据该解释规定是对第一手交易的新房来说的才会有的问题，具体到本案涉案房屋的新房是被上诉人赵洪涛和赵洪真从旧投中心处购买，也就是根据该法律规定涉案房屋的差价问题应当是被上诉人赵洪涛、赵洪真和一审被告之间应当根据法律规定解决的问题，和上诉人无关。最后，根据上诉人与被上诉人签订的《房地产转让协议书》约定，被上诉人应当协助办理过户，无条件提供过户所需的手续承担过户相关的费用，从该约定可知，办理过户的相关费用，根据法律的规定应当由谁承担的谁承担，一审中被上诉人让上诉人承担房屋维修基金是违反合同约定和法律规定的，因为该房屋维修基金是被上诉人在办理房产证时应当向相关部门缴纳的费用，和上诉人没有关系，一审法院没有认可被上诉人维修基金的主张，就等于认定了该项费用不应当由上诉人承担，该维修基金应当由被上诉人承担事实。而根据法律规定房屋维修基金是新房在首次交易后办理产权证时交纳的规定可知，被上诉人应当先办理房产证，应当交纳该房屋的维修基金，并且根据法律规定房屋维修基金是根据房屋的面积计算出来的，维修基金由被上诉人承担，自然房屋的差价也应当由被上诉人承担。二、上诉人是根据上诉人和被上诉人签订的“房地产转让协议书”的约定，要求被上诉人履行协议书约定义务，即协助上诉人办理房产证过户手续，无条件提供过户需要的手续，过户的费用各自承担。这是符合合同约定的，被上诉人迟延履行协助办理房屋产权证义务是违反合同约定的，已经构成违约。具体分析如下:第一、因为根据上诉人从济南诚建物业管理有限公司给上诉人出具的证明和一审开庭中一审被告的陈述和一审法院认定的事实可知，该房屋自2014年9月就已经能够办理房产证，上诉人购买的被上诉人的该套房屋现在已经具备办证的条件。但因为上诉人知道自己购买的是二手房，必须被上诉人先按照其和一审被告签订的协议办理房产证后，按照双方签订的协议约定无条件再配合上诉人办理该房屋的房产证过户手续，提供相关的材料，故上诉人自2015年3月8日才开始催促被上诉人为上诉人办理房产的过户手续，在此期间已经给被上诉人留出充足的时间办理房产证，但之后被上诉人还以各种理由推脱一直至今被上诉人故意拖延办证的行为，已经构成违约，应当按照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任，并赔偿给上诉人造成的损失。并且根据《中华人民共和国合同法》的规定，该损失包括合同履行后可得利益，因为根据现在市场上房产交易的现实情况，房屋有没有产权证，对房屋的买卖、价格有决定性的影响。众所周知有产权证的房子要比无产权证的容易交易、房屋价格在交易中比无证房屋贵很多，因为被上诉人迟迟不配合上诉人办证的行为导致上诉人的产权证至今没有办下来已经一年多，严重影响了上诉人房屋的价值和交易，虽然上诉人和被上诉人签订的协议书第七条规定了违约责任的计算方式，并且在一审中上诉人也是按照议约定主张的，但因考虑到被上诉人的现有状况和将来被上诉人需要履行义务的行为，上诉人追究被上诉人违约金时间从2015年3月8日开始计算至被上诉人履行完毕协助办证的全部义务之日止，违约金的计算方式按照合同约定的总房款人民币450000元计算，标准按照同期银行贷款利率的4倍计算，计算到2016年11月7日的违约金为人民币180000。第二、被上诉人在一审中答辩房屋的差价款应当按照当时签订的售价由上诉人支付和维修基金根据谁使用谁交的原则由上诉人交纳，双方多次协商未果导致被上诉人无法办理房产证，是违反合同约定和法律规定的。首先，双方签订的《房地产转让协议》没有约定房屋差价款的事项，该房屋的买卖是按套买卖的，房屋的单平米的价格双方不会约定，并且该差价款也不是上诉人在要求被上诉人办理房产证时，要求被上诉人交纳的，而是一审被告要求合同的相对方被上诉人赵洪涛交纳的，和上诉人无关。其次，房屋的维修基金法律有明确规定由新房第一买受人承担，并且该费用也是一审被告给被上诉人赵洪涛办理房产证时需要其本人交纳的费用，不是办理上诉人房产证交纳的费用，并且根据《房地产转让协议书》第三条的约定，该费用就不应当由上诉人承担。被上诉人辩称的房屋维修基金谁使用谁交纳的原则是违反法律规定的。最后，被上诉人从来没有找上诉人主动协商过此事，反而是上诉人在给被上诉人留出足够的办证期限后多次催促被上诉人办证，但被上诉人都是找各种理由和借口拒绝，根本不是在给上诉人协商，并且根据一审查明的事实和上诉人提交的证据证实，现在该房屋已经具备了按照合同约定办证的条件，并且该条件已经成就，被上诉人就应当协助上诉人办证，不协助办理过户手续，就构成违约，应当支付违约金。三、被上诉人在一审中的答辩没有任何事实依据和合同根据，是违反合同约定和法律规定的。具体分析如下：第一、被上诉人在答辩中称两人已经多年不在济南市居住，但在一审中向法庭陈述住址时两人均陈述居住在济南市，并且根据该地点的现实情况，对关街6号已经拆除多年，早已没有该地点，事实是两人不可能在此居住，这就证明在居住地点上两被上诉人已经撒谎，与事实不符。第二，被上诉人赵洪真在一审答辩称之所以在协议上签名和房款汇到自已的卡上，是因为被上诉人赵洪涛没有手机、没有银行卡，这明显与事实不符，首先在协议书上被上诉人赵洪涛在合同签名处是留有自已的手机号码的，并且该手机号码至今是其本人使用，被上诉人陈述说没有手机的说法是虚假的。其次，根据协议书签订的时间为2010年1月8日，当时被上诉人赵洪涛39岁，没有一张自己的银行卡，是不可能的事实，上诉人汇钱，是被上诉人赵洪真要求上诉人汇到自己银行卡中，由此可见，被上诉人赵洪真对该套房屋有绝对的决定权，有没有银行卡的事实去银行相关部门查询就可以证实。最后，被上诉人之所以会这样答辩一定是该房屋的所有权和被上诉人赵洪真有关，但处于某方面又可告人的原因不能承认而已，并且在上诉人购买该套房产时，被上诉人赵洪真明确告知该套房产是自己的，让放心购买，只是产权协议上的名字写了其弟弟一人的名字，故在签订房屋转让协议时，两人作为共有人出卖该套房屋，协议上后面甲方处两人的签字可以证实，一审法院认定协议上方甲方没有被上诉人赵洪真的签字，就认定赵洪真不是《房地产转让协议书》的相对方是不符合事实的，根据《房地产转让协议书》第八条规定协议自双方签字之日生效，该协议书下方有两被上诉人签字手印，其在协议书上方签不签字，对该协议的效力没有影响。第三、被上诉人在一审答辩中称出卖给上诉人的房屋是按照单价8040元每平方米计算的，总房产450079.2元，房款零头79.2元忽略不计，2015年有关部门通知办证，被上诉人知道办证的时间是2015年是错误的，明显不符合合同约定和该房屋买卖的实际情况。上诉人当时购买该套房屋，双方协商的就是按套购买，根本没有约定按单价购买，并且根据一般房屋买卖交易的习惯，如果买卖双方约定按照单价购买房屋，在协议书中一定会写每平方米的价格，而上诉人和被上诉人签订的合同中并没有写单平方米的价格，只是写了该套房屋的总价款，很明显是按照一套的价格出卖的，故被上诉人的陈述明显不符合事实。并且被上诉人也没有对其陈述的事实提交证据证实，反而是上诉人对自己的陈述提交了相关证据证实自己的主张。一审法院就盲从的认定被上诉人的主张是没有事实依据和法律根据的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判，还上诉人一个公平。赵洪真、赵洪涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。原审被告旧投中心述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法予以维持。李冬梅向一审法院起诉请求：1、判令赵洪真、赵洪涛、旧投中心共同协助李冬梅办理涉案房屋的过户手续；2、判令赵洪真、赵洪涛共同向李冬梅支付违约金90万元。一审法院认定事实：2008年1月10日，为实施某某街南片区棚改项目，经济建拆许字[20**]第*号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，旧投中心（甲方）与赵洪涛（乙方）签订了《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，约定：需拆除赵洪涛所有的位于某某街*号北屋，赵洪涛选择的安置房屋为某某回迁小区*号楼*单元1**2室，建筑面积55.98平方米，经评估该安置房单价为4605元/平方米，价值为257787.90元，被拆迁房屋与安置房屋的差价为257787.90元；协议第七条约定：“甲方提供的安置房屋应当符合国家质量技术标准，并为乙方提供能够办理房屋确权登记手续的证明材料。乙方应当按照规定缴纳税费”。协议签订后，赵洪涛依约支付了差价款，旧投中心依约将安置房屋交付赵洪涛。2010年1月8日，李冬梅（买方、乙方）与赵洪涛（卖方、甲方）签订《房地产转让协议书》一份，协议约定的主要内容包括：“甲方自愿将建筑面积55.98平方米的涉案房屋出售给乙方，并达成如下协议：一、双方议定上述房产（含附属建筑物）的总价款为人民币45万元；二、乙方先交总房价的405000元后，把房屋1**2室交给乙方，余款待房产证办下来过户给乙方后付清，如在交款后，任何一方反悔就属违约；三、甲方积极协助乙方办理房产证过户手续，无条件提供过户所需相关手续，过户所需的相关费用各自承担；四、甲方负责将无任何纠纷的房屋交付给乙方，否则属违约；五、甲方将房子出售给乙方，该房价包括室内现有设施；六、甲方保证上述房产合法、权属清楚，双方签约后，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；七、违约责任，甲乙双方不管任何一方违约，均按总价的双倍赔偿对方……”，李冬梅在协议落款的乙方处签字并按手印，赵洪涛在甲方处签名并按手印，赵洪真在赵洪涛签名的上方签字并按手印。2010年1月8日，李冬梅向赵洪真转账支付了25万元；2010年1月14日，李冬梅向赵洪真转账支付了155000元。赵洪真、赵洪涛于2010年1月14日向李冬梅共同出具了抬头为“收据”的收条一张，内容为“今收到购房款肆拾万零伍仟元正（￥405000元）”。2010年1月14日赵洪真收到款项后，将房屋交付李冬梅占有使用，并将《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》原件、迁入证原件交付李冬梅。另查明，涉案房屋的现地址为济南市某某区某某街新区*号楼*单元1**2号。涉案房屋已办理了房产大证，大证的登记所有权人为案外人济南旧城开发投资集团有限公司，登记时间为2014年9月3日，大证号为：中27**21号，大证中显示涉案房屋的建筑面积为58.80平方米。涉案房屋现已具备办理分户产权登记的条件。对于涉案房屋的房产大证为何会登记在案外人济南旧城开发投资集团有限公司名下，旧投中心解释为：2006年成立旧城改造及旧城开发这几个平台时，同时成立了运营公司，运营公司是集团公司的前身，2011年更名为济南旧城开发投资集团有限公司，与旧投中心系两个牌子一套人，因为旧投中心系事业单位，受单位性质所限不能将房屋登记在旧投中心名下。对于赵洪涛已支付了涉案房屋的差价款并接收房屋后仍需要补交差价款才能办理房产证的原因，旧投中心解释为：某某小区情况较为特殊，在交房前交纳的房屋差价款是根据产调协议中的房屋面积差计算交纳的，交纳后向被安置人发放了迁入证，交付了房屋，但在办理房产证前对房屋进行重新测绘时，房屋面积如增加了，需要再补交增加部分的房屋差价，补交后才能正常办理分户产权登记。一审法院认为，关于赵洪真是否是本案适格被告的问题。一审法院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然赵洪真在《房地产转让协议书》中签字并按手印，且在赵洪涛出具的“收据”中也一并签字并按手印，但根据《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》显示，涉案房屋的被安置人为赵洪涛，并无赵洪真，即在无相关授权委托的情况下，对于涉案房屋仅赵洪涛有权处分，结合《房地产转让协议书》的抬头卖方处仅书写有赵洪涛的名字这一情况，应认定涉案的《房地产转让协议书》的相对方应为李冬梅与赵洪涛，故在此情况下李冬梅要求赵洪真承担责任，依据不足，一审法院依法不予支持。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李冬梅与赵洪涛签订的《房地产转让协议书》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据庭审查明的事实可知，李冬梅、赵洪真、赵洪涛产生纠纷的主要原因在于涉案房屋重新测绘后，对于面积增加部分的差价款应由谁交纳存在争议所致。这也是本案的焦点问题。对此，一审法院认为，房产系不动产，一般房屋买卖交易习惯中，房屋的交易价格均是依照房屋面积的单价计算房屋总价，房产的总面积不同交易总价款也不会相同，除非双方另有约定，2010年1月8日李冬梅与赵洪涛签订《房地产转让协议书》时，双方未明确约定涉案房屋系按套计价出售，且协议中明确载明了房屋面积，该面积的记载多少将直接影响房屋的总价款。因此，在双方对合同价款计算方式无特别约定的情况下，双方对价款计算方式发生争议，且无法达成补充协议时，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，应依照一般房屋交易习惯确定，且涉案房屋办理房产证后增加的面积，以及因面积增加产生的收益亦归属于买受人李冬梅，以重新测绘后的面积计算总房价符合公平合理原则。因此，赵洪涛关于系因李冬梅不支付差价款导致未能办理房产证无法办理过户手续的抗辩理由，有事实和法律依据，一审法院予以采纳。在此情况下，李冬梅要求赵洪真、赵洪涛支付违约金90万元的主张，依据不足，一审法院依法不予支持。关于李冬梅要求赵洪真、赵洪涛、旧投中心共同协助办理涉案房屋过户手续的问题。一审法院认为，涉案房屋可办理分户产权登记的依据应为涉案的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，而该协议的相对方为赵洪涛和旧投中心，旧投中心仅有义务协助赵洪涛办理涉案房屋的分户产权登记，李冬梅并非该协议的相对方，在李冬梅与旧投中心无相关约定的情况下，李冬梅要求旧投中心协助办理过户手续，无事实和法律依据；涉案房屋办理过户手续的前提是已办理了分户产权登记，即涉案房屋已登记至赵洪涛名下，才会存在办理房屋过户的问题，因涉案房屋尚未登记至赵洪涛名下，故在此情况下，李冬梅要求赵洪涛协助办理房屋过户手续，条件尚未成就，基于上述分析，李冬梅要求赵洪真、赵洪涛、旧投中心协助办理过户手续，依据不足，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告李冬梅的诉讼请求。案件受理费16550元、财产保全费5000元，由原告李冬梅负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：涉案房屋重新测绘后面积增加部分差价款应由谁交纳。在房屋买卖交易习惯中，房屋交易价格系依照房屋面积的单价计算房屋总价款，房产面积的大小影响到交易房屋的总价款，除非双方另有特别约定。本案中，李冬梅、赵洪涛于2010年1月8日签订《房地产转让协议书》时，双方并未明确约定涉案房屋系按套计价出售，且协议书中亦明确载明所售涉案房屋的面积，该面积大小亦直接影响涉案房屋的总价款。根据本案查明的事实，在双方对重新测绘后面积增加部分差价款由谁负担无明确约定且无法达成补充协议情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，应依照一般房屋交易习惯确定，且涉案房屋重新测绘后增加的面积产生的收益亦归属于买受人李冬梅，故涉案房屋重新测绘后面积增加部分的差价款由李冬梅负担符合公平合理原则。因此，李冬梅主张涉案房屋重新测绘后面积增加部分差价款应由赵洪涛、赵洪真交纳，赵洪涛、赵洪真未交纳该差价款导致未能办理涉案房屋房产证及过户手续的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。在赵洪涛不存在违约行为的情形下，李冬梅要求赵洪真、赵洪涛支付违约金90万元的主张，本院亦不予支持。关于李冬梅要求赵洪涛、赵洪真共同协助办理涉案房屋过户手续的问题。涉案房屋可办理分户产权登记的依据应为涉案的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，而该协议的相对方为赵洪涛和旧投中心，旧投中心仅有义务协助赵洪涛办理涉案房屋的分户产权登记，李冬梅、赵洪真均非该协议的相对方，在无相关约定的情况下，李冬梅要求赵洪真协助办理过户手续，无事实和法律依据；并且根据双方签订的《房地产转让协议书》约定，涉案房屋应先办理产权登记至赵洪涛名下，然后再将涉案房屋过户至李冬梅名下，在李冬梅未支付涉案房屋重新测绘后面积增加部分差价款的情况下，涉案房屋产权登记无法办理至赵洪涛名下，李冬梅请求赵洪涛协助办理房屋过户手续，条件尚未成就。因此，对李冬梅要求赵洪涛、赵洪真协助办理过户手续的请求，本院不予支持。综上所述，李冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16550元，由上诉人李冬梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 翟 勇代理审判员 王立强二〇一七年五月二十六日书 记 员 郑香丽 微信公众号“”