（2017）京03民终6352号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-07-10
案件名称
北京贵友大厦有限公司通州店、北京贵友大厦有限公司与亿豪盛和国际贸易（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京贵友大厦有限公司,北京贵友大厦有限公司通州店,亿豪盛和国际贸易（北京）有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终6352号上诉人（原审被告）：北京贵友大厦有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲5号。法定代表人:张跃进，董事长。上诉人(原审被告):北京贵友大厦有限公司通州店，营业场所北京市通州区云景东路1号商业综合楼地下一层-地上五层。负责人:徐腾，总经理。二上诉人北京贵友大厦有限公司、北京贵友大厦有限公司通州店之共同委托诉讼代理人：孙震兵，1970年2月5日出生。二上诉人北京贵友大厦有限公司、北京贵友大厦有限公司通州店之共同委托诉讼代理人：罗玲，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：亿豪盛和国际贸易（北京）有限公司，住所地北京市海淀区远大路1号金源时代购物中心4层4137。法定代表人：郑义容，总经理。委托诉讼代理人：刘江红，1973年2月26日出生。委托诉讼代理人：陆泳衡，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京贵友大厦有限公司（以下简称贵友大厦公司）、北京贵友大厦有限公司通州店（以下简称贵友大厦公司通州店）因与被上诉人亿豪盛和国际贸易（北京）有限公司（以下简称亿豪盛和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贵友大厦公司、贵友大厦公司通州店之共同委托诉讼代理人孙震兵、罗玲，被上诉人亿豪盛和公司之委托诉讼代理人刘江红、陆泳衡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贵友大厦公司、贵友大厦公司通州店上诉请求：请求撤销一审判决第一、二、三、四、五项，依法改判驳回亿豪盛和公司全部诉讼请求，撤销一审判决第八项，依法改判亿豪盛和公司按照租赁合同约定的租金标准向贵友大厦公司支付占用租赁场地租金，自2016年5月13日起计算至2016年12月13日止止，一、二审诉讼费由及鉴定费由亿豪盛和公司承担。事实和理由：一、一审法院认定亿豪盛和公司已经执行腾退属于认定事实有误，亿豪盛和公司从未实际执行场地腾退和交接；二、一审法院认定租赁合同为格式合同，租赁合同中购置保险的条款内容为无效条款，属于适用法律错误。亿豪盛和公司承租贵友大厦的商铺不属于消费行为，而是商业行为，其应对其商业决策及商业风险承担约定的合同责任和法律后果，而购置保险的条款并非显失公平或故意加重对方责任的不公平条款；三、依据租赁合同约定，亿豪盛和公司未投保险，按照合同约定亿豪盛和公司应当自行承担责任；四、一审法院关于亿豪盛和公司主张的货品损失核定数额过高，显失公平。鉴定报告关于货品损失的认定存在错误，受损前的货品价值不等于亿豪盛和公司的实际损失，亿豪盛和公司主张将全部受损、未受损、新品及库存商品全部以零售价索赔和作为鉴定基础信息，显失公平，评估以零售价作为确定货品受损价值显示公平，应以一定折扣价作为货品受损前价值的计算；五、亿豪盛和公司在事故发生后，拒绝接受贵友大厦另行安排的场地继续经营以减少损失，在评估完后租赁期届满，继续占用租赁场地，拒绝腾退，导致贵友大厦公司无法使用租赁场地，遭受租金损失，此损失是亿豪盛和公司导致的损失扩大的部分，亿豪盛和公司应当承当相应的法律责任。亿豪盛和公司辩称，同意一审判决。一审法院认定亿豪盛和公司已将涉案租赁合同项下的承租场地交付给贵友大厦公司，认定正确，2016年5月北京首联资产评估事务所有限公司现场勘查完毕后，亿豪盛和公司已经将贵友大厦租赁场地内的货品全部腾退，2016年9月亿豪盛和公司将贵友大厦公司库房内的商品全部腾退，有安保部门开具的出门条为证；一审法院认定租赁合同为格式合同，认定正确，租赁合同中要求承租人必须购置保险的条款，加重了亿豪盛和公司的负担，免除了贵友大厦公司最起码的卖场注意义务，免除了贵友大厦公司对卖场的基础设施、设备、商户租赁场地等日常管理和维护的义务，应是无效条款；一审法院关于亿豪盛和公司主张的货品损失核定金额适当，并充分考虑了贵友大厦公司通州店因本案场地空置租金损失等事实。在判决主文中已经扣除贵友大厦场地租金、税收、人力等货品销售成本。亿豪盛和公司对货品损失核定的金额表示认同，尊重一审法院判决，判决结果适当。亿豪盛和公司向一审法院起诉请求：1.贵友大厦公司、贵友大厦公司通州店赔偿我方货柜装修损失、商品直接损失共计141.72万元、公证费及摄影费1100元、评估费5000元、停业期间员工工资损失42222元、库存积压货品损失341947元、违约金15512.5元；2.确认双方的租赁合同于2015年12月20日解除，贵友大厦公司、贵友大厦公司通州店退还我方进店押金62050元；3.贵友大厦公司、贵友大厦公司通州店负担本案诉讼费用。贵友大厦公司向一审法院反诉请求：1.亿豪盛和公司腾退租赁场地，即位于北京市通州区××号商业综合楼地上五层北侧68平方米的场地；2.亿豪盛和公司按照租赁合同约定的租金标准，向我公司支付占用租赁场地的租金，自2016年5月13日起计算至2016年12月13日共计217175元；3.亿豪盛和公司承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2015年4月27日，贵友大厦公司（甲方）与亿豪盛和公司（乙方）签订《北京贵友大厦有限公司租赁协议》，协议第一条租赁位置约定，甲方同意乙方租赁并经营的门店限定为甲方以下3#门店，具体门店地址及租赁场地位置限定为：通州店，门店地址北京市通州区××号商业综合楼地下一层-地上五层，租赁位置：五层北侧68平方米的面积（以下简称“场地”）。第二条经营场地约定：本协议期限为一年，协议起始日期即甲方交付场地的日期为2015年5月11日，结束日期为2016年5月31日。起租日为2015年5月12日。第三条场地用途约定：乙方承租的场地须用于商业经营活动，经营商品类别为：童鞋，商品品牌为：芭比、沙驰，商品名称为：童鞋天地。乙方须向甲方提交有效的商标注册证书和品牌授权委托书（如需），且经营类别不得超出乙方营业执照所载明的经营范围。乙方不得擅自更改本条第1款中约定的经营类别、品牌、商号名称。如乙方需要变更经营类别、品牌、商号名称，必须经甲方书面批准并由双方签订《变更协议》后方可执行。第四条场地的移交、返还约定：甲方向乙方交付场地的状态为甲方提供的现有物业条件，乙方确认场地现有各项物业条件均可满足其正常经营需要。甲乙双方须共同确认装修前场地设备的设置和性能，并签署相关的确认文件。在本协议解除或终止的情况下，乙方应最迟于本协议解除或终止之日起两日内将场地内乙方所有的一切物品撤离场地；在本协议解除或终止之日起七日内拆除场地商装，恢复至毛坯状态或甲方认可的状态，并向甲方完整移交场地及场地内甲方所有的固定设备、装置以及附加设备，并保证设备、设施、装置处于良好、清洁和可使用状态，复原场地的一切费用由乙方承担。乙方未按时交还场地，乙方应赔偿甲方的一切损失（含间接损失）。本协议终止，乙方交还场地时，如甲方发现场地的装修、设备和设施与交付乙方使用前不符，甲方有权从押金中扣除乙方应赔偿甲方的损失。如押金不足以补偿甲方损失，甲方有权要求乙方赔偿差额。如乙方在本协议解除或终止后，在约定时间内未依约向甲方交还场地，视为乙方放弃场地内物品的所有权，则甲方有权在本协议解除或终止之日起七日后开启场地的门锁，将场地内的全部物品搬出，并将场地腾空收回。并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处理该等物品。但不论任何情况甲方均无任何义务就该些物品向乙方支付或偿付任何款项，而由此引起的一切损失均由乙方自行承担。第五条租金及押金约定：乙方应于本协议签订时，向甲方交纳押金、首月（季度/年度）的租金；以后每月（租赁季度/租赁年度）10日前，乙方须向甲方支付本月（租赁季度/租赁年度）租金。本协议内所涉及租金、押金及费用的支付和退还均以人民币计算，乙方可以现金、支票或银行划款的方式支付给甲方。租金的起算日期为起租日，按日历月的实际租赁天数计算；租期内的第一个月和最后一个月，租赁天数不足一个月的，乙方应按当月实际租赁天数支付租金。租金为每月租金31025元（15元/天/平方米），金融机构手续费按1%收取，管理费200元/人/月。第六条装修、开业约定：乙方应事先向甲方提交装修施工图纸及方案，自行取得有关主管机关批准后，经甲方书面同意方可进行施工。乙方应按甲方及政府有关主管部门批准的图纸施工。乙方自行选用符合相关法规及甲方要求并具有相应资质的施工单位。乙方装修完毕，须完成相关消防验收（含消防开业前检查），甲方将根据双方事先确认的装修图纸及国家、地方建筑竣工验收规范及甲方要求进行验收。第七条现场运营管理约定：乙方须按照北京市统计局的要求，每月按时向甲方报送实际销售数据。乙方须保证所售商品和服务的质量；遵守并执行《产品质量法》、《消费者权益保护法》等国家有关法律、法规或北京市的相关规定。同时，乙方须遵守并执行甲方的商品退换制度，出现商品质量问题时，乙方应保证无条件退货；乙方因商品质量、服务质量给顾客造成损失，应负责赔偿。如因此给甲方造成任何损失，乙方应给予甲方补偿。未经甲方书面批准，乙方不得在场地以外的任何地方进行展览、兜售、派发商品、宣传品、揽客或从事其他商业活动。为更好开展经营活动，乙方应全力配合甲方举办的各种宣传推广活动。乙方如在公共区域开展广告宣传、促销活动，须经甲方同意并交纳相关费用后，方可实施。第八条甲方权利和义务约定：甲方负责公共区域内的经营、环境设计、硬件设施维护、卫生保洁、消防安全、水电空调等工作。……第九条乙方权利和义务约定：乙方应对场地内乙方的财产投保全额保险，并投保足够而有效的公众责任险，投保期限与本协议期限相同。保险金额由乙方与保险公司协定。否则，因此引起的所有责任均由乙方承担。……第十条解除或终止约定：1.在本协议履行期间，甲方如发生下列情况之一时，乙方有权提前解除协议，甲方承担相应的违约责任。③由于甲方过错造成乙方实际无法连续经营天数大于及等于30天；④其他根本性违反本协议所约定的有关义务或责任的情形。本协议租赁期限届满时，自行终止。一方依据法律规定或协议约定做出提前解除协议决定的，协议自通知到达对方时即行解除。第十一条违约责任约定：1.甲方的违约责任：由于甲方违约、违法导致协议被提前解除或被迫终止的，甲方除应全额返还乙方之押金外（不计利息），并应按距协议正常到期日每满一年赔偿乙方相当于一个月租金的违约金（满半年不足一年的按半个月租金计赔，不满半年的不予计赔），作为对乙方所有损失的赔偿。……2.乙方的违约责任：由于乙方违约、违法导致协议被提前解除或被迫终止的，甲方除有权立即停止提供相关服务、封闭并收回场地，扣罚乙方全部押金将作为违约金外，要求乙方付清所拖欠的租金和其他费用。在乙方付清所拖欠的租金和其他费用前，甲方有权置留封店后场地内的乙方财产。如乙方在协议解除或终止后五日内仍未付清拖欠的租金和其他费用，则甲方有权以甲方自行认定的合理方式处置（包括但不限于降价变卖、拍卖、直接折抵欠费、丢弃等）所置留的乙方物品，处置所得全部用于清偿乙方拖欠的租金和其他费用，以及甲方在清除、清理、处置乙方物品过程中所产生的费用。清偿不足的，甲方有权另行向乙方追索。因清除、清理、处置乙方物品而造成的后果全部由乙方自行承担，乙方不就此向甲方提出异议、追究甲方责任、要求甲方赔偿。3.双方约定的违约金不足以弥补给守约方造成的损失的，守约方有权就不足的部分继续追究违约方的赔偿责任。第十二条约定了免责及保留条款。第十三条为协议生效和续签的约定。第十四条为不可抗力等约定。第十五条争议的解决及适用法律约定：双方就本协议发生争议时，适用中华人民共和国法律。在本协议双方发生争议而又不能通过协商解决时，甲、乙双方均可向甲方所在地有管辖权的法院起诉。第十六条其他约定为：按本协议约定发出的通知或通讯，在信件交给速递服务公司后三（3）天应被视为收件日期，或者，如以传真发出，在发出后一（1）天应被视为收件日期，但应有传真确认报告为证，并应发出上述确认信件。拒收视为送达。一切通知和通讯均应发往本协议所列双方地址，直到向另一方发出书面通知更改该地址为止。上述租赁协议签订后，双方即开始实际履行，亿豪盛和公司于2015年5月26日向贵友大厦公司通州店支付了进店押金62050元。2015年12月18日上午，贵友大厦公司通州店的污水管爆裂、污水泄露，导致亿豪盛和公司置放于场地内用于经营销售的童装童鞋等货物及货柜、货架等被污染浸泡。事发后，贵友大厦公司工作人员及亿豪盛和公司一起对受损货品等进行了抢救处理，贵友大厦公司协助亿豪盛和公司将部分受损货品挪移至贵友大厦公司的仓库中。亿豪盛和公司称事发后，将部分受损货品挪移至安奈儿场地，但当日晚上18时左右安奈儿场地的顶部亦发生污水泄露，导致受损货品再次被污水浸泡。贵友大厦公司表示场地东边货品存在二次跑水被再次浸泡的问题，但库房西边的受损货品已经挪移至库房内，因此不存在被再次跑水浸泡的问题。一审法院要求贵友大厦公司提供事发时的监控录像，作为确定事发情况的依据，贵友大厦公司表示根据北京市消防局的要求，其仅保留监控录像30天，30天之后原有的监控录像就会被覆盖掉，本案事发时的监控录像已经被覆盖了，因此无法提供事发时的监控录像。2016年1月15日，贵友大厦公司向亿豪盛和公司发送《关于亿豪盛和公司恢复营业的复函》，载明：关于贵公司给我司的回复我司已收到。我司已就污水管爆裂损失与保险公司及第三方进行了积极沟通，赔偿事宜正在推进当中。我司通州店相关领导及采购部孙震兵经理曾多次建议贵司在原租赁场地清理后以花车特卖的形式恢复经营，以最大限度的减少双方的损失，但贵司提出无法在原租赁场地恢复营业，现我司即时安排贵司在通州店五层南侧区域免费进行特卖，该区域货架、货柜均已到位，具备正常营业条件，且门店会提供促销道具、广播、导视等相应的支持，直至贵司所租赁场地具备营业条件为止。一层大厅的特卖区域因我司春节大型促销活动需要，所有促销均已停止，我司将在活动结束后，做出相应安排。望贵司予以积极配合。2016年1月21日，贵友大厦公司再次向亿豪盛和公司发送《关于亿豪盛和公司在通州店首层安排促销的函》，载明：续接我司于2016年1月18日致贵司恢复营业之公函。鉴于通州店首层特卖区域2016年促销档期安排早在2015年10月即已完成，并亦与相关特卖厂家签订促销协议；且2016年1月22日起我司将进行大型新春促销活动，特卖区域将作为通州店活动主会场，将向顾客展示新春促销活动内容，开展购物赠礼、手机微信摇红包礼品等互动游戏，以达到吸引客流，增加各品牌销售的目的。为达贵司最大限度地减少损失之目的，我司除在通州店五层南侧区域为贵司安排免费进行特卖，货架、货柜均已到位并提供相应促销道具、广播、导视等的协助外，经我司及门店领导积极争取，并多次与其他特卖签约厂家协商、调整，可于2016年2月3日起，安排贵司在我司通州店首层特卖区域进行促销活动。为减少贵我双方的损失进一步扩大，望贵司接函后尽快在通州店五层南侧区域恢复营业，并积极准备在首层特卖区域营业。贵友大厦公司提交上述两份函件的证明目的是：贵友大厦公司在事发后组织亿豪盛和公司恢复营业和参加商场促销，为亿豪盛和公司提供替换场地以减少损失的发生，亿豪盛和公司拒绝恢复营业和参加促销，导致损失进一步扩大，因此亿豪盛和公司无权就扩大部分的损失向贵友大厦公司提出索赔要求，同时，亿豪盛和公司应当就持续占用租赁场地导致贵友大厦公司的租金损失进行赔偿，应当向贵友大厦公司支付场地占用费。亿豪盛和公司表示收到了贵友大厦公司发送的上述两份函件，但其认为贵友大厦公司并未解决问题，因此无法恢复营业；亿豪盛和公司称贵友大厦公司安排的替换场地在五层货梯口，是一个死角，在此场地根本无法经营和促销；关于贵友大厦公司发送的要求亿豪盛和公司参加新春促销活动的函件，亿豪盛和公司表示其销售的是儿童商品，受损的童鞋童装均系秋冬季服装，儿童商品具有较强的流行性和季节性特点，不同的季节销售不同的儿童商品，其无法将受损的货品摆放在贵友大厦的一层进行促销售卖，消费者也不会在贵友大厦这样的高端商场购买被污水浸泡过的商品，且商家售卖被污水浸泡过的儿童商品的行为，是一种对消费者严重不负责任的行为，该欺诈行为违反了《消费者权益保护法》的规定，应承担相应的法律责任，这样的行为最终损害的是贵友大厦的品牌和其在消费者心中的口碑，其不参加贵友大厦组织的新春促销活动对受损货品进行二次销售，是维护消费者权益的表现，同时也是维护贵友大厦良好商业信誉和诚信品牌的表现，因此亿豪盛和公司认为其不存在任何过错和责任。本案审理过程中，一审法院进行了现场勘验，组织双方对货柜、货架的现状及受损货品的品牌、规格、型号和数量等进行了清点确认，因双方关于受损货品的价值及装修、货柜、货架的价值等未能达成一致意见，亿豪盛和公司申请对其在贵友大厦通州店商业综合楼五层童鞋天地的卖场及仓库、库房所污损的货品损失、货柜货架地板配饰等装修损失进行司法鉴定，一审法院报送北京市高级人民法院随机摇号确定由北京联首资产评估事务所有限公司（以下简称联首公司）进行司法鉴定，2016年5月6日，联首公司与双方到现场进行了勘验，鉴定过程中，联首公司表示无法对货品的损失程度作出认定和评估，因此亿豪盛和公司变更鉴定事项为对受损前货品的价值及货柜货架地板配饰等装修损失进行司法鉴定。2016年7月18日，联首公司出具《资产评估报告》，评估结论为：卖场装修损失为12.42万元，受损前货品价值为129.3万元，共计141.72万元。亿豪盛和公司对评估结论不持异议，贵友大厦公司对评估报告存有异议，并申请鉴定人员出庭接受质询。贵友大厦公司对上述鉴定结论持有异议，表示受损前的货品价值并非亿豪盛和公司的实际损失，不能以鉴定结论作为认定亿豪盛和公司货品导致的直接经济损失的依据，而应当以亿豪盛和公司实际购置货品、实际发生的费用为准；其次，在亿豪盛和公司销售过程中往往采取打折销售的方式，并且其实际销售价格应当包含了场地租赁、装修、税收、雇佣售卖人员的成本等店铺运营成本，亿豪盛和公司的请求中并未扣减上述成本；赔偿损失应以受损方的实际损失为限，不能使受损方获得因受损不能实现比实际经营还高的利润或经济利益。贵友大厦申请联首公司鉴定人员出庭陈述并接受双方质询，联首公司鉴定人员出庭接受了双方质询。鉴定人员出庭质询过程中，因贵友大厦公司认为评估结论中的装修价值没有考虑折旧等因素，因此对评估结论中的装修损失的结论不予认可，亿豪盛和公司为此提出对涉案卖场装修的剩余价值进行司法鉴定。其后，双方关于装修损失的折旧率达成一致意见，均一致认可折旧率为5%，亿豪盛和公司为此表示要求贵友大厦公司支付装修损失124200元*95%=117990元。亿豪盛和公司表示因此次事故的发生，导致亿豪盛和公司无法继续经营，合同目的无法实现，因此要求确认双方的合同于2015年12月20日解除。贵友大厦公司对亿豪盛和公司的上述说法及主张不予认可，表示双方的合同于2016年5月31日到期终止，因亿豪盛和公司一直占用涉案承租场地，因此亿豪盛和公司支付自2016年5月13日起计算至2016年12月13日的租金共计217175元。本案审理过程中，亿豪盛和公司提交了北京市潞洲公证处的公证书、公证费及摄影费票据，用以证实其于2016年1月14日要求公证处到现场拍摄录像、办理证据保全公证的情况及费用。亿豪盛和公司提交了与员工签订的劳动合同、工资领取登记表等予以证实其停业期间的员工工资损失。一审法院认为：法人的合法权益受法律保护。本案中双方于2015年4月签订了租赁合同，约定了双方的权利义务，由此在双方之间建立起租赁关系。亿豪盛和公司租赁涉案场地的目的系销售童装童鞋，贵友大厦公司作为出租人，负有在租赁期限内保证租赁物符合约定用途的义务，贵友大厦系北京市中高端购物场所，具有一定之商誉及品牌价值，亿豪盛和公司选择租赁贵友大厦的场地经营，很大程度上是考虑到贵友大厦的品牌、行业口碑和商誉，贵友大厦公司作为贵友大厦的经营者和场地出租人，负有为承租商户提供与其品牌、商誉、行业口碑等相对应的管理、服务、购物环境等义务，其中对贵友大厦的基础设施、设备、商户租赁场地等进行日常管理和维护，以保证租赁场地始终符合租赁用途是其作为商场经营者和场地出租人的一项重要义务，贵友大厦公司疏于履行上述管理和维护义务和职责，导致贵友大厦通州店的污水管爆裂，进而导致承租商户亿豪盛和公司的货品、货柜等受损，贵友大厦公司的上述行为构成了违约，应当承担违约责任，对由此给亿豪盛和公司造成的合理损失承担赔偿责任。关于贵友大厦公司关于亿豪盛和公司违反合同约定，未购买保险，因此按照合同约定贵友大厦公司应当免责的抗辩意见。双方在租赁合同第九条第5项虽然约定了亿豪盛和公司应对场地内的财产投保全额保险，保险金额由亿豪盛和公司与保险公司协定，否则因此引起的所有责任均由亿豪盛和公司承担。但根据《合同法》第四十条、第五十三条的规定，涉案租赁合同的性质系贵友大厦公司制定的格式合同，该租赁合同第九条第5项的约定，加重了对方的责任、免除了提供格式合同一方的责任，因此应系无效条款，贵友大厦公司依据该无效条款提出的辩解意见不能成立。关于亿豪盛和公司主张的货柜等装修损失的诉讼请求，亿豪盛和公司申请对此进行了评估鉴定，双方对鉴定结论及折旧率达成一致意见，故贵友大厦公司按照鉴定结论及折旧率赔偿亿豪盛和公司的货柜等装修损失。关于亿豪盛和公司主张的货品损失，亿豪盛和公司对此申请了司法鉴定，司法鉴定对受损前货品的价值进行了鉴定，但受损前货品的价值并不等同于亿豪盛和公司遭受的实际损失，因影响货品销售利润的因素很多，且在计算亿豪盛和公司的货品损失时，也应将货品销售的成本（场地租赁、装修、税收以及雇佣售卖人员的工资等）考虑在内，故对亿豪盛和公司主张的货品损失，由法院根据受损前货品价值的鉴定结论、货品的销售成本并结合本案案情予以核定，对亿豪盛和公司的过高请求，法院不予支持。关于亿豪盛和公司主张的公证费及摄影费损失问题。亿豪盛和公司为进行证据保全进行公证，并由此产生的公证费和摄影费，系亿豪盛和公司的合理损失，应当由贵友大厦公司予以赔偿。关于亿豪盛和公司主张的停业期间员工工资损失的诉讼请求，此次事故导致亿豪盛和公司无法进行经营，事发后亿豪盛和公司的部分受损货品存放在租赁场地内，需要专人进行看管，看管人员应以一人为限，贵友大厦公司应当支付看管期间的看管费用，因该看管费用系以亿豪盛和公司向看管员工支付工资的形式体现，亿豪盛和公司主张的期间为4个月，一审法院认为看管费用亦系亿豪盛和公司支付给看管员工的工资损失，因亿豪盛和公司未对其员工工资的数额提供充分有效证据，故关于看管员工的工资损失的具体数额，由法院予以酌定；事发后导致亿豪盛和公司无法经营，亿豪盛和公司应当对其员工做出妥善安排，以避免损失的扩大，亿豪盛和公司主张的停业期间员工损失中的其他部分，非属此次事故导致的合理损失，法院对此不予支持。关于亿豪盛和公司主张的库存积压货品损失是否应予赔偿的问题。此次事故导致亿豪盛和公司无法在租赁场所实际经营，具备一定的库存量是亿豪盛和公司等销售经营者的经营所需，亿豪盛和公司主张的库存积压商品可能系正常经营所致，亦可能在一定程度上系因此次事故导致，亿豪盛和公司在知晓此次事故导致其无法在短期内继续经营的情况下，应当对其库存商品的销售或处理作出合理、理性之安排，以避免损失之进一步扩大，因亿豪盛和公司无法证明库存积压商品完全系因贵友大厦公司的违约行为所致，且该损失亦非属此次事故导致的直接损失范围内，故对亿豪盛和公司的该项诉讼请求，法院不予支持。关于亿豪盛和公司要求支付违约金的诉讼请求，根据合同法的相关规定，违约金应以补偿实际损失为原则，在亿豪盛和公司就其损失主张权利、其主张的损失远远高出其主张的违约金的情况下，再单独就违约金主张权利没有依据，法院对此不予支持。关于亿豪盛和公司要求确认双方的租赁合同于2015年12月20日解除的诉讼请求，合同的解除应通过行使合同解除权的方式予以解除，因亿豪盛和公司并未行使合同解除权，因此法院对亿豪盛和公司的该项诉讼请求不予支持。双方的租赁合同于2016年5月31日到期终止，贵友大厦公司应当将亿豪盛和公司交付的进店押金退还给亿豪盛和公司。双方的合同终止，亿豪盛和公司应当将租赁场地腾退并交付给贵友大厦公司，本案审理过程中，亿豪盛和公司已经完成了腾退义务，法院对此不持异议。关于贵友大厦公司要求亿豪盛和公司按照租赁合同约定的租金标准支付自2016年5月13日起计算至2016年12月13日期间占用租赁场地的租金的反诉请求，涉案污水管爆裂事故将亿豪盛和公司货品浸泡事故发生后，因租赁场地不具备经营条件，不符合合同约定的用途，因此亿豪盛和公司无法在租赁场地经营，贵友大厦公司要求亿豪盛和公司支付上述期间场地占用费的反诉请求，无事实、合同及法律依据，法院对此不予支持。因涉案租赁合同的出租人为贵友大厦公司，虽然履行地点为贵友大厦公司通州店，但根据合同相对性原则，向承租人亿豪盛和公司承担义务和责任的出租人主体为贵友大厦公司，故对亿豪盛和公司要求贵友大厦公司通州店承担责任的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、贵友大厦公司赔偿亿豪盛和公司装修损失人民币十一万七千九百九十元，于判决生效之日起十日内执行清；二、贵友大厦公司赔偿亿豪盛和公司货品损失人民币八十万元，于判决生效之日起十日内执行清；三、贵友大厦公司赔偿亿豪盛和公司公证费、摄影费损失人民币一千一百元，于判决生效之日起十日内执行清；四、贵友大厦公司赔偿亿豪盛和公司看管现场员工的工资损失人民币一万二千元，于判决生效之日起十日内执行清；五、贵友大厦公司退还亿豪盛和公司进店押金人民币六万二千零五十元，于判决生效之日起十日内执行清；六、亿豪盛和公司将涉案租赁合同项下的承租场地交付给贵友大厦公司（已执行清）；七、驳回亿豪盛和公司的其他诉讼请求；八、驳回贵友大厦公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，贵友大厦公司、贵友大厦公司通州店向本院提交下列证据：1.屈臣氏公司购置的保险凭证、屈臣氏的场地租赁合同、星巴克公司购置保险的保险凭证，星巴克与贵友大厦公司签订的租赁合同。证明贵友大厦公司在出租贵友大厦商铺时保险条款的设定不是格式条款，而是商业运营管理的通行规则，同样租赁贵友大厦商铺进行经营的商铺签订的合同同样具备保险条款。购置保险是承租方的约定义务，依照合同购置保险，履行合同约定同样也可以确保在发生本案类似受损事故时可以由保险的赔偿，一审关于购置保险是格式条款的认定是错误的；2.亿豪盛和公司在另外一家商场打折销售的现场照片，证明亿豪盛和公司在销售过程中并非按照商品标价销售；3.查询供货单位销售数据四页，证明在此次事故中遭遇漏水事故的其他商户恢复经营的时间，在12月18日、19日都已经恢复销售经营，证明亿豪盛和公司应就损失扩大部分自行承担责任；4.商品出入库单据，销售单据，亿豪盛和公司在事故发生后向我方索赔时向我方提供的货品清单及价值，证明亿豪盛和公司自行提供的证据确认其在事故发生时，商铺销售的货品中有2013年、2014年库存的物品量很大，进货价是零售价的4.5折。亿豪盛和公司对证据1真实性认可，认为与本案无关，证据2是亿豪盛和公司七周年的酬宾活动有过全场五折，对证据3、4的真实性认可，证明目的不认可。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：综合全案案情及各方诉辩主张，本案争议焦点为：一、《北京贵友大厦有限公司租赁协议》中亿豪盛和公司购置保险的条款是否有效；二、亿豪盛和公司是否已经将租赁场地腾退以及是否应当支付2016年5月13日至2016年12月13日的租金；三、一审法院关于货品损失的核定的数额是否合理。一、《北京贵友大厦有限公司租赁协议》中亿豪盛和公司购置保险的条款是否有效《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国合同法》第五十三条规定：合同中的下列免责条款无效：因故意或者重大过失造成对方财产损失的。贵友大厦公司作为涉案租赁场地的出租人，应当在租赁期间保证租赁物符合约定的用途，即对贵友大厦的基础设施、设备及商户租赁场地等进行日常管理和维护，保证租赁场地符合租赁用途。贵友大厦公司因未能尽到上述法定义务，导致贵友大厦公司通州店的污水管爆裂，造成亿豪盛和公司货品、货柜受损，构成违约，贵友大厦公司应当承担赔偿责任。《北京贵友大厦有限公司租赁协议》第九条约定：“亿豪盛和公司应对场地内亿豪盛和公司的财产投保全额保险，并投保足够而有效的公众责任险，投保期限与本协议期限相同。投保金额由乙方与保险公司协定。否则，因此引起的所有责任均由亿豪盛和公司承担。”该条款实际上将贵友大厦公司应当承担的保证租赁物符合约定用途的法定义务转移至亿豪盛和公司，将贵友大厦公司应当承担的主要责任免除，加重了亿豪盛和公司的责任，该条款免除了因贵友大厦公司的重大过失造成了亿豪盛和公司财产损失的责任，故该条款应属无效。贵友大厦公司、贵友大厦公司通州店关于购置保险的条款为有效条款的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。二、亿豪盛和公司是否已经将租赁场地腾退以及是否应当支付2016年5月13日至2016年12月13日的租金根据双方陈述，贵友大厦公司认可涉案租赁场地已经于2016年12月26日承租给其他公司进行营业，亿豪盛和公司确认涉案租赁地已经完成腾退，故一审法院认定亿豪盛和公司已经实际腾退，认定正确。2015年12月18日，涉案租赁场地发生污水泄露事故后，因租赁场地不具备经营条件，不符合合同约定的用途，亿豪盛和公司无法在租赁场地经营，故贵友大厦公司要求亿豪盛和公司承担2016年5月13日至2016年12月13日的租金损失的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。三、一审法院关于货品损失的核定的数额是否合理关于货品损失，经亿豪盛和公司申请，报送北京市高级人民法院随机摇号确认由北京联首资产评估事务所有限公司进行司法鉴定，鉴定机构对受损前货品的价值进行了鉴定。一审法院在采纳贵友大厦公司受损前货品的价值不等同于亿豪盛和公司遭受的实际损失的意见的基础上，考虑了货品销售的成本（场地租赁、装修、税收以及雇佣售卖人员的人力成本），并结合案情酌定确定的损失数额合理，本院予以维持。贵友大厦公司、贵友大厦公司通州店关于货品数额过高的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上所，贵友大厦公司、贵友大厦公司通州店的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26323元，由北京贵友大厦有限公司、北京贵友大厦有限公司通州店负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 鲁 南审 判 员 张玉娜代理审判员 姜 君二〇一七年五月二十六日法官 助理 孟 磊书 记 员 左 爽 关注公众号“”