（2016）桂0304民初2578号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-07-07
案件名称
张敏与莫德林、何冬香房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张敏,莫德林,何冬香,桂林市鸿宇房产咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第四十一条
全文
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0304民初2578号原告：张敏，女，1977年9月10日出生，汉族，住桂林市七星区。委托诉讼代理人：吴玉杰，广西百举鸣律师事务所武鸣分所律师。被告：莫德林，男，1982年10月25日出生，壮族，住广西荔浦县。委托诉讼代理人：莫世义，男，1957年9月19日出生，壮族，住广西荔浦县，系莫德林之父。被告：何冬香，女，1982年7月10日出生，汉族，住广西荔浦县。第三人：桂林市鸿宇房产咨询有限公司，住所地：桂林市秀峰区三多路15-3号。法定代表人：梁元华，总经理。原告张敏与被告莫德林、何冬香、第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司（以下简称鸿宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，原告于2016年12月12日申请追加何冬香为被告，本院依法适用简易程序，于2016年12月27日公开开庭进行了第一次审理，原告委托诉讼代理人吴玉杰、被告莫德林、何冬香到庭参加诉讼。本院于2017年2月20日依职权追加第三人鸿宇公司参加诉讼，依法适用普通程序，于2017年3月15日公开开庭进行了第二次审理，原告委托诉讼代理人吴玉杰、被告莫德林、何冬香以及第三人鸿宇公司法定代表人梁元华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《二手房买卖协议》；2、判令二被告返还原告购房款473080元；3、本案的全部诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告经人介绍于2013年10月15日签订了一份《二手房买卖协议》，被告将其购买的位于桂林市东安路北巷31号山水桃花源8栋2单元402号房卖予原告。合同签订后，原告先后三次向被告莫德林支付了购房款共计473080元，但二被告一直未将该房屋过户至原告名下，且被告莫德林又将该套房屋卖予他人并签订合同。原告认为被告的行为违反了法律规定及协议的约定，严重损害了原告的合法权益。被告莫德林辩称，案涉合同约定的房屋总价款为96万元，分四期支付，且从2013年11月5日起该房屋的按揭贷款由原告偿还，因原告未按期偿还贷款，致使二被告被中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行起诉，因此造成二被告损失3万多元，应当由原告承担；依据双方签订的二手房买卖协议约定，原告已构成违约，由此所造成的一切经济损失及法律后果应由原告承担。被告何冬香辩称，同意被告莫德林辩称意见。同时认为，其不同意解除双方签订的二手房买卖协议，其与被告莫德林已离婚，签订合同时被告何冬香是应原告的要求才在合同上签名；其从未收到过原告支付的款项，所有房款均由莫德林收取，且该套房屋在双方协议离婚时已商定由莫德林一人所有，相应的债务也应由莫德林承担，莫德林将房屋另售他人，被告何冬香对此完全不知情，其并无过错，不应承担责任。第三人鸿宇公司述称，案涉房屋房产证还未办理完成时原告就已经未按期还款，二被告遂通知第三人，且没有给房产证和土地证，原告就不愿归还银行按揭款。此后，第三人与原、被告协商，在当时未办理土地证的情况下也可以过户。被告随后将房产证取回办理土地证，土地证办理完毕后又将案涉房屋售与他人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告在合同履行过程中是否有违约行为。原、被告及第三人签订的《二手房买卖协议》合同第四条约定原告应于2015年3月30日前还款当日向二被告支付第三期购房款44万元，于契税发票满五年后过户当日向二被告支付第四期购房款5万元；第十一条约定案涉房屋的按揭贷款从2013年11月份起每月由原告负责偿还，每月还款额为2630.83元，由原告于每月10日前将应还款额存入被告莫德林名下的还款账户。原告于签订合同的当日，即2013年10月15日支付定金2万元，于2013年10月25日依约支付第一期购房款18万元，于2013年11月5日支付第二期购房款273080元，但并未按期支付第三期、第四期购房款。因原告未按期垫付按揭款，被告莫德林于2015年3月27日、2015年4月15日、2015年8月22日、2016年5月31日、2016年6月2日、2016年6月27日先后六期自行归还银行贷款。庭审时，原告称其从2016年1月起未再继续还款，且未向被告莫德林归还其已垫付的六期房贷；2、关于二被告是否存在违约行为。案涉合同第十一条约定二被告应于案涉房屋契税发票满五年后的三十日前到相关房产交易所交件，如不能按期交件，超出十天，二被告视同逾期交房，原告视同逾期付款，由不配合方按合同约定承担违约责任。案涉房屋契税发票填发时间为2010年3月30日，因此，按照合同约定，二被告应在2015年4月30日前、至迟应在2015年5月10日前到相关房产交易所交件办理过户手续。庭审时，二被告称其未按约定交件办理过户手续的原因系因房产、土地管理部门办证时间过长，故无法按约定交件办理过户。2016年11月1日，被告莫德林在未告知原告的情况下与案外人宋辉、桂林市同创房地产经纪有限公司签订《二手房买卖协议》，又将案涉房屋售予案外人宋辉。本院认为，二被告承认原告与其签订《二手房买卖协议》且已支付购房款473080元，故本院对此予以确认。本案《二手房买卖协议》合法有效，原告在合同履行过程中先后六次未按期归还按揭款，亦未按合同约定的2015年3月30日前支付第三期购房款44万元，且从2016年1月起不再继续归还按揭款，二被告亦未在合同约定的期限内在房产管理部门交件办理过户手续且于2016年11月在未告知原告的情况下将案涉房屋又售予他人。第三人鸿宇公司庭审时称原告在案涉房屋房产证、土地证未办妥前已表示不愿继续付款购买案涉房屋，其多次协调未果。截至庭审时，案涉房屋仍然登记于被告莫德林名下，并未过户给原告，亦未过户给案外人宋辉。由此可见，原、被告双方在案涉合同履行过程中均存在违约行为。现原告向本院提起诉讼，要求解除合同，而被告何冬香不同意解除，因此本案的争议焦点为双方均有违约行为时本案合同是否可以解除。原告可以要求解除合同。在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约责任大小等综合考虑合同当事人是否享有解除权。原告支付购房款473080元后，最早于2015年3月27日未依约归还贷款，亦未按合同约定的2015年3月30日前支付第三期购房款44万元，此为原告应当先履行而未履行的付款义务，此后二被告因房产证、土地证未办妥未能依约按期履行过户义务，被告莫德林因原告从2016年1月不再继续归还贷款于2016年11月将案涉房屋售予他人，因此，综合全案情况来看，考虑到二被告曾将房屋交付原告使用，原告不再继续付款的行为导致合同无法继续履行，属于根本违约，原告过错较大。案涉合同第十条第2款第2项约定：如原告中途违约或未按协议条款规定付清任何一期房款时，均属原告违约，二被告可暂保留案涉房屋三十日等候原告付款，保留期限届满后，如原告仍未付款则视为自动放弃购置，案涉房屋如未过户，二被告则有权将房屋转卖他人，二被告应将原告所支付的购房款在三日内不计利息退还原告，但原告不得向二被告索还定金，定金视为违约金归二被告所有，该条款实际上已赋予了二被告在原告违约时的合同解除权。庭审时，原告称案涉房屋的门锁已被案外人宋辉更换，钥匙亦由案外人宋辉保管，该房屋实际已由案外人宋辉占有。原告以其行为且在庭审时明确表示不愿继续履行合同义务，被告莫德林亦将案涉房屋售予他人，原告虽然过错较大，但如强制要求其继续履行合同可能导致二被告基于案涉房屋买卖所获利益不能及时实现，此时继续履行本案合同已无实际意义，因此，原告要求解除合同，本院予以支持。案涉合同虽约定原告归还的按揭款可抵扣未支付的购房款，但原告诉请第一项数额未包含其已归还的按揭款，考虑到原告在合同履行过程中过错较大，二被告可按合同约定将原告所支付的购房款473080元扣除定金2万元后退还原告。二被告如认为原告的违约行为对其造成了损失，可另行起诉要求原告承担违约责任。案涉房屋系二被告婚姻关系存续期间购买，本案合同一方当事人亦系二被告，二被告虽于2014年9月10日协议离婚，并在离婚协议中约定案涉房屋归被告莫德林所有，但该协议并不能对抗第三人，二被告仍应共同承担上述债务。被告何冬香承担责任后，可依据其与被告莫德林之间的协议向被告莫德林追偿。如前所述，本案诉讼系因原告不再继续付款导致被告莫德林将房屋售予他人，原告过错较大，但二被告亦未依约按期办理过户手续，因此本案诉讼费8496元由原、被告各负担一半为宜。综上所述，本院对原告的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条之规定，判决如下：一、解除原告张敏、被告莫德林、何冬香以及第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司签订的《二手房买卖协议》；二、被告莫德林、何冬香于本判决生效之日起十日内退还原告张敏购房款453080元；三、驳回原告张敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8496元，由原告张敏负担4248元，被告莫德林、何冬香负担4248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8496元[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 陈吕晶人民陪审员 陈晓玫人民陪审员 廖德芳二〇一七年五月二十六日书 记 员 欧玲伶 微信公众号“”