（2017）粤0605民初4496号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-06-19

案件名称

金聪与熊璐房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

金聪,熊璐

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2017）粤0605民初4496号原告（反诉被告）：金聪，女，1982年11月2日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托代理人：邓刚，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。被告（反诉原告）：熊璐，女，汉族，1989年10月18日出生，住江西省高安市。委托诉讼代理人：周华章，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁谦，广东君信律师事务所律师。原告金聪诉熊路房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后，依法适用简易程序进行审理，诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本案合并，于同年5月5日公开开庭进行了审理。原告金聪及委托代理人邓刚、麦丽妍，被告熊璐及委托诉讼代理人周华章、袁谦，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告将位于佛山市南海区里**室过户至原告名下并将房屋交付给原告；2.被告支付逾期办理相关手续的违约金，自2017年3月31日起至办理完毕日止每逾期一日按1900元计算，暂计至起诉日为3800元；3.被告承担诉讼费。事实和理由：2016年11月30日，在中介方的居间下，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定原告以1900000元的价格向被告购买将位于佛山市南海区里**室的房屋，并约定了相关的交易程序。签订合同后，原告按照约定向被告支付了20000元定金，并于2017年1月19日向被告支付了349587.56元，用于帮被告办理提前还款，被告收取了上述款项且将房子抵押涂销之后，拒不配合原告办理过户递件手续，也拒绝向原告提供收取房款的银行帐号。经原告一再催促，被告均拒绝配合办理。原告认为，原被告双方签订的买卖合同合法有效，原告亦具备履行合同的能力，原告有权要求被告继续履行合同，并愿意在银行贷款足或无法办理银行按揭贷款时以现金支付剩余购房款。被告的行为造成合同迟延履行，构成违约，应承担迟延履行的违约责任。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告的过户请求及交付房屋的请求。2016年11月30日，被告收取原告部分房款，但原告并未按合同约定支付450000元的房款，已逾期超过30天，原告的违约行为已构成根本违约，被告有权不再出售涉讼房产。涉讼房产原有按揭抵押，原告知悉该情况，被告按合同约定，于2016年12月8日向原贷款银行申请提前结清贷款并涂销抵押登记，合同约定原告支付350000元赎契款的时间为2016年12月31日，但原告却在2017年1月19日才支付349587.56元。本案纠纷均因原告逾期支付楼款造成，请求驳回原告全部诉讼请求。被告向本院提起出反诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.原告向被告支付物业成交价10%即190000元违约金；3.原告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月30日，在中介方提供居间服务下，促成原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区里**室的房产，原告应当在签订合同时支付20000元定金，被告在2016年12月30日前向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并由原告出资赎楼，原告于2017年2月28日前交付部分楼款450000元，并在交易过户完成并办妥房屋他项权利登记后，由贷款银行直接将剩余楼款1100000元划入被告的银行账户。合同还约定若原告因违约无法买入该物业的，应当向被告支付物业成交价的10%作违约金。合同签订后，被告依约向原贷款银行申请提前偿还贷款，但由于原告的原因，导致办理提前还贷手续时间拖延，在办理完提前还贷手续后，原告未按照合同约定在2017年2月28日向被告支付45万元的楼款，经被告多次催促，仍拒不支付，原告的行为已构成违约，被告有权要求解除合同并要求原告支付违约金。被告已于2017年4月5日委托律师向原告金聪发出《律师函》，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。综上所述，原告未按合同约定支付楼款的行为，已构成严重违约，被告有权解除合同并要求原告支付违约金。为了维护被告的合法权益，向法院提起反诉，请求法院依法判决，支持被告的反诉请求。针对被告反诉，原告辩称：不同意被告反诉请求。被告存在大量违约行为，没有办理涂销抵押、办理过户，应承担违约责任。被告作为违约方没有合同解除权。被告没有及时履行先行义务，直接导致无法在约定期限内完成过户，根据相关规定，本案在被告取得房产证前无法办理过户手续。按合同约定，应在2017年2月28日进行过户，但被告却是在2017年3月15日才取得产权证书，故合同约定的过户时间从客观上无法进行。被告未按期履约，无权要求原告支付450000元房款，该房款支付条件未成就，原告并未存在违约行为。原告多次催促其履行未果，严重损坏原告合法权益，请求驳回被告全部反诉请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据本院予以采信并附卷佐证。被告对原告提供的同贷书有异议，认为原告曾在2017年3月15日向民生银行申请贷款时，因原告征信原因未获得批准，原告无法在其他银行获得贷款资格。经审查，同贷书上加盖有银行印章，在被告未提供反驳证据的情况下，本院对此同贷书的真实性予以确认。被告对原告提供的情况说明、声明、通话记录及录音光盘、微信聊天记录有异议，经审查，出具情况证明的中介方人员已出庭作为证人作证，其他证据材料与本案相关联，在被告未提供反驳证据的情况下，本院对此组证据的证明力予以确认。原告对被告提供的律师函及快递单有异议，认为未收取该邮件。经审查，该邮件已退件，本院对其真实性予以确认，证明力不予确认。原告对被告提供的具结书、个人信贷业务要素变更申请表有异议，经审查，该二份书证为原件，在原告未提供反驳证据的情况下，本院确认此二份书证的真实性。证人陈述的事实清楚，且能与其他材料相印证，本院确认证人证言的真实性及证明力。本院经审查认定事实如下：位于佛山市南海区里**室的房屋于2017年3月8日办理房地产权证，证号为20170045999，登记权属人为被告熊璐。2017年4月7日，经查询，该房屋已无抵押，除本案财产保全查封外，无其他查封。2016年11月30日，原告金聪（买方）与被告熊路（卖方）及广州市同壹房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定原告金聪向被告熊路购买上述涉诉房屋；房屋用途为住宅，建筑面积为92.63（93.1）平方米（应以房产证面积为准）；该物业按套销售，成交价为1900000元，包括管道煤气初装费、电视初装费，被告不再另行收取其他费用；物业交易产生的税费由原告支付；被告交付该物业给原告使用之日为被告收齐楼款当天；合同签订同时原告支付20000元定金；原告于2017年2月28日前支付部分楼款（含定金）450000元；被告应在2016年12月30日前向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续10天内双方完成申请银行按揭贷款手续；部分楼款350000元在被告向原贷款银行申请提前还贷款，并收到银行提前还贷通知后通知原告，原告在银行通知预约扣款前支付；1100000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入被告银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由原告与部分楼款一起支付；交易手续需在2017年2月28日前完成，如因房管局或银行导致迟延，则时间相应顺延。2016年11月30日，被告熊路收取原告金聪定金20000元。2016年12月8日，被告熊璐向银行申请提前还贷。2017年1月19日，熊路、梁智（甲方，卖方）与金聪（乙方，买方）签订一份补充协议，约定：合同约定卖方出具该物业的不动产登记证后，由买方垫付相应楼款350000元用于替卖方偿还现有的银行按揭贷款，现为了甲方能更便捷办理该物业的不动产权登记证，经协商后决定，在甲方未出具不动产登记证的情况下，乙方同意在甲方按现有按揭贷款银行通知扣款之日先垫付相应楼款350000元用于替甲方偿还现有银行按揭贷款，双方完成现有按揭贷款的银行扣款后，尽快催促银行出具结清证明书，并交由中介方保管；中介方取得甲方提供的结清证明书后2个工作日内协助甲方办理不动产权登记证，办理回执由中介代为保管；甲方领取不动产权登记证后，交由中介方保管；乙方应在甲方领取不动产登记后2个工作日内向相关银行提交贷款申请，甲乙双方需配合签署银行要求的所有相关文件，如乙方银行贷款申请不获得批准，则需在2日内更换购房人及贷款申请人；上述办理的各事项，双方需要约定时限内办理，逾期违约方需按日向守约方支付相当于楼价千分之一的滞纳金，如交易过程中因乙方原因导致违约或乙方不按约定购买该物业的，甲方没收乙方已支付的全部楼款及定金作为违约金，如交易过程中因甲方原因导致违约或甲方不按约定出售物业的，甲方需退回乙方支付的全部楼款及定金，并赔偿相当于已收楼款及定金相同金额的违约金。当日，被告熊璐出具收款收据，确认收到原告金聪将会的部分楼款349587.06元。2017年3月13日，被告取得涉讼房产的房地产权证，并交由中介方保管。2017年3月29日，中国农业银行股份有限公司广州北秀支行出具个人住房贷款同意贷款意向书，同意原告的个人住房贷款申请，发放金额为1140000元。2017年3月30日，中介方约原、被告办理房屋过户手续，但被告未到场。当日，原告向被告发出《关于尽快履行合同义务的函》，催促被告配合办理过户手续。并提供收款账号。该函向被告身份证地址邮寄两次但因被告拒签而退回。2017年4月5日，被告向原告发出律师函，认为原告应于2017年2月28日支付楼款450000元并完成交易手续，但原告未支付该楼款，已构成违约，且原告冒充被告配偶在《具结书》上签名，通知原告解除《房屋买卖合同》，三日内联系处理解约事宜。2017年4月6日，原告再次向被告发出《关于再次发函要求履行合同、提供银行账号、支付剩余全部房款等事宜的函》，认为被告迟延履行合同致房屋仍未过户原告名下，其行为已构成违约，若被告不配合办理按揭贷款手续，原告可一次性支付剩余全部房款，要求被告提供收款账号，并尽快办理过户手续。该函件已签收。诉讼中，原告明确表示同意一次性支付剩余购房款，并提供银行流水证明具有一次性付款能力。本院认为，原、被告于2016年11月30日签订的《房屋买卖合同》中有关原、被告权利义务的约定是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。被告反诉请求解除《房屋买卖合同》，本院对其理由分析如下：首先，关于原告未在2017年2月28日前支付部分楼款450000元问题。《房屋买卖合同》约定原告出资赎契，即原告支付赎契款是在贷款银行通知提前还贷后即应支付，但从2017年1月19日原、被告签订补充协议内容来看，双方曾在签订《房屋买卖合同》时有约定原告出资赎契是在被告办理房产证后，表明被告应在签订合同后首先申请领取房产证，后续交易均是以被告取得房产证为前提，而实践中，原告申请办理银行按揭贷款也必须有房产证。被告实际是在2017年3月13日才领取房产证，其要求原告在2017年2月28日前支付购房款450000元理由不能成立。另外，从《房屋买卖合同》约定履行顺序来看，原告支付购房款450000元与交易手续完成均约定为2017年2月28日前，而办理过户手续是完成交易前提，故中介方在2017年3月30日通知原、被告办理过户手续时，购房款450000元并未达到支付条件，被告无权在办理过户手续前要求原告支付450000元购房款。被告在2017年3月13日领取房产证，原告在2017年3月29日取得同贷书，该时间尚属于合理，中介方通知原、被告在2017年3月30日办理房产过户手续，此时被告拒绝办理手续，原告未向被告支付购房款450000元并不构成违约，本院对被告以原告未支付购房款450000元为理由主张解除合同的主张不予采纳。其次，关于被告主张原告冒充其配偶在具结书上签名的问题。被告确认原告办理银行按揭贷款时其也在场，被告如果对原告申请按揭贷款提交的资料真实性有异议，理应当场向办理按揭贷款的银行提出，现原告在被告的配合下，取得了银行的同贷书，本院对原告提供的按揭贷款资料不再予以审理，且诉讼中原告明确可现金支付剩余购房款，故本院对原、被告提出调取办理银行按揭贷款资料的申请均不予准许，并对被告以此作为解除合同的理由不予采纳。再次，关于原告在2017年1月19日支付349587.56元的问题。如前所述，从原、被告签订在2017年1月19日签订的补充协议内容来看，原告支付赎契款350000元是以被告取得房产证为前提，后双方通过补充协议约定，在被告未取得房产证的情况下，双方协商由原告在2017年1月19日支付赎契款，已变更了合同约定支付该款项的时间，被告现以原告未在2016年12月31日前支付赎契款为由，认为原告构成违约没有任何理由，本院也不予采纳。综上，原告并无违约行为，被告主张解除合同的理由均不能成立，本院对被告反诉请求解除《房屋买卖合同》、原告支付违约金190000元的诉讼请求均不予支持。涉讼房产除本案查封外无其他权利限制，原告又同意在无法取得银行贷款时以现金支付剩余全部购房款，现合同约定的过户条件已成就且期限已届满，原告主张被告协助过户的诉讼请求合法合理，本院依法予以支持。《房屋买卖合同》约定被告收取全部购房款后才交付房屋给原告，原告主张被告交付房屋的条件尚未成就，本院对原告主张被告交付房屋的诉讼请求不予支持。被告经中介方通知后未在2017年3月30日前履行协助办理过户的义务，已经构成违约，应依法承担违约责任，但考虑原告只支付了小部分购房款，补充协议约定按成交价日千分之一计算违约金计付的标准过高，本院酌情调整为按日万分之一标准计算违约金，即本案中被告应支付以1900000元为本金，从2017年3月31日起至被告协助原告办理过户时止按日万分之一标准计算的违约金予原告。另需说明的是，按《房屋买卖合同》约定，部分购房款450000元原告应于被告协助办理过户手续的当天支付给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告（反诉原告）熊璐应于本判决发生法律效力之日起十日内协助办理位于佛山市南海区里**室的房产过户登记到原告（反诉被告）金聪名下手续；被告（反诉原告）熊璐应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以1900000元为本金，从2017年3月31日起至履行上述第一项判决确定义务时止按日万分之一标准计算的违约金予原告（反诉被告）金聪；驳回原告（反诉被告）金聪的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）熊璐的全部反诉请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取10967.1元、财产保全费5000元，合计15967.1元（原告已预交），由原告负担15.39元，被告负担15951.71元。反诉受理费2050元（被告已预交），由被告负担。原告金聪已预交的案件受理费15951.71元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。被告熊璐应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳案件受理费15951.71元，逾期交纳，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　朱道春二〇一七年五月二十六日书记员　　黄晓璇微信公众号“”