（2017）鄂05民终844号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-08-27

案件名称

武汉公元铭投资管理有限公司、宜昌时代购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷二审��事判决书

法院

湖北省宜昌市中级人民法院

所属地区

湖北省宜昌市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

武汉公元铭投资管理有限公司,宜昌时代购物广场有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省宜昌市中级人民法院民事判决书(2017)鄂05民终844号上诉人（原审被告）：武汉公元铭投资管理有限公司，住所地武汉市武昌区水果湖汉街武汉中央文化旅游区K3地块1幢16层7、8号，统一社会信用代码91420106066830736D。法定代表人：安念军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈松，湖北振兴法律服务所法律工作者，特别授权代理。委托诉讼��理人：孙江平，湖北振兴法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宜昌时代购物广场有限公司，住所地宜昌市解放路52号,统一社会信用代码91420500676482441W。法定代表人：蔡宏柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：从其福，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郭德军，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。上诉人武汉公元铭投资管理有限公司因与被上诉人宜昌时代购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人武汉公元铭投资管理有限公司上诉请求：一、撤销宜昌市西陵区人民法��（2016）鄂0502民初1788号民事判决，并发还一审法院重审。二、本案一审、二审案件诉讼费用由宜昌时代购物广场有限公司承担。事实与理由：一、原判决认定基本事实不清。把地下车库认定为负一楼商铺存在不当，并把存在欺诈且损害社会公共利益的无效合同，认定为有效合同。1.原判决认定，宜昌市解放路52号宜昌时代广场负一楼商铺归宜昌崟臻商贸有限责任公司所有，并将负一楼商铺租赁给宜昌时代购物广场有限公司使用，租赁期限从2015年1月1日至2023年12月31日，宜昌时代购物广场有限公司可采用转租等方式自主经营（见该判决第4页另查明）。宜昌时代购物广场有限公司及宜昌崟臻商贸有限责任公司在一审中，均没有提交宜昌市解放路52号宜昌时代广场负一楼商铺任何合法的所有权及相关权利证书。而宜昌时代购物广场有限公司在一审中，仅提供了宜昌崟臻商贸有限责任公司宜昌市解放路52号地下车库的所有权证的复印件，不是原件，故原判决认定宜昌市解放路52号宜昌时代广场负一楼商铺归宜昌崟臻商贸有限责任公司所有的事实不清，实际上宜昌市解放路52号宜昌时代广场负一楼商铺是欺诈并违反法律法规禁止性规定，且具有重大安全隐患，危害公共安全的违章改建场所。2.原判决认定，宜昌时代购物广场有限公司将其合法使用的商铺出租给武汉公元铭投资管理有限公司，各方签订的《商铺租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效（见该判决书第4页本院认为部分）。上述一审判决的认定，明显系认定基本事实不清。商铺系社会公共场所，也是社会公众出入的场地，宜昌时代购物广场有限公司和宜昌崟臻商贸有限责任公司恶意串通并欺诈，漠视社会公众的生命，把违反法律��政法规强制性规定的地下车库，违章改建、具有重大安全隐患的宜昌市解放路52号宜昌时代广场负一楼商铺出租给武汉公元铭投资管理有限公司用于经营美食城，并对社会公众开放，危害了社会公共安全，损害社会公共利益。二、原判决适用法律错误。1.适用的法律与案件性质明显不符；错误地把违法违章、欺诈且损害社会公共利益的无效合同，认定为有效合同，把地下车库作合法的社会公共场所。2.确定的民事责任明显违背当事人约定和法律规定；武汉公元铭投资管理有限公司的真实意思是租赁合法的商铺经营餐饮业，而宜昌时代购物广场有限公司和案外人宜昌崟臻商贸有限责任公司恶意串通隐瞒危害社会的重大安全隐患、违章改建的场所出租给武汉公元铭投资管理有限公司用于经营美食城，并对社会公众开放，危害了社会公共安全，损害社会公共利益，至今没��按合同约定提供合法证书及相关材料，导致武汉公元铭投资管理有限公司无法履行合同付费义务。故一审判决认定《商铺租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，明显错误。三、原判决违反法定程序。1.审判组织不合法；本案疑难复杂，依法不应适用简易程序审理。2.原判决遗漏必须参加诉讼的当事人，宜昌时代购物广场有限公司提交案外人宜昌崟臻商贸有限责任公司的租赁合同及车库产权证书，且案外人宜昌崟臻商贸有限责任公司系本案必要的诉讼当事人，但一审法院未依法追加。3.原判决剥夺了武汉公元铭投资管理有限公司的诉权；宜昌时代购物广场有限公司在诉前向武汉公元铭投资管理有限公司发出解除合同通知，武汉公元铭投资管理有限公司根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定，在异议期限内，向一审法院提起确认合同效力的诉讼，且一审法院已经立案，但是，一审法院违反民诉法第一百四十九条一款（五）项的规定，违法做出了一审判决，剥夺了武汉公元铭投资管理有限公司的诉权并导致一审判决程序错误。被上诉人宜昌时代购物广场有限公司辩称，一、一审法院查明事实清楚、准确，双方于2015年3月15日签订的《经营合同》合法有效，不存在欺诈。无论是宜昌时代购物广场有限公司与武汉公元铭投资管理有限公司于2015年3月15日签订的《经营合同》，还是宜昌时代购物广场有限公司与商铺所有权人宜昌崟臻商贸有限责任公司签订的《商铺租赁合同》，均载明是出租的商铺，宜昌时代购物广场有限公司从未向武汉公元铭投资管理有限公司许诺来办理规划许可证，按照正常的程序，办证只能由房屋产权人宜昌崟臻商贸有限责任公司办理；即使该商铺系车库改建而来，宜昌时代购物广场有限公司也无从知晓，宜昌时代购物广场有限公司只要在同商铺使用权人签订租赁合同时知晓谁是产权人即可，无深入调查该商铺建设质量、审批手续、规划手续之额外义务。武汉公元铭投资管理有限公司诉称商铺存在重大安全隐患，系违章建设而成的场所而侵害了社会公共利益与事实不符，商铺经营至今并未被消防、住建等部门认定为违章建筑或存在公共安全隐患，反而一直正常经营至今，从双方合同签订至今，该负一楼商铺一直由武汉公元铭投资管理有限公司经营，武汉公元铭投资管理有限公司应当明知商铺现状，但在本案开庭时，武汉公元铭投资管理有限公司当庭否认其租赁的是负一楼商铺，认为其不存在，与事实不符，故而宜昌时代购物广场有限公司并不存在恶意欺诈。二、一审法院依据《合同法》第九十三条判决解除租赁合同以��依据《合同法》第一百零七条判令武汉公元铭投资管理有限公司承担相应的违约责任并无不当，适用法律准确无误。三、一审法院审判程序合法，本案事实清楚、情节简单、证据充分，依法适用简易程序并无不当。本案是一起简单的房屋租赁合同纠纷，涉及的也仅是宜昌时代购物广场有限公司与武汉公元铭投资管理有限公司两者之间的利益关系，并非关乎社会公共利益且案情复杂，一审法院适用简易程序速判速决充分兼顾了司法的公正与效率，并无不当。本案所涉商铺所有权人宜昌崟臻商贸有限责任公司并非必须参加诉讼的当事人，其对本案的审理并无利害关系，无须出庭即可查明案件事实，故而一审并不存在遗漏当事人之说，一审法院并不存在剥夺上诉人诉权的说法，房屋租赁合同纠纷案件，对合同效力审查是必备的程序和内容，在本案一审法院尚未审结之时��汉公元铭投资管理有限公司另案起诉确认合同效力的诉讼，法院已裁定驳回起诉，其行为本身就有滥诉嫌疑。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，证据确实充分，请求二审法院予以维持。宜昌时代购物广场有限公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2015年3月15日签订的《商铺租赁合同》；2、武汉公元铭投资管理有限公司将位于宜昌市解放路52号负一层租赁房屋（面积1048平方米）腾退给宜昌时代购物广场有限公司；3、武汉公元铭投资管理有限公司向宜昌时代购物广场有限公司支付2016年1月20日至2016年7月31日期间的租金497800元，并按每月78600元标准支付从2016年8月1日起至房屋实际腾退之日期间的房屋占用使用费；4、武汉公元铭投资管理有限公司按欠付租金金额每日千分之五标准向宜昌时代购物广场有限公司支付从2016年1月20日至租金实际付清之日期间的逾期付款违约金（暂计算到2016年7月31日为394048元）；5、武汉公元铭投资管理有限公司承担本案全部费用。一审法院认定事实：2015年3月15日，出租方（甲方）宜昌时代购物广场有限公司与承租方（乙方）武汉公元铭投资管理有限公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：乙方承租的商铺位于宜昌市××区××楼，商铺计租面积1048平方米；甲方于2015年4月20日前将商铺交付乙方装修，2015年4月20日至2015年7月20日为乙方的免租装修期，租期为5年，自2015年4月20日起至2020年4月19日；第一、二年商铺的月租金75元/m2；租金按季度交纳，乙方应在进场装修前3日内，向甲方一次性支付该商铺第一年第一季度的租金，其他各次的交纳时间为每季度的第一个月3日前，一次性向甲方付请；签订合同3日内，乙方须一次性向甲方交纳租赁保证金250425元；乙方必须按合同约定的期限向甲方交纳租金及租赁保证金，如逾期交纳则乙方需按欠交费用总额的千分之五按日向甲方支付违约金；乙方在进场装修前需向甲方交纳装修保证金8万元，装修保证金在装修完成后十五个工作日内无任何质量问题无息退还给乙方；甲方统一提供中央空调并允许乙方合理享用；在租赁期内，乙方逾期30天欠缴租金甲方有权解除合同，乙方不得要求甲方退还乙方交付的租赁保证金，并一次缴清所有应缴费用等内容。武汉公元铭投资管理有限公司交纳了租赁保证金250425元、装修保证金67000元。2015年4月19日，宜昌时代购物广场有限公司将商铺交给武汉公元铭投资管理有限公司使用。2016年1月20日起武汉公元铭投资管理有限公司再未给付租金。2016年7月29日宜昌时代购物广场有限公司向武汉公元铭投资管理有限公司发出《关于解除与武汉公元铭投资管理有限公司商铺租赁合同��通知》，通知武汉公元铭投资管理有限公司解除合同、腾退商铺、交清租金及滞纳金。截止2016年7月31日，武汉公元铭投资管理有限公司拖欠租金497800元，双方多次进行协商，但未达成一致意见。一审庭审中，武汉公元铭投资管理有限公司表示不同意解除合同。宜昌时代购物广场有限公司同意退还装修保证金及租赁保证金。一审另查明，宜昌市解放路52号宜昌时代购物广场负一楼商铺归宜昌崟臻商贸有限责任公司所有，其将负一楼商铺租赁给宜昌时代购物广场有限公司使用，租赁期限从2015年1月1日至2023年12月31日，宜昌时代购物广场有限公司可采用转租等方式自主经营。一审法院认为，宜昌时代购物广场有限公司将其合法使用的商铺出租给武汉公元铭投资管理有限公司，双方签订的《商铺租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规��强制性规定，合法有效，予以确认。武汉公元铭投资管理有限公司关于租赁合同应属无效的辩解，与审理查明的事实不符，不予采纳。武汉公元铭投资管理有限公司长期未依约向宜昌时代购物广场有限公司支付租金，已符合合同约定的解除合同条件，宜昌时代购物广场有限公司关于解除合同、腾退商铺的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。合同解除后，武汉公元铭投资管理有限公司还应继续支付拖欠的租金及违约金。宜昌时代购物广场有限公司主张按欠租总额按日千分之五计算违约金，武汉公元铭投资管理有限公司虽辩称该约定标准过高，但明确表示不申请法院调减，故本院对宜昌时代购物广场有限公司主张的违约金计算标准予以准许。武汉公元铭投资管理有限公司所提宜昌时代购物广场有限公司未按约退还装修保证金的抗辩，因宜昌时代购物广场有限公司庭审时同意退还装修保证金及租赁保证金，为减少双方当事人的诉累，武汉公元铭投资管理有限公司在向宜昌时代购物广场有限公司支付截止2016年7月31日的租金497800元时应扣减保证金317425元。武汉公元铭投资管理有限公司抗辩称宜昌时代购物广场有限公司在2016年6月起停止供应冷气，向法庭提交了若干证人联合签名的确认书一份，因该证据不符合证人证言的形式要件，故对武汉公元铭投资管理有限公司的该项抗辩不予采纳。武汉公元铭投资管理有限公司提出若解除合同，则宜昌时代购物广场有限公司应赔偿其经营投入的主张，因其未在本次诉讼中提出反诉，故武汉公元铭投资管理有限公司的该项主张可另行提起诉讼解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决：一、解除宜昌时代购物广场有限公司与武汉公元��投资管理有限公司于2015年3月15日签订的《商铺租赁合同》。二、武汉公元铭投资管理有限公司于本判决生效后十日内向宜昌时代购物广场有限公司腾退租赁的宜昌市解放路52号负一楼1048平方米商铺。三、武汉公元铭投资管理有限公司向宜昌时代购物广场有限公司支付截止2016年7月31日的租金180375元，并从2016年8月1日至其实际腾退商铺之日止按每月78600元的标准支付租金或房屋占用费。四、武汉公元铭投资管理有限公司向宜昌时代购物广场有限公司支付截止2016年7月31日的滞纳金394048元，并以拖欠租金总额为基数，从2016年8月1日起至其实际清偿之日止按日千分之五的标准向宜昌时代购物广场有限公司支付滞纳金。五、驳回宜昌时代购物广场有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决书生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12878元（宜昌时代购物广场有限公司已预交），减半收取6439元，由武汉公元铭投资管理有限公司负担。武汉公元铭投资管理有限公司负担的诉讼费于本判决生效后十日内一并直接给付宜昌时代购物广场有限公司。本院二审期间，上诉人武汉公元铭投资管理有限公司为支持其诉讼请求提供了两份证据。证据一：武汉公元铭投资管理有限公司于2016年10月29日向宜昌市西陵区人民法院起诉的“民事起诉状”原件一份。用以证明：1.武汉公元铭投资管理有限公司已依据《合同法》及司法解释（二）第24条等规定，依法向宜昌市西陵区人民法院提起确认合同效力的民事诉讼。2.一审判决未将两案合并审理，且违法作出一审判决，剥夺了武汉公元铭投资管理有限公司的诉讼权利。3.一审判决中的宜昌时代购物广场有限公司虚构事实，存在欺诈行为，把没有建设规划许可证的负一楼，系地下车库，作为商铺违法转租给武汉公元铭投资管理有限公司。证据二：宜昌时代购物广场有限公司的一审民事诉状复印件一份。用以证明：1.一审判决超出当事人的请求范围作出了裁判，并剥夺了武汉公元铭投资管理有限公司的诉讼权利。2.因没有规划许可证，解放路52号负一层根本不存在。被上诉人宜昌时代购物广场有限公司质证认为：对证据一的真实性不持异议，对其证明目的持有异议。该诉状所对应的案件由宜昌市西陵区人民法院作出裁定，驳回原告起诉，一审法院查明事实清楚，判决合法有据。对证据二的真实性不持异议，对证明目的持有异议，一审法院判决没有超出一审中宜昌时代购物广场有限公司的诉讼请求。经审查，本院对于上诉人武汉��元铭投资管理有限公司提交证据的真实性、合法性予以认可，但对于证据一、证据二的关联性不予认可。本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、武汉公元铭投资管理有限公司与宜昌时代购物广场有限公司之间签订的《商铺租赁合同》是否有效？二、本案是否存在程序违法的问题？一、关于武汉公元铭投资管理有限公司与宜昌时代购物广场有限公司之间签订的《商铺租赁合同》是否有效的问题。经查，双方签订的《商铺租赁合同》系双方平等民事主体之间真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。武汉公元铭投资管理有限公司关于合同无效的主张，本院认为，宜昌时代购物广场有限公司提供的案涉商铺所在楼层房权证上载明规划用途为“车库”，证明了案涉商铺所在楼层已获得规划许可证，并非属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”之情形，本案中车库产权所有人宜昌崟臻商贸有限责任公司未经土地行政主管部门的同意并经政府批准而改变车库用途的行为，虽违反了《土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同��”的规定，但该规定不属于效力性强制性规定，具体到本案中，宜昌崟臻商贸有限责任公司未经相关行政部门同意擅自将规划车库改建成商铺进行出租，并非属于合同内容违反效力性强制性规定导致合同无效之情形，还需注意的一点是，武汉公元铭投资管理有限公司所承租商铺，虽为车库改建而来，但并不影响合同目的实现，武汉公元铭投资管理有限公司至今仍在继续经营中，充分说明了这一点，故武汉公元铭投资管理有限公司关于《商铺租赁合同》无效的主张，本院不予支持。二、关于本案是否存在程序违法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条“基层人民法院和它派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定”的规定，宜昌时代购物广场有限公司和武汉公元铭投资管理有限公司双方对租赁合同关系及拖欠租金数额无异议，且一审庭审中双方均未对一审法院采取简易程序审理提出异议，为节约司法资源、提高审判效率，一审法院在本案中依法适用简易程序并不不当。案外人宜昌崟臻商贸有限责任公司与本案房屋租赁合同纠纷并无利害关系，根据合同相对性原则，不应追加为本案当事人，武汉公元铭投资管理有限公司申请一审法院进行追加，并无事实与法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一项第五款“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”的规定，本案房屋租赁合同纠纷中，宜昌时代购物广场有限公司向武汉公元铭投资管理有限公司主张支付拖欠租金的诉讼请求，本案审理范围自身包含对《商铺租赁合同》是否有效的审查，本案并非属于必须以武汉公元铭投资��理有限公司另案起诉确认《商铺租赁合同》是否有效的裁判结果作为本案审判依据的情形，故武汉公元铭投资管理有限公司关于一审法院剥夺其另案诉权的主张无事实与法律依据。综上，上诉人武汉公元铭投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12878元，由上诉人武汉公元铭投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　杨　昊审判员　　赵春红审判员　　肖小月二〇一七年五月二十六日法官助理　　皮　慧书记员　　熊芳园来自：