（2017）陕03民终679号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-08-28
案件名称
李明民与宝鸡石居房地产中介有限公司、邹娟因居间合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省宝鸡市中级人民法院
所属地区
陕西省宝鸡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李明民,宝鸡石居房地产中介有限公司,邹娟
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕03民终679号上诉人（原审被告）：李明民，男，1981年9月17日生，陕西省宝鸡市人，住四川省广元市利州区。委托代理人：李元，女，1972年12月20日生，住广东省深圳市福田区，系上诉人之姐。委托代理人：白博，男，1974年6月14日出生，住陕西省宝鸡市金台区。系上诉人姐夫。被上诉人（原审原告）：宝鸡石居房地产中介有限公司，住所地宝鸡市高新开发区二路高新大道20号院9号门面房，统一社会信用代码916103013054546012。法定代表人：车雅滢，任公司经理。委托代理人：秦安美瑜，陕西立刚律师事务所律师。原审被告：邹娟，女，1991年8月11日出生，江西省萍乡市人，销售员，住江西省萍乡市湘东区。上诉人李明民与被上诉人宝鸡石居房地产中介有限公司（以下简称石居中介公司）、邹娟因居间合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2016）陕0302民初3394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李明民上诉请求：二审法院依法驳回一审原告的诉讼请求或者改判由上诉人与原审被告娟共同承担责任。事实与理由：一、一审关于各方当事人解除合同的行为认定错误；二、一审错误理解了《房屋买卖定金合同》的性质；三、一审法院判决支付全额佣金有违公平；四、一审法院判决支付被上诉人违约金明显不妥；五、本案被上诉人故意隐瞒房屋贷款应由原审被告负责偿还的事实。被上诉人石居中介公司答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。合同因一方违约，违约方应承担违约责任。一审对违约金已调整，佣金和违约金在法律上无规定不能同时收取。原审被告邹娟陈述，我无违反合同之处，一审判决正确。被上诉人石居中介公司向一审法院起诉请求：一、二被告向原告支付佣金10000元及违约金11200元；二、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实，原告系一家主要从事房地产经纪业务的中介机构。被告李明民欲出售其房屋，被告邹娟欲购买一套房屋，经原告介绍并撮合，被告李明民的委托代理人李元与被告邹娟达成了房屋买卖意向。2016年7月3日，原告作为丙方，被告李明民作为甲方，被告邹娟作为乙方，三方签订了一份房屋买卖定金合同，合同约定：被告李明民将其位于高新区高新大道46号院10幢1单元0901室房屋以56万元的价格出售给被告邹娟；被告邹娟支付中介佣金10000元，二被告任何一方不履行合同，或致合同终止的，违约方向原告支付全部佣金，守约方已缴纳的佣金予以退还；邹娟支付李明民定金20000元、剩余房款中的38万元由银行按揭支付，2016年8月15日前过户，并结清房款；原告为邹娟承担他项权办理之前担保责任；乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任乙方承担；如二被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，则由违约方向守约方支付违约金并赔偿损产生的一切损失，违约方同时应向原告支付总房款2%的违约金。合同签订当日，被告邹娟向被告李明民支付了定金20000元，被告李明民将其房产证交由原告保管，以作过户交易之用。嗣后，原告工作人员带邹娟到兴业银行办理贷款手续，李明民未到，银行电话联系李明民，李明民提出让邹娟先帮其清偿贷款，邹娟拒绝，李明民又提出其可借高利贷，让邹娟承担利息，邹娟亦拒绝。因被告李明民一直未能清偿房屋贷款，被告邹娟未按期交付剩余房款。2016年8月29日，二被告协商解除了购房合同，被告李明民退还了被告邹娟所交定金20000元。同日，原告将被告李明民房本退给李元。一审法院认为，李元的代理权问题。李元系被告李明民的姐姐，原告方提交的证人证言和录音视频资料可证实李元是受被告李明民委托与原告签订的房屋买卖定金合同，其委托行为有效。本案原被告签订的房屋买卖定金合同主合同系房屋买卖合同，从合同系居间合同，该合同合法有效，三方当事人均应遵守诚实信用原则按约履行，不应任意解除。对于被告李明民辩称其房屋贷款可以由被告邹娟偿还的意见，本院认为，被告邹娟不同意替其偿还贷款和支付高利贷利息，李明民就应按照合同约定的时间及时自己清偿借款，不能因此拒绝履行合同。对于李明民辩称被告邹娟明确表示不要房屋才导致合同解除的意见，其无相应证据印证，不予采信。对于被告李明民辩称原告在订立合同时向第二被告隐瞒了房屋贷款的重要事实，存在缔约过失责任的辩解意见，本院认为被告邹娟知道李明民房屋存在抵押贷款之事，原告不存在隐瞒的问题，故原告不存在缔约过失责任。因一方违约导致合同解除的，违约方应承担相应的违约责任。原告作为居间人通过其服务促成二被告房屋买卖合同的成立，有获得报酬的权利，如因二被告解除合同，可能导致其无法获得报酬，故合同中关于佣金和违约金的约定条款，即“中介佣金10000元，二被告任何一方不履行合同，或致合同终止的，违约方向原告支付全部佣金；如二被告任何一方解除合同，则由违约方向守约方支付违约金并赔偿损产生的一切损失，违约方应支付原告总房款2%的违约金”，该条款赋予原告主张违约方赔偿佣金损失和违约金弥补其他损失的权利，该约定并不违反法律规定。根据合同约定，被告李明民应当在收到定金后，按照约定的时间及时清偿房屋贷款，但被告李明民一直未清偿贷款，从而无法办理房屋过户手续，最终导致合同解除，即使其并无主观上的故意，仍应根据合同约定赔偿原告的佣金损失10000元。违约金具有补偿守约方损失的作用，本案中，违约方已经承担赔偿原告佣金损失，若按照合同约定再支付原告总房款2%的违约金11200元(560000元×2%)过高，本院调整为总房款1%的违约金5600元(560000元×1%)。被告邹娟在合同履行中并无违约行为，故其不承担违约责任，也无需向原告支付中介佣金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条之规定，判决：一、被告李明民于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡石居房地产中介有限公司佣金10000元和违约金5600元。二、驳回原告宝鸡石居房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费330元，减半收取165元，由被告李明民承担。本案在二审理期间，双方当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，居间合同是指居间人按照委托人的指示，为委托人与第三人订立合同提供机会或者充当订立合同的媒介的委托人向居间人给付酬金和其他必要费用的协议。在居间合同中，居间人并不参与委托人与第三人的合同关系，而只是起中介作用。从本案来看，被上诉人系一家从事房地产经纪业务的中介机构，在其得知上诉人欲出售其房屋时，将该信息提供给原审被告，并于2016年7月3日三方签订一份房屋买卖定金合同，该合同中约定有佣金条款、房款付款约定、违约责任等条款，一审法院依据上述合同内容将合同分为主合同及从合同并不违反法律规定，本院予以支持。合同合法有效，双方均应依合同内容履行各自的义务。而合同在履行过程中，上诉人与原审被告于2016年8月29日解除房屋买卖合同，上诉人认为是被上诉人在订立合同时故意隐瞒房屋按揭及房屋贷款应由原审被告负责向银行偿还的重要事实。经查，原审被告在一、二审庭审中均认可其知道上诉人房屋存在抵押贷款的事实，2016年7月3日合同系三方共同签订，从合同内容来看，均未约定房屋贷款应先由原审被告负责向银行偿还的条款，结合本案一审查明的事实能够认定，是上诉人原因未清偿房屋贷款，致使其未在合同约定的2016年8月15日前办理完过户手续，最终导致合同解除，对于合同解除本案被上诉人与原审被告均无过错。因此，上诉人称被上诉人故意隐瞒重要事实之上诉理由，本院不予支持。本案合同中明确约定了中介佣金10000元及其违约条款，被上诉人作为居间人已促成上诉人与原审被告合同成立，虽然房屋买卖合同解除，但责任在于上诉人。因此，作为居间人的被上诉人有权享有报酬请求的权利。一审判决由上诉人向其支付佣金10000元及违约金5600元并不违反法律规定，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人李明民承担。本判决为终审判决。审 判 长 李宝萍代理审判员 赵荣辉代理审判员 孙亚峰二〇一七年五月二十六日书 记 员 王 静 更多数据：