（2017）沪0115民初28631号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-09-19
案件名称
郑彩凤与顾曙光房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑彩凤,顾曙光
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初28631号原告：郑彩凤，女，1959年11月26日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：王琴，上海兆和律师事务所律师。被告：顾曙光，男，1985年6月25日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：茅健，上海市杰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘清华，上海市杰豪律师事务所律师。原告郑彩凤与被告顾曙光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王琴、被告委托诉讼代理人刘清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑彩凤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告一周内搬离承租房屋；2、被告支付原告违约金5万元；3、被告按照每日300元的标准支付原告自2017年3月30日起至搬离承租房屋之日止的房屋占用费；4、被告承担原告律师费1万元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月20日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于上海市浦东新区行泰路XXX弄XXX号的产权房(以下简称系争房屋)，租赁期限为十年，自2014年3月20日起至2024年3月19日止，前五年租金为每年36,200元，租金以转账方式支付，每年结算一次，每次提前30天支付下一期租金。如有拖欠租金及其他费用超过30天，原告有权收回房屋。被告本应于2016年2月20日前支付第三期租赁年度租金，但经原告反复催促，被告始终推脱，直至2016年5月20日方支付该期租金，已构成违约。原告在该期租赁期限到期日前即2017年2月20日已通知被告解除合同，并于3月15日再次发函催促被告于3月30日前搬离系争房屋，但被告未配合履行，故提起诉讼。顾曙光辩称，不同意原告的全部诉讼请求，要求继续履行合同。原告诉请的解除合同理由不成立，合同第三年的租金被告虽于2016年5月20日支付，但支付租金前原、被告进行过沟通，对租金的支付方式进行了变更，被告延期支付租金已征得原告同意，被告没有违约行为。另外，根据合同约定，原告若解除合同，应当提前一个月通知被告及中介方，且需征得被告同意。原告于2017年3月15日通知被告解除合同，既没有提前一个月通知，也未征得被告同意，双方没有对解除合同达成一致意见。由于是原告违约解除合同，被告不同意支付违约金。原告对房屋使用费计算标准没有依据。关于律师费的请求，没有合同依据，不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋产权人。2014年3月20日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，该房屋为商住使用，租赁期限十年，自2014年3月20日起至2024年3月19日止。房屋年租金为36,200元，租金以转账方式支付。首期支付12个月，另付5,000元押金。租金每12个月结算一次，提前30天支付下次房租，甲方在收到乙方租金(包括押金)后，必须开具收据予乙方。乙方的义务，乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过30天，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。违约处理，甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按违约处理。违约方则向对方支付违约金5万元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。补充条款，合同签订为十年，前五年房租为36,200元，后五年房租为38,000元，租赁期内，未满十年，如遇乙方退租，租房押金甲方不退付。如遇政府部门拆迁，甲方提前一个月通知乙方，乙方搬出。首年房租自合同签订日起7天内付清，最后两年如房价市场浮动较大，双方可协商适当上调。合同尾部书写：以后每年以转账记录为准，作为付房租凭证。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行。被告支付原告租赁押金5,000元，支付了首年租金，另于2015年4月29日支付原告2015年3月20日起的一年租金。2016年3月20日起的当年租金，被告未按时支付。原告于2016年5月16日向被告发送短信称房租不付就算了，被告已经违约，合同注销。被告回复称人在外地，明天付款。原告回复称明天付款房租36,200元+去年物业费3,310元+今年物业费3,310元，合计42,820元，否则原告去上海解除合同。2016年5月20日，被告向原告支付了2016年3月20日起的一年租金36,200元。原告收款后询问物业费管理费为何不付，被告回复称尽快支付。2016年6月中旬，原告再次询问物业费管理费何时支付，被告回复称尽快支付。6月30日，原告发短信给被告称明年不要承租了，催讨房租太难。7月，被告支付了欠付的物业管理费。2017年2月19日，原告向被告提及解除合同，并发送微信称被告存在拖欠房租超过30天的违约行为，原告有权解除合同。被告回复称没有拖欠房租，若原告收回房屋则双方按合同办，如不想收回被告就于3月初支付下一年租金。2月20日，原告询问被告要如何解除合同，被告回复称倘若原告要求解约，赔偿被告装修费10万元。原告回复称被告已先构成违约，拖欠租金超过30天，原告有权解除合同。2月25日，被告通过转账向原告支付3017年3月20日起的租金，3月2日，原告退回了该笔款项。此后双方就如何解约事宜进行磋商，原告于微信中曾表示同意补偿被告8万元(含押金)，但要求尽快处理。被告提出要求赔偿15万元。双方协商未果。2017年3月15日，原告委托律师向被告发函，称被告逾期支付2016年3月20日起的租金达3个多月，已构成违约，通知双方的租赁合同于2017年3月20日解除，要求于3月30日前腾退房屋及结清费用。该函件于次日送达被告。审理中，原告提交了个人房源网上打印的租房信息，证明对系争房屋相同类型的房源租金每日约300元；律师聘请合同及律师费发票，证明原告花费律师费1万元。经庭审质证，被告对证据的真实性以及证明内容均不予确认，认为原、被告的租赁合同中对律师费没有约定，如果涉案租赁合同解除，合同约定的违约金数额过高，请求予以调低，另被告曾对系争房屋进行过装修以及经营损失，倘若租赁合同解除，要求原告赔偿被告损失15万元。原告不同意被告的赔偿要求，被告缴纳的租赁押金应当没收，同意对违约金进行调整，具体金额由法院确定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同约定租金按年支付，每次提前30天支付下次房租，逾期支付超过30天的，原告有权收回房屋即解除合同。双方确认2016年3月20日起租赁年度的租金应于当年的2月20日前支付，原告于2016年5月16日前多次催促被告支付租金，并称被告已经违约，不付租金合同就解除。在被告回复称次日即付款的情况下，原告要求被告将欠付的租金以及两年的物业管理费一并支付，否则即解除合同。5月20日，被告仅支付了拖欠的租金，物业管理费又在原告的多次催促下于当年7月支付。故被告的付款行为已经违反了合同约定的付款期间以及原告在微信中给出的付款要求。被告认为其延期支付2016年3月20日起的租金系双方协商一致变更了付款时间，故原告不具有单方解除合同的权利亦或原告的解除权已经消灭，原告对此予以否认，本院亦不能认同。由于被告逾期付款的行为已经构成了违约，依照合同约定，原告享有单方解除合同的权利。合同的租金是按年支付，原告在该租赁年度到期前即在2017年2月中旬向被告提出解除合同，并在2017年3月15日向被告正式发送解除函，原告行使合同解除权的时间并未超过合理的期限，双方间的租赁合同应于原告的解除通知送达被告之日解除。至于被告辩称原告没有按照合同约定的违约处理内容即终止合同需提前一个月通知对方，并征得对方同意方可退房的约定。本院认为，此条约定的通知方式系针对一方任意解除合同的情况，不适用于本案的违约情形。合同解除后，被告应将系争房屋返还原告，并支付原告占用系争房屋期间的房屋使用费。原告诉请按每日300元计算房屋使用费，缺乏有效依据，本院不予采纳，本院参照双方租赁合同的租金标准计算合同解除后的房屋使用费。由于一方违约致使租赁合同解除，而原、被告认可出现违约情形时，合同约定的违约金为5万元。故原告诉请要求被告承担违约责任，合法有据，本院予以支持。原告认为根据合同约定其可以不退还被告的押金，本院予以认同。对于违约金，原告同意由法院进行调整。鉴于没收押金以及支付违约金均系违约方承担的违约责任，在被告已经承担没收押金的违约责任下，本院酌情确定被告另行支付原告违约金8,000元。由于被告违约致使涉案租赁合同解除，被告主张要求原告赔偿其装修损失以及经营损失，于法无据，本院不予支持。原告诉请的律师费损失，无相关合同约定，且被告已经承担了违约金，该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑彩凤与被告顾曙光就上海市浦东新区行泰路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市租赁合同》；二、被告顾曙光于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区行泰路XXX弄XXX号房屋并将该房屋返还原告郑彩凤；三、被告顾曙光于本判决生效之日起十日内支付原告郑彩凤自2017年3月30日起至返还上海市浦东新区行泰路XXX弄XXX号房屋之日止的房屋使用费，按每月3,016.67元为计算标准；四、被告顾曙光于本判决生效之日起十日内支付原告郑彩凤违约金8,000元；五、驳回原告郑彩凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息案件受理费1,050元，减半收取计525元，由原告郑彩凤负担25元，被告顾曙光负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 何绍辉二〇一七年五月二十六日书记员 沈 嬿 更多数据：搜索“”来源：