（2017）鲁01民终3751号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2018-07-13
案件名称
刘声菊与李心珍等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘声菊,李心珍,李洪远
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终3751号上诉人（原审原告）：刘声菊，女，1965年4月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：胡海峰，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜建忠，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李心珍，女，1969年2月13日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：李洪远(系李心珍之夫)，男，1969年1月18日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市。上诉人刘声菊因与被上诉人李心珍、李洪远房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。上诉人刘声菊及其委托诉讼代理人胡海峰到庭参加诉讼，被上诉人李心珍、李洪远经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘声菊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由李心珍、李洪远承担。事实与理由：一、济南市存量房买卖协议不是买卖双方当事人的真实意思表示。1.在本案中，刘声菊为帮助李心珍、李洪远能从银行贷款，而把其买卖协议项下的房屋过户给李洪远，并不存在买卖该房屋的真实交易，在济南市房管局办理相关的借款结清证明、房屋抵押登记申请书等相关手续均是在周全和没有到场而且不知情的情况下，通过熟人关系办理的，不是真实交易目的前提下的流程形式。2.本交易不存在交易记录、打款记录、付款记录等行为。二、刘声菊与李洪远签订的《房屋抵押登记申请书》、抵押登记行为无效。在本案中，房屋抵押登记合同为从合同、在刘声菊与李洪远间不存在债权、买卖合同等主合同的前提下，作为从合同的房屋抵押登记合同不成立，抵押登记行为不成立。三、在刘声菊与李心珍、李洪远未以协议约定抵押财产折价及以抵押权实现的情形的前提下，抵押权的实现应请求法院拍卖、变卖抵押财产。依据《物权法》第一百九十五条规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款有限受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日其一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。四、李心珍、李洪远以其需要向银行贷款的名义，要求刘声菊把涉诉房屋过户其名下，并出于过户的需要而提供相应的材料，实现其非法占有刘声菊财产的目的，属于以合法形势掩盖非法目的，买卖协议无效。李心珍、李洪远未作答辩。刘声菊向一审法院起诉请求：1.确认李洪远与刘声菊签订的房屋买卖协议无效；2.李心珍、李洪远承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月13日，刘声菊、周全和与李洪远签订借款抵押合同，约定李洪远向其出借70万元，借款期限自2012年6月18日至2013年1月18日，借款人以坐落于济南市历城区101号海蔚广场4号楼1单元房产二次抵押于李洪远作担保。双方并办理了他项权利证书。同时，刘声菊向李洪远出具声明一份，承诺如贷款到期刘声菊无偿还能力愿无条件搬迁出该抵押住宅，另自己找住所，该房屋配合过户给李洪远名下。2012年8月7日，刘声菊与李洪远签订抵押借款合同，约定由李洪远出借给其100万元（包括李洪远55万元、案外人石美45万元），借款期限自2012年8月4日至2012年11月4日，并以坐落于历城区花园路101号海蔚广场商业北侧M室二次抵押作担保。双方并办理了他项权利证书。同日，刘声菊向李洪远出具声明，承诺如贷款到期刘声菊无偿还能力愿无条件搬迁出该抵押门头房，另自己找地方，该房屋配合过户给李洪远名下。因刘声菊、周全和无力偿还上述两套抵押房屋的银行贷款，双方协定由李心珍、李洪远代刘声菊偿还位于济南市历城区101号海蔚广场4号楼1单元的银行贷款229000元，代刘声菊偿还位于济南市历城区花园路101号海蔚广场商业北侧M房产的银行贷款103000元。2014年4月3日，刘声菊（甲方）与李洪远（乙方）签订济南市存量房买卖协议一份，约定：甲方将坐落于济南市历城区花园路101号海蔚广场商业北侧M室房屋出售给乙方，建筑面积27.43平方米，价格822900元。该房产在办理过户时是以822900元为基数缴税。2014年4月16日，双方办理了房屋所有权变更登记。2014年4月16日，刘声菊（甲方）与李心珍（乙方）签订济南市存量房买卖协议一份，约定：甲方将坐落于济南市历城区花园路101号海蔚广场4号楼1单元房屋出售给乙方；建筑面积118.84平方米；价格83万元，该房产在办理过户时是以1018221元为基数缴税。2014年4月21日，双方办理了房屋所有权变更登记。一审法院另查明，2014年12月17日，孙全德以刘声菊、周全和、李洪远、李心珍为被告向一审法院提起债权人撤销权之诉。在该案的审理过程中，一审法院依法委托山东新永基土地房地产评估咨询有限公司于2015年6月30日作出房地产估价报告两份，分别为：坐落于济南市历城区花园路101号海蔚广场4号楼1单元房屋在2014年4月16日的房地产评估价值为1209791元；坐落于济南市历城区花园路101号海蔚广场商业北侧M室房屋在2014年4月3日的房地产评估价值为1567625元。对当事人有争议的事实，一审法院认定如下：刘声菊述称其与李洪远于2014年4月3日签订的济南市存量房买卖协议是李洪远以欺骗、隐瞒事实真相的方式诱骗其办理房产过户手续，双方不存在真实的房产买卖和交易，同时也不存在以物抵债，李洪远从而达到以合法的手段掩盖非法侵占刘声菊所有的两套房产目的。但是在济南市中级人民法院(2016)鲁01民终3385号民事判决书中，已经认定：刘声菊与李洪远、李心珍、石美之间系因借贷产生债权债务法律关系，亦将涉案两套房产办理抵押以用以对债权的担保，双方均认可因刘声菊无法偿还债务而将房产过户到李洪远名下，即房产办理过户是以双方存在债权债务法律关系为基础，并不采信刘声菊关于房产过户与欠款之间不存在关联性的主张。并且在一审法院(2014)历城商初字第1724号民事判决书和济南市中级人民法院(2016)鲁01民终3385号民事判决书中，已经对刘声菊、周全和与李心珍、李洪远、石美之间的债权债务数额做出了认定，并对双方之间的以房产过户折抵债务事实予以确认，刘声菊现仅凭口头陈述主张李洪远以欺骗、隐瞒事实真相的方式诱骗其办理房产手续，对该事实主张，不予采信。一审法院认为，在刘声菊尚欠银行贷款不能偿还、欠李洪远借款不能偿还情况下，双方签订买卖协议，以房屋买卖的形式抵偿刘声菊所欠李洪远等人借款，并由李洪远代刘声菊偿还银行欠款，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在刘声菊所称的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，且在一审法院(2014)历城商初字第1724号民事判决书和济南市中级人民法院(2016)鲁01民终3385号民事判决书中已经确认双方履行的两份买卖房产协议抵偿的欠款与两处房产当时的实际价值相当，亦不存在显失公平的情形。刘声菊主张的李洪远采用欺骗、隐瞒事实真相的方式签订买卖协议，也未提交证据证实，故一审法院不予支持。综上，刘声菊无证据证明与李洪远于2014年4月3日签订的济南市存量房买卖协议存在无效情形，故对刘声菊确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，不予支持。判决：驳回刘声菊的诉讼请求。案件受理费50元，由刘声菊负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为刘声菊与李洪远于2014年4月3日签订的济南市存量房买卖协议是否有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张事实的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项、第二款规定，当事人有相反证据足以推翻的除外，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本案中，已经发生法律效力的济南市中级人民法院(2016)鲁01民终3385号民事判决认定：“刘声菊与李洪远、李心珍、石美之间系因借贷产生债权债务法律关系，亦将涉案两套房产办理抵押以用以对债权的担保，双方均认可因刘声菊无法偿还债务而将房产过户到李洪远名下，即房产办理过户是以双方存在债权债务法律关系为基础，故刘声菊上诉主张房产过户与欠款之间不存在关联性，本院不予采信。刘声菊并无证据推翻其向李洪远、李心珍、石美出具的与借贷关系有关材料的真实性，一审法院在此基础上通过审理查明了双方之间的债权债务数额，以该数额为衡量标准，未低于房产当时市场价值的70%，即未违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定”。因该判决亦已对刘声菊、周全和与李心珍、李洪远、石美之间的债权债务做出了认定，并对双方之间的以房产过户折抵债务事实予以确认，故刘声菊与李洪远以房屋买卖的形式抵偿刘声菊所欠李洪远等人借款，并由李洪远代刘声菊偿还银行欠款而签订买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘声菊虽称涉案买卖协议不是双方当事人的真实意思表示，属于以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同，但未能提交充分证据支持其主张，故一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，刘声菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘声菊负担。本判决为终审判决。审判长 乔绪晓审判员 曹 磊审判员 刘 洋二〇一七年五月二十六日书记员 郭婷婷 来自