（2016）苏07民终4152号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-07-28
案件名称
王淑琳与孙东阳、连云港房管家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙东阳,王淑琳,连云港房管家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终4152号上诉人（原审被告）：孙东阳。委托诉讼代理人：姚瑶（系孙东阳妻子），1986年7月17日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：王翠红，江苏连大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王淑琳。被上诉人（原审被告）：连云港房管家房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路东盛名都广场A座四楼。法定代表人：徐磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：臧一洁，该公司职工。上诉人孙东阳因与被上诉人王淑琳、连云港房管家房地产经纪有限公司（以下简称房管家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初5215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙东阳上诉请求：撤销一审判决，依法公正判决；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，判决上诉人返还双倍定金，明显不公。一、上诉人不能提供土地分割证，是国家政策导致，是上诉人无法预知和左右的，该案不应该使用定金法则。国家于2016年5月1日开始实施新的政策，办理过户手续必须要有房屋产权证和土地分割证，两证合一办理不动产产权证，而在这之前办理不动产登记、过户只需要房屋产权证即可。上诉人在2016年5月1日前具有产权证，具备过户手续，但是2016年5月1日后上诉人因为开发商尚未办理土地分割证而无法提供两证，这个国家政策不是上诉人能左右的。根据《中华人民共和国担保法》第122条规定，因不可抗力、意外事件致使合同不能履行的，不适用定金法则。二、被上诉人从一开始就不履行合同义务构成违约，上诉人不应该承担双倍返还定金的责任。1.被上诉人没有及时支付首付款，上诉人可以行使抗辩权解除合同。上诉人和被上诉人及房管家公司三方于2016年4月4日签订《房屋买卖居间合同》一份，约定上诉人将坐落于海州区海宁东路××凤凰名都××楼××室毛坯商品房以807000元总价出售给被上诉人。双方合同约定采取混合贷的方式付款，即公积金贷款和商业贷款，其余的是首付款。根据房屋交易习惯，在房屋买卖过程中，如果不是现金交易，申请公积金贷款的一般都是在合同签订后几日内要求买方交纳首付款，然后双方到房产局办理过户手续，卖方再到银行申请公积金贷款。如果买方不先支付首付款，卖方也不可能将房子过户的。而被上诉人在合同签订后，明知道公积金贷款放款时间慢，但是不支付首付款，导致无法办理过户，公积金贷款无法申请。被上诉人以自己的行为表明不履行合同义务，但是又不解除合同，拖延时间，明显违约。上诉人可以行使抗辩权解除合同，并不退还定金。一审法院以合同没有约定首付款的付款方式及付款日期，不支持上诉人的抗辩是没有以事实为依据，以法律为准绳，判决明显违背常理，不符合交易习惯。2.因为当时考虑到公积金贷款审批手续及放款比较慢，双方同意2016年6月5日之前进行过户及支付贷款。而合同签订后至2016年5月1日之前，上诉人具有房屋产权证，具备过户条件，但是被上诉人不履行办理过户手续，进行办理公积金贷款手续，导致2016年5月1日以后国家新政策出台不能办理贷款及过户手续，被上诉人行为是违约行为。一审法院只是单纯的从上诉人不能提供土地分割证而认为上诉人违约是错误的，明显事实不清，判决没有公正性。三、房管家公司作为房屋居间买卖的中间人，其提供《房屋买卖居间合同》是格式合同，该合同没有约定相关的付款方式及付款时间等，属于约定不明，买卖双方没有签订房屋买卖合同。该居间合同并不能代替正式的房屋买卖合同，而合同签订后房管家公司应根据《房屋买卖居间合同》的内容积极斡旋，促成上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同并履行，但中介公司最终未能消除双方在付款问题上的差异，导致居间合同未成功。房管家公司具有二手房买卖的专业知识，其熟知办理公积金贷款及商业贷款的流程，其不能提供没有争议的合同导致双方发生争议，且在合同签订后怠于履行自己的督促义务，致使买卖双方不能及时办理相关手续，导致《房屋买卖居间合同》不能履行，具有重大过错，应该由其承担相应的赔偿责任。综上，一审法院认定事实不清楚，证据不足，违反法律规定，请求二审法院依法公正审理，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王淑琳辩称：一、上诉人称因不可抗力和意外事件致使合同不能履行，不适用定金法则不能成立。2016年5月1日国家出台房产新政，在此前提下，房产交易势必面临很多需要解决的情况，其中就有有房产证无土地证但需要过户的情况。因此上诉人面临的问题不是个性问题，而是共性问题，是可以克服的。而且在一审中上诉人也称已经拿到土地证，因此我方认为上诉人主张不可抗力的理由不成立。二、上诉人称被上诉人明知道公积金贷款放款时间慢，但是不支付首付款导致无法过户不能成立。被上诉人购买学区房的初衷是为了孩子上学，并提前做好准备。2016年3月，被上诉人看中上诉人位于凤凰名都的房屋，不到一个月的时间，上诉人将房价提升了1万元，被上诉人也答应了，随后被上诉人与上诉人委托有资质的中介机构房管家公司来办理，双方均有义务配合中介，被上诉人履行了自己的义务且也准备好了相关的资料和钱款。在签订合同的当天，被上诉人也表达了购房方式为混合贷款，上诉人并无异议，就是要求首付多一点，用于偿还凤凰名都房屋贷款，首付应24万元，但被上诉人准备了30万元。2016年5月23日，被上诉人致电上诉人表明愿意将混合贷改为纯商贷，仅此一项被上诉人将多承担近千元的利息。综上所述，足可见被上诉人买房的迫切与真实。因此上诉人的第2条上诉理由不能成立。三、房管家公司熟悉整个房屋买卖办理的流程，作为有资质的中介，房管家公司更有资格来陈述交易流程，上诉人所谓的房屋交易习惯，不过是上诉人的经验之谈。双方在合同中约定在2016年6月5日之前办理房屋过户手续，但没有规定具体的时间。2016年5月1日新政出台，房产交易中很多人都在等待。2016年5月23日，房管家公司电话告知被上诉人房屋无土地证的，也可以办理过户，房产局已出台解决措施，并称他们有一起凤凰名都卖主已办好手续。在此情况下，被上诉人要求房管家公司与上诉人沟通办理流程事宜。次日，被上诉人去了房管家公司，在听过房管家公司与上诉人的电话录音后，被上诉人又再次致电上诉人进行协商，但上诉人围绕被上诉人不给首付来做文章，拒绝履行义务。被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人房管家公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。虽然国家政策调整，但并不影响土地分割证的办理和合同的继续履行。上诉人在明知可以办理土地分割证的情形下，仍然拖延，后来其在一审中称已经办理了土地证，但又怠于履行过户义务，违约责任在于上诉人。关于首付款并非约定不清，因为双方没有约定资金监管，为了防止交易风险并结合房管家公司多年居间服务经验和交易习惯，三方口头沟通在办理过户手续当日由被上诉人支付首付款，因为上诉人一直怠于履行过户义务，所以被上诉人未支付首付款，这也是由于上诉人的原因造成的。房管家公司并未收取买房定金，也未收取双方的佣金，且在居间服务过程中不存在任何过错，已经尽力协调双方进行交易，多次催促上诉人履行义务，所以房管家公司不应承担任何责任。王淑琳向一审法院诉讼请求：1.解除三方之间签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令孙东阳双倍返还王淑琳定金共4万元；3.由孙东阳承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2016年4月4日，王淑琳（乙方，买受人）与孙东阳（甲方，出卖人）、房管家公司（丙方，居间人）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：一、乙方为表示对丙方居间介绍房屋之购买诚意，自愿向丙方交付人民币贰万元整作为购房意向金。在甲、乙双方签订本合同后，乙方同意该购房意向金转为定金转付甲方。二、交易房屋的基本情况：坐落海州区海宁东路××凤凰名都××楼××室，建筑面积90.7平方米毛坯商品房，房屋所有权证编号连房权证海字第××号，丘号X，该房屋抵押权人为中国银行连云港支行，贷款余额约25万元，由甲方自行还清。三、总房款为捌拾万柒仟元整（807000元），乙方同意支付甲方购房定金贰万元整，甲乙双方同意采取混合贷的方式付款，双方约定2016年6月5日前，在甲、乙双方资料齐全时到房屋权属登记部门办理贷款及过户手续。甲方应于出产权证及放款之日起当日内向乙方交房，房屋交付日前结清所有水、电、气、物管费等费用，出卖方将该房屋钥匙交付买受方。…五、乙方向丙方支付居间服务费7000元。该合同还约定了其他事项。王淑琳向孙东阳支付了购房定金2万元。一审法院另查明，2016年5月1日起国家政策调整，房屋过户必须具备房屋产权证和土地分割证，两证合一办理不动产权证。孙东阳在2016年6月5日前未取得涉案房屋的土地分割证，双方无法办理房屋过户手续。一审庭审中孙东阳、房管家公司对解除合同均无异议。上述事实，有房屋买卖居间合同、钱款交付书、录音等及各方当事人的一审当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，王淑琳、孙东阳及房管家公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。现王淑琳主张解除合同，孙东阳、房管家公司亦予以同意，王淑琳主张解除该房屋买卖居间合同，一审法院予以支持。合同约定王淑琳和孙东阳在2016年6月5日前，在双方资料齐全时到房屋权属登记部门办理贷款及过户手续。现孙东阳未能提供土地分割证致使不能办理过户及贷款手续，双方无法在2016年6月5日前完成过户和贷款手续，该违约责任在孙东阳。因合同未明确约定首付款的付款方式及付款日期，孙东阳以王淑琳未给付首付款存在违约为由抗辩并无依据。王淑琳主张孙东阳、房管家公司双倍返还定金共4万元，一审法院予以支持，定金2万元系由孙东阳收取，与房管家公司无关，故孙东阳应双倍返还定金共计4万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院遂判决：一、解除王淑琳、孙东阳及房管家公司于2016年4月4日签订的《房屋买卖居间合同》；二、孙东阳于判决生效之日起十日内双倍返还王淑琳定金共计4万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由孙东阳负担（王淑琳已预交，孙东阳将此款于判决生效之日起十日内给付王淑琳）。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。二审诉讼期间，被上诉人王淑琳围绕其抗辩主张向本院提交以下证据：2016年4月份交通银行零售客户交易清单1张以及江苏银行的存单1张，证明被上诉人在2016年4月份已经将首付款28万余元准备好了，等待中介为上诉人与被上诉人办理涉案房屋过户手续。上诉人孙东阳对上述证据发表质证意见为：上诉人对被上诉人举证的证明目的有异议。按照居间合同约定双方之间的交易方式是混合贷即首付+公积金贷+商业贷款的模式，按照一般的交易习惯，如果采取公积金贷款，必须先要求过户才可能去办理公积金贷款。而如果王淑琳不缴纳首付款，上诉人不可能将房子过户给王淑琳去办理公积金贷款。在合同签订后，即2016年4月4日，房管家公司及王淑琳都没有及时履行义务，而公积金贷款的审批手续及放款时间一般需要2个月，即被上诉人要在4月份必须办理公积金贷款才能赶上在6月份办理完相关手续。该份证据恰恰说明被上诉人存在违约行为。虽然准备首付款，但是没有支付。房管家公司对上述证据发表质证意见为：对上述两份证据的三性均无异议。公积金办理的时间并不是像上诉人所说的需要2个月的时间，三方口头约定在办理过户手续当天由买方支付首付款，这种做法符合正常交易行为也是为了防止出现交易风险。2016年4月份签订合同之后，双方没有及时办理手续是因为上诉人一直在出差或者是其他原因对办理事宜进行推脱。对于被上诉人所举的上述证据，本院经审查后认定如下：对证据的真实性、合法性和关联性以及举证目的，本院依法予以确认。经各方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1.上诉人主张其不能提供土地分割证是因国家政策调整导致的，本案不应适用定金法则能否成立；2.上诉人主张被上诉人王淑琳存在违约行为，其不应承担双倍返还定金的责任能否成立；3.房管家公司在居间合同中是否存在过错，是否应承担相应的赔偿责任。关于第一个争议焦点，本院认为：在双方合同履行过程中，虽然国家于2016年5月1日出台新政，要求房屋过户必须具备房屋产权证和土地分割证，两证合一办理不动产权证。但是，从2016年5月1日起至被上诉人王淑琳于2016年7月25日向一审法院起诉要求解除合同止，上诉人孙东阳有足够的时间办理土地分割证来配合王淑琳办理涉案房屋的过户手续，但孙东阳并没有积极履行自己的合同义务。此外，从双方一审举证的情况来看，孙东阳明确表示要求王淑琳先向其支付购房首付款，其才同意办理房屋过户手续。由此可见，导致双方未能办理涉案房屋过户手续的原因，是因为孙东阳的单方违约行为，而非国家政策。孙东阳以遇国家政策调整为由上诉主张本案不应适用定金法则不能成立，本院不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为：从王淑琳、孙东阳及房管家公司签订的《房屋买卖居间合同》内容来看，并没有约定王淑琳在办理涉案房屋过户手续之前必须向孙东阳支付购房首付款，所以孙东阳上诉主张王淑琳因此存在违约行为不能成立。此外，孙东阳上诉主张根据房屋交易习惯，因王淑琳需要申请公积金贷款，所以在双方办理房屋过户手续前，王淑琳应先向其支付首付款，否则其具有解除合同的权利，也无事实和法律依据，故本院对此不予采信。关于第三个争议焦点，本院认为：孙东阳的违约行为是导致涉案《房屋买卖居间合同》未能履行的原因。孙东阳虽上诉主张房管家公司对此具有重大过错，但未能提供充分证据证明，故本院对孙东阳的该项上诉主张亦不予采信。综上，上诉人孙东阳的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人孙东阳负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 乙 斌审判员 王学明审判员 万子榕二〇一七年五月二十六日书记员 蒋 寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”