（2016）苏0582民初8189号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-07-27
案件名称
8189高飞与张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
张家港市人民法院
所属地区
张家港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高飞,张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第九十四条，第一百三十条，第一百四十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条
全文
江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0582民初8189号原告：高飞，男，1983年8月14日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：ＸＸ祥，江苏格致律师事务所律师。被告：张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司，住所地张家港保税区长谊大厦502室。法定代表人：吴吉锋，该公司总经理。委托诉讼代理人:裴鹏义，该公司员工。委托诉讼代理人：王雪峰，该公司员工。原告高飞与被告张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司（以下简称金科房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法适用简易程序于2016年8月18日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭适用普通程序于2016年11月30日公开开庭进行了审理。原告高飞及委托代理人ＸＸ祥到庭参加两次庭审；被告金科房产公司的委托代理人裴鹏义、王雪峰分别参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告高飞向本院提出诉讼请求：请求判令：1、解除原、被告双方2013年12月30日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款616540元并支付银行同期贷款利息；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告向被告购买被告开发的“廊桥雅苑”第15幢102号门面房一间，房价616540元。2014年1月6日，原告按约定向被告预付购房款370540元。2014年2月19日，原告又通过向建设银行按揭贷款246000元支付给被告余款，至此原告付清了全部房款。合同约定，被告应予2016年1月10日前向原告交付房屋，交房期限届满前，原告到实地查看房屋，准备接受房屋时发现，原告购买的“廊桥雅苑”第15幢102号门面房正门前3米处南侧是升降电梯，北侧是1.28米宽的大立柱，升降电梯和立柱完全挡住了门面的大门，致使102门面房失去了门面房的意义。原告与被告签订合同时，不知道102门面房是这样的状况。原告认为“廊桥雅苑”是密集型商贸市场，原告购买后是用于经营的，现在合同目的无法实现，要求解除。被告金科房产公司辩称，1、在合同履行过程中没有出现法律规定的解除情形也没有出现合同约定的解除情形，因此被答辩人主张的合同解除无任何事实以及法律依据；涉案房屋已经通过竣工备案验收并且符合约定的交付条件，双方在商品房买卖合同的履行过程中没有出现任何法律规定的、合同约定的解除的情形。2、升降电梯及立柱，从设计、审图、施工以及最后的综合竣工验收等各个环节均符合国家强制性规范，严格按照各类规范的要求设计施工。同时，该电梯及立柱不会对涉案房屋造成任何影响，也不会对该房屋的经营产生不利影响。3、答辩人在与被答辩人签订商品房买卖合同时已经明确告知存在升降电梯及立柱的情况，被答辩人也是明确知晓且认可的。现在被答辩人起诉要求解除合同严重违反诚信原则。经审理查明，2013年12月30日高飞与金科房产公司签订一份《商品房买卖合同》，双方约定高飞购买金科房产公司开发的位于金港镇××北侧“××”期房××Ｍ102商业用房（门面房）；面积42.52平方米；价款616540元；交房期限2016年1月10日前。合同附件十五条第二款约定，本合同签订前出卖人发布的广告及提供的宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载内容在本合同签订时可能已作部分调整和改进，若与实物不符或者与本合同内容有抵触或者未作约定的，则以实物和本合同约定的内容为准等。上述事实，有《商品房买卖合同》及庭审笔录等予以证实。《商品房买卖合同》签订后，高飞于2014年1月6日支付购房款370540元，于2014年2月19日支付购房款246000元，共计616540元。2016年1月金科房产公司向高飞交房。现高飞认为金科房产公司交付的涉诉房屋门前有立柱、垂直电梯阻挡已经构成违约，致使合同目的不能实现要求解除合同返还购房款及利息，故涉诉。上述事实，有增值税发票及庭审笔录等予以证实。审理中，承办人到涉诉房屋现场勘验，M102号门面正前方左侧3.6米处是垂直电梯，右侧3.1米处是承重立柱，垂直电梯与承重立柱之间有1.1米道路可通行。M102号门面左侧是墙体，右侧是通道。上述事实，有现场勘验图、照片及庭审笔录等予以证实。审理中，原告认为其购买的是期房，当时看不到现房，被告销售的房屋模型中并没有垂体电梯和承重立柱，被告也未就此向原告明确告知。原告看到模型上102号门面房前面没有遮挡物才与被告签订商品房买卖合同的。但交房时发现不仅垂直电梯的三分之二在102号门面房的正面，遮挡了102号门面房正前方，而且还多出了承重立柱，承重立柱位置也在102号房的正前方。102号房门前的承重立柱和电梯之间只剩下1米多的通道，使102号房完全失去了商业用房的使用价值。根据《合同法》的第94条第4款：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的的可解除合同。原告认为被告向原告销售的房屋与展示的模型完全不一致，构成违约行为。由于被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，所以原告有理由请求解除合同。原告为此提供了沙盘模型照片等。被告认为，其向原告交付的商品房是经过政府的规划和验收的，是符合双方签署的商品房买卖合同的标的，不存在违约行为，双方就该房屋签署的商品房买卖合同中附件第15条就口头承诺宣传资料的特别约定中，已经明确指出楼盘模型即原告所谓的沙盘，不作为合同履行依据。原告购买的商品房是属于期房，现在原告以沙盘模型作为依据来解除合同，是违背合同约定的。况且原告尚不能提供沙盘的相关证据，无法证明其证明目的。被告认为原告提供的沙盘模型照片模糊不予质证。本院认为，《商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思的表示，原、被告双方应按合同约定全面履行各自义务。首先，原告提供了沙盘模型照片，根据沙盘模型照片反映M102号门面房正前方并无垂体电梯和承重立柱。该模型属于被告所有，被告应当清楚沙盘模型中M102号门面房是否有垂体电梯和承重立柱，被告对原告举证的沙盘模型照片不予质证，但也未提出否认或者提供证据证实沙盘模型上存在垂体电梯和承重立柱。故原告提供的沙盘模型照片可作为定案依据。其次，《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，该合同附件十五条第二款约定沙盘模型与实物不一致的，以实物为准。本案中，沙盘模型上不存在垂体电梯和承重立柱，但实物上存在。该情形属于《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的，提供合同的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该条款无效。故《商品房买卖合同》附件十五条第二款无效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房的开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺的具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，垂体电梯和承重立柱实际遮挡了M102号门面房的正前方，仅仅预留了约1.1米的通道，无法保证道路的通畅性，进而影响到实际经营，即垂体电梯和承重立柱对涉诉M102号门面房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响的。金科房产公司的沙盘模型没有垂体电梯和承重立柱遮挡，但实际提供的M102号门面房前存在垂体电梯和承重立柱，故金科房产公司的行为构成了违约。该违约行为对M102号门面房的实际经营影响重大，致使合同目的不能实现。现高飞要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。金科房产公司应返还高飞购房款及利息，高飞应返还M102号门面房。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第（四）项、第一百三十条条、第一百四十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及相关法律规定，判决如下：一、解除原告高飞与被告张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司于2013年12月30日签订的《商品房买卖合同》。二、被告张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司应返还原告高飞购房款616540元并承担利息（以370540元为本金，自2014年1月6日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以246000元为本金，自2014年2月19日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息）。限于本判决生效后10日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入张家港市人民法院，名称：张家港市人民法院；账号：46×××84；开户行：中国银行张家港支行营业部）。三、原告高飞应向被告张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司交付涉诉的M102号门面房。限于本判决生效后10日内履行。案件受理费9966元，由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长 赵 霞人民陪审员 刘进法人民陪审员 黄栋成二〇一七年五月二十六日书 记 员 孔维君 关注公众号“”