（2017）粤0604民初4680号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2018-07-20
案件名称
崔悦才与招惠媚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔悦才,招惠媚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4680号原告：崔悦才，女，汉族，1937年3月15日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：柯云麟，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧泳麟，广东禅都律师事务所律师。被告：招惠媚，女，汉族，1974年8月9日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：潘志雄，男，汉族，1959年11月27日出生，住广东省佛山市禅城区。原告崔悦才与被告招惠媚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序，于同年4月18日、5月8日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告委托代理人柯云麟、被告招惠媚及其委托诉讼代理人潘志雄到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告委托诉讼代理人欧泳麟、被告招惠媚及其委托诉讼代理人潘志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2010年8月23日签订的《租赁合同书》于2017年3月31日解除；2.被告立刻搬离原告所有的位于佛山市禅城区桂园51座202房、203房房屋；3.被告支付拖欠的租金86900元及从起诉之日起至实际支付之日止的利息，并支付从2017年4月1日起至实际搬离原告租赁房屋之日止的使用费及利息，利息均按银行同期贷款利率计算；4.被告已交付给原告的租赁保证金10000元归原告所有；5.被告赔偿原告的经济损失50000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2010年8月23日与原告签订《租赁合同书》，约定：被告承租原告所有的位于佛山市禅城区桂园51座202房、203房房屋，租期从2010年8月23日起至2018年9月30日止，月租金为5000元，从2016年10月1日起月租金递增至5700元，租赁押金10000元；如承租方超过两个月未支付租金的，出租方可以没收押金并解除租赁合同，违约方赔偿守约方经济损失50000元。被告在租赁期间，经常不按时交租，经原告多次追讨均未果。经统计，被告共欠17个月租金未付（欠租月份分别是：2014年7月、8月、10月、11月、2015年2月、5月、8月、12月、2016年1月、4月、7月、8月、9月、10月、12月、2017年2月、3月），而且从2016年10月开始支付的租金仅为每月5000元，少付700元每月。欠租租金合计为86900元（2016年9月前共欠租13个月，按月租金5000元减300元保安费即4700元计算为13×4700元=61100元，2016年10月份开始，按月租金5700元减300元保安费即5400元计算为4×5400元=21600元，2016年10月至2017年3月共6个月少付6×700元=4200元，合计86900元）。因被告恶意欠租，原告不得不口头通知被告解除租赁合同，并要求其搬离租赁的物业，但被告不但不支付租金，而且拒绝搬迁。鉴于被告逾期不支付租金的违约行为，而且长期占有使用原告的物业，该非法占用行为致使原告遭受直接的经济损失，且所有权受到严重侵害。综上，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。庭审中，原告陈述因被告于起诉后支付2017年3月、4月租金，且原告计算有误，故变更诉讼请求第三项为被告支付拖欠的租金79400元及从起诉之日起至实际支付之日止的利息，并支付从2017年4月1日起至实际搬离原告租赁房屋之日止的使用费及利息，利息均按银行同期贷款利率计算。被告答辩称，第一，2010年8月初，经人介绍被告认识谭伊文（称是业主亲戚），他说他阿叔（谭生）有一物业出租，经双方多次商讨后，约在2010年8月23日签订租赁合同。当晚，被告才第一次与原告见面。签订合同签，谭伊文说佛山市禅城区桂园51座202房、203房和302房、303房都是他阿叔的物业，202房和203房只是用崔悦才挂名的。第二，2014年7月，203房的一个房间的玻璃门窗突然断裂，砸到停在楼下一辆新的丰田牌轿车，致轿车后挡风玻璃破碎、车顶及部分车身需要维修和喷漆。当时事故发生后，车主马上报了警，并通知居委会。被告也立即打电话及发短信给黄小姐（当时黄小姐是谭生委派的管理人），将事故经过全部告知黄小姐，并同意赔偿车主损失。该次事故中没有人员伤亡。黄小姐称先由车主将车修复后，由被告向车主支付全部维修费，再从202房、203房每月租金中扣除（居委会和住户可以作证）。2016年7月中旬，202房的一个房间天花突然间坠落，砸烂托管床（无学生在场）。事故发生后，被告也立即与黄小姐联系，但黄小姐手机（137××××2228）无法接通，故被告致电谭伊文，才得知黄小姐已经出国，问及如何处理天花坠落问题，其称先修复好天花。修复过程中，谭生到现场看过，也同意维修费用在202房、203房的租金中扣除。现在202房每次下雨时多处漏水，要用水桶接水，楼下商铺已多次投诉到居委会。第三，被告一直有缴交202房、203房租金，原告起诉被告不合情理。被告承租涉案房屋已近七年，原告都没有打过一次电话给被告，被告有事都是联系谭生，例如雇用保安值班，保安工资多少以及购买保安服装、办公桌椅等，均是与谭生口头协商并落实的。七年来，原告没有开具过一张租金收据，被告照样按照习惯从银行柜员机无折无卡存租金给原告。假设如原告所述，被告从2014年开始拖欠租金，为何原告没有电话、书面或是上门告知被告，被告至今仍正常经营。这与常理不符，也与事实不符。综上，原告所主张的诉讼请求没有事实依据，请求法院予以驳回。补充答辩称，2017年1月至4月，被告均有向原告交纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的中国农业银行存折及流水单，该证据原告能够提供原件予以核对，且被告确认其支付租金的银行账号系该证据所载账号，本院确认证据的真实性；被告提交的照片，该组证据无法确认所摄地点、时间，本院对此不予确认；被告提交的银行流水，所反映的交易记录与本案无关，本院不予确认；被告提交的水电费发票，与本案所审理的事实无关，本院不予确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2010年8月23日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租赁合同书》，约定：一、合同期限为八年，即从2010年8月23日至2018年9月30日止；二、甲方现有旧房屋两间，分别为南海市××××房（房地产权证号：Ｃ0××01），面积194.71平方米和南海市××××房（房地产权证号：Ｃ0××00），面积91.93平方米，两间总建筑面积286.64平方米，每月每平方米租金18元，每月租金两间合计（实收）5000元。甲方只负责提供该旧房屋的使用权，所有经营权、管理权、防火责任等由乙方单方面负责承担，与甲方无关。装修或合同期限内乙方如有擅自拆除或改变屋内结构，必须经原设计单位书面盖章同意以及甲方书面同意后，方可施工、拆除，否则所造成的一切事故、损失等由乙方单方面负责承担，包括法律责任、经济责任等。另外，乙方若将该房屋部分或全部再转租给其他单位和个人，甲方收租仍然只对招惠媚本人；三、在八年合同期间内，如乙方解除合同必须提前一个月通知甲方。每月的10号前必须将当月两间租金5000元交付给甲方，如乙方拖欠当月租金超过两个月仍未缴交租金，属于违约，乙方承担违约全部责任。甲方没收乙方所有押金，并有权直接破门入屋，清理屋内所有设备、家具等物品，所有一切经济损失包括债权、债务、员工工资、经济责任、法律责任等，由乙方单方面承担，与甲方无关，乙方不得起诉甲方；四、所有费用包括纳税、电视费、物业租赁税、水电费、治安费、垃圾费等其他一切费用由乙方负责承担；另外：该房屋日常维护、修修补补等由乙方负责，如乙方违反治安管理、法律、法规、防火责任等人身安全，屋内被盗、失窃，一切损失（包括服务对象出现人员伤亡事故）仍然由乙方负责，与甲方无关；五、交租方式：2016年9月30日前每月按5000元交租，2016年10月1日至2018年9月30日每月按5700元交租，乙方签订租赁合同书当天先付两个月保证金10000元给甲方，每月的水电费等发票或收据由乙方负责每月统一交甲方留底。在租赁期内，未经双方同意，任何一方不能单方面终止本合同，违约方必须赔偿对方经济损失50000元；……注明：1.乙方违反上述条例，甲方立即收回房屋；……原告提供中国农业银行的存折载明，户名：崔悦才，账号：44×××87，开户行名：中国农业银行南海海欣支行。2017年2月25日，中国农业银行股份有限公司南海桂东支行出具上述银行账户从2010年9月21日起至2017年4月1日止的明细清单，其中可反映，该账户在2014年7月、8月、10月、11月、2015年2月、5月、8月、12月、2016年1月、4月、7月、8月、9月、10月、12月、2017年2月没有4700元或5400元的交易金额，在此期间其他月份均有4700元的交易金额产生，交易方式有转账、现存，转账方式同时显示对方户名为“招惠媚”。庭审中，原告陈述，明确对次承租人不主张责任。原告陈述2016年9月30日前的租金按照每月按4700元计算，2016年10月1日之后的租金按照每月5400元计算。由于被告于2017年4月1日、4月17日向原告支付两笔4700元合计9400元，原告同意抵扣此前拖欠的租金。原告主张的占有使用费的标准依据《租赁合同书》约定的5700元/月计算。庭审中，被告陈述，被告缴纳租金的银行账号系原告提交的中国农业银行账号，没有其他银行账号；因玻璃窗掉落、房屋天花掉落所产生的赔偿费用及维修费用，原告方的管理人员口头同意抵扣租金；合同约定2016年10月份之后的租金为5700元/月，但是被告与谭先生口头约定按照5000元的标准支付；被告于2010年9月份将涉案房屋转租，现仍未搬离。另查明一，据粤房地证字第××号《房地产权证》上载：位于南海市××××房的产权人为崔悦才，占有份额为全部，房屋用途为住宅，建筑面积为194.71平方米，房屋来源为拍卖。据粤房地证字第××号《房地产权证》上载：位于南海市××××房的产权人为崔悦才，占有份额为全部，房屋用途为住宅，建筑面积为91.93平方米，房屋来源为拍卖。另查明二，被告于2017年4月1日签收本案原告的起诉状及证据副本等。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请解除合同。根据原、被告签订《租赁合同书》关于“如乙方拖欠当月租金超过两个月内仍未缴交租金，属于违约，乙方承担违约全部责任”的约定，原告主张被告存在拖欠租金超过两个月的行为，构成违约。被告抗辩称其不存在拖欠租金的行为，且房屋玻璃窗掉落、天花掉落产生的维修费用、赔偿费用可抵扣租金。对此，被告未能提交明确、充分的证据予以反驳，也无证据证明原告与被告就房屋的维修费用、赔偿费用抵扣涉案合同的租金达成一致意见，故被告的抗辩意见缺乏理据，本院不予采信。原告提交的收取被告租金的银行账户流水清单可证实被告拖欠租金的事实，被告的行为已构成违约，原告据此主张解除双方签订的《租赁合同书》，合法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，因原告无证据证明被告在诉前已收到其解除合同的通知，则本院确认原、被告的合同关系于起诉状送达被告之日即2017年4月1日解除。关于原告诉请搬离房屋。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的相关规定，涉案《租赁合同书》已解除，被告应当依法将涉案房屋返还予原告。关于原告诉请拖欠的租金及利息。关于租金，第一，在2016年10月1日之前，原告主张被告拖欠的租金月份为2014年7月、8月、10月、11月、2015年2月、5月、8月、12月、2016年1月、4月、7月、8月、9月，根据合同的约定及原、被告的陈述，该13个月的租金标准为4700元/月，合计61100元（4700元/月×13个月）；第二，在2016年10月1日之后，原告主张被告拖欠的租金月份为2016年10月、12月、2017年2月，根据合同的约定，2016年10月1日之后的租金标准为5700元/月，原告主张扣减300元保安费即为5400元/月。被告则主张按照5000元/月的标准计付，但并无证据予以证明，本院不予采信。故，该3个月的租金合计为16200元（5400元/月×3个月）；第三，由于被告按照4700元/月的标准交纳了2016年11月、2017年1月、3月的租金，原告主张该期间的租金标准应按5400元/月计算，被告应当补交尚欠部分合计2100元【（5400元/月-4700元/月）×3个月】。上述三部分的租金共计79400元。因被告于原告起诉后支付两个月租金9400元（4700元×2），原告同意抵扣拖欠的租金，即被告应当向原告支付租金70000元（79400元-9400元）。关于利息，因被告拖欠原告的租金，原告主张从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际清偿之日止，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告诉请占有使用费及利息。关于占有使用费，据前所述，涉案《租赁合同书》于2017年4月1日已解除，但被告仍占有使用该房屋，故参照《租赁合同书》约定的租金标准5700元/月，被告应向原告支付自2017年4月2日起的占有使用费至实际返还房屋之日止。关于利息，由于该费用产生的时间较短，故本院对利息的诉求不予支持。关于原告诉请租赁保证金。因被告拖欠租金而提前终止合同，故原告主张没收履约保证金，该项诉求符合合同约定，本院予以支持。关于原告诉请的经济损失。基于原告已向被告主张没收履约保证金及租金的利息，该款已足以弥补原告的损失，且原告未能举证证明其造成的损失，故原告主张被告支付经济损失的诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告崔悦才与被告招惠媚于2010年8月23日签订的《租赁合同书》于2017年4月1日解除；二、被告招惠媚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告崔悦才返还佛山市禅城区桂园51座202房、203房房屋；三、被告招惠媚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告崔悦才支付租金70000元及利息（以70000元为本，从2017年3月30日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告招惠媚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告崔悦才支付占有使用费（从2017年4月2日起至被告实际返还上述房屋之日止按照每月5700元的标准计算）；五、确认《租赁合同书》项下的保证金10000元归原告崔悦才所有；六、驳回原告崔悦才的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1619元，财产保全费1255元，合计2874元，由原告崔悦才负担1293元，被告招惠媚负担1581元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 郑泽霞二〇一七年五月二十六日书记员 林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”