（2017）冀0121民初466号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-09-26
案件名称
杨毓庭与河北保艾尔房地产开发有限公司井陉分公司、河北保艾尔房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
井陉县人民法院
所属地区
井陉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨毓庭,河北保艾尔房地产开发有限公司井陉分公司,河北保艾尔房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百二十条，第一百一百十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条
全文
河北省井陉县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0121民初466号原告：杨毓庭，男，汉族，1971年2月20日生。被告：河北保艾尔房地产开发有限公司井陉分公司。住所地：井陉县微矿路。组织机构代码：57283529-X。法定代表人：刘素英，该公司经理。被告：河北保艾尔房地产开发有限公司。住所地：石家庄桥西区红旗大街***号开元科技公寓******室。统一社会信用代码：911301005689458676。法定代表人：刘素英，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：许克军、习荣增，河北世纪方舟律师事务所律师。原告杨毓庭与被告河北保艾尔房地产开发有限公司井陉分公司、河北保艾尔房地产开发有限公司为商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨毓庭、被告河北保艾尔房地产开发有限公司井陉分公司（以下简称保艾尔井陉分公司）及河北保艾尔房地产开发有限（以下简称河北保艾尔公司）共同委托诉讼代理人习荣增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨毓庭诉称，被告河北保艾尔公司在井陉县区域内从事房地产开发与经营，并设立保艾尔井陉分公司。2011年被告在未开工建设、隐瞒未取得商品房预售许可证的情况下即面向社会公开对外出售其在原井陉磷肥厂开发建设的房屋、商铺，并承诺于2012年12月底竣工交付使用。原告与被告协商购买被告开发的御景嘉园商铺B37号，并于2011年9月16日、9月18日、9月25日分三次交付被告共计285316元。截止被告承诺的交房日，被告根本未开工建设B区商铺。后经双方多次协商，被告同意解除合同并答应退款，但一直未能给付。被告一直不能按约定建设交付房屋，其行为已构成根本违约。原告有权解除合同，被告应退还预收房款并赔偿给原告造成的经济损失。起诉要求判令解除原告与被告的购房合同，判决被告退还购房款285316元及资金占用期间的利息损失（自2011年9月25日起至给付之日止按年24%计算）。被告河北保艾尔公司、保艾尔井陉分公司共同辩称：原告所述不是事实：1、我方有预售许可证；2、我方房屋早已实际建成且达到交付条件已有其他很多买房户入住，本案房屋是因原告未将剩余房款28万元交于被告，期间被告方已为原告贷款提供了充足条件，同时将该房屋已预告登记在原告名下。该房屋不能交付的原因是原告拖延办理贷款违约所致。我方同意原告退房、同意返还购房款285316元，双方互相不负违约责任，原告关于利息损失按24%计算的主张无事实、合同和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了法庭质证并将核对无异的书证复印件在卷佐证。原告提交如下证据：1、《收款收据》3张共计285316元，被告质证无异议；2、本院（2015）井民二初字第00067号民事判决书，被告质证与本案无关联性。被告提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，原告质证签名为本人签署，但当时是在空白合同上签字，合同填充项内容为被告填写；2、《商品房预售许可证》，原告质证被告开发项目共三期，该证并非争议商铺的证件；3、《房屋预登记证》，原告质证商铺虽预登记在自己名下，但并未载明为争议的B区37号。经审理查明，被告河北保艾尔公司在井陉县设立保艾尔井陉分公司,在井陉县微矿路原磷肥有限公司原址进行御景嘉园（含住宅、商铺）项目开发。2011年10月25日，原告与被告保艾尔井陉分公司签署《商品房买卖合同》，约定原告购买被告B37号商铺，建筑面积124平方米，每平米单价4559元。关于交付期限的约定为：出卖人（被告）应当在2012年12月31日前将商品房交付买受人（原告）使用。出卖人逾期交房违约责任约定为：逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应在30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。关于付款方式的约定为：乙方（原告）于2011年10月25日交首付款285316元，剩余房款280000元由乙方向甲方（被告）指定银行办理贷款，但就办理贷款的时限无明确约定。关于交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该合同签订前，原告分别于2011年9月16日、9月18日、9月25日分三次交付被告共计285316元。合同履行中，争议商铺未能如期开工建设，至约定的房屋交付期限2012年12月31日不能交付，且至少至2014年12月31日该房屋仍未能实际建成。至本案庭审，被告未按照合同关于“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的约定通知原告办理房屋交付，未举证证明房屋具备了合同约定的交付条件，原告亦未办理剩余280000元房款的贷款。另查明，被告保艾尔井陉分公司系被告河北保艾尔公司开办的不具有法人资格的有限责任公司分公司。本院认为，原告虽主张在空白《商品房买卖合同》上签字、填充项内容为被告填写，但未能提供相关证据证实，其主张不能采信，应认定该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方对原告提交的《收款收据》3张共计285316元证据无异议，对原告分三次向被告交纳房屋首付款285316元的事实，本院予以确认。本案庭审中，被告认可原告关于解除双方《商品房买卖合同》的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。双方合同解除后，被告占有原告首付款285316元失去了合同及法律上的依据，应予返还。本案中，双方就至庭审日争议商铺尚未交付的事实陈述一致。原告提交的本院（2015）井民二初字第00067号民事判决书（已生效）证实争议商铺至少至2014年12月31日未建成交付，被告违反合同关于房屋交付的约定。被告提交的《商品房预售许可证》、《房屋预登记证》两证据，可证实争议房屋为合法销售及进行了预登记的事实，但不能证明争议房屋已实际建设并符合交付条件。关于原告未办理剩余房款贷款的事实，双方合同就办理贷款的时限并无明确约定，根据《合同法》有关规定：对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。在被告已构成实际违约情况下，原告可行使履行抗辩权。被告关于房屋早已实际建成的陈述与事实不符，关于未交付房屋系行使履行抗辩权的主张不能支持。可认定被告未能及时建设和交付争议商铺是造成合同至今未能履行的主要原因，应承担相应的民事责任。综上所述，双方合同解除后，尚未履行的，终止履行，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还购房首付款285316元的诉讼请求，本院予以支持。被告违约后，长期占用原告资金，造成的利息损失是客观的，被告应予赔偿。原告认为按照约定按累计付款的0.5%承担违约责任不足以弥补损失，要求调整违约金的诉求应予支持，但其就按年24%利息损失的主张未提交证据证实，且无法律上的依据，应按照中国人民银行同期贷款利率计算损失，起算日为原告交付首付款的次日即2011年9月26日。本案被告保艾尔井陉分公司为被告河北保艾尔公司注册成立的不具有法人资格的分支机构，按照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，其民事责任应由其公司河北保艾尔公司承担。综上，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第一百一百十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、原告杨毓庭与被告河北保艾尔房地产开发有限公司井陉分公司签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告河北保艾尔房地产开发有限公司在本判决生效后五日内返还原告购房款人民币285316元及利息（利息自2011年9月26日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5580元，减半收取2790元，由被告河北保艾尔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员 叶志士二〇一七年五月二十六日书记员 陈翠平 微信公众号“”