（2017）桂02民终2777号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-10-09
案件名称
柳州市方东房地产开发有限公司、宁家弘房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柳州市方东房地产开发有限公司,宁家弘,柳州市弘红轩红木家具贸易有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终2777号上诉人（原审原告）：柳州市方东房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市潭中西路18号。组织机构代码72764798-0。法定代表人：韩树东，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃柳芳，广西正泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李焕杰，广西正泰和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宁家弘，女，1981年4月27日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区桂林市叠彩区，现住广西壮族自治区柳州市柳南区。委托诉讼代理人：刘志军，广西创和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彬，广西创和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柳州市弘红轩红木家具贸易有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区潭中西路19号金绿洲如意家园39栋三层。组织机构代码58195694-X。法定代表人：刘昌红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋国春，广西汇力律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏梦麟，广西汇力律师事务所实习律师。上诉人柳州市方东房地产开发有限公司（以下简称方东房开公司）、上诉人宁家弘因与被上诉人柳州市弘红轩红木家具贸易有限公司（以下简称弘红轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服柳州铁路运输法院（2015）柳铁民初字第534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭于2017年4月17日进行了询问。上诉人方东房开公司的委托诉讼代理人覃柳芳、李焕杰、上诉人宁家弘的委托诉讼代理人李彬、被上诉人弘红轩公司的委托诉讼代理人蒋国春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人方东房开公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项中关于查封期间的占有使用费宁家弘无需承担部分；二、撤销一审判决第六项；三、依法改判宁家弘承担商铺被查封期间的占有使用费2892704.22元（2015年8月20日至2016年10月14日共计13个月零14天）；四、依法改判宁家弘与弘红轩公司共同承担本案的全部给付责任；五、案件受理费及其他费用由宁家弘与弘红轩公司承担。事实和理由：一、宁家弘应当对查封期间的占有使用费承担责任。保全申请是依法申请，引发本案的诉争的过错在宁家弘。查封的时候并没有查封完弘红轩公司的整个经营场所，查封的场地仅占用了一、二层的部分场地。一审法院在查封时也告知查封期间弘红轩公司可以继续经营，因此查封期间不存在停止经营无需支付占用费的情况。一审判决免去了宁家弘未被查封的其他场地的占用使用费是错误的。二、宁家弘与弘红轩公司是本案的共同承租人，双方不仅财务人员混同，而且宁家弘是弘红轩公司的实际控制人，且租金也是由弘红轩公司支付的，因此，作为承租人，宁家弘与弘红轩公司应承担共同支付租金和占有使用费的责任。三、即使法院认为弘红轩公司不是承租人的身份，作为次承租人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持。上诉人宁家弘针对上诉人方东公司的上诉辩称，无论占有使用费还是租金，宁家弘没有违约行为，涉案场地在事实上已由方东房开公司进行控制，宁家弘已经无法使用，其请求宁家弘与方东房开公司共同承担责任没有事实依据。被上诉人弘红轩公司针对上诉人方东公司的上诉辩称，弘红轩公司与方东房开公司没有直接的合同关系，并非是方东房开公司的场地出租的合同相对人，方东房开公司对此是明知的。弘红轩公司只是次承租人，已经足额向宁家弘或者按照宁家弘的指示将租金支付给了方东房开公司，方东房开公司要求弘红轩公司和宁家弘向其共同支付场地占有使用费没有法律依据。方东房开公司起诉后提财产保全，查封了弘红轩公司的商铺及扣押了该公司的财务账本，导致弘红轩公司无法使用承租的场地。弘红轩公司也提交了书面停止支付租金的通知，因此，查封期间的场地占用费不应当由弘红轩公司承担。上诉人宁家弘上诉请求：一、请求撤销一审判决第一、二、三、四、五项；二、依法驳回方东房开公司的全部诉讼请求或发回重审；三、本案的诉讼费用由方东房开公司承担。事实和理由：一、一审判决程序违法。第一、首先，一审判决不准许对涉案房屋的一层是否有专门的排油烟管道进行鉴定明显违反了法律的规定，本案租赁合同的目的是用于餐饮服务，方东房开公司应当按照合同约定提供排油烟管道，是否存在这一重要的设施宁家弘已经向一审法院提出鉴定，但一审法院并没有理睬。其次，宁家弘提供了在柳州市城建档案馆保存的涉案房屋的相关竣工图，该竣工图证实了涉案租赁物一层只有水井、风井而没有专用的排油烟井，足以证实方东房开公司并没有按合同约定交付租赁物，也没有按法律规定保障租赁物符合合同约定的用途。最后，柳州市中级人民法院（2014）柳市民二终字第171号判决书不能作为方东房开公司按照合同约定备有排油烟管道的认定依据。一是法院的工作人员不是建设工程方面的专业人员，不具有相关的资质，无权就是否有排油烟管道的专业性问题作出认定。二是现场勘查与宁家弘提供的竣工图相比，经保存的竣工图的证明效力要高。三是作为鉴定这方面的专业机构，重庆市环境保护工程设计研究院已经作出《建设项目环境影响报告表》，其结论是现场没有专门的排油烟管道，在没有其他专业机构另行作出鉴定前，法院没有理由推翻该鉴定的结论。四是柳南区环保局柳南环审字（2014）40号文件对《建设项目环境影响报告表》的批复是对涉案房屋一层能否进行餐饮经营的结论性批复，该批复属于具体行政行为，该行为一经作出即具有法律效力。五是根据民事诉讼证据的规则，弘红轩公司提交的证据足以推翻已经生效的（2014）柳市民二终字第171号判决所认定的事实。第二、法院在受理本案之前，宁家弘已经另外以方东房开公司为被告提出诉讼，要求返还多支付的租金130余万元，该案是宁家弘作为原告的，须查明租金起算的时间、应支付的数额和有没有法定或约定减免的情形，本案应以宁家弘诉方东房开公司一案的结果作为依据，但宁家弘提出中止本案的审理，但一审法院未中止，程序违法。二、一审认定事实存在重大错误，判决宁家弘违约不符合事实，而是方东房开公司存在明显的违约事实。首先，没有证据证实宁家弘已经收到了方东房开公司发的解除合同的通知。其次，方东房开公司没有为宁家弘提供排油烟管道，即使方东房开公司在事后加装了专门排油烟管道，也没有证据证实方东房开公司向宁家弘进行了移交。再次，按照双方签订的《商铺租赁合同》第三条第3项的约定，宁家弘在支付了租金后，方东房开公司应在三日内开具正式的税务发票，但现在方东房开公司已经支付了大量的租金，方东房开公司基于先履行抗辩权的行使，在方东房开公司未履行开票义务之前，宁家弘有权拒绝方东房开公司交租的请求。最后，方东房开公司至今没有按照合同的约定向宁家弘提供约定的车位，明显违约，宁家弘完全可以由此主张抵扣租金。三、目前为止，方东房开公司违约，宁家弘不存在违约，一审判决宁家弘支付130万元的违约金明显不当。上诉人方东房开公司针对上诉人宁家弘的上诉辩称，一审法院并没有违反法定程序审理。方东房开公司不存在任何违约行为。首先，（2014）柳市民二终字第171号判决已经对排油烟管道的安装、车位、发票的问题都有了处理和认定。其次，排油烟管道和隔油池的问题，依据双方签订的《租赁合同》第7页第13条第2款第2项C目中约定，事实是明确了隔油池和排油烟管道的存在，由于宁家弘和弘红轩公司未提供相关的技术指标，因此，没有按照对方的技术标准安装有排油排污的设施，其责任是因为宁家弘没有提供技术，而不是方东房开公司没有油烟管道。最后，方东房开公司不存在违约行为，而是宁家弘有违约，按照合同约定其应当支付违约金130万元。被上诉人弘红轩公司针对上诉人宁家弘的上诉辩称，同意宁家弘的上诉请求事实和理由。有没有安装排油烟管道，只要由鉴定机构鉴定就可以得出结论，法院的现场勘查不具有效力，法官不具有鉴定的资质。方东房开公司没有按照合同约定准备设施，宁家弘如何提供尺寸给方东房开公司。租金的起算应当是以租赁物完全符合合同的目时才开始。上诉人方东房开公司向一审法院起诉请求：一、确认2015年7月27日方东房开公司与宁家弘签订的《商铺租赁合同》已解除；二、宁家弘和弘红轩公司向方东房开公司支付租金2792464.22元（该租金从2014年7月计至2015年7月31日，之后租金计算至宁家弘和弘红轩公司将商铺交还给方东房开公司时止）；三、宁家弘和弘红轩公司向方东房开公司支付管理费230763.90元（该管理费从2014年10月至2015年7月计10个月，之后管理费计算至宁家弘和弘红轩公司将商铺交还给方东房开公司时止）；四、宁家弘和弘红轩公司向方东房开公司支付观光电梯维保费、检验费等4600元；五、宁家弘和弘红轩公司向方东房开公司支付违约金1759252.45元（该违约金按日3‰计，从2014年7月1日计至2015年7月，之后违约金计算至宁家弘和弘红轩公司将商铺交还给方东房开公司时止）；六、宁家弘和弘红轩公司赔偿方东房开公司因违约导致合同解除的经济损失1300000元；七、宁家弘和弘红轩公司立即将商铺返还给方东房开公司；八、本案的诉讼费用由宁家弘和弘红轩公司承担。一审法院经审理查明：2011年1月，方东房开公司与宁家弘签订《商铺租赁合同》，约定方东房开公司作为甲方将位于柳州市潭中西路十九号星光大道39栋一、二、三层商铺出租给乙方宁家弘，一层面积2032.91㎡、二层面积2817.13㎡，三层2842.09㎡；合同租期为15年，即自2011年4月1日起至2026年3月31日止；自装修之日起10个月为乙方宁家弘的免租期，即从2011年4月1日至2012年2月28日；商铺的第一期租金从2011年4月1日至2014年3月31日；一层租金按每月50元/㎡计算，合计101645.5元；二层租金按每月21元/㎡计算，合计59159.73元；三层租金按每月19元/㎡计算，合计53999.71元，商铺租金每月合计214804.94元，每年合计2577659.28元。合同第二条中约定，租赁期限内分五个租赁期，每三年递增一次租金，第二租赁期从合同期第四年开始，租金基数按上期基数的5%递增，依次类推。双方约定以先付租金后使用的形式，每三个月为一个付租期，宁家弘应在每个付租期结束前十五天向方东房开公司支付下一付租期的租金；方东房开公司在收到宁家弘租金后三日内应向宁家弘开具正式发票（税务发票），物业租赁税已包含在租金内，由方东房开公司承担。合同第四条中约定，宁家弘在签订合同时须向方东房开公司交纳保证金，保证金为该商铺三个月租金650000元，宁家弘若在租赁期内拖欠方东房开公司租金，或因宁家弘的责任造成方东房开公司的经济损失，方东房开公司有权从履约保证金中抵扣相应的款项和费用，并可要求宁家弘在方东房开公司抵扣后10天内补足履约保证金；租赁期满后三十天内，方东房开公司将全额无息返还宁家弘履约保证金等。合同第五条中约定，宁家弘若迟延向方东房开公司交纳其应付款项或费用，则方东房开公司有权向宁家弘收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额按日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日。合同第六条中约定，商铺交付使用后，由于装修、经营活动产生的水、电、气、通讯等费用及商铺的物业管理费由承租方自行承担，并由承租方自行向商铺指定的商业运营管理公司交纳等。合同第七条中约定，方东房开公司提供本商业街相应的物业管理，宁家弘支付相应费用；宁家弘逾期交纳租金，经方东房开公司限期交纳后仍拒不交纳的，方东房开公司有权解除合同；宁家弘有权将租赁物采取场地分租、联营等方式与供应商进行合作经营，宁家弘承诺作为承租人继续履行本合同项下的义务等。合同第十条中约定，因宁家弘违约导致合同解除的，方东房开公司有权不返还履约保证金及宁家弘已交纳的其他款项，并有权要求宁家弘赔偿方东房开公司6个月租金的经济损失即1300000元，宁家弘应在合同解除后10日内向方东房开公司支付该违约金等；因方东房开公司原因导致宁家弘不能正常经营，租金随之停止结算直至正常经营为止，宁家弘有权解除本租赁合同，并有权要求方东房开公司赔偿宁家弘所有投资装修费用及未来投资收益20000000元等。合同第十三条中约定，由于方东房开公司原因导致宁家弘无法正常进场装修及正常营业，免租期则根据延误时间也相应顺延并由方东房开公司赔偿宁家弘其他所有损失；本合同租赁物还包括附属的宁家弘可免费使用的外立面（含店招牌位和广告位）、门前场地、停车位（包括地下停车位）30-40个（或由宁家弘按照门前场地自行规划）；宁家弘提供排污、排水、排烟技术要求，方东房开公司根据宁家弘要求，于宁家弘正式开业前符合宁家弘的相关要求等。宁家弘在承租涉案一、二、三层商铺后，于2011年8月1日与刘昌红签订《商铺分租合同》，约定宁家弘将涉案39栋二、三层出租给刘昌红，租赁期限从2011年8月10日起至2016年8月10日，每月租金50000元，2011年8月，刘昌红作为出资人登记设立了弘红轩公司，刘昌红为法定代表人，经营场所为涉案39栋三层。刘昌红在承租了二、三层商铺后由弘红轩公司在此经营，2013年9月12日，宁家弘与好嚼公司签订协议，约定将涉案39栋一层出租给好嚼公司，但之后好嚼公司并未在一层经营。2014年1月，宁家弘将第一层商铺部分场地出租给弘红轩公司，之后弘红轩公司在商铺一层摆放家具样品。宁家弘于2011年1月19日向方东房开公司交纳了商铺租赁保证金650000元，于2011年3月1日交纳了租金644414.82元，2012年9月24日交纳租金859216元。弘红轩公司分别于2013年4月12日、6月4日、6月17日、7月11日、9月29日、12月27日、2014年3月31日代宁家弘向方东房开公司转账支付租金214804.94元、214804.94元、214804.94元、644414.82元、644414.82元、644414.82元、676635.6元。方东房开公司未按合同约定开具税务发票。2013年6月，方东房开公司作为原告将宁家弘起诉至柳州市柳南区人民法院，提出确认双方之间《商铺租赁合同》解除、宁家弘支付方东房开公司2012年11月至2013年5月共计7个月的商铺租金等诉讼请求，柳南区人民法院在判决后，宁家弘提起上诉，2014年12月，柳州市中级人民法院作出的（2014）柳市民二终字第171号生效民事判决书认定了以下事实：1、由于方东房开公司没能在约定时间完成电梯的安装调试，交付自动扶梯的时间比合同约定的期限迟延了六个多月，依照合同约定，免租期也应相应顺延六个月，即从2012年3月1日顺延至9月1日，宁家弘应从2012年9月1日起开始缴纳租金；2、柳州市中级人民法院于2014年12月2日组织双方到租赁场地勘察现场，确认在租赁房屋的东、西两头留有烟道；3、关于租赁物一楼的使用问题，宁家弘确实没有按照合同约定使用一楼，宁家弘误以为没有排烟、排污、排水通道，几次发函要求方东房开公司提供经营餐饮用的排烟、排污、排水接口，方东房开公司没有对此给予明确答复，在这一问题上，是双方没有良好沟通造成合同没有完全履行，双方均不存在违约行为。根据（2014）柳市民二终字第171号生效判决和宁家弘支付租金情况，宁家弘向方东房开公司支付租金至2014年6月，之后宁家弘不再向方东房开公司支付租金。一审法院另查明，涉案商铺的排油烟立管零星工程由柳州市第二建筑工程公司于2011年11月开始施工，2011年12月竣工。方东房开公司在租赁期间没有向宁家弘交付地下停车位。2014年10月前涉案商铺的物业管理费等由弘红轩公司向星鹏公司支付。2015年3至6月期间，方东房开公司方东房开公司分别向宁家弘邮寄送达了《租金及管理费催缴通知》和《催租函》，限期要求宁家弘和弘红轩公司付清拖欠的租金、管理费等，但宁家弘和弘红轩公司均未按方东房开公司要求支付租金。2015年7月25日，方东房开公司向宁家弘和弘红轩公司邮寄送达了《解除租赁合同通知》。在本案审理期间，方东房开公司方东房开公司申请该院保全了宁家弘和弘红轩公司部分财产，2015年8月20日，弘红轩公司存放在涉案商铺内经营的部分家具被该院查封于商铺内，此后涉案商铺停止经营。一审法院认为，一、方东房开公司要求弘红轩公司承担本案相关责任是否有事实和法律依据；二、方东房开公司与宁家弘于2011年1月签订的《商铺租赁合同》是否已经依法解除；三、合同履行过程中谁存在违约行为，具体的违约行为是什么；四、方东房开公司诉请的租金、管理费、观光电梯维保及检验费、迟延履行违约金和1300000元经济损失是否有事实和法律依据。方东房开公司与宁家弘于2011年1月签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律和行政法规，受法律保护，双方当事人应当全面履行租赁合同约定的义务。关于弘红轩公司是否应当承担承租人义务的问题，宁家弘并非弘红轩公司的法定代表人或股东，而宁家弘与弘红轩公司只认可双方是承租人与次承租人的关系。根据合同的相对性原则，方东房开公司是与宁家弘签订商铺租赁合同，双方签约后，并未变更承租人，虽然弘红轩公司曾代宁家弘直接向方东房开公司支付过部分租金，也与宁家弘向方东房开公司主张过权利，但从本案证据来看，弘红轩公司并未表示其与宁家弘共同承租涉案商铺或是与宁家弘共同承担承租人的义务，鉴于方东房开公司与弘红轩公司之间并无合同关系，弘红轩公司向宁家弘支付租金的数额和期限并未按其合同约定履行及宁家弘和弘红轩公司之间是否存在其他债权债务关系，与方东房开公司无关。故方东房开公司要求弘红轩公司与宁家弘共同承担承租人的义务，无事实和法律依据，该院不予支持。关于宁家弘提出方东房开公司在履行合同过程中未提供餐饮专用排油烟管道的问题，柳州市中级人民法院生效裁判文书和方东房开公司提供的证据足以证实涉案39栋商铺在2011年底设计并进行了排烟道工程的施工，宁家弘以方东房开公司未提供餐饮专用排油烟道导致其无法实际使用一层商铺做餐饮为由拒交租金的意见，该院认为，方东房开公司未及时将排油烟口告知宁家弘确有不妥，但宁家弘作为商铺的承租人，对商铺进行直接控制和使用，应当积极行使自身的权利，尽最大可能发挥租赁物的作用。宁家弘于2011年1月与方东房开公司签订租赁合同至2014年1月弘红轩公司承租一层商铺部分场地，在这三年时间里并没有业主入驻涉案一层商铺经营餐饮。即便在好嚼公司与宁家弘签订合同后，宁家弘或好嚼公司也未告知过方东房开公司商铺一层准备做何餐饮，厨房位置，炉灶大小、位置、数量等，虽然涉案商铺已经建设了餐饮专用排烟道，但在宁家弘未向方东房开公司提出任何排烟技术要求的情况下，宁家弘要求该排烟道能马上投入使用，不符合双方合同约定，宁家弘以此拒付租金，该院不予支持。关于方东房开公司要求确认与宁家弘签订的《商铺租赁合同》于2015年7月27日解除的诉请，该院认为，方东房开公司在2015年3至6月间已两次向宁家弘送达书面的催缴租金通知，但宁家弘均未支付租金，宁家弘拒付租金的行为已构成根本违约，方东房开公司提前解除合同，符合合同约定和法律规定，方东房开公司于2015年7月25日已将《解除租赁合同通知》邮寄送达宁家弘，故该院认定方东房开公司与宁家弘2011年1月签订的《商铺租赁合同》于2015年7月25日解除。因此，宁家弘应当支付2014年7月至2015年7月25日期间的租金（每月租金按214804.94元计算）共计2756663.4元。合同解除后宁家弘未返还涉案商铺，故从2015年7月26日至宁家弘返还涉案商铺期间的占有使用费，宁家弘应当按照每月214804.94元的租金标准向方东房开公司方东房开公司支付。鉴于本案诉讼过程中方东房开公司方东房开公司申请保全宁家弘和弘红轩公司的财产后，涉案商铺无法正常经营，故在该院查封弘红轩公司经营的家具期间的占有使用费，宁家弘无需承担。关于方东房开公司要求宁家弘和弘红轩公司返还涉案商铺的诉请，该院认为，宁家弘在租赁期间将涉案商铺出租给弘红轩公司使用，在方东房开公司与宁家弘签订的租赁合同解除后，宁家弘和弘红轩公司继续占用涉案商铺已无合同和法律依据，宁家弘和弘红轩公司均应向方东房开公司返还涉案商铺，故方东房开公司该诉请，该院予以支持。关于宁家弘提出方东房开公司未按合同约定提供车位的意见，经查，双方合同中第十三条中约定，本合同租赁物还包括附属的宁家弘可免费使用的外立面（含招牌位和广告位）、门前场地、停车位（包括地下停车位）30-40个（或由宁家弘按照门前场地自行规划）。从本案证据来看，地下停车场在2013年11月才经柳州市规划局规划，方东房开公司方东房开公司也并未提供证据证实其已将地下停车位交付给宁家弘使用，但鉴于涉案租赁物包括门前场地，合同中约定的停车位可以是地下停车位，也可以由宁家弘在门前场地自行规划停车位，在方东房开公司未提供地下停车位的情况下，宁家弘并未提供证据证实涉案商铺前的空地其无法自行规划用作停车位，故对宁家弘提出方东房开公司未按合同约定提供停车位而存在违约行为的意见，该院不予支持。关于宁家弘提出方东房开公司未按合同约定在收取租金后出具税务发票意见，经查，方东房开公司的确存在收取租金后未出具税务发票的违约行为，但宁家弘以此拒付租金，该院不予支持。对方东房开公司要求宁家弘和弘红轩公司支付管理费、电梯维保费和检验费的诉讼请求，经查，合同中约定由宁家弘向指定物业管理公司支付物业管理相关费用，而合同在履行期间，上述费用也均由星鹏公司收取，该院认为，虽然星鹏公司于2015年6月委托方东房开公司向宁家弘和弘红轩公司收取物业管理费，但是方东房开公司以原告身份起诉宁家弘和弘红轩公司，要求宁家弘和弘红轩公司支付物业管理费、电梯维保费、检验费等，主体不适格，不予支持。关于方东房开公司根据合同第五条规定，要求宁家弘和弘红轩公司按应付款项和费用金额按日千分之三支付迟延履行违约金的诉请，该院认为，宁家弘作为承租人确实存在迟延支付租金的违约行为，但合同约定的迟延付款违约金标准过高，该院予以调整，按年利率6%分段计付。该院根据方东房开公司诉请并按双方合同的约定作如下计算：2014年6月30日前宁家弘应支付2014年7-9月租金644414.82元，2014年7月1日至2015年7月25日，其间的逾期付款违约金为644414.82元×6%/年×390天/360天=41886.96元;2014年9月30日前宁家弘应支付2014年10-12月的租金644414.82元，2014年10月1日至2015年7月25日，其间的逾期付款违约金为644414.82元×6%/年×298天/360天=32005.94元;2014年12月31日前宁家弘应支付2015年1-3月的租金644414.82元，2015年1月1日至7月25日，其间的逾期付款违约金为644414.82元×6%/年×206天/360天=22124.91元;2015年3月31日前宁家弘应支付2015年4-6月的租金644414.82元，2015年4月1日至7月25日，其间的逾期付款违约金为644414.82元×6%/年×116天/360天=12458.69元;2015年6月30日前宁家弘应支付2015年7月的租金214804.94元，2015年7月1日至7月25日，其间的逾期付款违约金为214804.94元×6%/年×25天/360天=895.02元;综上，至2015年7月25日双方合同解除，宁家弘共计应支付方东房开公司逾期付款违约金109371.52元。关于方东房开公司根据合同第十条规定要求宁家弘赔偿方东房开公司6个月租金的经济损失即1300000元的意见，经查，合同第十条规定，因宁家弘违约导致合同解除的，方东房开公司有权不返还履约保证金及宁家弘已交纳的其他款项，并有权要求宁家弘赔偿方东房开公司6个月租金的经济损失即1300000元，宁家弘应当在合同解除后10日内向方东房开公司支付该违约金……该院认为，该条款属于违约责任条款，方东房开公司主张的经济损失1300000元实为双方约定的违约金，对于宁家弘提出约定的违约金过高的意见，该院综合考虑方东房开公司方东房开公司的损失和双方履约情况及过错程度、预期利益等综合因素予以调整，支持方东房开公司要求被告宁家弘向其支付违约金1300000元的诉讼请求，但鉴定宁家弘已向方东房开公司支付了650000元履约保证金，该履约保证金可以用于抵扣宁家弘尚未支付的租金，故宁家弘还需向方东房开公司支付的租金为2106663.4元。2015年7月25日之后的逾期付款违约金，以所欠租金2106663.4元为基数，按同期银行贷款利率计算至宁家弘付清租金之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、方东房开公司与宁家弘于2011年1月签订的《商铺租赁合同》于2015年7月25日解除；二、宁家弘向方东房开公司支付2014年7月至2015年7月25日的租金2106663.4元及占有使用费（占有使用费从2015年7月26日起，以每月214804.94元的标准计算至宁家弘将商铺返还方东房开公司之日止，其中该院对商铺中的家具进行查封期间的占有使用费宁家弘无需承担）；三、宁家弘向方东房开公司支付逾期付款违约金109371.52元（该逾期付款违约金计算至2015年7月25日，之后的逾期付款违约金以2106663.4元基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年7月26日计算至宁家弘付清租金之日止）；四、宁家弘向方东房开公司支付违约金1300000元；五、宁家弘、弘红轩公司将柳州市潭中西路十九号星光大道39栋一、二、三层商铺清空、返还方东房开公司；六、驳回方东房开公司的其他诉讼请求。案件受理费54410元、财产保全费5000元，共计59410（方东房开公司均已预交）；由方东房开公司负担25094元，宁家弘负担34316元。本院二审期间，上诉人方东房开公司围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人宁家弘和被上诉人弘红轩公司未提交证据。方东房开公司提交如下证据：1、《查封、扣押财产记录》贰张，拟证明查封的财产由弘红轩公司保管，财产记录中并没有体现不允许弘红轩公司经营的内容；2、《调查笔录》，拟证明莫敏是弘红轩公司的财务人员，同时证明与之前的发货单相互印证王桥第与弘红轩公司关系特殊，王桥第也是弘红轩公司的主要负责人，而王桥第是宁家弘的母亲，宁家弘是弘红轩公司的实际控制人。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，本院认为，对于证据1，《查封、扣押财产记录》虽然并没有体现不允许弘红轩公司经营的内容，但（2015）柳铁民初字第534号民事裁定书及（2015）柳铁执保字第149号《财产保管委托书》中已明确告知弘红轩公司，被查封的财产在查封期间，不得处置、出售、转让、转移等，故本院对方东房开公司的证明目的不予采信。对于证据2，莫敏等人之间的关系无法证实弘红轩公司与宁家弘均作为承租人与方东房开公司发生租赁合同关系，故本院对该证据的证明目的不予采信。针对各方当事人对一审查明事实提出的异议，本院认为，1、弘红轩公司提交的宁家弘与刘昌红在2011年8月签订的《商铺租赁合同》中，约定宁家弘将涉案的39栋大楼的三层出租给刘昌红，但方东房开公司、宁家弘及弘红轩公司对涉案的39栋大楼的二、三层实际由弘红轩公司占有、使用并无异议，故方东房开公司提出该份合同中仅约定了出租第三层给刘昌红的异议正确，本院予以支持。2、经查明，弘红轩公司确实分别在2013年4月12日至2014年3月31日分七次直接向方东房开公司转账支付租金，但弘红轩公司是以承租人还是次承租人的身份支付的租金，方东房开公司提出弘红轩公司是以承租人身份支付租金的主张是否成立，本院将在下文中对此予以阐述。3、方东房开公司未提交证据证实其已按合同开具发票，故本院对其提出的其已开具了发票只是因弘红轩公司违约未交付发票的主张不予支持。4、根据宁家弘提交的《建设用地规划许可证审批单》，方东房开公司在2013年11月13日已取得位于潭中西路西环路口东南侧地上地下共计6082.99平方米的停车场用地，鉴于方东房开公司在与宁家弘签订《商铺租赁合同》之后，涉案的位于该场地的39栋楼的一、二、三层商铺均已交付宁家弘占有使用，在方东房开公司取得停车场用地的规划证的情况下，宁家弘依照双方合同的约定当然的可以对停车场用地自行规划车位进行使用。一审判决认定方东房开公司在租赁期间未向宁家弘交付地下停车位不妥，本院予以纠正。5、由于2015年8月20日，法院已将弘红轩公司存放在涉案商铺内的部分家具进行了查封，并通知弘红轩公司代为保管不得擅自使用和处分，在此种情况下，方东房开公司主张弘红轩公司在涉案商铺内仍然进行着经营活动，应当提交相应的证据予以证实，故一审判决认定涉案商铺此时已停止经营并无不当，方东房开公司提出的异议不能成立。6、一审判决是否查明宁家弘和方东房开公司共同使用涉案场地以及如何使用并不能决定本案的承租人、次承租人的身份，与方东房开公司签订租赁合同的承租人是谁本院将在下文中阐述，方东房开公司认为一审遗漏查明宁家弘和方东房开公司共同使用场地的情况，本院认为该问题是否查明并不影响本案的法律关系的认定，对其提出的异议不予支持。7、由于2013年9月12日，宁家弘与好嚼公司签订协议，将涉案39栋一层商铺出租给好嚼公司，宁家弘在一审庭审时亦明确表示其已向好嚼公司交付了涉案场地，且向好嚼公司收取了租金，故一审判决认定好嚼公司并未在一层经营不妥，方东房开公司提出一审判决认定好嚼公司未在一层经营是错误的异议成立，本院予以支持。8、根据方东房开公司与宁家弘签订的《商铺租赁合同》第十三条中涉及污、水、烟条款约定：“乙方（宁家弘）提供排污、排水、排烟技术要求，甲方（方东房开公司）根据乙方要求，于乙方正式开业前符合乙方的相关要求”，其内容并没有明确由方东房开公司负责排烟系统工程从设计到安装的全部工作，而排烟系统工程是一套复杂的工程，是采用机械排烟或自然排烟的方式，将房间、走道等空间的烟气排至建筑物外的系统工程，排烟系统工程包括排烟道的存在、排烟管道、送风机、送风口等机械设施的安装组成，并不仅仅只是上述的某一环节。因此，排烟系统工作的设计必须由宁家弘使用涉案场地的一方根据其使用的目的，结合其装修的整体规划来操作，这也与双方在合同第十三条中的约定内容相符。在宁家弘未能举证证实其已向方东房开公司提供了排烟系统工程的技术要求及与设计相关联的材料的情况下，不能证实排烟系统工程未安装的责任在于方东房开公司。现广西荣泰建筑设计有限责任公司与柳州市第二建筑工程公司均出具了说明，证实其分别对涉案39栋的排烟道工程进行了设计和施工，宁家弘和弘红轩公司对上述两家公司的说明有异议，但未能提交证据证实广西荣泰建筑设计有限责任公司与柳州市第二建筑工程公司出具了虚假的说明。而且，已经生效的（2014）柳市民二终字第171号民事判决已经确认经现场勘察，涉案39栋房屋的东、西两头留有烟道。涉案大楼是否留有烟道是可以直接目测的，无需请专家作鉴定。方东房开公司提交的证据足以证实涉案的39栋房屋存在排烟系统工程的基础即排烟道，至于其他的排烟设施应当在宁家弘提供了具体技术要求之后才能完成。因此，宁家弘与弘红轩公司提出方东房开公司没有完成安装排油烟管道的合同义务的主张不能成立，本院不予支持。经二审查明，一审查明事实除认定好嚼公司未在涉案39栋一层经营和方东房开公司在租赁期间没有向宁家弘交付地下停车位有误外，以及弘红轩公司是以承租人身份还是次承租人身份向方东房开公司支付租金本院将在下文阐述外，一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，方东房开公司在2013年11月13日已取得位于潭中西路西环路口东南侧地上地下共计6082.99平方米的停车场用地的《建设用地规划许可证审批单》。2016年10月14日，经方东房开公司的申请，柳州铁路运输法院解除对弘红轩公司所有的位于涉案39栋商铺中家具的查封。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、方东房开公司主张由于宁家弘未能支付租金，《商铺租赁合同》于2015年7月25日已解除是否有事实和法律依据？二、方东房开公司主张查封期间的占有使用费仍然需要支付和计算是否有事实和法律依据？三、弘红轩公司是否应当承担本案的责任及应如何承担责任？四、方东房开公司主张支付违约金130万是否有合同和法律依据？针对第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，承租人向出租人支付租金是履行租赁合同的主要义务。首先，方东房开公司与宁家弘之间的租赁合同关系经（2014）柳市民二终字第171号生效判决确认，宁家弘应按照双方的《商铺租赁合同》的约定及该生效判决的内容，在未解除合同继续履行的过程中，按时足额的支付租金。其次，对宁家弘提出方东房开公司未安装排油烟管道、没有开具发票、没有提供车位由此可拒付租金的主张，本院认为，关于安装排油烟管道的问题，从《商铺租赁合同》第十三条约定来看，排烟系统工程建设的前提是宁家弘提出具体的技术要求，方东房开公司根据宁家弘的要求建设，并非是方东房开公司自行负责设计和安装排烟系统工程的建设，合同中也没有约定租金的支付是以排烟系统工程的安装完毕为前提条件。现方东房开公司提交的证据及经（2014）柳市民二终字第171号案的法院现场勘察，已经确认了涉案39栋是存在建设排烟系统工程的基础即排烟道的，即具备了实施排烟系统工程安装的基本条件，而宁家弘没有证据证实其已向方东房开公司提供了排烟系统工程的技术要求，因此，宁家弘提出因方东房开公司未履行该项义务其有权拒付租金的主张没有事实和合同依据，本院不予支持。关于开发票的问题，根据《商铺租赁合同》第三条对租金支付的标准和期限的约定，并没有将方东房开公司向宁家弘开发票约定为宁家弘支付租金的前提条件，而是约定“每三月为一个付租期，在每个付租期结束前十五天支付下一租期的租金”，而且，开发票仅是方东房开公司的附随义务，因此，宁家弘主张开发票和支付租金是同时履行的法定义务，以方东房开公司未开票为由而拒付租金缺乏合同依据，本院不予支持。关于车位的交付问题，方东房开公司在2013年11月13日已取得位于潭中西路西环路口东南侧地上地下共计6082.99平方米的停车场用地的《建设用地规划许可证审批单》，而在宁家弘早已占有涉案39栋地上地下停车场地的情况下，其应当按照《商铺租赁合同》第十三条的约定，自行对地上和地下的停车场地规划车位，宁家弘没有证据证实其在使用停车场地时受到其他人的阻挠和妨碍，亦没有证据证实有其他人就停车场地的使用权向宁家弘提出过异议，因此，车位问题不能成为宁家弘据此不交付租金的理由。最后，如上所述，宁家弘没有拒付租金的正当理由，而且，（2014）柳市民二终字第171号案判决宁家弘和方东房开公司继续履行《商铺租赁合同》之后，双方应本着诚信、积极沟通协商的态度解决履行合同过程中所遇到的难题。而对于宁家弘仅支付租金至2014年6月，之后长期未支付租金的行为，方东房开公司已在2015年3至6月期间，多次向宁家弘邮寄送达催收租金的书面通知，方东房开公司的邮寄过程均经公证机关进行了公证，宁家弘在方东房开公司催告的合理期限内，仍未履行交纳租金的合同主要义务，方东房开公司有权向宁家弘发通知要求解除合同。根据邮寄回执的反馈，解除合同的通知已在2015年7月25日到达，宁家弘对其提出的未收到解除合同通知的主张未能提交证据予以证实。由于宁家弘经催告不履行支付租金的主要合同义务，且亦没有其他正当的拒不支付租金的理由，因此，宁家弘与方东房开公司签订的《商铺租赁合同》于2015年7月25日解除，宁家弘认为合同不符合解除条件的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。针对第二个争议焦点，2015年8月20日至2016年10月14日期间，由于一审法院对宁家弘和弘红轩公司在涉案39栋的商铺的财产进行了查封，宁家弘和弘红轩公司依法不得对被查封的财产进行处置。虽然方东房开公司有申请财产保全的权利，但方东房开公司于2015年7月25日已解除与宁家弘签订的《商铺租赁合同》，其与宁家弘在合同解除后不存在租赁合同关系，宁家弘丧失租赁权，宁家弘与刘昌红的转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而不得不终止。因此，在转租合同终止之后，一审法院基于在查封期间，宁家弘和弘红轩公司不得处分被查封财产，未能对涉案39栋一、二、三层进行实际使用的客观实际出发，认定查封期间无需交纳占有使用费较为公平合理，并无不当，本院予以维持。由于宁家弘和弘红轩公司至今仍主张继续履行租赁合同，不同意解除合同，查封解除后，宁家弘和弘红轩公司又可以对涉案39栋的场地进行占有和使用，因此，查封解除之后至场地返还之日止的占有使用费仍应交付。针对第三个争议焦点，首先，方东房开公司作为承租人，与宁家弘签订《商铺租赁合同》，将涉案39栋出租给宁家弘，后宁家弘与刘昌红签订《商铺分租合同》，宁家弘转租涉案39栋给刘昌红进行使用，现涉案39栋是由弘红轩公司实际占有使用，方东房开公司与弘红轩公司并无书面的或者口头的租赁合同，双方并没有对承租涉案39栋的相关合同权利义务达成合意，弘红轩公司并非是方东房开公司租赁合同的相对人。至于宁家弘与弘红轩公司之间的内部关系，不能否认宁家弘是方东房开公司租赁合同关系的承租方的事实，而弘红轩公司直接向方东房开公司转账支付租金的行为亦是其履行次承租人代承租人支付租金的行为，并不能证实弘红轩公司认可其是承租人的身份。因此，从本案的合同签订及履行情况看，宁家弘是承租人，弘红轩公司是次承租人，方东房开公司主张二者是共同的承租人应共同承担支付占有使用费和违约损失的责任与事实不符，亦不符合合同相对性的法律规定，本院不予支持。其次，租赁合同解除后，方东房开公司可以选择由承租人或者次承租人支付逾期腾房的占有使用费，但不能同时主张，因此，方东房开公司已在诉请中明确请求承租人宁家弘承担支付租赁合同解除后逾期腾房的占有使用费，其不能再同时向次承租人弘红轩公司主张逾期腾房的占有使用费，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定。方东房开公司主张弘红轩公司即使是次承租人也应负有向其支付占有使用费和违约赔偿的责任于法无据，本院不予支持。针对第四个争议焦点，作为商事交易，交易主体应遵循意思自治的原则，方东房开公司与宁家弘签订的《商铺租赁合同》不仅针对迟延支付租金的行为约定了违约责任，而且针对因承租方违约导致合同被解除的亦应支付违约金进行了约定。现由于宁家弘的原因导致合同解除，一审法院在根据双方的合同约定，并综合考虑方东房开公司的损失以及宁家弘在（2014）柳市民二终字第171号案判决后仍怠于履行合同义务的过错，认定宁家弘承担支付违约金130万元的责任正确，本院予以维持。综上所述，上诉人方东房开公司和上诉人宁家弘的上诉均不能成立，本院不予支持；一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78063元（上诉人方东房开公司已预交23653元，上诉人宁家弘已预交54410元），由上诉人方东房开公司负担32972.05元，由上诉人宁家弘负担45090.95元，退回上诉人宁家弘9319.05元。本判决为终审判决。审 判 长 江 侦审 判 员 温清华代理审判员 彭 霞appoint二〇一七年五月二十六日书 记 员 夏心宇 搜索“”