（2017）粤13民终390号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-08-25
案件名称
惠州市国力房地产开发有限公司、王定海商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠州市国力房地产开发有限公司,王定海
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终390号上诉人（原审原告）：惠州市国力房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾南山国际大厦A区8楼809号房。法定代表人：郭兴光,董事长。委托代理人：王军，该公司职员。被上诉人（原审被告）：王定海，男，汉族，1958年9月13日出生，户籍地：湖北省荆门市东宝区，上诉人惠州市国力房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初2278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的代理人王军，被上诉人王定海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见2016年9月23日，原告一审诉称，2015年7月30日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的国力凯旋花园第23栋一单元2201号房，总房价款为352129元，根据合同采取按揭付款形式支付房款。现被告己支付首期房款107129元，由于被告一直未能通过银行按揭审批，导致原告至今未能收到银行按揭款，原告已经多次通知被告付清房款，但被告不履行。请求：一、解除原被告签订的关于国力凯旋花园第23栋一单元2201号房的《商品房买卖合同》(合同备案号：大亚湾(2015)10004475;预告登记号：粤房地预登惠州字第3310006776号）；二、被告支付原告违约金70425.8元；三、诉讼费、执行费、解除合同备案等所需费用由被告承担。被告一审答辩称，一、原被告签订《商品房买卖合同》（预售）后，依约向原告支付首期房款107129元，并由原告负责申请办理银行按揭，原告的工作人员在向被告收取600元办理银行按揭的“流水费”后，应协助被告办理好银行按揭，并有义务及时通知被告银行按揭是否通过。但后续原告就再也没有告知被告申请的银行按揭是否通过，是否还需要被告补齐、完善所需资料。二、签订《商品房买卖合同》（预售）时，原告未尽到提示、说明义务，《商品房买卖合同》（预售）附件4中的补充条款为格式条款，该补充条款对被告不发生效力。三、即便《商品房买卖合同》（预售）附件4的补充条款有效，原告2015年10月30日向被告邮寄的《催告函》也不符合该补充条款约定，未给予被告30日的还款期限，该《催告函》对被告并未发生法律效力。并且被告在2015年10月31日向原告邮寄《回复催告函》向原告表明希望继续申请银行按揭，但原告对此未予答复。此后，被告一直与原告就剩余房款的支付问题进行协商，希望继续申请银行按揭或者分期支付，但一直未果。综上，驳回原告诉讼请求，继续履行《商品房买卖合同》（预售）。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2015年7月30日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发的国力凯旋花园第23栋一单元2201号房，总价款为352129元；被告采取按揭贷款方式付款，被告应于2015年7月30日前支付首期款107129元，余款245000元向银行申请贷款；被告如未按本合同时间付款，逾期在120日内，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当至解除合同通知送达之日起10日内按累计应付款20%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款，原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同后附有附件，附件四约定：被告应在签订《商品房买卖合同》的同时付清首期款，若银行未批准被告按揭贷款申请，被告改为一次性付清购房款并应在银行或原告通知之日起30日内付清全部购房款或以原告同意的方式支付房款，逾期超过30日的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告按总房价的20%向原告支付违约金并承担解除合同、注销备案登记、预告登记、抵押登记等全部费用（含律师费），剩余部分（无息）退还被告，但附件四没有签名栏，且字体较小。之后，被告支付首期款107129元、维修基金4748元、契税3521元、其他费用720元、国土证费322元、公证费300元。之后，被告未成功办理银行按揭贷款。原告于2015年10月30日向被告发函，要求被告分期或一次性付款，原告未向本院提交该催告函作为证据。被告认为原告故意没有通知其补齐、完善按揭资料，被告要求继续履行合同。另查明，涉案商品房已在房管局进行预告登记，预告登记号为粤房地预登惠州字第3310006776号，预告登记依据合同号为大亚湾（2015）10004475。以上事实，根据原告提交的商品房买卖合同、预告登记证明、收款收据、EMS快递单及送达结果、被告提交的收款收据以及当事人陈述等证据，经庭审核实，足以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。附件四与主合同中关于逾期付款的违约责任约定不一致，而附件四是由出卖人一方预先拟定的，为了重复使用而制作的格式条款，本案中，双方当事人已在商品房买卖合同中明确约定了逾期付款的违约责任，而出卖人作为提供格式条款的一方，又在附件四中加重了对方的责任，且该附件字体较小，原告又未做到提醒被告注意的义务，该附件没有签名栏，双方未签名，因此，该附件四的条款本院认定无效。被告认为按揭贷款至今未办理的原因是原告故意没有通知被告补齐、完善按揭所需资料，原告也认可帮被告向银行递交按揭所需资料，但没有举证证明未办理按揭是递交的材料原因还是原告自身的原因，本院无法确认至今未办理按揭的过错在于哪一方，根据举证规则，原告应当承担举证不能的责任。若确实是因为被告的个人原因导致按揭无法办理，原告才有权要求被告变更支付方式，而本案中，原告没有证据证明是被告的个人原因导致按揭未办理，其要求被告变更支付方式依据不足，同理，原告因此以被告逾期付款要求解除合同，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告惠州市国力房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1561元，由原告负担。当事人二审的意见惠州市国力房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的请求。2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、原审事实认定不清。原审认定：双方签订的《商品房买卖合同》中附件四的条款无效，是违背双方真实意思的，补充协议也清楚表明违约一方导致合同解除应承担违约责任。2、在银行按揭贷款过程中被上诉人才是银行借款的主体，上诉人只是协助被上诉人办理相关程序，所以无法办理按揭主要是因被上诉人个人原因导致，且在银行退件后上诉人多次电话联系被上诉人，无果后发催告函，直至今日被上诉人任仍未能办理按揭且拒绝付款。3、此房目前已是现房，即是被上诉人符合条件也办理不了。综上，原审判决确有错误，请求依法改判。上诉人未向本院提供新的证据。被上诉人王定海答辩称：一、双方签订《商品房买卖合同》(预售)后，依约向上诉人支付首期房款107129元，并由上诉人负责办理银行按揭(被上诉人只是提供相应的资料)，上诉人于2015年8月11日将银行工作人员请到公司四楼，审核办理银行《按揭审批表》(详附件1)，审核通过，只是银行流水后补，银行流水由上诉人负责办理，被上诉人只需向上诉人交流水费600元(详附件2)，按揭的工作人员在向被上诉人收取办理银行按揭的“流水费”后，应协助被上诉人办理好银行按揭，并有义务及时通知被上诉人银行按揭是否通过。被上诉认为在上诉人的工作人员收取办理银行按揭的“流水费”后，上诉人应帮助被上诉人办理好银行按揭，即便是银行按揭不获批准，上诉人也应及时用短信或书面通知被上诉人不获批准的原因，以便被上诉人补齐、完善银行按揭所需资料或者改向其他银行申请按揭。二、被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》(预售)时，上诉人未尽到提示、说明义务，《商品房买卖合同》(预售)附件4中的补充条款为格式条款，该补充条款对被上诉人不发生效力。被上诉人与上诉人在2015年7月30日签订《商品房买卖合同》(预售)，但是在签订合同时，上诉人的工作人员并未向被上诉人告知附件4中的补充条款即“若银行未批准买受人按揭贷款申请，买受人改为一次性付清购房款，并应在银行或出卖人通知之日起30日内付清全部房款或以出卖人同意的方式支付房款”，上诉人未尽到提示、说明的义务，该补充条款对被上诉人不发生效力。三、即便是《商品房买卖合同》(预售)附件4的补充条款有效，上诉人向被上诉人邮寄的《催告函》也不符合该条款的约定，该《催告函》对被上诉人并未发生法律效力，被上诉人的还款期限还没有开始计算。《商品房买卖合同》(预售)附件4的条款约定：“若银行未批准买受人按揭贷款申请，买受人改为一次性付清购房款，并在银行或出卖人通知之日起30日内付清全部购房款或以出卖人同意的方式支付房款”，但上诉人于2015年10月30日向被上诉人邮寄了《催告函》(详附件3)，在《催告函》中，上诉人要求被上诉人在2015年11月15日前向上诉人一次性付款，该《催告函》的内容并不符合条款的约定，即上诉人应给予被上诉人30日的还款期限，而不是《催告函》中的15日，该《催告函》对被上诉人并未发生效力，因此，被上诉人的还款期限并未开始计算，被上诉人并未违反双方签订的《商品房买卖合同》(预售)和附件中的补充条款。并且被上诉人在2015年10月31日向上诉人从中国邮局邮寄《回复催告函》(详附件4)向上诉人表明希望继续申请银行按揭，但上诉人对此未予答复。此后，被上诉人一直有与上诉人就余下房款的支付方式进行协商，希望继续申请银行按揭或分期支付，但一直未果。四、上诉人在上诉状中说，被上诉人拒绝付款等是与事实不符，《商品房买卖合同》(预售)是双方的真实意愿，而不是上诉人要求被上诉人在几天之内付清全部房款(一次是上诉人在法院一审开庭时，要求一周之内付清全部房款，还有一次是在催告函中说要在15天之内付清全部房款，这些都是违反了双方的约定以及《合同法》等相关法律法规的规定。综上，请求驳回上诉人的请求，让被上诉人与上诉人继续履行《商品房买卖合同》(预售)。总之，一句话，房价翻倍涨价，上诉人想解除合同，这不是合同双方的真实意愿，而是上诉人单方的真实意愿。请慎重考虑并依法采信被上诉人的答辩意见。被上诉人向本院提交的证据有：1、按揭审批表（2015年8月11日审核人签名栏写上“流水后补”并签名）。证明上诉人请的银行工作人员在公司四楼办理通过的按揭审批表。2、2015年8月11日收取被上诉人流水费600元《收款收据》（未盖上诉人印章）。证明被上诉人工作人员作为被上诉人办理申请银行按揭的费用。3、2015年10月30日上诉人发出的《催告函》。证明与合同条款不符。4、2015年10月31日被上诉人的《回复函》。证明被上诉人回复后，上诉人未作答复。上诉人对上述证据质证认为，证据1是我司内部审批表，不是银行的，最终由银行审批。证据2收据未盖我司印章不予认可。证据3无异议，证据4不是我收的，无法确认。本院查明的事实本院经审理查明，原审法院查明的案件基本事实属实，本院予以确认。另查明：2015年7月30日《商品房买卖合同》（预售）约定的房屋建筑面积为79.13平方米（其中套内面积61.82平方米,分摊面积17.31平方米），每平方米4450.01元。2015年7月30日，被上诉人向上诉人支首期款72129元、维修基金4748元、契税3521元、其他费用720元、国土证费322元、公证费300元。2015年10月30日、2016年1月12日、4月22日、7月26日分别各支付房款8750元，共35000元。2015年8月11日被上诉人《按揭审批表》审核人签名栏写上“流水后补”并签名，同日，被上诉人支付流水费600元，并出具了《收款收据》（未盖上诉人印章）。但是否银行不同意审批被上诉人的按揭贷款还是按揭贷款资料不齐全，上诉人是否将情况告知了被上诉人，则未有证据证实。2015年10月30日，上诉人向被上诉人发出《催告函》称：我司尚未收到你的银行按揭款，我司多次向你催讨，你还是未完全履行付款义务，请你收到本函后于2015年11月15日前到我司一次性付款等。同月31日，被上诉人向上诉人发出《回复催告函》称：你司称未收到银行按揭款，多次向我催讨不属实，我从未收到过，银行按揭是你司联系的银行，我方只是协助提供所有的资料，银行按揭未批下来，不是我方的责任（不过你司或银行需要什么补充材料，可以用短信或书面的方式通知我，我会积极配合），你司单方要求我于2015年11月15日前到你司签订一次性付款，是违反双方的约定及合同法等相关法律法规的规定。上诉人并未予以答复，而向原审法院提起诉讼。二审中，被上诉人表示合同应继续履行，如确已无法办理银行按揭贷款，其可以考虑一次性付清余款或分期付清余款。本院判决理由和结果本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原审判决确认双方签订的《商品房买卖合同》（预售）合法有效，双方均无异议，本院予以确认。根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的主要焦点是：被上诉人至今未办妥银行按揭贷款手续，是否属于被上诉人违约，上诉人据此为由起诉请求解除合同并由被上诉人承担违约责任应否支持。本案的事实表明，合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》是上诉人单方提供的格式化条款，这是对合同中买受人选择分期付款或选择银行按揭付款方式的有关付款期限及违约责任的重大修改，内容上加重了买受人的责任，应当由合同双方协商一致同意并签名确认，但附件四并未有双方当事人签名确认，仅用附件形式用于排除双方协商一致的意思表示，因此，附件四对被上诉人不产生法律约束力，即便双方在附件四上已签名确认，但附件四的条款因免除上诉人责任，加重了被上诉人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，也应确认附件四的条款无效，原审判决确认附件四的条款无效，并无不当，本院予以维持。退一步来说，即便附件四有效，按附件四的约定被上诉人的主要责任是提供银行要求的个人住房贷款资料或按通知在约定时间补齐贷款资料，并按上诉人或银行通知，与银行签订按揭贷款合同，但上诉人并未通知被上诉人应补交贷款资料和签订按揭贷款合同，也未告知被上诉人银行不审批其按揭贷款申请及原因，而《催告函》也仅是称未收到被上诉人的银行按揭贷款，且此后直至2016年7月26日止，被上诉人还有陆续支付购房首期款给上诉人，因此，造成被上诉人至今未能办理到银行按揭贷款审批及贷款合同手续，不能归责于被上诉人一方的责任，上诉人据此为由主张被上诉人违约应解除合同并承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人明确表示应继续履行合同，其也应当履行付清购房余款的义务，如根据涉案房屋的实际情况，被上诉人确无法办理到银行按揭贷款的，对涉案购房余款的付款方法，则应由双方协商达成一次性付清余款或分期付清余款的意见综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律和处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币1561元，由上诉人惠州市国力房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 赖锦荣审判员 曾 莹审判员 邓耀辉二〇一七年五月二十六日书记员 廖献鹏 关注公众号“”