（2017）赣09民终310号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-09-01
案件名称
黄智生、聂春秀商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄智生,聂春秀,江西省樟树市市建房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终310号上诉人（原审原告）：黄智生，男，1972年8月9日出生，汉族，江西省樟树市人。委托诉讼代理人：陈巧琴，江西阳明阳律师事务所律师。上诉人（原审原告）：聂春秀，女，1977年1月6日出生，汉族，江西省樟树市人，系黄智生妻子。委托诉讼代理人：陈巧琴，江西阳明阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江西省樟树市市建房地产开发有限公司，住所地江西省樟树市新天国际商业2号楼202号。法定代表人：孙国杨，该公司总经理。委托诉讼代理人：管国强，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张剑，樟树市临江法律服务所法律工作者。上诉人黄智生、聂春秀与上诉人江西省樟树市市建房地产开发有限公司（以下简称市建房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服江西省樟树市人民法院（2016）赣0982民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员吴刚担任审判长，与代理审判员罗武平、黄泰文参加的合议庭，书记员张媛担任记录，于2017年5月17日公开开庭审理了本案。上诉人黄智生、聂春秀的委托诉讼代理人陈巧琴，上诉人市建房地产公司的委托诉讼代理人管国强、张剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄智生、聂春秀的上诉请求：1、判令市建房地产公司继续履行与黄智生、聂春秀签订的《商品房买卖合同》并交付验收合格的房屋；2、判令市建房地产公司支付一审少判的逾期交房违约金84370元（自2016年5月17日-12月23日）；3、判令市建房地产公司承担财产保全申请费及本案上诉费用。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年11月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条逾期交房违约责任约定，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，上诉人已经交纳购房款763532元。而一审认定本案房屋2016年4月30日验收合格并于5月4日备案，与法律、法规及事实不相符。合同第八条对约定的“验收合格”的含义未作解释，在此情况下，所作解释应符合法律、法规的规定，根据有关的法律、法规，工程竣工备案除取得工程质量监督报告外，还应符合消防、规划、环保等专项验收的强制性规定。本案房屋至今未取得消防验收合格书，亦未取得备案机关的《工程竣工验收备案表》，故市建房地产公司应支付黄智生、聂春秀逾期交房违约金至实际交付验收合格的房屋止。上诉人市建房地产公司在庭审中答辩称，一、从程序上看，被答辩人黄智生、聂春秀请求二审法院增加2016年5月17日至12月23日的违约金，属于提出新的诉讼请求，不属于二审审理的范围。如果二审审理这一诉讼请求，将剥夺答辩人的上诉权。二、从案件事实来看，答辩人不存在逾期交房的事实，被答辩人购买涉案房屋时，该楼房已经验收合格并在樟树市建设局备案。根据有关规定，取得建设行政主管部门的建筑工程竣工验收备案，就视为验收合格。三、涉案房屋至今没有交付的责任在被答辩人。2015年11月30日之前，答辩人以各种方式通知被答辩人收房，而被答辩人以种种理由拒绝收房，涉案房屋应该视为已经交付，被答辩人要求答辩人继续交房，没有事实和法律依据。故请求二审驳回被答辩人黄智生、聂春秀的上诉请求。上诉人市建房地产公司亦提出上诉，其上诉请求：1、撤销一审判决，驳回黄智生、聂春秀的诉讼请求；2、诉讼费用由黄智生、聂春秀承担。事实和理由：市建房地产公司虽然存在逾期交房的事实，但逾期交房有法定和合同约定的免责事由，一审对市建房地产公司逾期交房的免责事由不予认定是错误的。根据双方签订的商品房买卖合同，遭遇不可抗力、政府市政工程延误交房，出卖人不负违约责任。本案之所以延期交房，恰恰是这两方面的原因导致的。1、本案房屋在建设过程中，多次遭遇大风、暴雨等恶劣天气，施工日记有详细记载；2、供电设施的延期竣工也是延期交房约定的免责事由，根据市建房地产公司与樟树市供电有限责任公司签订的《高压供用电合同》，2014年10月10日之前应完成供电设施的建设，但该公司直至2016年5月才完成。正是由于供电设施的延期交付才导致逾期交房。故本案逾期交房具有约定的免责事由，市建房地产公司不应承担违约责任。一审判决市建房地产公司承担违约金，没有事实和法律依据。黄智生、聂春秀向一审法院的起诉请求：1.判令市建房地产公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140700266）；2、判令市建房地产公司支付逾期交房自2015年2月1日至实际交房日止暂定77880.26元的违约金；3、诉讼费由市建房地产公司承担。一审法院认定事实：2014年7月30日，黄智生、聂春秀与市建房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买樟树市“金岸银河”3栋2单元2301室商品房一套，同年8月27日，黄智生、聂春秀付清全部房款共计763532元。合同约定：出卖人应在2015年11月30日前将约定的商品房交付给买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。2016年5月16日，市建房地产公司电话通知黄智生、聂春秀收房，黄智生、聂春秀以该公司逾期交房应支付违约金、未提交商品房验收合格证、工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书为由拒收房屋。2016年6月，黄智生、聂春秀诉至法院，提出了前述诉讼请求。另查明，该商品房已于2016年4月30日验收合格并于2016年5月4日备案。一审法院认为，双方签订《商品房买卖合同》后，市建房地产公司未按照合同约定的条件及时交房，按照合同约定，黄智生、聂春秀有权要求继续履行合同并按合同约定获得违约金赔偿，其诉讼请求依法予以支持。鉴于该商品房已验收合格，市建房地产公司通知黄智生、聂春秀接收房屋，黄智生、聂春秀拒收，因拒收导致的逾期责任应由黄智生、聂春秀自行承担。因此，违约金应计算至2016年5月16日市建房地产公司通知黄智生、聂春秀接收房屋时止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：江西省樟树市市建房地产开发有限公司自本判决生效之日立即支付黄智生、聂春秀违约金63755元。诉讼费1747元，由江西省樟树市市建房地产开发有限公司承担。本院经审理查明，一审遗漏了部分案件事实，二审予以补充如下：双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件是：依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。一审查明的其他事实属实，二审予以确认。上诉人市建房地产公司二审提供了一份《3号楼竣工验收备案表》和《电视广告发布合同书》，用以证明：1、本案所涉房屋在2014年4月9日已经竣工验收，并在樟树市建设局进行了备案；2、2015年11月30日前，市建房地产公司在樟树市电视台以滚动字幕的方式催告各业主收房。上诉人黄智生、聂春秀质证认为，证据一与其一审提供的工程竣工报告的时间相矛盾，3号楼至今未取得消防工程验收；电视广告催告交房也不是商品房买卖合同约定的通知交房方式，故对该二份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。本院认为，证据一与双方签订的商品房买卖合同约定的期房及樟树市建筑工程质量监督站的工程竣工报告时间明显矛盾，根据二审法院向樟树市建设局的调查，证据一《3号楼竣工验收备案表》只是为市建房地产公司企业资质升级所提供，不能作为3号竣工验收备案的依据。证据二并没有催告收房的内容，不能证明市建房地产公司以这种方式通知购房人收房。因此，对以上证据的关联性及证明目的均不予认定，不作为认定本案事实的依据。本院认为，本案二审争议的焦点：一是本案是否存在逾期交房及是否符合交房条件问题；二是逾期交房违约金的计算问题。首先，无论是在一审的答辩还是二审的上诉状中，市建房地产公司均承认其存在逾期交房的事实，只是认为造成逾期交房的原因是天气影响和供电工程延误，属于免责事由。而其在本案二审中又提供一份竣工验收备案表，否定其认可的逾期交房的事实，但该竣工验收备案表明显与樟树市建筑工程质量监督站出具的竣工验收报告的内容矛盾，且出具竣工验收备案表的建设主管部门已经明确表示该备案表不能作为该工程已经竣工验收备案的依据，故该证据不足以推翻原证据证明的逾期交房的事实。至于上诉人市建房地产公司提出的恶劣天气和供电工程影响工期的免责事由，既不属于合同约定的不可抗力的免责事由，也不属于法定的免责事由。其次，本案真正的焦点是开发商是否符合合同约定的交房条件问题。从本案《商品房买卖合同》的约定来看，双方约定的交房条件是“商品房经验收合格”，并未约定交房条件是“取得竣工验收备案表”。因此，房屋竣工验收合格是双方约定的交房条件。而关于房屋竣工验收合格的问题，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的可交付使用。现樟树市建筑工程质量监督站已经出具了工程验收合格报告，符合双方约定的商品房交付条件。故一审判决逾期交房违约金计算至工程验收合格后市建房地产公司通知黄智生、聂春秀接收房屋时止，并无不当。第三，根据樟树市建筑工程质量监督站的报告，本案3号楼工程在2016年5月4日已经竣工验收合格，符合合同约定的交房条件，上诉人黄智生、聂春秀以工程未取得竣工验收备案表为由拒绝收房没有合同依据。因此，上诉人黄智生、聂春秀认为一审少判逾期交房违约金84370元的上诉请求，没有事实和法律依据。至于黄智生、聂春秀要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，因市建房地产公司已经通知黄智生、聂春秀收房，不存在市建房地产公司不履行房屋买卖合同的情形，其完全可以办理正常的交房手续，实现合同目的，故黄智生、聂春秀的该项上诉请求亦没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人黄智生、聂春秀及上诉人市建房地产公司的上诉请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1909.25元，由上诉人黄智生、聂春秀负担515.25元；上诉人江西省樟树市市建房地产开发有限公司负担1394元。本判决为终审判决。审 判 长 吴 刚代理审判员 罗武平代理审判员 黄泰文二〇一七年五月二十六日书 记 员 张 媛 更多数据：